CA Paris, 25 mars 2026, RG 23/08014

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08014 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRRN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2023- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/07915

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société MATERA , SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 825 188 576, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : Me Raphael BERGER substitué par Me Joana JOUNI - SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : C0886

INTIMÉS

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Yann GASNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0470

Monsieur [L] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Alexandre COUYOUMDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1274

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Céline DELAGNEAU de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0574

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [B] [Y] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à Paris 10ème, à M. [L] [F] et à la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires.

Le litige à l'origine de cette décision porte sur la détermination des responsabilités et l'indemnisation de désordres survenus dans le local commercial de M. [Y] et dans l'appartement de M. [F].

L'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d'assurance n°665060104, le 10 avril 2015, à effet au 1er mai 2015, avec la société Axa France Iard.

M. [Y] était copropriétaire au sein de cet immeuble du lot n°4, constitué d'un local commercial situé en rez-de-chaussée sur cour, donné à bail.

M. [F] était également copropriétaire au sein de cet immeuble des lots n°7, 25 et 26, soit notamment un appartement au 1er étage.

En 2010, M. [Y] a fait procéder à des travaux dans son lot.

A la suite de l'apparition de fissures sur la cloison de la salle de bain de l'appartement de M. [F] et d'un affaissement du parquet flottant au droit de ce cloisonnement, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 20 novembre 2013, a prononcé une mesure d'expertise judiciaire, avec désignation de M. [G] à cette fin.

Le rapport a été déposé le 31 août 2015.

Le 15 juillet 2015, une partie du plafond du local commercial de M. [Y] s'est effondré. Le locataire du local commercial a quitté les lieux le 31 octobre suivant.

Par ordonnance du 5 octobre 2016, saisi par M. [Y], le juge des référés a désigné M. [A] en qualité d'expert, puis par ordonnance du 18 avril 2017, il a rendu commune celle-ci à la société Axa France Iard.

M. [A] a déposé son rapport le 20 décembre 2018.

Par acte introductif d'instance du 5 juin 2019, M. [Y] a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

- déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], responsable des dégâts des eaux subis par M. [Y] et par M. [F],

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M. [Y] la somme de 9834 euros au titre du préjudice matériel,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M. [F] la somme de 14573,20 euros au titre du préjudice matériel,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à M. [O] somme de 52 000 euros,

- rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. [Y] et de M. [F],

- condamne la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel de M. [Y] et de M. [F], en intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M. [Y] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M. [F] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD aux dépens, en ce compris, les frais d'expertise,

- rappelle que M. [Y] et M. [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- rejette toutes autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement par déclarations du 27 avril 2023 puis du 11 mai 2023.

Par ordonnance du 3 avril 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires ouvertes sous les numéros de répertoire général 23/08014 et 23/08860 sous le numéro 23/08014.

Par conclusions déposées les 6, 13, 23 octobre 2023, M. [Y], la société Axa France Iard, et M. [F] ont relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] demande à la cour, au visa des articles 175,176, 238, 245 et 246 du code de procédure civile, 2, 3, 14, 15 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 et L.113-1 et L.112-4 du code des assurances, de :

- le recevoir en ses demandes, fins et prétentions,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mars 2023 en ce qu'il a :

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M. [Y], la somme de 9834 euros au titre du préjudice matériel,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M. [F], la somme de 14 573,20 euros au titre du préjudice matériel,

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] à verser à M. [Y], la somme de 52 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M. [Y], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M. [N], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise,

' rappelé que M. [Y] et M. [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] pour la présente procédure conformément à l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

' rejeté toutes autres demandes,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mars 2023 en ce qu'il a :

' débouté M. [F] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance,

' débouté M. [Y] de sa demande au titre du préjudice moral,

' rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M. [F] et M. [Y],

' condamné la société Axa France IARD à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel de M. [Y] et de M. [F], en intérêts, frais et dépens dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

' condamné la société Axa France IARD à verser les sommes de 3 000 euros et 2 000 euros respectivement à M. [Y] et à M. [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

statuant à nouveau,

in limine litis et avant toute défense au fond,

- prononcer la nullité partielle du rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 20 décembre 2018 ayant pour objet la détermination de la cause et de l'origine des désordres dans l'appartement de M. [F], en l'absence d'ordonnance étendant la mission de l'expert,

à titre principal,

- condamner in solidum M. [Y] et Monsieur [F] à lui verser la somme de 31 555,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date de la notification des conclusions d'appelant,

à titre subsidiaire,

- limiter le préjudice de jouissance de M. [Y] d'août 2017 à août 2019 soit à la somme de 25 000 euros,

- condamner la société Axa France IARD à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance de M. [Y],

en tout état de cause,

- débouter M. [Y] et M. [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- débouter la société Axa France IARD de ses demandes tendant à écarter la mobilisation de sa garantie,

- condamner in solidum M. [Y], M. [F] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner in solidum M. [Y], M. [F] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 16 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner in solidum M. [Y], M. [F] et la société Axa France IARD aux dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions notifiées le 23 juin 2025, M. [Y], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1382, 1384 du code civil alors en vigueur et 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a :

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], son assureur la société Axa France IARD à lui payer :

- la somme de 9 834 euros TTC au titre des travaux de mise en état des parties privatives,

- une indemnité de perte de jouissance de 1 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à la réception des travaux de remise en état arrêtée au 21 février 2020 à la somme de 52 000 euros,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD aux dépens comprenant les frais d'expertise,

' rappelé que M. [Y] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- infirmer la décision attaquée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral,

en conséquence,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD à lui payer :

' la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' la somme de 10 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' dire que ces sommes porteront intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et porteront eux-mêmes intérêts par années entières au visa de l'article 1343-2 du code civil.

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Selon conclusions notifiées le 4 septembre 2025, M. [F], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants anciens du code civil, devenus 1240, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et 564 du code de procédure civile, de :

A) Sur la confirmation,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] responsable des désordres affectant la structure de l'immeuble, à l'origine des préjudices matériels subis par M. [F],

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD au paiement de la somme de de 14 573,20 euros au titre du préjudice matériel,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre de son préjudice matériel, en intérêt, frais et dépens,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Axa France IARD, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], à l'indemniser des préjudices matériels qu'il a subi, ainsi que des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 2 000 euros, comme aux dépens,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rappelé que M. [Y] et M. [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] et la société Axa France IARD de l'intégralité de leurs demandes,

- déclarer irrecevable la demande nouvelle en cause d'appel de sa condamnation au paiement de la somme de 31 555,25 euros,

B) Sur l'infirmation partielle,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande présentée au titre de son trouble de jouissance,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], in solidum avec son assureur, la société Axa France IARD, au paiement de la somme de 22 500 euros au titre du trouble de jouissance,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], in solidum avec son assureur la société Axa France IARD, au paiement de la somme 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'appel.

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la société Axa France IARD, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1117, 1118, 1240 et 1242 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L.112-6 et L.113-1 alinéa 1 du code des assurances et 9, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- la recevoir en son appel incident,

- infirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :

' a déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] responsable des dégâts des eaux subis par M. [Y] et par M. [F],

' a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec la société Axa France IARD à payer à M. [Y] la somme de 9 834 euros au titre de son préjudice matériel et à M. [F] la somme de 14 573,20 euros au titre de son préjudice matériel,

' l'a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel subi par M. [Y] et par M. [F] en intérêts, frais et dépens (dans les limites prévues par les conditions particulières et générales du contrat),

' a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] in solidum avec la société Axa France à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et à M. [F] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens dont les frais d'expertise,

statuant à nouveau,

- prononcer sa mise hors de cause en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], dès lors que la responsabilité de son assuré n'est pas établie,

- débouter toutes les parties de leurs demandes formées à son encontre,

- confirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

' fait application de l'exclusion de la garantie des pertes de loyer et d'usage,

' débouté M. [Y] de sa réclamation formée au titre du préjudice moral,

' débouté M. [F] de sa réclamation formée au titre du préjudice de jouissance,

' dit que seul le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], sans la garantie de la société Axa France IARD, était débiteur des indemnités dues à M. [Y] au titre du préjudice de jouissance et à M. [F] au titre de la perte d'habitabilité,

subsidiairement,

- limiter le préjudice de jouissance invoqué par M. [Y] à la somme de 28 000 euros,

- débouter M. [F] de sa réclamation au titre de la perte d'habitabilité,

- débouter toutes parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires formées à son encontre,

en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [Y] et M. [F] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Delagneau.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Dès lors, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

M. [F] fait valoir, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, que le syndicat formule cette demande pour la première fois devant la cour d'appel, le privant du double degré de juridiction.

