TJ 75056, 26 mars 2026, RG 22/08204

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/08204
N° Portalis 352J-W-B7G-CXJGT

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, le Cabinet VAVAK IMMOBILIER, SASU
Chez Cabinet VAVAK IMMOBILIER,
[Adresse 2],
[Localité 2]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son syndic la sociétéCABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT, SA,
[Adresse 4],
[Localité 3]

représenté par Maître Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1754, Maître Cécile MERILLON-GOURGUES, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

Décision du 26 Mars 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/08204 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJGT

la Société BIG GROUPE, SAS, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 5],
[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine MACHINET de la société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES (« Cabinet Franklin »), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Monsieur, [Q], [A],
[Adresse 6],
[Localité 5]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

L'immeuble situé au, [Adresse 7] à, [Localité 6], et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est voisin de celui situé au, [Adresse 8].

Monsieur, [Q], [A] est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis, [Adresse 8] à, [Localité 6], donné en location à la S.A.S. BIG GROUPE, y exerçant une activité de restauration rapide et vente à emporter, sous l'enseigne BIG FERNAND.

Se plaignant de nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] a fait établir un procès-verbal de constat d'huissier le 2 mai 2017.
Un rendez-vous contradictoire a été organisé le 23 mai 2017 en présence de membres du conseil syndical et du syndic de l'immeuble sis, [Adresse 7], ayant fait intervenir un architecte en la personne de Monsieur, [K], [D], d'un membre du conseil syndical de l'immeuble sis, [Adresse 8] et du « bailleur du restaurant BIG FERNAND », ayant mis en évidence la présence d'un conduit d'extraction fixé au niveau du mur d'héberge de l'immeuble situé, [Adresse 7].

Par actes d'huissier en date des 19, 20 et 27 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] a sollicité, à titre principal, la condamnation in solidum de Monsieur, [A] et de la société BIG GROUPE à supprimer le conduit d'extraction actuellement installé sur le mur d'héberge de l'immeuble situé, [Adresse 7] et, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert judiciaire.

Selon ordonnance rendue le 14 septembre 2018, le juge des référés de, [Localité 1] a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de suppression du conduit d'extraction, tout en ordonnant une mesure d'expertise judiciaire, confiée à Monsieur, [U], [X], lequel a été remplacé par Monsieur, [E], [J] selon ordonnance rendue le 24 octobre 2018.

L'expert a déposé son rapport le 13 septembre 2021 et, par actes d'huissier du 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] a fait assigner, en ouverture de rapport, la S.A.S. BIG GROUPE, Monsieur, [Q], [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 8] à, [Localité 6] afin de voir, à titre principal :
- condamner sous astreinte Monsieur, [Q], [A] et la société BIG FERNAND à déposer le conduit fixé sur l'héberge de l'immeuble situé, [Adresse 7],
- ordonner sous astreinte la fermeture du local commercial exploité par la société GIG GROUPE.

Par ordonnance rendue le 21 septembre 2023, le juge de la mise en état a notamment débouté la S.A.S. BIG GROUPE et Monsieur, [Q], [A] de leur demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et a renvoyé l'affaire à la mise en état du 12 décembre 2023 pour plaidoiries sur l'incident « fin de non-recevoir » soulevé par la S.A.S. BIG GROUPE.
Selon ordonnance rendue le 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S. BIG GROUPE et Monsieur, [Q], [A] concernant la demande de dépose du conduit d'extraction formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6], s’agissant d’une action en suppression d’un empiétement causé par une installation d’évacuation et d’extraction de fumées « accaparant les parties communes », action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 2019, n° 06-21.647), à défaut d’être imprescriptible (ex. : Cour d’appel de, [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 1, 19 septembre 2025, n° 24/09565 : installation d’extraction adossée sur la façade d’un immeuble ; Civ. 3ème, 5 juin 2002, n° 00-16.077, « espèce d’action en revendication »).
Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a débouté Monsieur, [Q], [A] et la S.A.S. BIG GROUPE de leur demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de, [Localité 1] devant être rendu dans le cadre de la procédure pendante devant le Pôle 4 - Chambre 2 enregistrée sous le numéro de RG 24/04411.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu les articles 653, 661, 662, 1240, 1261, 2224 et 2241 du code civil,
Vu les articles 63-1, 64-2, 65 et 66-2 du règlement sanitaire départemental,
Vu l’arrêté du 22 décembre 1981,
Vu les articles 514-1, 514-3, 699 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

