TJ 68224, 19 mars 2026, RG 25/00986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1],
[Adresse 2],
[Adresse 3],
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00986 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JIXZ
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [S], [H], né le 30 Janvier 1970 à, [Localité 2] (GIRONDE), demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 et 19 juillet 2023 pour une prise d’effet au 28 juillet 2023, la SCI TOUTENHO a donné à bail à Monsieur, [S], [H] un local à usage d'habitation situé au, [Adresse 6] à 68100 MULHOUSE, moyennant un loyer mensuel initial de 450 € outre une avance sur charges de 100 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la SCI TOUTENHO pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, la SCI TOUTENHO a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur, [S], [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :
- Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
- L’en déclarer bien fondée,
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur, [S], [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur, [S], [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1128 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 sur la somme de 1100€, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner Monsieur, [S], [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner Monsieur, [S], [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Monsieur, [S], [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué en substance que le locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 juin 2025 et après un renvoi a été plaidée à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle précise que le locataire a quitté le logement et que par conséquent la demande d’expulsion est devenue sans objet. Elle indique que la dette locative a augmenté et s’élève à la somme de 2800 euros et précise s’en remettre à la sagesse du tribunal sur les délais de paiement.

Monsieur, [S], [H], comparant, précise avoir notamment rencontré des difficultés financières mais propose de s’acquitter de la dette locative en versant entre 100 et 150 euros par mois.
Après consultation du décompte produit à l’audience, il confirme les sommes mentionnées.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles la SCI TOUTENHO l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable d’avance mensuellement et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Monsieur, [S], [H] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant en principal à la somme de 1100 euros.

Il est établi que Monsieur, [S], [H], sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 septembre 2024.

Par conséquent Monsieur, [S], [H] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Néanmoins, il ressort des débats à l’audience et des pièces de la procédure que le locataire a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 2 juillet 2025.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, des indemnités d’occupation et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 29 décembre 2025 portant sur la somme en principal de 1810,48 €.

Monsieur, [S], [H], ne conteste pas le montant de la dette locative et ne rapporte pas, en tout état de cause, la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

Ainsi, il était établi qu’au 29 décembre 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1810,48 € au titre des loyers et charges impayés de février 2024 à mai 2025 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur, [S], [H] sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1100 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Monsieur, [S], [H] sollicite des délais de paiement et explique l’arriéré locatif par des problèmes familiaux et financiers. Il ajoute avoir libéré le logement afin de ne pas aggraver sa dette locative.

Ainsi, compte tenu de son engagement pris de s'acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à ce dernier un échelonnement de la dette sur une durée de 20 mois et d'autoriser Monsieur, [S], [H] à se libérer par mensualités de 100 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [S], [H] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies, Monsieur, [S], [H] sera condamné au versement de la somme de 800 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS