TJ 08105, 26 mars 2026, RG 23/01537

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de CHARLEVILLE MEZIERES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 26 Mars 2026

AFFAIRE N° : N° RG 23/01537 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EKD3

50A

MINUTE N° /

DEMANDEURS

Mme, [U], [V]
née le 2 septembre 1967 à, [Localité 1] (37)
de nationalité française,
[Adresse 1],
[Adresse 2],
[Localité 2]

représentée par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES, avocats postulant, la SELARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

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M., [T], [R]
né le 31 mars 1961 à, [Localité 3] (08)
de nationalité Française,
[Adresse 1] ,
[Adresse 2],
[Localité 2]

représenté par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES, avocats postulant, la SELARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DEFENDEUR

M., [H], [N]
né le 19 août 1983 à, [Localité 4]
de nationalité Française,
[Adresse 3],
[Localité 3]

représenté par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant LE GRAND Jérôme, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, assisté de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 26 Janvier 2026.

DELIBERE :
Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président
Assesseur : Madame WEISSE Alexia, Juge,
Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026.
Signé par Mme GOURINE, Vice-président, et Mme PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 janvier 2022, Monsieur, [N] a vendu à Monsieur, [T], [R] et Madame, [U], [V] les lots n°7, 15, 21 et 45 d'une copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 5], sur une parcelle cadastrée B,H[Cadastre 1] pour un montant de 60 000 €.

Les lots sont composés comme suit :
lot n°7 : une cave, lot n°45 : un appartement de type 1 à usage d'habitation et loué au moment de la vente, lot n° 15 : un grenier,lot n° 21 : un grenier mansardé
Le compromis de vente du 14 octobre 2021 relatait l'existence d'un dégât des eaux et la mise en œuvre de l'assurance par le vendeur et le locataire, s'agissant du lot n°45, soit l'appartement. Un rapport annexé à l'acte de vente faisait état d'un dégât des eaux existant dans l'appartement.

Compte tenu du dégât des eaux, une partie du plancher de l'appartement s'est affaissée, entraînant son effondrement le 22 août 2021.

Contestant avoir été informée de l'effondrement du plancher du lot n°45 postérieurement à la vente, Monsieur, [T], [R] et Madame, [U], [V] ont assigné Monsieur, [H], [N] par acte du 6 novembre 2023 afin que soit notamment prononcée la résolution de la vente du 6 janvier 2022 et que le vendeur soit condamné au paiement de la somme de 88 923,95 € correspondant à la restitution intégrale du prix de vente, et la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral, outre les dépens et la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 04 novembre 2024 ,Monsieur, [T], [R] et Madame, [U], [V] sollicitent du Tribunal judiciaire de ce siège, de voir :
Constater que Monsieur, [N] avait pleinement connaissance de l'affaissement du plancher intervenu entre le compromis et la vente, Constater que Monsieur, [N] a volontairement omis de porter cette information à la connaissance des consorts, [R],-[V], Dire et juger que le dol est constitué, Dire et juger qu'un tel manquement est également constitutif d'un vice caché,En conséquence
Prononcer la résolution de la vente du 6 janvier 2022 concernant les lots n°7, 15, 21 et 45 dans la copropriété située, [Adresse 4],, [Localité 5], sur la parcelle B,H[Cadastre 1], Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de CHARLEVILLE-MEZIERES aux frais de Monsieur, [N], Rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur, [N], Condamner Monsieur, [N] au paiement de : La somme de 88.923,95 euros correspondant à la restitution de l'intégralité du prix de vente, de l'intégralité des frais supportés depuis l'achat comprenant, notamment, les frais notariés et le coût du crédit, La somme de 20.000 euros au titre du préjudice moralDire et juger que ces sommes produiront des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022, Condamner Monsieur, [N] à verser la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.
Aux soutiens de leurs prétentions, sur le fondement des articles 1137, 1130, et 1131 du code civil, ils soutiennent que Monsieur, [N] avait connaissance de l'effondrement du plancher de la salle de bain antérieurement à la vente ajoutant qu'il a délibérément omis de déclarer à l'acte notarié l'expertise amiable réalisée le 18 octobre 2021 et constatant l'effondrement dudit plancher. Les demandeurs soutiennent donc que ces éléments constituent un dol justifiant que soit prononcée la résolution de la vente. Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, les demandeurs font valoir que les omissions du vendeur leur permettent de caractériser un vice caché et ce, malgré l'existence d'une clause exclusive de la garantie des vices cachés présente dans l'acte de vente. Ils exposent que ladite clause exclusive de garantie n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que les vices cachés étaient connus du vendeur. De plus, ils retiennent qu'au-delà de la connaissance du vice affectant le plancher, le vendeur a délibérément caché un vice affectant l'habitabilité de l'immeuble. Enfin, ils estiment que la résistance abusive et le comportement de Monsieur, [N] leur ont causé un préjudice moral dont ils demandent réparation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Monsieur, [H], [N] sollicite du Tribunal de voir :
Dire et juger qu'il n'a commis aucun dol ; Dire et juger que l'existence d'un vice caché n'est pas caractérisée ; Dire et juger que Monsieur, [H], [N] peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente du 6 janvier 2022;Dire et juger qu'en tout état de cause, si le Tribunal caractérisait l'existence d'un vice caché, celui-ci ne rend pas l'appartement impropre à sa destination, à savoir la location ; Par conséquent,
Débouter Madame, [U], [V] et Monsieur, [T], [R] de l'ensemble de leurs demandes ; A titre reconventionnel :
Condamner Madame, [U], [V] et Monsieur, [T], [R] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ; Condamner Madame, [U], [V] et Monsieur, [T], [R] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Ahmed HARIR, Avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Pour s'opposer à la résolution de la vente du bien immobilier litigieux, il fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de mensonges ou de manœuvres permettant de caractériser le dol ajoutant que l'effondrement du plancher est intervenu le 22 août 2021, soit antérieurement à la signature du compromis de vente. Il expose avoir entrepris toutes les diligences nécessaires auprès de son assurance avant la vente et n'avoir dissimulé aucune information essentielle dans la mesure où il estime que les demandeurs avaient connaissance de l'ensemble des éléments relatifs au dégât des eaux dès la signature du compromis.