CONDAMNER Monsieur, [Q], [A] et la société BIG GROUPE exerçant sous l’enseigne BIG FERNAND à déposer le conduit fixé sur l’héberge de l’immeuble situé, [Adresse 7], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble requérant dont les honoraires resteront à la charge des défendeurs susnommés,
ORDONNER la fermeture du local commercial exploité par la société BIG GROUPE exerçant sous l’enseigne BIG FERNAND sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DÉBOUTER Monsieur, [Q], [A] et la société BIG GROUPE de leurs moyens et demandes,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur, [Q], [A] et la société BIG GROUPE exerçant sous l’enseigne BIG FERNAND, à mettre en œuvre la solution n° 3 préconisée par Monsieur, [J], expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir,

En conséquence,

ENJOINDRE à Monsieur, [Q], [A] et la société BIG GROUPE exerçant sous l’enseigne BIG FERNAND, à ne plus utiliser l’actuel conduit d’extraction et de ventilation implanté sur le mur de l’immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 7] et ce, sous peine de versement d’une somme de 1.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur, [Q], [A] et la société BIG GROUPE, exerçant sous l’enseigne BIG FERNAND à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 7] à, [Localité 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet VAVAK IMMOBILIER, la somme de 29.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de l’expertise judiciaire qui se sont élevés à la somme de 19.788,60 euros TTC, qui pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RENDRE OPPOSABLE la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 8] à, [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société STARES FRANCE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, Monsieur, [Q], [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 2224 et 661 du code civil,
Vu le règlement de copropriété du 10 décembre 1977,
Vu le rapport d’expertise,
Vu le bail du 4 juillet 2016,

SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION :

CONSTATER que Monsieur, [A] a interjeté appel le 28 février 2024 de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 11 janvier 2024,

SUR LA CESSION FORCEE DE MITOYENNETÉ :

CONSTATER que Monsieur, [A] demande à acquérir partiellement la mitoyenneté du pignon hors héberges de l’immeuble, [Adresse 9] correspondant à l’emprise de la gaine d’extraction actuellement en place,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à, [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant autant irrecevables que mal fondées,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, le tribunal venait à faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à l’encontre de Monsieur, [A],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8], à garantir intégralement Monsieur, [A] des conséquences de son refus réitéré d’autoriser la solution n° 3 préconisée par l’expert judiciaire, [J],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] à indemniser Monsieur, [A] des conséquences dommageables à l’exploitation commerciale de son locataire, la société BIG GROUPE, conséquences qui procèdent des refus réitérés et abusifs d’autorisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, [J],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] à garantir Monsieur, [A] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit tant de son locataire, la société BIG GROUPE que du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à, [Localité 6],

CONDAMNER la société BIG GROUPE à garantir Monsieur, [A] de l’intégralité des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à, [Localité 6], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] à, [Localité 6] et la société BIG GROUPE, à payer à Monsieur, [A] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7] à, [Localité 6], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] à, [Localité 6] et la société BIG GROUPE, aux entiers dépens de 1ère instance lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jacqueline AUSSANT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la S.A.S. BIG GROUPE demande au tribunal de :

Vu l’article 1719 du code civil,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

JUGER que l’expert judiciaire, dans son rapport du 13 septembre 2021, n’a pas préconisé la seule dépose du conduit d’extraction ni la fermeture du restaurant exploité par la société BIG GROUPE comme solution aux nuisances olfactives,

JUGER que les assemblées générales des copropriétaires du, [Adresse 8] des 27 juin 2022 et du 18 juillet 2024 ont rejeté les résolutions visant à autoriser la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

JUGER que la société BIG GROUPE n’a pas commis de faute en exploitant les locaux donnés à bail,

En conséquence :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes de dépose du conduit d’extraction et de fermeture du local commercial exploité par la société BIG GROUPE,

DÉBOUTER le syndicat de l’immeuble situé, [Adresse 7] de sa demande de condamnation au paiement de 29.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTER le syndicat de l’immeuble situé, [Adresse 7] de sa demande de condamnation au paiement de 19.788,60 € au titre de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 7] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

JUGER que les assemblées générales des copropriétaires du, [Adresse 8] des 27 juin 2022 et du 18 juillet 2024 ont rejeté les résolutions visant à autoriser la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

JUGER que la société BIG GROUPE n’a pas commis de faute en exploitant les locaux donnés à bail,

JUGER que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance,

En conséquence, si par extraordinaire, le tribunal venait à condamner la société BIG GROUPE,

CONDAMNER le bailleur, Monsieur, [A], à garantir la société BIG GROUPE de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

AUTORISER les travaux sollicités par Monsieur, [A] dans le cadre de la dernière assemblée générale du 18 juillet 2024,

En tout état de cause,

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 7] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 10] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise,

METTRE HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet STARES,

CONDAMNER in solidum la société BIG GROUPE et Monsieur, [A] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet STARES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l'audience « collégiale » du 29 janvier 2026, a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8] à Paris 14ème sollicite du tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 11 mars 2025 et la réouverture des débats, en faisant valoir les difficultés pratiques et juridiques de mise aux normes du conduit et en arguant de la médiation judiciaire ordonnée le 12 septembre 2025 dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 25/03668.

Il précise que :
- selon ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état n’a pas retenu la prescription au motif qu’un empiétement est soumis à la prescription trentenaire et non quinquennale ; or dans cette affaire, il n’existe aucun empiétement puisque le conduit litigieux est adossé au mur voisin, soumis à la prescription quinquennale, de sorte que Monsieur, [A] a interjeté appel de cette décision, l’affaire devant être jugée le 26 novembre 2026 ; il existe un risque important de contrariété entre les décisions, d’autant plus que les travaux sollicités par le demandeur, s’ils étaient ordonnés, seraient soumis à l’exécution provisoire,
- par acte du 7 mars 2025, Monsieur, [A] a sollicité que la présente juridiction l’autorise à poser de nouveaux conduits d’extraction conformes, ces installations posant difficultés au syndicat, en ce que les projets soumis ne comportaient pas les plans de mesures précis des lieux, outre que des travaux de ravalement pour la pose d’une isolation thermique sont en cours pour permettre la pérennité de l’immeuble dont plusieurs lots sont donnés en location,
- les parties ont néanmoins souhaité trouver une solution technique et ont accepté le principe d’une médiation judiciaire,
-un médiateur a été désigné afin de permettre aux parties de trouver une solution d’extraction des fumées pour la pérennité de l’ensemble et la suppression de tout trouble (ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2025),
- il est nécessaire que la présente procédure soit incluse dans la médiation puisqu’elle concerne la mise en œuvre pratique des travaux nécessaires à la cessation des troubles invoqués dans la présente instance,
- la désignation tardive d’un avocat peut constituer une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture,
- il est sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture et le renvoi à la mise en état pour permettre de recueillir l’avis des parties sur la désignation conjointe de Maître, [R] en qualité de médiateur judiciaire.

Selon message RPVA du 22 janvier 2026, les parties ont été invitées à indiquer au tribunal leur position sur la proposition de désignation d’un médiateur formulée par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8], par message à notifier au plus tard le 27 janvier 2026.

Par message électronique du 22 janvier 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] a indiqué que son client refusait de participer à la médiation mise en place dans une procédure en contestation d’un refus d’autorisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble voisin, souhaitant l’enlèvement de la colonne d’extraction, dangereuse, implantée sur ses parties communes.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, Monsieur, [Q], [A] sollicite également la révocation de l’ordonnance de clôture pour désigner en qualité de médiateur Maître, [R] et, à défaut d’accord de toutes les parties pour une médiation, le renvoi en audience de règlement amiable en application de l’article 1532-1 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, la S.A.S. BIG GROUPE sollicite également la révocation de l’ordonnance de clôture pour désigner en qualité de médiateur Maître, [R] et, à défaut d’accord de toutes les parties pour une médiation, le renvoi en audience de règlement amiable en application de l’article 1532-1 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] s’oppose au rabat de la clôture et à la réouverture des débats, en application des articles 803 et 1532-1 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance que :
- les éléments invoqués par les défendeurs sont antérieurs à la clôture des débats, de sorte que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée,
- à supposer que le tribunal fasse droit à ses demandes, il appartiendra à Monsieur, [A], à sa locataire et à l’immeuble situé, [Adresse 8] d’en tirer toutes conséquences dans le cadre d’un litige qui sera distribué à la même formation de la cour que celle qui connaît de la réformation de l’ordonnance rendue le 11 janvier 2024, outre que le juge de la mise en état a pris en compte le « danger d’effondrement du conduit sur le bâtiment voisin », donc la dangerosité de la situation nécessitant l’obtention d’un « jugement rapide sur le fond »,
- ces motifs s’opposent au rabat de l’ordonnance de clôture et à un hypothétique accord à conclure dans le cadre d’une action en contestation d’une assemblée générale qui lui est étrangère, alors que sa position est claire : il ne veut pas de ce conduit d’extraction ancré sur son mur d’héberge,
- l’on ne voit pas ce que sa participation à la médiation en cours pourrait apporter dans le cadre de la résolution d’un litige opposant Monsieur, [A] à sa copropriété, ce copropriétaire se rendant enfin à la raison en demandant que son conduit soit implanté sur les parties communes de son immeuble et pas sur celles de son voisin,
- un changement de conseil ne constitue pas une cause grave justifiant le rabat de la clôture et la réouverture des débats,
- enfin, l’audience de règlement amiable ne peut être ordonnée que par le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire, conformément à l’article 1532 du code de procédure civile ; or, depuis que l’ordonnance de clôture a été prononcé, cette possibilité échappe au juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire,
- si l’intention des défendeurs est réellement de trouver une solution amiable, rien n’empêche de poursuivre cette volonté après le prononcé du jugement,
- il s’est déjà exprimé par RPVA en refusant de participer à la médiation en cours.

