TJ 19272, 6 mars 2026, RG 24/00025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de, [Localité 1],
[Adresse 1],
[Localité 2]

N° RG 24/00025 - N° Portalis 46C2-W-B7H-7VY

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me FREYSSINET
- Me BENTEJAC

1 copie exécutoire à :
- Me FREYSSINET
- Me BENTEJAC

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame, [J], [W]
née le 07 Février 1987 à, [Localité 3],
[Adresse 2],
[Localité 4]
représentée par Me Julien FREYSSINET, avocat au barreau de BRIVE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-5238 du 28/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de, [Localité 5])

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I., [T]
RCS BRIVE 350 070 090
prise en la personne de sa gérante Mme, [S], [G] veuve, [T],
[Adresse 3],
[Localité 6]
représentée par Me Laurence BENTEJAC, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : 05 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2015, Madame, [J], [W] et Madame, [F], [A] ont pris à bail une maison située, [Adresse 3] à Masseret (19 510) auprès de la SCI, [T], moyennant un loyer mensuel initial de 715 euros.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le même jour.

Un procès-verbal de constat a été établi le 16 janvier 2017. Puis, par avenant en date du 20 juillet 2017, Madame, [J], [W] est devenue seule locataire du logement à compter du 16 janvier 2017.

Par ordonnance en date du 9 octobre 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Tulle a, notamment, constaté la résiliation du bail consenti le 16 janvier 2015 à la date du 26 février 2018, a dit qu'à compter de cette date, Madame, [J], [W] est occupante sans droit ni titre, a ordonné son expulsion, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail à la somme mensuelle de 715 euros, a condamné Madame, [J], [W] à verser la SCI, [T] la somme de 4 674 euros à titre de provision sur les loyers et indemnités d'occupation dus au 6 septembre 2018, la somme étant assortie d'intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, a condamné provisoirement Madame, [J], [W] à payer à la SCI, [T] une indemnité d'occupation de 715 euros à compter du 1er octobre 2018 jusqu'au départ effectif des lieux caractérisés par la remise des clés, la somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, a autorisé Madame, [J], [W] à se libérer de sa dette en 24 mensualités, soit 23 mensualités de 150 euros chacune et la dernière mensualité représentant le solde de la dette provisionnelle, les intérêts et frais, dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui, suspend les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais, dit que si les délais ne sont pas respectés, elle sera réputée n'avoir jamais joué, dit en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, et après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours : la clause résolutoire retrouvera ses effets, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, Madame, [J], [W] devra quitter les lieux, à défaut par Madame, [J], [W] d'avoir libéré les lieux situés, [Adresse 4]) au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur, Madame, [J], [W] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 715 euros jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Se plaignant de désordres, la locataire a sollicité les services de la CAF pour qu'un opérateur vienne constater l'état des lieux.

Un technicien de, [L] a visité les lieux le 28 novembre 2022 et un rapport a été établi.

Un courrier de la direction départementale des territoires a été adressé à la bailleresse le 6 janvier 2023.

Le 27 juin 2023, la SCI, [T] a fait délivrer un congé avec offre de vente à Madame, [J], [W], avec une date de congés au 31 janvier 2024.

Un nouveau courrier de la direction départementale des territoires a été adressé à la bailleresse le 26 juillet 2023.

Un rapport d'expertise, diligentée par, [H], protection juridique, a été établi le 13 octobre 2023.

Un commandement de payer les loyers a été signifié à personne à Madame, [J], [W] le 30 octobre 2023.

La locataire a quitté les lieux avec remise des clés le 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, signifié à personne, Madame, [J], [W] a fait assigner la SCI, [T] devant le tribunal judiciaire de Tulle aux fins, de la déclarer recevable et bien fondée en son action, de constater l'existence de graves désordres dans le logement, de juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations, de le condamner en conséquence à lui verser les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal :
- 42 900 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 651 euros au titre de son préjudice matériel,
- 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
- 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Un courrier de la direction départementale des territoires a été adressé à la bailleresse le 26 mars 2024 et un procès-verbal de constat a été établi le 30 juillet 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 janvier 2026.

À cette audience, Madame, [J], [W], représentée par son conseil, se référant à ses dernières écritures, demande le débouté de l'ensemble des demandes de la SCI, [T], à titre principal, de constater l'existence de graves désordres dans le logement, de juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations, de le condamner en conséquence à lui verser les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal :
- 42 900 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 651 euros au titre de son préjudice matériel,
- 5 000 euros au titre de son préjudice moral.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où elle serait redevable de sommes au bénéfice du bailleur, d'ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de la locataire et celles mises à la charge du bailleur, de condamner la SCI, [T] au surplus des sommes restant à sa charge.
A titre infiniment subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais de paiement par application de l'article 1343-5 du code civil en vue de rembourser les sommes qui resteraient éventuellement à sa charge,
En tout état de cause, de condamner la SCI, [T] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [J], [W], représentée par son conseil, mentionne qu'elle a supporté au quotidien des conditions de vie altérées par les désordres de plus en plus important affectant le logement. Elle ne conteste pas qu'elle a rencontré des difficultés dans la gestion de sa situation financière, ne remettant pas en cause le non-paiement des loyers des mois d'octobre à décembre 2023. La requérante soutient toutefois que la bailleresse a perçu la somme de 265 euros par la CAF et demande en conséquence de dire que le reliquat de loyers à sa charge s'élève à la somme de 1 880 euros. Madame, [J], [W], représentée par son conseil, sollicite dès lors la compensation des sommes dues par les parties et à titre subsidiaire, l'octroi de délais de paiement. Elle mentionne qu'à compter d'octobre 2022, le poêle à granulés a cessé de fonctionner et qu'elle a été dans l'obligation de se chauffer en utilisant les radiateurs, ce qui a entrainé des frais énergétiques importants. La requérante se réfère au rapport de, [L] concernant les désordres ainsi qu'aux courriers de la direction départementale des territoires. Elle sollicite, outre, une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, une indemnisation au titre du préjudice matériel, en raison de sa consommation en électricité. Madame, [J], [W] souligne que la négligence et l'inaction de la bailleresse ont entrainé un stress important dans un environnement dégradé, ce qui a contribué à dégrader son état de santé. Elle sollicite en conséquence une indemnisation au titre du préjudice moral.

La SCI, [T], représentée par son conseil, se référant à ses dernières écritures, sollicite le rejet de l'ensemble des demandes de Madame, [J], [W], et à titre reconventionnel, de la condamner à lui verser la somme de :
- 2 145 euros au titre des loyers impayés pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2023,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence BENTEJAC.

Au soutien de ses prétentions, la SCI, [T], représentée par son conseil, réfute que les désordres allégués lui seraient imputables. Elle fait valoir le mode de vie de la locataire et le défaut d'entretien du logement. La SCI, [T], représentée par son conseil, mentionne avoir procédé régulièrement à des travaux, notamment de toiture. Elle rappelle qu'aucune investigation complémentaire n'a eu lieu, la requérante se contentant du rapport de, [L] qui ne repose que sur ses propres déclarations. Elle fait valoir que le logement a été retrouvé dans un état déplorable. La SCI, [T], représentée par son conseil, souligne, en outre, les propos de Madame, [J], [W] sur les réseaux sociaux, citant notamment "la vilaine proprio va méchamment morfler" et fait valoir que son intention est, dès lors, de battre monnaie. Elle sollicite par ailleurs la somme de 2 145 euros au titre des loyers impayés et fait valoir que l'attestation CAF n'est nullement probante. La SCI, [T], représentée par son conseil, mentionne que cette procédure lui a généré un stress intense et que sa situation financière a évolué, la gérante étant actuellement à la retraite.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l'audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "juger", "constater" ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces "demandes" qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Madame, [J], [W] sollicite à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance la somme de 42 900 euros.

La SCI, [T] s'y oppose, mentionnant n'avoir commis aucun manquement à ses obligations de bailleresse et que c'est le mode de fonctionnement et le mode de vie de la locataire qui ont rendu le logement dans un état d'indécence.

Le contrat de bail est "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer", selon l'article 1709 du code civil.

Le contrat de bail d'habitation, lorsqu'il porte sur un logement destiné à l'habitation principale, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 1719 du code civil dispose "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations".

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

Par ailleurs, l'article 1721 du code civil conjugué à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ainsi, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre".

Ces caractéristiques sont notamment définies à l'article 3 du décret susvisé qui prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...)

Il est considéré que l'indécence du logement suppose la preuve de l'existence de désordres remettant en cause l'habitabilité et l'utilisation du logement.

L'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu'en cas de force majeure, étant précisé qu'il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n'exonère le bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l'aggravation du préjudice diminue d'autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties ont conclu un contrat de bail en date du 16 janvier 2015 soumis expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 31 janvier 2015, qui indique un bon état général du bien, avec un poêle à granulés et 3 convecteurs, neufs dans le séjour. Il est noté toutefois dans la chambre du 2ème étage la présence de traces sèches d'ancienne fuite et des fissures entre plaques placo dans la chambre du 3ème étage.

La locataire a commencé à se plaindre de désordres affectant le logement en 2022. Ainsi, par mails en date du 3 novembre 2022, elle a fait part à la bailleresse de désordres concernant le poêle à granulés.

La locataire s'appuie sur le rapport de, [L] en date du 23 décembre 2022 qui fait état des éléments suivants :

- "Défaut de stabilité bâti et/ou risque d'effondrement ou de chute de matériaux : une des cheminées serait sur le point de tomber selon le couvreur,
- Dégradations des murs, menuiseries, portes-fenêtres dégradées, non étanche à l'air (rdc et terrasse) et faussée (terrasse) entraînant des difficultés à manipuler, fissures structurelles visibles sur le mur donnant sur la terrasse, non visibles à l'intérieur (doublage) mais traduisant des tensions dans le bâti,
- Installation électrique, 3 prises électriques sans "terre" en salle d'eau, prises électriques avec broche "terre" non raccordée à la terre en chambre et WC, plusieurs prises électriques reliées à la "terre" en grande salle ne sont pas protégées par le différentiel 30 mA, prises électriques sans protection, ces défauts entraînent un danger d'électrisation des occupants,
- Présence d'humidité, ponctuelle, en bas des murs, présence de moisissures visibles sur le mur extérieur dans la chambre du rez-de-chaussée, dues à un défaut de ventilation,
- Ventilation, insuffisante, cuisine et WC, défaut de ventilation permanente, absence d'entrées d'air basse et haute en cuisine et dans les WC, détalonnage insuffisant sous les portes intérieures, absence d'entrée d'air sur les fenêtres des pièces sèches,
- Risque de chutes : absence ou fragilité de garde-corps, absence de rambarde, marches irrégulières, balcons, loggia, la plupart des fenêtres de l'étage ont une hauteur d'allège très inférieure à 90 cm sans garde-corps, entrainant un risque de chute, garde-corps dégradé sur la terrasse, avec solidité douteuse et balustres manquantes entrainant un risque de chute, particulièrement pour des enfants,
- Risques liés à un éventuel problème de précarité énergétique, utilisation de solutions de chauffage inadaptées (poêle à pétrole, chauffage d'appoint…), utilisation d'un poêle à pétrole pouvant provoquer des problèmes d'humidité".
Le technicien dresse la liste et la nature des travaux pour lever l'indécence : "ventilation : installer un dispositif de ventilation conforme et permanente du logement, a minima par entrée d'air haute et basse en cuisine et WC avec détalonnage des portes intérieures, préférence à la pose d'une VMC permettant un balayage avec entrée d'air dans les pièces sèches (chambres, salon…) et extraction dans les pièces humides (WC, cuisine, et SdE) et détalonnage des portes intérieures pour permettre la circulation de l'air,
Menuiserie : rendre étanche à l'air et à l'eau les portes-fenêtres concernées (sur terrasse et en rez-de-chaussée) et améliorer leur manipulation. Préférence à remplacement par des portes-fenêtres performantes, sécuriser les fenêtres de l'étage par l'installation de garde-corps conformes, sécuriser le garde-corps de la terrasse a minima par le remplacement par des balustres manquantes et fournir une attestation d'absence de danger de rupture,
Électricité : sécuriser l'installation électrique par la mise à terre des prises en chambre et salon équipées de broche "terre", par l'installation de prise avec borne "terre" dans la salle d'eau, par le raccordement au différentiel haute sensibilité des prises du salon (rdc) et par la repose des plaques de parement manquantes,
Maçonnerie : contrôler la stabilité des fissures aux murs et au sol de la terrasse, les colmater et fournir une attestation d'absence et de risque d'aggravation, contrôler la stabilité des cheminées et fournir une attestation d'absence de risque de chute".
Il mentionne également la liste et la nature des travaux conseillés sans lien avec l'indécence : "rénovation énergétique : isoler les murs extérieurs avec une résistance thermique minimum de R ? 3.7m2. K/W, installer une VMC hygroréglable, isoler les plafonds sous combles perdus avec une résistance thermique minimum de R ? 7 m2.K/W, remplacer les portes-fenêtres par des menuiseries isolantes,
Sécurité incendie : installer un ou plusieurs détecteurs de fumées. L'installation est à la charge du propriétaire. L'entretien est à la charge du locataire".
Il est précisé que ce diagnostic ne détermine pas l'origine et la responsabilité des désordres observés.

Par courrier en date du 26 juillet 2023, la direction départementale des territoires mentionne que le logement loué à Madame, [J], [W] a été classé en suspicion de non décence aggravée, d'une suspicion d'insalubrité liée à l'état de vétusté d'un garde-corps et d'une des cheminées menaçant ruine. Il est fait mention d'un précédent courrier en date du 6 janvier 2023 accordant à la bailleresse un délai de 6 mois pour la réalisation des travaux de levée de non décence relevant du règlement sanitaire départemental et du décret du 30 janvier 2002 et aucun délai pour ce qui concerne les désordres relevant d'une suspicion d'insalubrité.
Il est indiqué qu'il apparaît trois manques de justificatifs d'absence de risque et un poste de travaux de ventilation à réaliser, tels que :
- Défaut structurel, stabilité des fissures du bâtiment,
- Défaut structurel cheminée menaçant ruine,
- Défaut d'un dispositif de retenue des personnes au niveau de la rambarde située sur la terrasse,
- Défaut de ventilation, cuisine et WC.

Le rapport d'expertise, diligentée par, [H] établi le 13 octobre 2023 souligne que "la cause des désordres allégués par Mme, [T] se situe dans plusieurs facteurs, pouvant se cumuler, à savoir :
- Pour le sinistre dommages électriques : défaillance au cours de l'intervention de, [O] et, [X],
- Pour les défauts sur l'installation électrique ; défaut de mise aux normes de l'installation électrique effectuée par une entreprise,
- Pour les dommages aux menuiseries : détériorations au cours de l'occupation du locataire,
- Concernant la cheminée : pas d'accès à cette dernière, il conviendrait d'obtenir un écrit de la part du couvreur dont fait état le rapport de, [L], [U] sur le fait qu'elle serait sur le point de tomber, voire de la vérifier par un maçon,
- Concernant les fissures sur le mur donnant sur la terrasse : elles se situent à la jonction de matériaux hétérogènes sur une partie ajoutée au bâti initial. Elles seraient à mettre en observation par pose de jauges témoins aux fins d'appréhender si le phénomène est actif ou passif. (..),
- Concernant les dégradations des embellissements : ponts thermiques et défauts d'occupation (utilisation de poêle à pétrole, dito le rapport, [L], [U]),
- Concernant le garde-corps : dégradations intervenues au cours de l'occupation du locataire".

En réponse, la bailleresse a produit diverses factures datées de 1989, de 1997, de 1999, de 2005, de 2006, de 2013, de 2014, de 2015 et de 2019 pour justifier des travaux et de l'entretien effectué, notamment concernant la toiture, les menuiseries, les moyens de chauffe et la pose d'un détecteur de fumée,

Madame, [J], [W] produit deux attestations, de son compagnon Monsieur, [V], [Q] et de son frère Monsieur, [R], [W], mentionnant l'état dégradé du logement, notamment concernant l'installation électrique.

Le courrier de la direction départementale des territoires en date du 26 mars 2024 fait mention d'une attestation datée du 21 novembre 2023 de l'entreprise de maçonnerie, [P], [D] indiquant l'état visuel correct des deux souches de cheminée ainsi que celle en date du 22 février 2024 de l'entreprise charpente et couverture, [E], [Y] mentionnant l'état correct de la toiture dans son ensemble et des cheminées qui sont bien haubanées.

Ce courrier fait également état que la photographie fournie par courriel en date du 19 mars 2024 fait apparaître que la rambarde de la terrasse a un aspect conforme avec tous ses barreaux, que l'analyse technique par le bureau d'études "Union d'experts-Agence de, [Localité 7]", mentionne que les "fissures sur le mur donnant sur la terrasse se situent à la jonction de matériaux hétérogènes sur une partie ajoutée au bâti initial".

L'attestation de Monsieur, [C], [I], concubin de Madame, [S], [T], en date du 29 avril 2024 mentionne qu'en "faisant le ménage nous avons découvert 4 balustres de garde-corps, 2 de ces balustres étaient manquantes et dénoncées sur le rapport, [L]. Nous les avons immédiatement remises en place".

Il convient de rappeler que le rapport de, [L] ne repose concernant le bâti non sur des constatations techniques (notamment par réalisation de sondages) mais sur des déclarations (notamment : "une des cheminées serait sur le point de tomber selon le couvreur", sans qu'à aucun moment, d'ailleurs, une attestation de ce couvreur ait été transmise).

Dans ces conditions, aucun élément ne dénote une réelle difficulté sur le bâti.

Par ailleurs, il n'est nullement démontré une défectuosité du poêle à granulés imputable à la bailleresse, en ce sens la publication effectuée par la locataire sur les réseaux sociaux le 31 mars 2022 ("ce midi, j'avais décidé d'attaquer le câble d'alimentation du poêle à granulés, je me suis encore fais fumer mais par papa cette fois-ci (…)" avec en image un lapin, ainsi que ses échanges de mails (notamment en date du 4 novembre 2022), où elle indique n'avoir pu réaliser le ramonage obligatoire annuel, au vu de la faiblesse de ses moyens financiers.

L'examen de la facture SARL PIQUEREL en date du 15 février 2023 révèle la mise en conformité de l'installation électrique, et ce, conformément au rapport en date du 23 décembre 2022 et au courrier de la direction départementale des territoires de janvier 2023. Il est produit en ce sens une attestation de mise en sécurité de l'installation électrique en date du 14 février 2023, ainsi que le courrier de l,'[Localité 8] en date du 27 février 2023 qui prend acte de cette mise en conformité, mentionnant ne plus poursuivre la procédure pour traitement du danger sanitaire ponctuel.

Il est noté sur cette même facture en date du 15 février 2023 que l'extracteur de la salle de bain a été remplacé par absence d'entretien. En outre, si l'encombrement des pièces du logement n'est pas à remettre en cause, au vu notamment des observations mentionnées sur cette facture et des photographies versées aux débats, il convient toutefois de noter que cet encombrement n'a aucun lien avec l'absence initiale d'une VMC.

Il ressort des éléments versés aux débats que lors de la visite du technicien, [L] la ventilation est insuffisante, que les entrées d'air basse et haute dans la cuisine et les WC sont absentes et que la bailleresse n'a pas procédé au détalonnage des portes, ce qui aurait pu permettre une meilleure circulation de l'air.

Le procès-verbal de constat en date du 30 juillet 2024 constate notamment que des photographies ont été prises par la bailleresse les 2 et 5 janvier 2024, après la remise des clés par la requérante le 1er janvier 2024. Sur ces photographies, ont note notamment la présence d'un poêle à pétrole. A cet égard, le rapport de, [L] mentionne que l'utilisation d'un poêle à pétrole peut provoquer des problèmes d'humidité.

L'obligation de délivrer un logement décent s'impose dès l'entrée dans les lieux de la locataire et pendant toute la durée du bail.

L'absence de ventilation, en ce qu'elle ne donne pas au logement des conditions d'aération suffisante, favorise la prolifération des moisissures liées à l'humidité.

Si la bailleresse invoque le mode de vie de la locataire, comme ne prenant pas soin d'aérer régulièrement les pièces, elle ne le démontre pas, les attestations produites en défense ne suffisant pas à l'établir en l'absence de précision temporelle, ni d'ailleurs, que l'absence d'entretien des extérieurs en serait la cause, et ce, alors que les problèmes principaux présentés par le logement loué concernent le défaut de ventilation mécanique, un défaut de circulation de l'air, outre l'absence de mise en conformité électrique.

Toutefois, il convient de relever que la locataire s'est maintenue dans cette situation, notamment du fait de l'absence d'entretien (ainsi, l'extracteur de la salle de bain a été remplacé par absence d'entretien), relevée notamment par les artisans intervenus dans le logement, ainsi que par les dégradations commises par ses animaux, comme elle a pu le dire dans ses publications sur les réseaux sociaux, sans se soucier des conséquences, et ce, au vu des propos tenus.

Par conséquent, si les désordres soulignés précédemment ont causé un préjudice de jouissance à Madame, [J], [W], il convient d'une part de tenir compte, de sa contribution aux désordres et d'autre part des travaux réalisés par la bailleresse dès alerte par le rapport de, [L].

Il en ressort que le trouble de jouissance sera justement évalué, compte tenu des développements précédents, à la somme de 2 145 euros.

Sur le préjudice matériel

Madame, [J], [W] sollicite la somme de 651 euros au titre du préjudice matériel, mentionnant avoir dû utiliser un chauffage électrique, plus coûteux, en raison de la panne du poêle à granulés. Elle produit des captures d'écran de l'évolution de sa consommation en électricité.

Au vu des développements précédents, il ne sera pas fait droit à cette demande, aucune justification n'étant faite concernant le non fonctionnement du poêle à granulés. La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel sera, donc, rejetée.

Sur le préjudice moral

Madame, [J], [W] sollicite la somme de 5 000 euros au titre préjudice moral. Elle fait valoir que la négligence et l'inaction de la bailleresse pendant des années ont entrainé pour elle un stress important dans un environnement dégradé, ce qui a contribué à dégrader son état de santé. Madame, [J], [W] mentionne avoir dû également effectuer des démarches.

Toutefois, la requérante ne produit aucun élément justifiant du stress évoqué ni concernant son état de santé qui se serait dégradé. Elle ne démontre nullement un préjudice, étant noté que ses publications sur les réseaux sociaux, notamment concernant la bailleresse interroge fortement concernant ses réelles intentions.

La demande au titre du préjudice moral sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI, [T] sollicite la somme de 2 145 euros au titre des loyers impayés.

Madame, [J], [W] ne conteste pas le non-paiement des loyers des mois d'octobre, de novembre et de décembre 2023, mais soutient que la bailleresse a perçu l'allocation logement. Elle soutient qu'elle n'est redevable que de la somme de 1 880 euros (2 145 - 265).

En l'espèce, le contrat de bail en date du 16 janvier 2015 prévoit un loyer mensuel de 715 euros.

Il convient de relever que si le courrier CAF en date du 22 juin 2023 mentionne que "le montant de l'allocation logement à déduire du loyer est de 265 euros, à compter de juillet 2023", il n'est nullement indiqué que cette allocation a été perçue par la bailleresse, étant précisé que l'attestation de paiement CAF en date du 31 mars 2025 fait état des prestations servies pour les mois de janvier 2024 à janvier 2025.

En outre, par mail en date du 18 septembre (sans mention de l'année), Madame, [J], [W] indique : "le but étant d'en finir au plus vite vous comme moi en déménageant rapidement, il serait plus profitable pour nous 2 que vous nous portiez pas préjudice en écrivant un reste dû de 265 euros correspondant à la caf, sous-entendant une somme que je vous dois. Mais plutôt un apl non versé par exemple", confirmant en cela, que cette somme n'a pas été versée par la CAF.

Dès lors, Madame, [J], [W] est redevable de la somme de 2 145 euros au titre des loyers impayés et elle sera condamnée à payer cette somme à la SCI, [T].

Sur la compensation des sommes dues

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il convient de relever que la somme due par la SCI, [T] au titre du préjudice de jouissance viendra en compensation de celle due par Madame, [J], [W] au titre des impayés locatifs.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande à titre infiniment subsidiaire d'octroi de délais de paiement sollicitée par la requérante.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, la SCI, [T] et Madame, [J], [W], qui succombent toutes les deux pour partie à la cause, seront condamnées au paiement des dépens de la présente instance par moitié, sans distraction, la présente procédure étant orale.

Madame, [J], [W] sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI, [T] sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Il est rappelé l'exécution provisoire de droit, aucune circonstance ne justifiant de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,