L'intimé répond que :

- en cause d'appel, il demande l'infirmation du jugement et le débouté des demandes de M.M [Y] et [F] en exposant le fondement juridique erroné du tribunal et en s'appuyant sur la violation, par ceux-ci, des stipulations du règlement de copropriété sur leurs parties privatives comme étant à l'origine des désordres sur les parties communes ;

- la demande de dommages et intérêts n'est qu'une conséquence des fautes commises par M. [Y] et [F] en violation de ce règlement ;

- ce n'est pas une prétention nouvelle.

Réponse de la cour

En droit, l'article 564 du code de procédure civile, dispose qu'« à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Ces dernières, en application de l'article 70 du code de procédure civile, sont définies comme celles qui se rattachent aux prétentions originaires, c'est-à-dire à celles du demandeur en première instance, par un lien suffisant

En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires n'a pas formulé, en première instance, de demande de dommages et intérêts contre M. [Y] et M. [F].

Il ressort, néanmoins, des termes du jugement attaqué, qu'il a sollicité le débouté des demandes indemnitaires de M. [Y] en invoquant notamment la réalisation des travaux préconisés par l'expert, dans l'appartement de celui-ci, en février 2020. Il n'a pas contesté, alors, sa propre responsabilité dans la survenance des désordres.

Aux termes de ses écritures d'appel il conclut toujours au débouté des demandes indemnitaires mais en invoquant désormais la responsabilité des deux copropriétaires dans la survenance des désordres. Ce nouveau moyen est également développé au soutien de sa demande d'indemnisation au titre des travaux qu'il a réalisés sur les parties communes dans l'appartement de M. [Y].

La réalisation des travaux opposée par le syndicat comme moyen de défense à l'encontre de la demande indemnitaire de M. [Y] est ainsi devenue une demande reconventionnelle d'indemnisation de ces travaux. Celle-ci se rattache donc par un lien suffisant au rejet demandé en première instance.

En conséquence, la cour déclare cette demande recevable.

Sur la régularité du rapport d'expertise s'agissant des désordres subis par M. [F]

Moyens des parties

L'appelant fait valoir, sur le fondement des articles 238, 245, 175, 176 et 73 du code de procédure civile, que :

- sa demande ne constitue pas une exception de procédure relevant du juge de la mise en état ;

- les opérations réalisées dans le cadre d'une expertise en méconnaissance du principe de la contradiction doivent être annulées ;

- l'ordonnance du 5 octobre 2016 désignant M. [A] a fixé les limites de sa mission aux cause et origine des désordres dans les locaux de M. [Y] ; ce dernier a réglé la consignation et il a mis en cause, alors, les installations privatives fuyardes de M. [F] ; l'expert a outrepassé sa mission en constant les désordres dans l'appartement de M. [F] et en donnant un avis sur ses préjudices matériels et de jouissance ;

- M. [F] aurait dû assigner en extension de mission les parties à l'expertise judiciaire ; il ne pouvait pas formuler directement, auprès de l'expert, des demandes indemnitaires sans avoir préalablement recueilli l'accord écrit des parties ;

- le juge n'est pas tenu par les constatations et les conclusions de l'expert judiciaire.

La société Axa France Iard soutient également que :

- l'expert a outrepassé les termes de sa mission en se prononçant sur l'imputabilité et les conséquences des désordres subis par M. [F] ; cette mission évoquait les désordres « allégués expressément dans l'assignation » délivrée par M. [Y] ; ce dernier a avancé les frais de l'expertise ;

- M. [F] n'a pas assigné en extension de mission ;

- l'expert ne pouvait pas valider le devis relatif à des travaux réparatoires ni se prononcer sur un préjudice d'habitabilité ;

M. [F] répond que :

- l'assignation en référé faisait état du désaccord existant entre les experts de l'assurance de M. [Y] et de la sienne qui analysaient le désordre non pas comme le résultat d'un simple dégât des eaux mais comme la conséquence d'une « déformation de la structure du plancher historique » en soulignant « les désordres structurels qui perdurent depuis 2001 (sic)» et en évoquant « l'affaissement des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires » conduisant M. [Y] à solliciter une expertise judiciaire en vue de trancher le débat technique ;

- la mission confiée à M. [A], expert spécialisé dans les constructions avec structure en bois, visait l'examen de l'effondrement du faux plafond et l'affaissement des parties communes, à savoir la structure de l'immeuble ;

- peu important qu'il ait été défendeur à la procédure, il était une partie à celle-ci et ses préjudices sont la conséquence du désordre général lié à l'affaissement de la structure, objet de l'expertise ;

- le syndicat se fonde sur le rapport de M. [G] qui était spécifiquement intervenu sur les désordres qu'il avait subis et qui concluait à la vétusté de l'immeuble, ce que vient confirmer et approfondir l'expertise de M. [A].

Réponse de la cour

Au sens de l'article 73 du code de procédure, la demande d'annulation partielle d'un rapport d'expertise ne constitue pas une exception de procédure relevant du conseiller de la mise en état au titre de l'article 789 du même code, alors applicable (par renvoi de l'article 907). Elle peut donc être soumise à la cour.

Elle a, ici, été soulevée par l'appelant, dès ses conclusions du 26 juillet 2023, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, conformément à l'article 112 du code de procédure civile.

L'article 114 du code de procédure civile rappelle qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 238 du code de procédure civile précise notamment que le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis sans pouvoir répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties.

En l'espèce, outre que l'appelant n'invoque pas de grief, il peut être utilement rappelé qu'aucune disposition ne sanctionne par la nullité l'inobservation des obligations imposées par l'article 238 précité (Civ.1ère, 7 juillet 1998, n°97-10.869) et que les juges sont en droit de s'approprier l'avis de l'expert judiciaire, même si celui-ci a exprimé une opinion excédant les limites de sa mission (3e Civ., 17 Octobre 2012, n°10-23.971).

En tout état de cause, il n'est pas démontré que M. [A] ait excédé les limites de sa mission puisque l'ordonnance de référé du 5 octobre 2016 renvoyait notamment aux « désordres et malfaçons allégués dans l'assignation et affectant l'immeuble litigieux », laquelle visait également « l'existence d'un dégât des eaux provenant de la salle de bains de M. [F] ['] », le rapport de M. [G], « amené à visiter l'appartement de M. [F] et en particulier sa salle de bain » et ses conclusions relatives aux désordres constatés dans l'appartement de ce dernier, notamment « résultant de la vétusté du bâtiment ['] ». La mission se poursuivait notamment sur les solutions de nature à remédier à tous ces désordres, à la détermination des responsabilités et préjudices. Elle portait donc bien également sur les désordres subis par M. [F] et les responsabilités en lien avec ces derniers, peu important que M. [Y] ait été le demandeur à l'expertise et qu'il en ait avancé les frais.

En conséquence, la cour rejette la demande d'annulation partielle de l'expertise.

Sur les désordres subis par M. [Y] et M. [F] et les responsabilités

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- la responsabilité du syndicat à l'égard des copropriétaires est une responsabilité contractuelle fondée sur les droits et obligations définis par le règlement de copropriété et non une responsabilité délictuelle de droit commun telle que retenue par le tribunal ;

- l'origine des désordres repose sur les violations par MM [Y] et [F] des stipulations des articles 10 m, n, j, k du règlement de copropriété et de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : à savoir :

- la surcharge du plancher causée par les installations de M. [F] visée par les deux rapports d'expertise sans que M. [A] n'en tire de conséquence ni n'investigue suffisamment à cet égard, peu important leur ancienneté ;

- les canalisations fuyardes privatives de M. [F] conformément à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 3 du règlement de copropriété, qu'il n'a pas maintenues en état, peu important leur date de réalisation ;

- la suppression d'un mur porteur séparant les lots n°4 et 5 par M. [Y] sans autorisation de l'assemblée générale, situé à l'aplomb des conduits de fumée, ayant conduit aux fissures constatées dans l'appartement de M. [F], et réalisée concomitamment aux désordres constatés au premier étage ; M. [Y] ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude ;

-les conduits de fumée maçonnés existant depuis l'origine, M. [G] et M. [A] auraient dû en déduire qu'ils ne pouvaient pas non plus être à l'origine du sinistre chez M. [Y] ;

La société Axa France Iard fait valoir que :

- son offre transactionnelle est caduque au sens des articles 1117 et 1118 du code civil du fait de l'action judiciaire engagée par MM [Y] et [F] ;

- le syndicat n'est pas responsable des désordres sur le seul fondement possible : la responsabilité contractuelle de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 supposant une causalité directe et certaine ; la cause de l'effondrement du plancher de M. [F] est la survenance de fuites provenant des canalisations sous sa baignoire et la surcharge de son plancher ; la vétusté de l'immeuble et la surcharge des conduits de cheminée n'ont aucun lien avec les désordres puisque M. [G] n'avait constaté aucune humidité sur les poutres et que les conduits de cheminée existaient depuis la construction de l'immeuble ;

- la responsabilité des désordres repose sur M. [F] qui n'a pas respecté les articles 10m, 10j du règlement de copropriété, les canalisations étant qualifiées de parties privatives en application de l'article 3 de ce règlement ; sa responsabilité est engagée comme gardien des parties privatives mais également comme propriétaire de l'appartement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

M. [Y] répond que :

- la structure de bois du plancher haut du rez-de-chaussée au niveau de son local est impropre à sa destination ; certaines pièces porteuses se sont rompues en partie nécessitant un étaiement provisoire pour s'opposer au risque d'effondrement des solives ;

- c'est à bon droit qu'il avait demandé la condamnation in solidum de M. [F], du syndicat des copropriétaires et de son assureur à le rembourser de l'intégralité des préjudices subis sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1382 et 1384 du code civil, l'expert ayant retenu que l'effondrement du plafond était dû:

- pour une partie limitée d'1 m2 à une fuite dans la salle de bain de M. [F],

-et pour l'essentiel des désordres, à une surcharge de 7 niveaux des conduits de cheminée maçonnés ;

- il n'y a aucun lien de causalité entre les travaux qu'il a réalisés et les désordres comme l'ont constaté les deux experts judiciaires ;

-les travaux ensuite réalisés par le syndicat des copropriétaires ont eu pour seul objet de reprendre les dégradations des parties communes.

M. [F] répond que :

- les désordres dans son appartement consistent en un affaissement du sol de la salle de bain et un début d'affaissement du sol du salon à l'entrée de la salle de bain, outre une fissure traversante des murs côté salon ;

- le syndicat doit être condamné à réparer l'intégralité des préjudices, comme en premier instance :

- les désordres sont issus de la rupture des structures du plancher entre le local du rez-de-chaussée et son appartement dont l'origine, constatée par l'expert, est la surcharge des conduits de fumée maçonnés qui, du 7ème au 1er étage, reposent sur le plancher du 1er étage ; ce sont les parties communes qui sont à l'origine des désordres ;

- le syndicat ne démontre pas de faute de sa part en lien direct avec ces désordres :

' l'expert [G] avait seulement retenu, comme cause résiduelle, par rapport à la vétusté de l'immeuble, les surcharges complémentaires liées à ses installations sanitaires ; l'expert [A] l'a expressément exclue pour ne retenir que cette vétusté ; l'appelant ne prouve pas que ses installations privatives excèderaient le poids prévu par l'article 10m du règlement de copropriété ;

' s'agissant de la fuite des canalisations sous ses installations, leur caractère privatif n'est pas démontré ; l'expert ne retient qu'une responsabilité potentielle qu'il n'a pas pu analyser ; ce ne serait qu'une cause marginale des désordres n'ayant entraîné que la chute d'une plaque d'1 m2 du faux plafond de M. [Y], la cause de l'effondrement étant la surcharge des conduits de cheminée ; l'imputation d'une indemnisation de 120 euros pour réparer le trou d'1m2 perd tout sens puisque la réparation des désordres par le syndicat suppose le remplacement du faux plafond ;

- la cour doit écarter l'argumentation de la société Axa France Iard en application du principe de l'estoppel, celle-ci lui ayant initialement proposé une offre indemnitaire pour, désormais, faire valoir que la responsabilité des désordres repose sur lui.

Réponse de la cour

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En droit, un copropriétaire a le choix de plusieurs fondements juridiques pour engager la responsabilité d'un syndicat de copropriétaires en cas de dommage causé à la jouissance de son lot.

Il peut se fonder sur la violation du règlement de copropriété, action de nature contractuelle (Civ. 3e, 4 octobre 1987) ou sur la responsabilité spécifique du syndicat fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de dommage ayant pour origine les parties communes.

Ces actions n'excluent pas la faculté, pour un copropriétaire, d'engager, comme ici, la responsabilité extracontractuelle de droit commun du syndicat sur le fondement des articles 1382 et 1384 anciens du code civil (voir notamment 3e Civ., 12 juin 1991, pourvoi n° 89-21.761, 89-21.784).

L'article 1382 devenu 1240 du code civil rappelle que «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer» et l'article 1384 alinéa 1er devenu 1242 alinéa 1er qu'on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde.

Aussi, pour engager la responsabilité du syndicat au titre des articles 1382 ou 1384 du code civil, le copropriétaire doit démontrer une atteinte à ses parties privatives résultant directement d'une faute du syndicat ou du rôle causal d'une chose, telle qu'une installation commune. Le syndicat a, en effet, la garde de celles-ci pour en assurer la conservation au sens de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, le syndicat et son assureur peuvent s'exonérer de toute responsabilité en démontrant que la cause des désordres résulte directement et exclusivement de la violation imprévisible par les copropriétaires du règlement de copropriété ou de la responsabilité de ces derniers comme gardiens d'une partie privative ou comme auteurs de troubles anormaux du voisinage.

En l'espèce, il est constant que les conduits de cheminée et les parquets de l'immeuble sont des parties communes.

Au surplus, la matérialité des désordres n'est pas contestée et elle est ainsi décrite dans le rapport de M. [A] :

- dans les locaux de M. [Y], elle consiste en « un trou dans le faux plafond ne dépassant pas 30 cm sur 30 cm »

- dans l'appartement de M. [F] en un « affaissement du sol de la salle de bain manifesté par l'espace vide apparu entre sol et murs avec également un début d'affaissement du sol du salon à l'entrée de la salle de bain » et une « fissuration traversante des murs côté salon ».

Après avoir fait enlever la totalité du plafond plâtre en sous-face de la pièce principale des locaux de M. [V] et de la salle de bains de M. [F], M. [A] a constaté le 15 mars 2018 que « la structure bois du plancher haut du rez-de-chaussée au niveau du local de M. [Y] était déficiente et impropre à sa destination » avec « certaines pièces porteuses à la limite de la rupture ou rompues en parties ».

Il en a conclu que ce désordre « [rendait] à la marge l'effondrement sur 1m2 du faux plafond de M. [Y] » puisqu'il « [entraînait] l'obligation de la dépose dans la totalité du faux plafond du rez-de-chaussée et le renforcement des structures du plancher ».

S'agissant des causes et responsabilités de ces désordres, objet du débat entre les parties, après des constatations techniques, une analyse des plans de l'immeuble ainsi que du règlement de copropriété, l'expert judiciaire a retenu que :

-« l'effondrement du faux plafond sur 1m2 a eu lieu à cause du faux plafond plâtre qui s'est effondré sur la plaque de faux plafond consécutivement à la fuite provenant des canalisations sous la baignoire de l'appartement [F] situé au 1er étage » et la réparation de ce m2 peut lui être imputable de ce fait ;

-l'origine de la rupture partielle des structures de bois du plancher réside dans « la surcharge des conduits de fumée maçonnés qui, du 7ème étage au 1er étage, repose sur le plancher du 1er étage. ». « La contrainte d'élasticité des solives bois est arrivée à la limite sur certaines pièces ce qui a entraîné la rupture ['] des tenons d'assemblage sortis des mortaises de la poutre maitresse, des tenons vermoulus, le déchirement des solives à leur extrémité, la rupture du plancher qui est devenu impropre à sa destination ». « La rupture de ces pièces a provoqué l'affaissement du sol de la salle de bain et la fissuration des cloisons » dans l'appartement de M. [F]. » « La cause principale de ces désordres se trouve dans la descente de charges importante provenant des anciens conduits de fumée sur toute la hauteur du bâtiment », « cette charge de plusieurs tonnes sur le plancher du 1er étage » ayant « provoqué, à un moment, le dépassement de la limite d'élasticité des solives provoquant chez certaines, la rupture ». Il en a déduit que les conduits étant parties communes et la reprise de structures du plancher portant sur des parties communes, l'ensemble des autres travaux réparatoires reposait sur le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ces éléments circonstanciés et étayés que M. [A], impute à l'anormalité des conduits de fumée, parties communes sous la garde du syndicat, la survenance de la rupture complète des structures du plancher ayant provoqué les principaux désordres dans le local commercial et l'appartement des deux copropriétaires.

Si l'expert met également en cause la fuite des canalisations sous la baignoire de M. [F] dans la survenance du trou d'1m2 dans le faux plafond de M. [Y], il exclut tout lien de celle-ci avec la rupture des structures du plancher (page 40).

Or, c'est ce désordre qui est à l'origine de l'ensemble des préjudices invoqués par M. [Y]. L'indemnisation des travaux réparatoires dans son local porte, en effet, non pas sur le rebouchage du trou mais sur le remplacement de l'intégralité du faux plafond et la réparation du plancher. Il demande un préjudice de jouissance au titre d'une impossible location de lieux impropres à leur destination, non pas du fait du seul trou pouvant être rebouché. Il sollicite un préjudice moral au titre des agissements du syndicat et de son assureur.

Les autres préjudices demandés par M. [F] et le syndicat des copropriétaires sont en lien avec la seule rupture des structures des planchers.

La responsabilité de M. [F] doit donc être exclue.

Face à ces éléments démontrant sa responsabilité, le syndicat, ainsi que son assureur, ne prouvent pas que la cause des désordres soit en réalité la surcharge des installations sanitaires de l'appartement de M. [F].

Certes M. [G], en 2013, a évoqué «la vétusté de l'immeuble et les déformations constatées de la structure porteuse en bois des planchers ['] avec apport de surcharges complémentaires » émettant, en page 21 du rapport, l'hypothèse d'une surcharge « par le cloisonnement en carreau de plâtre et la pose du revêtement de sol dur en marbre » dans la salle de bains de M. [F]. Cependant, il a réservé son analyse « à un éventuel point faible non décelable dans le plancher haut du LOT 4 masqué par les coffrages en BA13 ».

Or, M. [A], en retirant le faux plafond, a justement pu observer les désordres affectant le plancher que ne pouvait pas constater M. [G]. Grâce à cette analyse complète, il exclut toute causalité liée à la surcharge des installations sanitaires de M. [F] en indiquant (page 34) : « certes la baignoire est en acier émaillé et une fois pleine le poids augmente et sollicite l'élasticité des structures du plancher mais la baignoire est installée depuis très longtemps et de surcroît elle se trouve accolée au mur en moellons. Or le report des charges d'un corps sur un plancher se transmet sur un angle à 45° donc la moitié du poids de la baignoire se transmet directement sur le mur de rive en moellons. Enfin, les poutres qui sont rompues au niveau de leurs tenons et à leurs extrémités sont éloignées de la zone de la baignoire. ».

De la même façon, le syndicat ne prouve pas que les travaux réalisés par M. [Y], sur un mur porteur sans autorisation de l'assemblée générale, ont provoqué ces désordres.

Certes M. [H] [U], architecte DPLG, dans un rapport de visite du 29 septembre 2016, a retenu ce lien de causalité aux motifs de la concomitance entre la survenance des désordres et les travaux sur ce mur, en observant que « le sens de la bascule entre séjour et chambre, les fissures la déclivité de plancher convergent tous vers la zone modifiée structurellement » et que « les problèmes sont apparus lors de la mise en 'uvre des profilés métalliques (défaut d'étaiement, calage défaillant, décoffrage trop rapide) ».

Cependant, cet avis unilatéral n'est corroboré par aucun autre élément technique. Au contraire, les deux experts judiciaires en 2013 et 2018 ont exclu toute causalité liée à ces travaux. M. [A], au vu des plans de l'immeuble, de ses constatations sur les lieux et de celles relatées dans l'expertise de M. [G], conclut de façon tout à fait nette que « le plancher haut du rez de chaussée correspondant au lot 4 n'a aucun contact avec le mur [Y] transformé en baie libre ».

En conséquence, la cour confirme le jugement attaqué en ce qu'il a retenu la seule responsabilité du syndicat dans la survenance des dommages subis par M. [Y] et M. [F].

Sur les demandes d'indemnisation de M. [Y]

Moyens des parties

M. [Y] fait valoir que :

- l'expert a validé le devis de l'entreprise TAL CONCEPT ; le tribunal a fait droit à sa demande à ce titre ;

- il louait ses locaux pour un loyer de 1000 euros mensuels ; le locataire a libéré les lieux impropres à leur destination le 31 octobre 2015 ; son préjudice de jouissance doit courir à compter de cette date, non pas de celle de la découverte de la cause du sinistre, jusqu'à celle de la réception des travaux de réparation des parties communes le 21 février 2020 ; le retard dans la délivrance de l'assignation ne saurait lui être reproché alors qu'il lui était donné à penser à un règlement amiable et que le syndicat pouvait également engager cette action ; le retard pris dans les travaux ne lui incombe pas et la réalisation des travaux sur son installation électrique était indifférente ;