Au surplus, le défendeur indique qu'en produisant deux rapports d'expertise amiable aux débats, les consorts, [V],-[R] démontrent qu'ils étaient informés de l'effondrement bien avant la réitération de l'acte de vente et qu'ils ont signé l'acte authentique en toute connaissance de cause soulignant n'avoir lui-même pas été en possession du rapport d'expertise. En outre, il estime que les requérants versent aux débats un mail de Monsieur, [N] du 6 janvier 2022, soit du jour de la réitération de la vente par acte notarié, indiquant notamment aux acquéreurs les coordonnées de l'entreprise JACQUEMARD en charge des travaux. De plus, Monsieur, [H], [N] rapporte que les acquéreurs demeurent taisants quant à la prise en charge par les assurances des travaux et l'indemnisation qu'ils ont perçue, ajoutant qu'en tout état de cause, les consort, [R],-[V] auraient contracté et aux mêmes conditions, compte tenu de l'occupation du bien au moment de la vente.

S'agissant du vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination, Monsieur, [H], [N], estime, sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, que la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente exonère le vendeur qui ignorait les vices invoqués et qui est donc de bonne foi. Le vendeur ajoute que cette clause d'exclusion produit ses effets car il ne connaissait pas l'ampleur des désordres au moment de la vente soulignant qu'il ne les a connus que suite à des investigations complémentaires réalisées en septembre 2022 ayant consisté à ouvrir une partie du plancher de l'appartement.

Enfin, le concluant estime que les demandeurs ne prouvent pas l'existence d'un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination, que l'effondrement du plancher avait un caractère apparent et que l'appartement était habité au moment de la vente de sorte que le caractère impropre de l'immeuble à sa destination n'est pas prouvé.

A titre reconventionnel, le vendeur estime les acquéreurs de mauvaise foi, ce qui lui cause un préjudice moral outre que la procédure revêt, selon lui, un caractère abusif et injustifié.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 octobre 2025. L'affaire a été appelé à l'audience du 26 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l'annulation de la vente

Selon l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1132 du code civil prévoit que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il est constant que le dol est une cause de nullité relative du contrat. Il s'apprécie au moment du contrat. Il peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. A défaut de preuve d'une intention dolosive, la réticence ne peut être retenue à titre de manœuvre.

En l'espèce, par acte authentique du 6 janvier 2022, les consorts, [V],-[R] ont acquis un ensemble immobilier dont un appartement situé, [Adresse 4] à, [Localité 5].

Aux termes de cet acte, le vendeur a déclaré avoir mis en œuvre l'assurance du bien litigieux dans le cadre d'un dégât des eaux et y relate l'ensemble des déclarations, vérifications et opérations d'expertises diligentées à cet effet.

Il est mentionné dans l'historique de mise en œuvre de l'assurance, " nouvelle fuite " à la date du 22 août 2021, suivi d'une recherche de fuite. De plus, il ressort des pièces versées aux débats qu'à la date du 13 octobre 2021, l'assurance de Monsieur, [N] a procédé à une recherche de fuite dite destructive, à la suite de laquelle s'est tenue le 21 octobre 2021, une concertation sur place avec les trois assurances des parties concernées (Monsieur, [N] - les locataires - le voisin).

En outre, il est annexé à l'acte de vente, un enregistrement d'une déclaration du sinistre faite auprès de l'assurance ALLIANZ pour un sinistre survenu le 25 avril 2021 ainsi qu'un rapport d'intervention en recherche de fuite du 21 mai 2021.

