TJ 75056, 26 mars 2026, RG 25/00780

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:
-Me Xavier MARTINEZ
-Me Dominique TOURNIER
Copies certifiées conformes à :
-Me Xavier MARTINEZ
-Me Dominique TOURNIER
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00780
N° Portalis 352J-W-B7J-C6XTX

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, PARIS, [Localité 2], S.A.S,
[Adresse 2],
[Localité 3]

représenté par Me Dominique TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDEURS

Monsieur, [S], [V],
[Adresse 3],
[Localité 3]

Madame, [T], [I],
[Adresse 3],
[Localité 3]

représentés par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #216

Décision du 26 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/00780 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6XTX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] sont propriétaires du lot de copropriété n° 03 (appartement et cave) d’un immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires leur a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété impayées.

Le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 3] à, [Localité 4] d’une part et Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] d’autre part, ont régularisé un protocole d’accord.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3] à [Localité 1] (75015) représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, PARIS, [Localité 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] pour l’audience du 1er octobre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 220 du code civil, il demande au tribunal de :

Décision du 26 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/00780 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6XTX

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-6 du code civil,
Vu l’article 220 du code civil
Vu la dette croissante en suite du protocole non respecté,

-Condamner solidairement Monsieur, [S], [V] et Madame, [I], [T] au paiement de la somme de 9.987,87 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 18 novembre 2022 sur la somme de 3.968,38 euros puis à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 4.992,08 euros puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

-Ordonner la capitalisation des intérêts de chaque annuité échue ;

-Les condamner solidairement de même au paiement de la somme de 2.800 € à titre de dommages et intérêts ;

-Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de sommation de payer. »

Cités à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] sont copropriétaires indivis du lot n° 03 d’un immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

la mise ne demeure en date du 18 novembre 2022 ;
la sommation de payer en date du 16 mars 2023 ;
le protocole d’accord en date du 22 avril 2024 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2024 et 28 avril 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
le certificat de non-recours pour l’assemblée générale du 25 avril 2024 ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er janvier 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur global de 9.987,87 euros ;
le contrat de syndic pour la période 25 avril 2024 au 30 septembre 2025.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur, [S], [V] et de Madame, [T], [I] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 8.647,65 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025 (appel provisionnel, travaux loi ALUR du 1er trimestre 2025 inclus).

Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaire seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] à s’acquitter de la somme de 8.647,65 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2022 sur la somme de 3.968,38 euros et à compter du 17 mars 2023 pour le surplus.

2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété ni aucune autre pièce susceptible le cas échéant de justifier de sa demande de condamnation solidaire qui sera par conséquent écartée.

3. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.181,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- honoraires de mise en demeure pour impayé pour 61,00 euros en date du 18 novembre 2022 ;

- honoraires de relance après mise en demeure pour 18,00 euros en date du 13/12/2022 ;

- honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice pour 194,40 euros en date du 14/03/2023 ;

- honoraires de conclusions d’un protocole pour 204,00 euros en date du 22/04/2024 ;

- honoraires transmission dossier avocat pour 500,00 euros en date du 19/12/2024 ;

- honoraires de constitution d’hypothèque pour 204,00 euros en date du 19/12/2024.

Il ne communique cependant que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 25 avril 2024 au 30 septembre 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant cette date qui ne seront dès lors pas retenus (honoraires de mise en demeure du 18/11/2022, honoraires de relance après mise en demeure du 13/12/2022, honoraires de transmission en date du 14/03/2023, honoraires de protocole du 22/04/2024).

Il n’est pas davantage démontré que les honoraires de transmission de dossier à l’avocat et les honoraires de constitution d’hypothèques traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n°2015-342 du 26mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.800,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les défendeurs de leurs obligations alors même qu’ils occupent les lieux et n’ont pas respecté le protocole d’accord régularisé entre les parties.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte étant chroniquement débiteur depuis 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats le protocole d’accord en date du 22 avril 2024 dont les échéances pour le règlement de l’arriéré de charges n’ont pas été respectées par les défendeurs.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat des copropriétaires à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs.

Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 15 janvier 2025 pour les charges impayées.

6. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [S], [V] et Madame, [T], [I] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,