- il a subi un préjudice moral distinct du fait de l'ancienneté de ce sinistre et de la résistance de la copropriété, de son assureur et de M. [F] à prendre en charge et à exécuter les travaux indispensables.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

- le point de départ du préjudice de jouissance de M. [Y] doit être fixé au 11 juillet 2017, date de la découverte des conduits maçonnés ;

' jusqu'à cette date le trou existant était dû au seul dégât des eaux, auquel M. [F] avait mis fin, et il pouvait être rebouché pour relouer les lieux comme le retient M. [A] ;

' dans sa lettre du 23 juin 2016, la Préfecture de police ne constatait aucun risque pour la structure du plancher et aucun péril ;

' l'intimé ne justifie d'aucune démarches amiables avant sa saisine tardive du juge des référés ;

' le juge doit respecter le principe de la réparation intégrale et ne peut pas réparer un préjudice hypothétique ;

- il ne justifie pas des sommes versées par son propre assureur ;

- le terme de l'indemnisation de ce préjudice de jouissance doit être fixé au mois d'août 2019 ; la faute de M. [Y], qui a tardé à faire réaliser les travaux privatifs de mises aux normes de son installation électrique, est à l'origine du retard pris dans l'exécution des travaux de structure.

La société Axa France Iard soutient que :

- les désordres subis par M. [Y] sont imputables à M. [F] ;

- le préjudice de jouissance doit démarrer à la date de l'assignation le 5 août 2016 ; l'expert a retenu la date des opérations d'expertise ; le retard pris dans la délivrance de l'assignation n'est pas justifié par des démarches amiables ;

- le terme de ce préjudice doit être fixé au 20 décembre 2018, date de dépôt du rapport de M. [A] et date à laquelle les travaux réparatoires auraient pu être réalisés ;

- comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice moral n'est pas justifié en l'absence de démonstration de son existence et de la résistance abusive invoquée ; les demandes formées de façon forfaitaire sont irrecevables ; le montant excessif demandé n'a pas été entériné par l'expert .

Réponse de la cour

Sur le préjudice matériel au titre des travaux réparatoires

Il convient seulement d'ajouter aux motifs pertinents et exacts retenus par les premiers juges que la cour adopte, qu'il n'appartient pas à la victime d'un sinistre de justifier des suites de l'assurance, le cas échéant souscrite, relevant de ses rapports avec son co-contractant. A fortiori lorsque celui-ci n'est pas attrait à la cause.

Sur le préjudice dit de jouissance (perte de loyers)

Certes, il doit être constaté que ce n'est qu'après le retrait du faux plafond, le 15 mars 2018, que M. [A] a pu constater que l'état des structures du plancher rendait le local commercial de M. [Y] inhabitable. Cependant, ce local était déjà impropre à la location en 2015 du fait de l'état de ce plancher ayant provoqué les premiers désordres dans l'appartement de M. [F].

Au surplus, à la suite du sinistre du 15 juillet 2015 sur le plafond de M. [Y], les experts désignés par les assureurs des deux voisins ont exclu le dégât des eaux comme cause de la chute de plâtre pour retenir la déformation de la structure du plancher en faisant état de désordres à cet égard depuis 2010 (rapport cabinet ELEX du 14 avril 2016).

Il n'est pas démontré, ensuite, par le syndicat, l'envoi à M. [Y] des courriers du 23 juin 2016 du bureau de la sécurité de l'habitat de la Préfecture de police de [Localité 1] adressés au syndic et à M. [F].

Dans ces conditions, tant que la cause du sinistre n'était pas identifiée et qu'il n'y était pas remédié, M. [Y] ne pouvait pas relouer son local, après le départ de son locataire le 31 octobre 2015.

Le fait d'avoir assigné près de dix mois après la survenance de ce sinistre, le 5 août 2016, n'est pas fautif dans le contexte de ces expertises privées et des échanges entre les assureurs des parties pour trouver une solution amiable, le cas échéant.

Son préjudice certain de perte de loyers est donc établi dès la date du 31 octobre 2015.

Il est constant, ensuite, que le montant du loyer du bail commercial était de 1000 euros mensuels et que les travaux réparatoires ont été intégralement réalisés le 20 février 2020.

Or le syndicat