***
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8] à, [Localité 6] ne justifie d’aucune cause grave qui serait survenue depuis que l’ordonnance de clôture a été rendue, au sens de l’article 803 alinéa 1er du code de procédure civile, alors même que :
- selon ordonnance rendue le 23 janvier 2025, rejetant une demande de sursis à statuer formée par Monsieur, [Q], [A] et la S.A.S. BIG GROUPE, le juge de la mise en état a déjà répondu au moyen tiré du risque de contrariété de décisions en cas de réformation, en appel, de la décision rendue le 11 janvier 2024 ayant rejeté une fin de non-recevoir tirée de la prescription, en soulignant notamment que « la cour d’appel de, [Localité 1] pourrait, le cas échéant, tirer toutes conséquences d’une éventuelle réformation de ladite ordonnance, concernant la prescription soulevée par Monsieur, [Q], [A] et la S.A.S. BIG GROUPE, en cas d’appel interjeté de la décision qui sera rendue - au fond - dans le cadre de la présente instance » et en insistant sur l’urgence à ce qu’il soit rapidement statué au fond dans cette affaire, en raison notamment « du danger que présente l’installation actuelle du conduit d’extraction litigieux pour la sécurité des personnes et de son inaptitude à être utilisée pour l’exploitation d’un restaurant »,
- c’est précisément au regard de cette urgence particulière que le syndicat des copropriétaires demandeur refuse de participer à une médiation judiciaire ordonnée dans le cadre d’une instance distincte relative au refus d’autorisation de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8], alors qu’une médiation judiciaire ne peut être ordonnée par le juge qu’après « avoir recueilli l’accord des parties » (article 1534 alinéa 1er du code civil),
- la nature et le contexte d’urgence dans lequel s’inscrit la présente affaire, après plusieurs incidents survenus à la mise en état, ne sont pas compatibles avec la convocation des parties à une audience de règlement amiable, en application de l’article 1532 du code de procédure civile,
- en application du premier alinéa de l’article 803 du code de procédure civile, la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en elle-même, une cause de révocation, étant relevé à cet égard que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8] à, [Localité 6] a constitué avocat dans le cadre de la présente instance dès le 14 septembre 2022, qu’il a conclu au fond le 9 juin 2023 puis qu’il a été invité à conclure à plusieurs reprises jusqu’à l’ordonnance de clôture rendue le 11 mars 2025, de sorte que le principe de la contradiction a été parfaitement respecté à l’égard de cette partie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats, formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8] à, [Localité 6] selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, par Monsieur, [Q], [A] selon conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026 et par la S.A.S. BIG GROUPE selon conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, ne pourront qu’être rejetées.

Par ailleurs, la S.A.S. BIG GROUPE n’ayant pas qualité, en tant que preneur à bail, pour solliciter que Monsieur, [Q], [A] soit autorisé à réaliser les travaux sollicités dans le cadre de la dernière assemblée générale du 18 juillet 2024, faisant l’objet d’une instance distincte actuellement pendante à la 8ème chambre – 3ème section enregistrée sous le numéro de RG 25/03668, cette demande sera déclarée irrecevable.

En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger », figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I - Sur la « cession forcée de mitoyenneté » hors héberges de l’immeuble du, [Adresse 7] à, [Localité 6] « correspondant à l’emprise de la gaine d’extraction actuellement en place » invoquée par Monsieur, [Q], [A] :

Monsieur, [Q], [A] fait valoir, en application de l’article 661 du code civil qu’il entend acquérir partiellement la mitoyenneté du pignon hors héberges de l’immeuble du, [Adresse 7] correspondant à l’emprise de la gaine d’extraction actuellement en place, ajoutant qu’il est « de jurisprudence constante » que la faculté d’acquérir la mitoyenneté est absolue, la seule condition imposée étant d’en payer le prix.
Il précise que le nouveau conduit d’extraction serait accroché sur la façade arrière de l’immeuble, [Adresse 8] et que la portion de conduit accrochée sur le mur pignon du, [Adresse 7] serait enlevée.

Il souligne que :
- contre toute attente, en dépit d’un dossier technique complet, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les demandes d’autorisation de travaux qu’il a déposées, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8] ayant multiplié les tergiversations afin de pouvoir refuser à trois reprises les autorisations de travaux qu’il a présentées, ces multiples atermoiements pouvant s’analyser en un refus d’autorisation, de sorte qu’il est dans l’obligation de saisir le tribunal aux fins de solliciter une autorisation judiciaire de travaux qui ne pourra être obtenue rapidement,
- le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7] ne veut pas comprendre le mécanisme d’acquisition partielle de la mitoyenneté d’un mur pignon, s’agissant d’un mur privatif que l’on demande à « rendre mitoyen », le propriétaire à qui la cession forcée est demandée ne pouvant la refuser, alors que ce sont les copropriétaires qui sont propriétaires indivis du bâtiment à proportion de leurs tantièmes, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes étant un droit de copropriété pur et simple, faisant partie des choses communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] répond en substance que :
- cette demande n’a plus de sens, eu égard au projet de résolution que Monsieur, [A] a porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale de son immeuble, aux termes duquel il précise qu’il abandonnera le conduit existant et le démontera,
- en premier lieu, la prétention de Monsieur, [A] ne peut prospérer en ce qu’il n’a pas qualité à obtenir la cession forcée de mitoyenneté, n’étant pas propriétaire au sens de l’article 661 du code civil qu’il cite, alors que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputés droits accessoires aux parties communes le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes, de sorte que Monsieur, [A] revendique un droit du syndicat des copropriétaires et non un droit propre à un copropriétaire ; la mitoyenneté est un droit du syndicat des copropriétaires et non d’un copropriétaire pris à titre individuel, le copropriétaire ayant adossé des conduits d’aération au mur d’un immeuble voisin n’ayant pas qualité pour demander à acquérir la mitoyenneté (TGI de, [Localité 1], 10 juin 1977, D. 1978, IR 118),
- en deuxième lieu, il a été reconnu, selon ordonnance rendue le 11 janvier 2024, que le conduit d’extraction empiète sur la propriété de son immeuble, cet empiétement faisant obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté sollicité au visa de l’article 661 du code civil (Civ. 3ème, 19 septembre 2007, D. 2007, AJ 2467),
- en troisième lieu, les deux immeubles sont adossés l’un à l’autre jusqu’à l’héberge correspondant à la limite de construction du bâtiment situé, [Adresse 8], la partie supérieure du mur appartenant au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7] ; il n’existe donc aucune mitoyenneté sur la partie supérieure de ce mur, de sorte que Monsieur, [A] est mal fondé à invoquer l’article 661 du code civil, étant relevé en outre que la propriété privative de cette partie supérieure du mur est confirmée par l’expert judiciaire (rapport, page 91), de sorte qu’elle n’est pas mitoyenne, l’article 653 du code civil prévoyant une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments « jusqu’à l’héberge » et le cabinet, [F], géomètre-expert, proposant une définition encore plus claire des héberges (pièce n° 26) ; ce n’est qu’en cas de surélévation du bâtiment le plus bas que celui-ci devra racheter la mitoyenneté du mur correspondant à l’emprise de la partie exhaussée ; l’article 661 du code civil ne s’entend qu’en cas d’exhaussement du mur et non en cas d’implantation d’un ouvrage,
- en quatrième lieu, l’implantation irrégulière du conduit, par ailleurs non-conforme, défectueux et dangereux, est prohibée par l’article 662 du code civil interdisant tout enfoncement, applique ou appui d’un ouvrage sans le consentement de l’autre ; ayant découvert cette situation par la mise en œuvre de la procédure d’expertise, il refuse l’implantation de cet ouvrage, particulièrement nuisible par sa non-conformité aux règles de l’art mais également par sa dangerosité ; Monsieur, [A] est dans l’incapacité de rapporter la preuve qu’il aurait donné son consentement à ce que la gaine d’extraction s’appuie, ou plutôt s’ancre, dans son mur d’héberge ; en pareilles circonstances, la démolition des ouvrages faite sans l’observation des mesures imposées par l’article 662 du code civil peut être ordonnée (Civ. 3ème, 16 juin 2004, n° 03-11.083).

***
L’article 661 du code civil dispose que :
« Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve ».

Il est constant que la faculté d’acquérir la mitoyenneté d’un mur, par un propriétaire qui le joint, est absolue, en l’absence de convention contraire, et que la seule condition imposée à ce dernier est de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir.

En cas d’acquisition de la mitoyenneté dans un immeuble en copropriété, dont le sol constitue une partie commune, c’est au syndicat des copropriétaires, propriétaire du sol sur lequel le mur est bâti, que doit être versée la portion du prix de cession représentant la moitié de la valeur vénale de ce sol (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 1975, n° 73-13.157, publié au bulletin).

L’article 662 du code civil dispose par ailleurs que : « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit nuisible aux droits de l’autre ».

En l’espèce :

En premier lieu, Monsieur, [Q], [A] n’a pas la qualité de propriétaire au sens des dispositions précitées de l’article 661 du code civil, s’agissant d’un mur bâti sur le sol d’une cour, partie commune (pièce n° 1 produite en demande, règlement de copropriété, page 4, les parties communes comprenant notamment la « totalité du sol de la parcelle »).

Il n’a donc pas qualité à se prévaloir, à titre individuel, d’une quelconque faculté d’acquérir la mitoyenneté, cette faculté appartenant au seul syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes, devant s’exprimer par la voix de son organe délibérant, l’assemblée générale des copropriétaires, s’agissant d’une construction élevée sur le terrain appartenant à la copropriété.

En deuxième lieu, il ressort des éléments de la procédure qu’un conduit d’extraction, cheminant sur le mur constituant, au-dessus de l’héberge, la propriété exclusive du, [Adresse 7] et montant le long de ce mur pour se maintenir en surplomb tout le long de la toiture, dessert le local commercial exploité par la S.A.S. BIG GROUPE et appartenant à Monsieur, [Q], [A], ce conduit ayant été fixé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] (rapport d’expertise judiciaire de Monsieur, [E], [J], pages 9 et 31/114, en particulier).

Cet empiétement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté sollicitée en application des dispositions susvisées de l’article 661 du code civil (ex. : Civ. 3ème, 19 septembre 2007, n° 06-16.384 ; 19 février 2014, n° 13-12.107, Bull. III, 25).

En troisième lieu, il n’est pas démontré qu’il existerait effectivement une mitoyenneté au niveau de la partie supérieure du mur pignon litigieux, sur laquelle le tronçon terminal du conduit d’extraction est fixé, formant héberge de l’immeuble du, [Adresse 7], cette partie ayant été considérée par l’expert judiciaire comme « privative au bâtiment du, [Adresse 11] » (rapport, page 91/114), tandis que :
- l’article 653 du code civil présume mitoyen tout mur servant de séparation entre bâtiment « jusqu’à l’héberge »,
- ainsi, en présence de bâtiments inégaux en hauteur, la présomption de mitoyenneté cesse pour la partie du mur qui dépasse l’héberge du bâtiment le moins élevant, l’excédant de construction appartenant exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé (ex. Cour d’appel de, [Localité 7], 1ère chambre, 1er juillet 2021, n° 20/00898 ; voir également : pièce n° 26 produite en demande).

Enfin, il est constant que les prescriptions susvisées de l’article 662 du code civil n’ont pas été respectées en l’espèce, le conduit d’extraction litigieux ayant été installé en s’affranchissant de toutes contraintes de voisinage, sans le consentement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] et sans qu’aucune demande préalable d’acquisition de mitoyenneté n’ait été formulée, de sorte que la démolition d’ouvrage fait dans un mur mitoyen sans acquisition préalable régulière de la mitoyenneté peut être sollicitée et ordonnée (ex. : Civ. 3ème, 19 juin 1973, n° 72-13.096, Bull. Civ. III, n° 426, p. 308, et Cour d’appel de, [Localité 1], 19ème chambre – section B, 16 janvier 2009, n° 07/06325).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la demande d’acquisition partielle de la mitoyenneté du pignon hors héberges de l’immeuble, [Adresse 7] à, [Localité 6] « correspondant à l’emprise de la gaine d’extraction actuellement en place », formée à titre principal par Monsieur, [Q], [A], ne pourra qu’être rejetée.

II - Sur les demandes principales de dépose sous astreinte du conduit fixé sur l’héberge de l’immeuble sis, [Adresse 7], de fermeture sous astreinte du local commercial exploité par la société BIG FERNAND, formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] et sur sa demande subsidiaire de condamnation sous astreinte de Monsieur, [A] et de la société BIG GROUPE à mettre en œuvre la solution n° 3 préconisée par Monsieur, [J], expert judiciaire, et d’injonction sous astreinte faite à ces derniers de ne plus utiliser l’actuel conduit d’extraction de ventilation :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] agit sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux du voisinage ainsi que des dispositions des articles 544 et 1240 du code civil.

Il fait valoir en substance que :
- les opérations d’expertise ont établi que l’actuel conduit n’est pas conforme aux articles 63-1, 64-2, 65 et 66-2 du règlement sanitaire du département de, [Localité 1] ainsi qu’aux autres textes cités par l’expert (notamment l’arrêté du 22 décembre 1981),
- bien plus, l’actuelle installation est vétuste et les opérations d’expertise ont montré que des « supports étaient très oxydés et pouvaient être dangereux par leur rupture puis éventuellement l’effondrement du conduit » (rapport, page 97) ; l’actuelle gaine du conduit d’extraction et la manière dont il est fixé dans les parties communes des deux immeubles « représente à court ou moyen terme un danger d’effondrement du conduit sur les bâtiments voisins » (rapport, page 73),
- Monsieur, [A] et sa locataire n’ont pas pris l’initiative de déposer ce conduit, au regard des conclusions du rapport d’expertise, ni n’ont estimé nécessaires la mise en place de mesures conservatoires,
- l’expert judiciaire a estimé que l’actuel conduit ne permettait pas « l’usage et sa destination du restaurant BIG FERNAND » (rapport, page 72), cette conclusion induisant la fermeture du restaurant puisque le maintien de l’actuel conduit ne permet pas l’usage de l’activité exploitée,
- le règlement de copropriété de l’immeuble sis, [Adresse 8] (pièce n° 9, M., [A], page 23) interdit les commerces classés « comme établissement insalubre ou dangereux »,
- l’anormalité du trouble a été démontrée puisque les nuisances olfactives ont été constatées :
* une « odeur prononcée de viande grillée m’assaille immédiatement » (pièce n° 5),
* les « fortes odeurs de lards et fritures » qui embaument la cour (pièce n° 6),
* le matin, des « odeurs » qualifiées d’« absolument insupportables » envahissant la pièce et le salon de « relents d’huile » » (pièce n° 9),
* des nuisances olfactives provenant des installations ont été constatées « dans la cour intérieure de l’immeuble du, [Adresse 7] » (pièce n° 24),
* l’administrateur de biens de Monsieur, [A] lui-même admet que les « nuisances olfactives ou sonores sont inacceptables » (pièce n° 19),
* cette anormalité ressort également du dossier de travaux soumis par Monsieur, [A] au syndic de son immeuble, le 12 juin 2024 (pièce n° 12 ; descriptif sommaire des travaux de l’architecte de la société BIG GROUPE, Studio + : « le projet présenté est réalisé dans le cadre d’une expertise relative à l’installation existante des réseaux d’extraction et de ventilation dont les conditions de cheminement des rejets ne sont pas satisfaisantes et provoquent des nuisances sonores et olfactives »),
- cette anormalité du trouble ressort également de la 16ème résolution de l’assemblée générale de l’immeuble sis, [Adresse 8] en date du 18 juillet 2024, le conseil syndical rappelant « les troubles de toutes natures provoqués par la gaine d’extraction utilisée par le locataire de M., [A] » (pièce n° 13) et regrettant également « les demandes systématiquement incomplètes de création de la nouvelle gaine » formées par Monsieur, [A],
- la non-conformité du système d’extraction est d’autant plus établie que Monsieur, [A] et sa locataire sollicitent que l’actuel système soit abandonné au profit de la troisième solution préconisée par l’expert judiciaire.

Sur la prétendue ancienneté du conduit, il précise qu’il y a tout lieu de penser que l’actuel conduit a été mis en place par la société BIG GROUPE ou par Monsieur, [A] au moment de l’entrée dans les lieux de la société BIG GROUPE, le 4 juillet 2016, alors que du temps où le local commercial était exploité par la société « LE BRAZZA », les copropriétaires et occupants de l’immeuble du, [Adresse 7] ne se plaignaient pas de nuisances olfactives (pièce n° 9), Monsieur, [A] ne démontrant pas que le conduit objet de la présente procédure est celui qui est visé dans les pièces qu’il verse aux débats (pièces n° 4 à 7).

Subsidiairement, il relève que l’expert judiciaire préconise la mise en œuvre d’une solution n° 3 (création d’une gaine d’extraction et d’un conduit VMC conforme sur la façade arrière de l’immeuble situé au, [Adresse 8]) de nature « à permettre de résoudre le litige » (rapport, page 89), solution également privilégiée par le propre prestataire mandaté par la société BIG GROUPE (GOTECH) et préconisée par l’architecte de son immeuble, Monsieur, [D], dès le 23 mai 2017, soit il y a plus de six ans. Il ajoute que cette solution a été reprise par l’architecte de la société BIG GROUPE, le cabinet STUDIO +, soulignant les inconvénients des deux premières solutions (fortes contraintes techniques, difficultés de mise en œuvre, coût, impact architectural, soumission du projet à l’Architecte des bâtiments de France...).

Monsieur, [Q], [A] répond en substance que :
- la société BIG GROUPE, qui a une activité de restauration rapide, n’a effectué lors de ses travaux d’aménagement aucune étude aéraulique qui aurait permis d’identifier l’insuffisant débit et l’inadaptation du conduit aux installations d’extraction nécessaires (rapport, page 71),
- elle a effectué pendant l’expertise des travaux modificatifs sans avis de l’expert, qui restent inadaptés aux désordres allégués,
- après dépôt du rapport d’expertise ayant préconisé trois solutions distinctes pour que le conduit d’extraction du restaurant exploité par la société BIG GROUPE soit modifié ou remplacé pour être conforme en estimant que la solution n° 3 était « la mieux adaptée au site » » et devrait « permettre de résoudre le litige », il a immédiatement déposé une demande d’autorisation de réaliser cette solution n° 3 préconisée par l’expert, à savoir « création d’un conduit d’extraction de la cuisine en DN 450 et répondant à l’arrêté du 22 décembre 2020 », avec dépose du conduit d’extraction existant pour un montant de 84.000 € TTC,
- il a sollicité à trois reprises la convocation d’une assemblée générale pour statuer sur cette demande d’autorisation de travaux, l’assemblée générale lui ayant refusé l’autorisation de réaliser lesdits travaux à trois reprises (27 juin 2022 : l’assemblée générale demandant à la société BIG GROUPE de compléter son étude en fonction du rapport de Monsieur, [N], architecte ; pièce n° 10 ; 25 janvier 2024 ; pièce n° 11, après que le dossier ait été complété ; 18 juillet 2024 ; pièce n° 13, rejeté sans motif, mandat ayant même été donné au syndic, en l’absence de titre, de mettre en œuvre toute mesure, y compris judiciaire, pour faire démanteler la gaine et ses équipements accessoires).

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6], il soutient avoir mis tout en œuvre pour se conforme à la solution n° 3 de dépose et remplacement de l’extracteur préconisée par l’expert judiciaire pour faire cesser les nuisances mais s’être heurté au refus abusif, à trois reprises, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8], outre que les nuisances alléguées étaient très anciennes et remontaient à plus de vingt ans. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7] n’a aucune qualité à agir pour demander « la fermeture du local commercial exploité par la société BIG GROUPE », relevant uniquement du pouvoir de police de l’administration.

La S.A.S. BIG GROUPE répond, quant à elle, que :
- l’expert judiciaire a relevé (rapport, page 65) que la gaine d’extraction du, [Adresse 7] était vétuste, de sorte qu’elle n’a pas été installée par la société BIG GROUPE, locataire depuis seulement 2016, soit près de sept ans,
- c’est de manière très surprenante que les copropriétaires du, [Adresse 8] ont systématiquement refusé la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, lors des assemblées générales des 27 juin 2022, 25 janvier 2024 et 18 juillet 2024, malgré les nombreux rapports techniques réalisés et soumis aux copropriétaires,
- elle a en effet d’abord mandaté son architecte, la société STUDIO + ARCHITECTES, à la suite du rapport d’expertise déposé le 13 septembre 2021, pour établir une note à destination des copropriétaires détaillant les travaux qui seront réalisés (pièce n° 11, étude pour la modification et la mise en conformité des réseaux extérieurs d’extraction de septembre 2021),
- face aux refus de l’assemblée générale, elle a soumis un nouveau rapport technique à la copropriété en juin 2023 ainsi qu’une notice technique le 4 avril 2024 (pièces n° 15 et 17), ce qui n’a pas empêché l’assemblée générale du 18 juillet 2024 de refuser à nouveau la demande d’autorisation de travaux,
Décision du 26 Mars 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/08204 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJGT

- un nouveau rapport de son architecte a été soumis à la copropriété le 12 décembre 2024, celle-ci s’étant abstenue d’y répondre (pièce n° 31),
- les refus de la copropriété du, [Adresse 8] sont parfaitement abusifs dans la mesure où un dossier complet et conforme aux attentes du syndic a été présenté à l’assemblée générale.

Sur la demande de fermeture du local commercial, elle l’estime injustifiée en ce que :
- une activité de restauration autorisée par le règlement de copropriété entraîne des troubles et inconvénients normaux du voisinage qui doivent être supportés comme tels,
- le caractère anormal ou excessif des nuisances olfactives alléguées n’est pas démontré en demande, d’autant plus que les travaux qui auraient permis d’y mettre un terme n’ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8],
- en tout état de cause, il n’y a pas lieu d’ordonner la fermeture du restaurant qu’elle exploite depuis 2016 au titre de prétendues nuisances qui existent depuis plus de 20 ans.

***
L’article 544 du code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s’appliquer à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279).

Il peut agir contre le propriétaire voisin, mais également contre un autre locataire (Civ. 1ère, 18 juillet 1961 Bull n° 411, premier moyen) ou encore contre le propriétaire de l’immeuble voisin occupé par un locataire, et ce, même lorsque le bailleur a vainement mis en demeure l’occupant de mettre un terme aux nuisances dénoncées (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876, Bull n° 108, p. 69, 11 mai 2017, n° 16-14.339 : pour l'action d'un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire).

Ainsi, lorsque le trouble provient d'un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, 31 mai 2000, n° 98