TJ 60159, 19 mars 2026, RG 25/01242

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 38/26CIV

N° RG 25/01242 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CSUC

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Entre :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC dont le siège est, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal ;
Représenté par la SELARL DEJANS, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Madame, [P], [O], [Z],
[Adresse 3],
[Adresse 4],
[Localité 1]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 22 Janvier 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 19 Mars 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SELARL DEJANS et à Mme, [Z] le

N° RG 25/01242 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CSUC - jugement du 19 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame, [P], [Z] est propriétaire des lots n°44 et n°96 au sein de la copropriété de la, [Adresse 5] située, [Adresse 3] à, [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] a fait délivrer, par l’intermédiaire de son conseil, le 18 septembre 2025, à Madame, [P], [Z], une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 2 662,68 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés.
Par acte d’un commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 3] à COMPIEGNE (60200), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner Madame, [P], [Z] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 10, 14-1, 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions de l’article 1231-6 du code civil :
Condamner Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] la somme de 3 484 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 jusqu’à parfait paiement, Condamner Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Rejeter toute de demande de délais de paiement, Condamner Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] la somme de 1080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit et quoiqu’il en soit l’ordonner, Condamner Madame, [P], [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque. L'affaire a appelée et utilement retenue à l’audience du 22 janvier 2026.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], maintient les termes de son assignation. Il indique que la défenderesse a effectué un règlement de 2000 euros avant l’audience non inclus dans le décompte produit.
En défense, Madame, [P], [Z], comparante, indique avoir effectué un règlement d’un montant de 2000 euros. Elle sollicite des délais de paiement et propose le règlement de 300 euros par mois. Elle précise bientôt commencer une nouvelle activité professionnelle en contrat à durée déterminée et être également en auto-entreprise. Elle déclare percevoir un salaire moyen d’environ 1200 euros par mois.
Le tribunal a autorisé Madame, [P], [Z] à produire, par l’intermédiaire d’une note en délibéré, tout document justifiant ses ressources sur les trois derniers mois et le demandeur a confirmé le montant de la dette ainsi que le règlement de la défenderesse effectué avant l’audience.
Le délibéré a été fixé au 19 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale
En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'article 10-1 de la même loi prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
Par l’intermédiaire d’une note en délibéré, le syndicat des copropriétaires en demande actualise sa créance, par un décompte actualisé arrêté au 26 janvier 2026, à hauteur de 2 646,34 euros, déduction faite du règlement d’un montant de 2000 euros effectué par la défenderesse le 22 janvier 2026.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires en demande produit utilement :
Un relevé cadastral attestant de la propriété de Madame, [N], [Z], Un décompte de créance, Les appels de fonds du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, Des justificatifs de frais nécessaires au recouvrement des sommes dues. Le règlement de copropriété et le contrat de syndic, Les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2023, 13 décembre 2023, 25 juin 2024, 19 décembre 2024. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023, à laquelle Madame, [P], [Z] n’a pas assisté et n’a pas été représentée, que :
La résolution n°11 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juin 2024 au 31 décembre 2024,
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024, à laquelle Madame, [P], [Z] n’a pas assisté et n’a pas été représentée, que :
La résolution n°10 a adopté l’examen, la révision et l’approbation du budget prévisionnel relatif à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,
La résolution n°11 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, à laquelle Madame, [P], [Z] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :
Les résolutions n°6 à 15 ont adopté la réalisation et le financement de travaux de rénovation énergétiques,
Les résolutions n°18 et n°18-1 ont adopté la délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer la tranche conditionnelle n°3 du contrat d’adhésion au Hauts de France Pass Copropriété ainsi que la mise en place d’un échéancier pour le règlement.
Ainsi, il ressort des pièces produites que Madame, [P], [Z] n’a exercé aucun recours à l'encontre des procès-verbaux établis.
Cependant, il apparaît que le décompte actualisé comprend les appels de charges pour le 1er trimestre 2026, sans que ces éléments ne soient justifiés. Dès lors, la somme de 821,32 euros ne sera pas retenue.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame, [P], [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1309,84 euros pour les charges de copropriété.

S'agissant des frais à hauteur de 515,18 euros, le syndicat des copropriétaires en demande sollicite :
74 euros de frais de mise en demeure, 53 euros de frais de relance après mise en demeure, 192 euros de frais « constitution dossier avocat » 138,44 euros de frais liés à la délivrance d’une lettre comminatoire par avocat, 57,74 euros de frais d’huissier. Cependant, il convient de rappeler que les frais de « constitution dossier avocat », ni justifiés, ni détaillés, relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, il ressort des pièces versées que le demandeur ne délivre pas les preuves de réception des courriers de mise en demeure et de relance dont il se prévaut, de sorte que les frais liés à ces lettres ne seront pas retenus.

Au surplus, il sera jugé que seule la lettre comminatoire par avocat adressée à Madame, [P], [Z] le 18 septembre 2025, par recommandée avec avis de réception, est justifiée et était nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la somme de 138,44 euros sera retenue.

Les frais liés à la délivrance de l’assignation d’un montant de 57,74 euros seront compris dans les dépens.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame, [P], [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de LA, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 309,84 euros au titre des charges de copropriété et 138,44 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 26 janvier 2026 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), majorées des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que les manquements systématiques et répétés de Madame, [P], [Z] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante et nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financer direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ainsi, il y a lieu de condamner Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement 

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est démontré que Madame, [P], [Z] a effectué des efforts de paiements importants et justifie d’une situation financière compatible avec l’octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront accordés.

Elle sera ainsi autorisée à apurer sa dette dans un délai de 7 mois à raison de 6 mensualités de 300 euros suivies d'une 7ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame, [P], [Z], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens de l’instance, comprenant notamment les frais liés à la délivrance de l’assignation d’un montant de 57,74 euros.
Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, Madame, [P], [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1309,84 euros au titre des charges de copropriété et 138,44 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 26 janvier 2026 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Madame, [P], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame, [P], [Z] à se libérer de sa condamnation au titre des sommes dues dans un délai de 7 mois, par 6 mensualités de 300 euros, et d’une 7ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

CONDAMNE Madame, [P], [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SERGIC, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame, [P], [Z] aux dépens, comprenant les frais liés à la délivrance de l’assignation d’un montant de 57,74 euros ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 19 mars 2026,
Le Greffier Le Président