Ce rapport conclut à un défaut d'étanchéité des joints de silicone du receveur de douche entrainant des écoulements d'eau sous le receveur de douche humidifiant ainsi les matériaux de cuisine du logement du dessous.

Ainsi, il n'est pas contestable que les acquéreurs avaient connaissance des dégâts des eaux dès l'acquisition du bien immobilier. Cependant, il est certain qu'ils n'ont eu connaissance de l'impact effectif des infiltrations sur le solivage qu'au moment du dépôt du rapport d'expertise définitif du 22 octobre 2022 réalisé par la société STELLIANT, mandatée par l'assurance de CITYA NATIVE IMMOBILIER, gestionnaire de la copropriété.

En effet, le rapport d'expertise susvisé impute la survenance d'infiltration à l'existence d'un revêtement de type linoleum recouvert par le plancher de type OSB agencé d'un parquet qui a créé une étanchéité du plancher intermédiaire.

L'expert souligne qu'en conséquence, l'absence d'aération associée à une différence thermique entre les supports a provoqué un phénomène de condensation dans le plancher intermédiaire, conduisant à l'affaissement du bac de douche.

Dès lors, les défauts révélés aux acquéreurs quelques temps après l'acquisition du bien se sont manifestement développés sur plusieurs années puisque Monsieur, [H], [N] justifie avoir fait réaliser une chape ainsi qu'une pose d'étanchéité de sol de la douche par la société CARRE PRO en 2014 outre la rénovation du mur de la douche et le remplacement de la colonne de douche en 2020.

L'expert amiable met également en exergue une importante dégradation du plancher bois de la cuisine avec atteinte du solivage en chêne faisant office de structure du plancher intermédiaire entre le 2ème et le 3ème étage.

Il expose également que " les joints de la douche n'assurent plus leur office de sorte que l'eau s'est infiltrée contre les cloisons contiguës de la salle de bain, occasionnant des dommages de mouilles sur les bas de cloisons de la cuisine et de la buanderie ainsi que sur le parquet flottant.

Selon l'historique des dégâts des eaux intervenus, il est certain que les joints de la douche cèdent, malgré les réparations, face à la mouvance du plancher et à son affaissement ".

Ainsi, en raison de l'affaissement du plancher de l'appartement que les consorts, [V],-[R] ont acquis, il est certain que celui-ci est devenu impropre à l'habitation puisque dangereux.

De surcroit, le plafond de l'appartement se trouvant en dessous de l'appartement litigieux s'est écroulé en octobre 2021.

Nonobstant les déclarations faites par Monsieur, [H], [N] au moment de la vente, il n'est pas contestable que ce dernier avait connaissance des désordres affectant les solivages, en ce que dès le 18 octobre 2021, soit antérieurement à la vente, il adressait un mail au syndic de copropriété afin de l'informer que les dommages inhérents aux dégâts des eaux " sont si conséquents " qu'il y a une suspicion de dommages sur le plancher intermédiaires c'est-à-dire le solivage de l'immeuble.

En outre le rapport d'expertise NUWA, adressé à Monsieur, [N] le 19 octobre 2021, mentionne une intervention en date du 12 octobre 2021 en présence de Monsieur, [N] ayant permis de constater une dégradation du faux plafond du voisin du 3e étage.

De plus, il ressort des éléments produits aux débats que Monsieur, [H], [N] a pris l'initiative de solliciter lui-même un devis auprès de la société JACQUEMARD pour le compte de la copropriété portant sur la fourniture et la pose de solivage tel qu'il ressort du devis produit par le défendeur n°301092 du 24 novembre 2021.

Par ailleurs, Monsieur, [H], [N] ne pouvait ignorer l'inhabitabilité du logement puisque pour répondre à la question du gestionnaire de copropriété CYTIA NATIVE IMMOBILIER portant sur l'existence d'un danger immédiat pour les occupants et/ou la structure de l'immeuble ; le vendeur a, dès le 18 octobre 2021, déclaré au gestionnaire de copropriété que la situation actuelle semblait " dangereuse pour les occupants. "

Néanmoins, au moment de la réitération de l'acte de vente par acte authentique, Monsieur, [H], [N] déclarait que le logement était actuellement loué et à usage d'habitation alors qu'il avait parfaitement connaissance de la dangerosité du plancher de la salle de bain et de son affaissement.

Il y a également lieu de souligner que dès le 8 novembre 2021, les preneurs de l'appartement prenaient congé de leur logement sans évoquer la cause de résiliation du bail.

Il est ainsi manifeste que sans avoir eu recours à des manœuvres dolosives, le vendeur a toutefois dissimulé des informations dont il savait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il est constant que les acquéreurs n'auraient pas contracté s'ils avaient eu connaissance de l'affaissement du plancher, des désordres affectant les solives et de l'impropriété du logement à sa destination, ce que le vendeur ne pouvait ignorer. Sa réticence apparait donc intentionnelle.

