TJ 83050, 25 mars 2026, RG 24/02124

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

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N° RG 24/02124 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGD3

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame, [X], [W], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [M], [Y]
né le 01 Décembre 1974 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Cécile MARINO, avocat au barreau de GRASSE

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Florent LADOUCE
- Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié le 23 avril 2024, Madame, [W], [X] a assigné Monsieur, [Y], [M] à comparaître devant la Juridiction de Céans à l’audience du 5 juin 2024.

Elle soutient que :
par acte sous seing privé en date du 3 février 2021, la société civile d’exploitation agricole (SCEA) Riley, [Y] de Mournaï lui a consenti un bail meublé d’habitation d’une durée de trois ans, prenant effet au 25 février 2021, ayant pour objet un appartement de type T2 et un garage situés, [Adresse 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 560 euros, aucun inventaire des meubles n’a été réalisé lors de son entrée dans les lieuxla société bailleresse a été dissoute par anticipation le 5 octobre 2022 pour cause de cessation d’activité,le contrat de bail a perduré toutefois ; Monsieur, [Y], [M] ayant repris la gestion du biendepuis la prise d’effet du bail elle subit des coupures d’eau et d’électricité, de façon régulière et répétée.
Elle demande à la Juridiction de Céans de :

à titre principal :
requalifier le bail querellé en bail non-meublé d’habitationconstater l’indécence du local donné à bail situé, [Adresse 3]condamner le bailleur à procéder aux travaux nécessaires aux fins de remise en état du logement dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenirl’autoriser à suspendre le paiement de son loyer en le consignant, à défaut d’exécution du bailleur dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ou à défaut réduire le montant du loyer de moitié jusqu’à parfaite exécution,condamner Monsieur, [Y], [M] au paiement des sommes suivantes :5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,5000 euros en réparation de son préjudice moral,15 680 euros arrêtée au 2 février 2024 correspondant aux loyers qu’elle a versés depuis son entrée dans les lieux,assortir ces condamnations des intérêts au taux légal avec anatocisme,
à titre subsidiaire :
désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de dire si les locaux donnés à bail sont conformes à la réglementation applicable en matière de logement décent et d’habitabilité et dans la négative, décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, déterminer les responsabilités encourues par chacune des parties, évaluer les préjudices subis, procéder à évaluation du montant effectif du loyer et dans l’hypothèse d’une baisse de la valeur locative, fixer la date à partir de laquelle cette diminution doit s’opérer,
en tout état de cause :
condamner le défendeur au paiement de la somme de 1200 euros Hors Taxe sur le fondement des dispositions combinées des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile au profit de la SELARL LEXTONE AVOCATS, agissant par Maître Pierre CREPIN, qui renoncera dès lors à percevoir la partie contributive de l’État,condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et en dernier à l’audience du 19 février 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Les parties étaient représentées par leurs conseils.

Madame, [W], [X] a indiqué avoir quitté les lieux le 16 août 2024. Elle maintient ses prétentions initiales.

Monsieur, [Y], [M] a déclaré avoir manifesté sa volonté de réaliser les travaux préconisés par les Compagnons Bâtisseurs mais que la demanderesse ayant quitté le logement elle n’a pas d’intérêt à agir à ce titre. Il expose qu’alors que le bail comportait une clause de révision annuel du loyer, celle-ci n’ayant jamais été appliquée, il peut y prétendre de manière rétroactive.

Il soutient que le logement restitué présente de nombreuses dégradations locatives.

Il demande à la Juridiction de céans de :
débouter Madame, [W], [X] de l’ensemble de ses demandescondamner cette dernière au paiement des sommes suivantes :1164,54 euros au titre de la révision des loyers et du loyer du mois d’août 2024,11 048 euros au titre des dégradations locatives,4500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.
Par jugement contradictoire avant dire droit prononcé le 23 avril 2025, la présente Juridiction a :
ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur, [O], [N],sursoit à statuer sur les demandes des partiesréservé les dépens.
L’expert a déposé son rapport le 25 août 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée par les parties, en l’état des conclusions de l’expert à l’audience du 28 janvier 2026.

Madame, [W], [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de Draguignan du 30 octobre 2023 (numéro BAJ : N-83050-2023-003745). Elle maintient ses prétentions initiales les amplifiant en ce qu’elle poursuit désormais la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 18 736 euros au titre des loyers réglés depuis son entrée dans les lieux jusqu’à son départ et à lui restituer le dépôt de garantie. Elle abandonne en revanche sa demande de travaux.
Elle conclut au rejet des demandes formulées par le défendeur.

Monsieur, [Y], [M] sollicite désormais de :
à titre principal limiter le préjudice de jouissance de Madame, [W], [X] à la somme de 924 euros,à titre subsidiaire limiter le préjudice de jouissance de Madame, [W], [X] à la somme de 2772 euros,à titre infiniment subsidiaire limiter le préjudice de jouissance de Madame, [W], [X] à la somme de 3406,63 euros,en tout état de cause :débouter Madame, [W], [X] de sa demande de travaux en l’état de son départ du logement,condamner la demanderesse au paiement des sommes suivantes :1164,54 euros au titre de la révision des loyers et du loyer du mois d’août 2024,11 048 euros au titre des dégradations locatives,5500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens,débouter Madame, [W], [X] du surplus de ses prétentions.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du contrat de bail du 3 février 2021:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 25-4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante et que la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Aux termes de l'article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, le mobilier d'un logement meublé , mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’obligation pour le bailleur de mettre en location un bien garni d'un mobilier suffisant pour permettre une jouissance normale des locaux signifie qu'il faut que le locataire puisse jouir normalement des locaux sans y apporter le moindre meuble.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 3 février 2021, la SCEA Riley, [Y] de Mournaï a consenti à Madame, [W], [X] un bail meublé d’habitation d’une durée de 3 ans, prenant effet le 25 février 2021, renouvelable par tacite reconduction ayant pour objet un local d’habitation et un garage situés, [Adresse 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 560 euros.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Il n’est pas contesté par les parties que la locataire a restitué le logement donné à bail le 14 août 2024 et que le contrat de location se trouve résilié suite au congé notifié par Madame, [W], [X] en date du 11 juillet 2024.

Le 14 août 2024, un procès-verbal de constat a été dressé par Maître, [L], [G], commissaire de Justice au contradictoire des parties.

Dans ces conditions, la demande de requalification du bail formée par Madame, [W], [X] est irrecevable faute d’intérêt à agir.

Sur le caractère décent du local d’habitation donné à bail et les préjudices allégués par la demanderesse :

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
(…) Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Si le locataire peut échapper à cette obligation en invoquant l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, l'exception d'inexécution ne peut être retenue qu'en cas d'impossibilité totale d'utilisation des lieux loués et elle exclut le simple trouble de jouissance dont le caractère de gravité est insuffisant, tant que les besoins normaux des occupants demeurent satisfaits.

Les critères d’un logement décent sont déterminés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Une expertise du local d’habitation a été ordonnée par la juridiction de céans, confiée à Monsieur, [N], [O].

Le 25 août 2025, l’expert judiciaire a déposé son rapport dans lequel il relève que :

« les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement, tels que garde-corps des fenêtres n’étaient pas dans un état conforme à leur usage (défaut de garde-corps au niveau des fenêtres du séjour et de la chambre alors que la hauteur d’allège était inférieure à 0,90 m (0,57 m pour le séjour et 0,41 m pour la chambre)
les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement ne permettent pas un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement (défaut de réglette d’entrée d’air dans les fenêtres des pièces principales telles que séjour et chambre),
l’installation d’alimentation en eau potable devant assurer, à l’intérieur du logement une distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale, présentait des défaillances puisque 3 coupures d’eau sont intervenues en 2021, 5 coupures d’eau en 2022 et 9 coupures d’eau en 2023
la prise de courant de la salle d’eau présente une anomalie de raccordement (inversion des phase et neutre) pouvant entrainer des risques pour la sécurité des personnes (risques d’étincelle) ».Il conclut que le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et que la locataire a subi de fait un préjudice de jouissance qu’il évalue à hauteur de 15% du montant du loyer « compte tenu de l’absence de révision du loyer par le bailleur et demande en paiement des consommations d’électricité et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères auprès de la locataire ».

En conséquence, il convient de retenir l’exception d’exécution dont se prévaut la locataire, le logement étant inhabitable notamment en l’absence d’installation d’alimentation en eau potable.

Il n’est pas contesté que les locaux loués ont été restitués par Madame, [W], [X] le 14 août 2024 et que celle-ci était à jour du paiement de son loyer à son départ.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande et de condamner Monsieur, [Y], [M] à lui régler la somme de 18 736 euros correspondant au montant des loyers acquittés pendant la période de location.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le préjudice de jouissance allégué par la demanderesse est établi tout comme son préjudice moral, les désordres affectant le logement ayant contraint la locataire a quitté les lieux qui étaient inhabitables.

Monsieur, [Y], [M] est condamné à lui verser les sommes suivantes :
3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance paisible des locaux donnés à bail,1000 euros en réparation de son préjudice moral.
L’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du défendeur produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et l’existence de désordres locatifs :

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Dans le procès-verbal dressé le 14 août 2024, Maître, [L], [G], commissaire de Justice, mandaté par le bailleur, qui a procédé à un état des lieux au contradictoire des parties, relève un bon état général des lieux loués avec de légères griffures et la présence par endroit de traces noires ; celles-ci pouvant s’expliquer par l’insuffisance du dispositif d’ouverture et de ventilation du logement relevée par l’expert judiciaire.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, la locataire s’est acquittée du paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 560 euros fixé contractuellement par les parties.

Le bailleur ne justifie pas de la restitution du dépôt de garantie auprès de la locataire suite à son départ.

Monsieur, [Y], [M] est condamné à verser à Madame, [W], [X] la somme de 560 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le défendeur qui échoue à rapporter la preuve que la demanderesse a manqué à ses obligations légales et contractuelles est débouté de sa demande en réparation sur le fondement de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée.

Elle doit donc être ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande du défendeur au titre de la révision des loyers et du loyer du mois d’août 2024 :

En l’état de l’admission de l’exception d’inexécution et de la condamnation du bailleur à rembourser à Madame, [W], [X] l’intégralité des loyers acquittés pendant la période de location, le demande du bailleur ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur, [Y], [M] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les dispositions combinées de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile à la SELARL LEXTONE AVOCATS, agissant par Maître Pierre CREPIN, ce dernier s’engageant à renoncer à percevoir la partie contributive de l’État.

En revanche, aucune considération ne justifie de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par Monsieur, [Y], [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :