TJ 75056, 26 mars 2026, RG 25/04335

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Me Alain RAPAPORT
Copie certifiée conforme à :
-Me Alain RAPAPORT
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/04335
N° Portalis 352J-W-B7J-C7MQZ

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Avril 2025

JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société, [S], [B], [M], S.A.S,
[Adresse 2] ,
[Localité 2]

représenté par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

DÉFENDEUR

Monsieur, [C], [G],
[Adresse 3],
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 26 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04335 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7MQZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur, [C], [G] est propriétaire des lots de copropriété n°54 (appartement) et 56 (cave) d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, une première sommation de payer les charges de copropriété impayées lui a été délivrée puis une seconde par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75017 représenté par son syndic en exercice la SAS, [S], [B], [M] a fait assigner Monsieur, [C], [G] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 04 décembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;

 - Condamner Monsieur, [C], [G] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] représenté par son syndic, la société, [S], [B], [M] la somme de 10.840,08 € à titre de charges de copropriété impayées, somme arrêtée au 25 février 2025 et ce avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de la présente assignation ;

-Condamner Monsieur, [C], [G] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 5] représenté par son syndic, la société, [S], [B], [M], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner Monsieur, [C], [G] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 5] représenté par son syndic, la société, [S], [B], [M], la somme de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

-Condamner Monsieur, [C], [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer en date du 10 juin 2024 dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Cité à étude selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur, [C], [G] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur, [C], [G] est propriétaire des lots de copropriété n°54 et 56 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, il produit notamment aux débats :
les sommations de payer en date des 10 juin 2024 et 11 mars 2025 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2020, 15 décembre 2021, 15 juin 2022, 12 septembre 2023, 26 novembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
l’attestation de non recours y afférente ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance arrêté au 5 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 10.840,08 euros ;
le contrat de syndic en date du 24 juin 2024.
Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les justificatifs de l’échéance de « Cotisation fonds travaux » et de l’échéance « Provision/charges courantes » du 1er janvier 2025 (total 1.833,84 euros).

En conséquence et au regard des pièces produites, le compte individuel de Monsieur, [C], [G] apparaît débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 8.598,20 euros arrêtée au 5 février 2025 (appel provisionnel et appels fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2025 inclus).
Monsieur, [C], [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de condamner Monsieur, [C], [G] à s’acquitter de la somme de 8.598,20 euros avec intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2025.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 408,04 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- frais de mise en demeure pour impayé à hauteur de 26,80 euros en date des 19 juillet 2022, 09 mars 2023, 05 février 2024 soit un total de 80,40 euros ;

- honoraires remise dossier huissier à hauteur de 327,64 euros en date du 22 mars 2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sa demande au titre des frais de recouvrement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000,00 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 03 avril 2025 pour les charges impayées.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [C], [G] sera condamné aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Alain RAPAPORT, avocat à la Cour qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,