Dès lors, le silence gardé du vendeur sur ces informations essentielles au contrat constitue une réticence dolosive.

Il convient dès lors de prononcer la nullité de la vente pour dol.

Le contrat étant annulé pour un vice du consentement dès sa formation, il n'y a pas lieu de statuer sur les vices cachés affectant le logement litigieux.

Il y a lieu d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de CHARLEVILLE-MEZIERES aux frais de Monsieur, [N], en conséquence.

2- Sur les effets de l'annulation de la vente

Selon l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Sur les restitutions

Monsieur, [T], [R] et Madame, [U], [V] sollicitent la restitution du prix de vente en contrepartie de la restitution de l'immeuble litigieux.

Il n'est soulevé par les parties aucun moyen tenant à la perte de la chose ou à une impossibilité de la restituer, ni aucune demande subsidiaire en réduction du prix.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des consorts, [R],-[V] de leur restituer la somme de 60 000 € en contrepartie de la restitution de l'ensemble immobilier constituant les lots n°7, 15 21 et 45 de la copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 5].

En contrepartie, Monsieur, [H], [N] sera tenu de restituer le prix de vente, soit la somme de 60 000 €.

La restitution de ce montant sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 conformément à l'article 1352-7 du code civil.

Sur le préjudice

De jurisprudence constante, ces frais s'entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

Au préalable, les demandeurs sollicitent le remboursement des frais notariés afférents à la vente, soit la somme de 6 300 €.

Il convient en l'espèce de faire droit à cette demande dans la mesure où ces frais apparaissent clairement dans le paragraphe " financement de l'acquisition " du compromis de vente.

Les demandeurs démontrent ensuite, par le truchement notamment des relevés de comptes de la SARL CITYA NATIVE IMMOBILIER, s'être régulièrement acquittés des appels de fonds et des différents frais pour un total de 2045,45 €.

Les demandeurs produisent également des factures EDF concernant le logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] pour des montants de 20,15 €, 60,87€, 22,69 €, 22,69 €, 23,31 €, 22,85 €, -19,47 € soit un total de 153,09 €.

Il apparaît que les demandeurs limitent leur demande à la somme de 153 € pour ce poste de préjudice, il convient donc de retenir ce montant.

En outre, Monsieur, [R] et Madame, [V] justifient du paiement d'une taxe foncière de l'appartement litigieux pour un montant de 1 054 € qu'il convient de retenir.

Ils arguent également d'un manque à gagner en lien avec l'impossibilité de mettre en location le logement, pour lequel il est établi, au regard notamment de l'acte notarié, qu'un loyer de 480 € et 70 € de charges aurait pu profiter aux demandeurs.

En conséquence, le préjudice lié à la perte de chance de percevoir des revenus locatifs à compter du mois de mars 2022 à avril 2023, sera chiffré à une somme forfaitaire de 5000 €, compte tenu de l'aléa locatif

S'agissant de frais liés au prêt contracté aux fonds d'acquisition des lots litigieux, les demandeurs ne produisent pas de documents s'y référant, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

La demande relative au paiement des frais d'avocats sera rejetée également puisqu'une seconde demande ayant le même objet est formulée au titre des frais irrépétibles.

Le paiement de ces montants sera également assorti des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022 conformément à l'article 1352-7 du code civil.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame, [U], [V] et Monsieur, [T], [R] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 20 000 €.

La situation dans laquelle se trouve l'appartement litigieux alors qu'ils pensaient acquérir un appartement sain, souffrant uniquement d'infiltration du fait de la défectuosité des joints de la douche a nécessairement causé aux demandeurs un préjudice moral.

Ils ont par la suite été confrontés à la longueur des expertises compte tenu de la participation des assurances de plusieurs intervenants notamment des anciens locataires et du syndic de copropriété du fait de l'atteinte au solivage.

Il y a lieu de réparer ce préjudice par l'octroi de dommages et intérêts limités à la somme de 5 000 €.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur, [H], [N] en préjudice moral et pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Le fait que le demandeur succombe ne suffit pas à démontrer qu'il a agi de manière abusive ou dilatoire, dès lors que l'exercice d'une action en justice est un droit constitutionnel et qu'il a pu légitimement croire au bien-fondé de ses prétentions.

Dans la mesure où les demandes de Monsieur, [H], [N] n'ont pu prospérer, il y a lieu de le débouter également de ces chefs.

III. Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur, [H], [N] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, Monsieur, [H], [N], condamné aux dépens, devra verser à Madame, [U], [V] et à Monsieur, [T], [R] une somme qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros, le défendeur étant subséquemment débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, conformément au nouvel article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est en principe exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS