TJ 75056, 24 mars 2026, RG 23/00452

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me CLAUDEPIERRE

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me RYCHTER et Me ROSANO

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/00452 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 24 Mars 2026
DEMANDEUR

Monsieur, [Q],, [O],, [N], [Y],
[Adresse 1],
[Localité 2]

représenté par Maître Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1980

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA, PARIS RIVE DROITE, COURCELLES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3],
[Localité 4]

représenté par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357

Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

S.A.S. STARES COPROPRIETE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4],
[Localité 5]

S.A.S., QUENOT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5],
[Localité 6]

représentées par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

M., [Q], [Y] est propriétaire des lots n°11 et 118 dans l'immeuble sis, [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, la SAS Foncia, [Localité 1] Rive Droite, [Localité 3].

L’immeuble était auparavant géré par le cabinet Stares France devenu Stares Copropriété.

Par acte du 5 janvier 2023, M., [Q], [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société Stares Copropriété et la société, [M] aux fins essentielles d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 et l’indemnisation de son préjudice.
Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges de copropriété et rejeté la demande de ce dernier en paiement d’une provision.

Par conclusions n°1 notifiées par RPVA le 31 juillet 2024, M,.[Y] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1, 18-1, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9, 11, 13, 14, 14-1, 14-2, 17, 33 et 64 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu les pièces à produites,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de [Localité 1] de :

Déclarer Monsieur, [Y] recevable et bien fondé en sa demande,

En conséquence,

A titre principal,

Dire et juger que la convocation et la tenue de l’Assemblée Générale ordinaire du 20 octobre 2022 sont entachées d’irrégularités,

Prononcer la nullité de l’Assemblée Générale du 20 octobre 2022 dans son entier

A titre subsidiaire,

Dire et juger irrégulières les résolutions n° 3, 4, 5, 8, 8-1, 8-2, 16, 16-1, 16-2, 16-3, 16-4,16-5,16-6, 16-7, 20, 20-1, 20-3, 20-4, 20-5, 20-6, 21, 22, 23 de l'assemblée générale du 20 octobre 2022

Prononcer la nullité des résolutions n° 3, 4, 5, 8, 8-1, 8-2, 16, 16-1, 16-2, 16-3, 16-4, 16-5, 16-6,16-7, 20, 20-1, 20-3, 20-4, 20-5, 20-6, 21, 22, 23 de l’assemblée générale du 20 octobre 2022,

En tout état de cause,

Condamner in solidum la société Stares France, devenue Stares Copropriété, et la société, [M] à verser à M., [Q], [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

Débouter le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7], la société Stares France, devenue Stares Copropriété, et la société, [M] de l’intégralité de leurs demandes,

Dire que Monsieur, [Q], [Y] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7], conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7], la société Stares France, devenue Stares Copropriété, et la société, [M] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7], la société Stares France, devenue Stares Copropriété, et la société, [M], aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Cécile Claudepierre, en application de l’article 699 du CPC. »

Le syndicat des copropriétaires par conclusions n°3 notifiées par RPVA le 2 octobre 2024, sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 6-2, 8, 10, 14, 14-1, 14-2, 18-VI et VII, 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les articles 17-2, 29 et 45-1 du Décret du 17 mars 1967.
Vu l’article 1212 du Code Civil.

1. Juger mal fondées la demande de nullité de l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

Débouter, [Q], [Y] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 toute entière.

2. Subsidiairement,

2.1. Juger mal fondées les demandes de nullité des résolutions 3, 4, 5, 8 à 8-2, 16 à 16-7, 20 à 20-6, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

2.2. Débouter, [Q], [Y] de ses demandes de nullité de ces résolutions.

2.3. Débouter, [Q], [Y] de ses demandes de condamnation du syndicat à lui payer une indemnité de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

3. Condamner, [Q], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8] à, [Localité 7] :

3.1. Une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

3.2. Aux dépens. »

Enfin, les sociétés Stares Copropriété et, [M], par conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2023 demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2022
Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de :
• Mettre hors de cause le cabinet, [M]

• Juger que le cabinet Stares Copropriété n’a pas commis de faute dans l’organisation et la mise en œuvre de l’assemblée générale du 20 octobre 2022

• Juger que le demandeur ne justifie pas d’un préjudice personnel et direct en lien avec les prétendues fautes reprochées au cabinet Stares Copropriété permettant d’engager sa responsabilité délictuelle,

Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

• Debouter Monsieur, [Q], [Y] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du cabinet Stares

• Condamner Monsieur, [Q], [Y] à verser au cabinet Stares Copropriété la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Rosano, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l'audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger », « dire » et « dire et juger »

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 20 octobre 2022

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes.

Aux termes de l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965, seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer. La mise en location-gérance est inopposable au syndicat des copropriétaires (Cass, 3ème civ., 18 novembre 1997, n°96-12.303).

En outre, l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes. Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. […] L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. »

*

Au soutien de sa demande principale, M., [Y] invoque en premier lieu le défaut de qualité à agir de la société, [M] pour convoquer l’assemblée générale, celle-ci ne justifiant pas de mandat en cours de validité. Il soutient que l’assemblée générale du 13 mai 2022 a désigné en qualité de syndic la société Stares France devenue par décision du 30 juin 2022 à effet du 1er juillet 2022, Stares Copropriété.
Il soutient que l’assemblée générale du 13 mai 2022 a été convoquée par la société, [M] disposant d’une adresse et d’un numéro d’immatriculation au RCS différents de ceux de la société Stares France de sorte qu’il s’agit de deux entités distinctes. L’adjonction des noms, [M] et Stares entretient une confusion pour les copropriétaires.
Répondant au moyen soulevé par les sociétés, [M] et Stares relatif au contrat de location gérance, il conteste la réalité de ce contrat en affirmant que ce dernier n’a pas été publié et qu’il ne figure pas sur le K-bis des deux sociétés outre qu’il n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il soutient que le mandat du syndic n’est pas transmissible nonobstant les dispositions contractuelles de location-gérance.

En deuxième lieu il soulève l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse en indiquant que la société Stares France a changé de dénomination sociale pour devenir Stares Copropriété de sorte que la société Stares France n’avait pas qualité pour signer le contrat de syndic et notifier le procès-verbal.

Il relève le caractère incomplet et erroné du procès-verbal lequel ne mentionne pas l’abstention de M., [L] ni les prénoms des propriétaires dans le vote de plusieurs résolutions alors que certains copropriétaires portent le même nom de famille.

En troisième lieu il considère que le procès-verbal est irrégulier pour ne pas avoir fait figurer les tantièmes résultant du règlement de copropriété en opposant que toute modification de ces tantièmes doivent être soumise au vote des copropriétaires à l’unanimité contrevenant à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Il observe ainsi que le nombre des voix composant le syndicat est erroné et ne correspond pas à celui prévu dans le règlement de copropriété.

Il objecte qu’il existe une incohérence puisque le dernier modificatif du règlement de copropriété de 2021 stipule que le total des tantièmes est porté à 2.028èmes alors que le tableau récapitulatif de ce même modificatif évoque 2.026èmes. Il prétend que les copropriétaires ne peuvent vérifier l’exactitude du nombre total de tantièmes après déduction des tantièmes attachés au lot appartenant au syndicat des copropriétaires.

En quatrième lieu, il invoque des irrégularités affectant la feuille de présence au regard de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 en ce que celle-ci n’indique pas expressément les noms et les adresses des mandataires des SCI et des indivisions outre les anomalies affectant les pouvoirs.

Enfin il fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mentionné sur la feuille de présence les tantièmes attachés au lot selon les clés de répartition 110 et 120 correspondant respectivement aux charges bâtiment n°7 et aux charges bâtiment n°9 empêchant ainsi des copropriétaires de vérifier la régularité du vote et si la majorité requise a été atteinte.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en opposant que :
-la société, [M] pouvait valablement convoquer l’assemblée générale du 20 octobre 2022 puisqu’elle a été désignée par l’assemblée générale du 26 mai 2021 pour une période de 18 mois de sorte qu’elle justifie d’un mandat jusqu’au 25 novembre 2022 ;
Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

-aucune assemblée générale postérieure au 26 mai 2021 n’a résilié le contrat souscrit ;
-le procès-verbal de l’assemblée générale critiquée a été valablement notifié par la société Stares France devenue Stares copropriété disposant du même numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, celle-ci ayant été désigné le 20 octobre 2022 en qualité de syndic ;
-l’irrégularité invoquée tenant à l’absence de prise en compte du vote abstentionniste de M., [L] ne peut en tout état de cause modifiée ni affectée le sens du vote des résolutions 16 à 16-7 ;
-s’il est exact que la base des tantièmes a été modifiée pour devenir 20 000 et non 2000 devenue après la vente de parties communes 20.240 pour éviter les décimales, cela ne modifie ni les majorités exprimées ni le sens des votes ;
-la feuille de présence respecte les dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 lequel prévoit la mention du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.

Pour sa part, la société, [M] sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu’elle a par acte du 31 décembre 2021 donné son fond en location-gérance à la société Stares France aux droits de laquelle vient Stares Copropriété, cette dernière, agissant sous l’enseigne, [M], a donc valablement convoqué l’assemblée générale du 20 octobre 2022.

Sur ce,

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 mai 2021 que la société, [M]-Groupe Excogim a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée de 18 mois soit au 25 novembre 2022. Le contrat de syndic adopté lors de cette assemblée désigne ce dernier sous la dénomination, [M] SAS immatriculée au RCS au n°652 006 818 et ayant son siège social au, [Adresse 9].

Au cours de l’assemblée du 13 mai 2022, il apparait que la société, [M]-Stares a été élue aux fonctions de syndic à compter du 13 mai 2022 pour une période de 18 mois jusqu’au 12 novembre 2023 et que le contrat de syndic alors adopté désignait le syndic comme étant Stares France immatriculée au RCS sous le n°885 132 068 et ayant son siège social au, [Adresse 10].

Or, par courrier du 20 septembre 2022, la SAS, [M] immatriculée au RCS au n° 652 006 818 ayant son siège social sis, [Adresse 9] a convoqué l’assemblée générale du 20 octobre 2022 tel que cela ressort de l’entête dudit courrier.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être représenté par deux syndics, le mandat de la SAS, [M] avait nécessairement pris fin lors de la désignation du nouveau syndic, la société Stares France, le 13 mai 2022 et ce, en dépit de l’absence de vote d’une décision de résiliation anticipée, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

De plus, si l’assemblée générale du 13 mai 2022 a également été contestée par M., [Y], cette dernière était toujours exécutoire au jour de l’assignation.

Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

En outre, si la société, [M] invoque avoir mis son fonds en location gérance à la société Stares Copropriété et que cette dernière était habilitée à exercer sous l’enseigne SAS, [M], ce contrat à le supposer établi, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

En effet, en l’absence de vote de l’assemblée générale en ce sens, la société Stares copropriété ne pouvait valablement convoquer l’assemblée générale, sous l’enseigne SAS, [M].

Par conséquent, l’assemblée générale du 20 octobre 2022 ayant été convoquée par un syndic sans mandat valide, sera pour ce seul motif annulée.

La demande principale ayant été accueillie, ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 8, 8-1, 8-2, 16, 16-1, 16-2, 16-3, 16-4,16-5,16-6, 16-7, 20, 20-1, 20-3, 20-4, 20-5, 20-6, 21, 22, 23 deviennent sans objet et ne seront pas examinés.

Sur la demande indemnitaire de M., [Y]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

M., [Y] sollicite la condamnation in solidum des sociétés Stares Copropriété et, [M] à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en affirmant que :
-la convocation à l’assemblée générale du 20 octobre 2022 ne comportait pas suffisamment de précision sur les modalités de vérification des comptes en violation de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 ;
-il ne lui a pas été communiqué les documents et justificatifs des dépenses envisagées et des documents sincères lui permettant de se positionner sur les votes ;
- les feuilles de présence et les pouvoirs ne lui ont été communiqués que dans le cadre de la présente procédure en dépit de ses demandes répétées pendant de longs mois ;
-le syndic a commis des erreurs dans la tenue de la comptabilité affectant nécessairement le calcul de ses charges individuelles de copropriété ;
-le syndic a procédé de répartition des charges non conformes au règlement de copropriété ;
-les défenderesses ne sauraient invoquer une prétendue dette de charges alors qu’elles n’en sont pas les créancières.

En défense, la société, [M] sollicite sa mise hors de cause. Elle se considère étrangère à la présente procédure. Le cabinet Stares conteste ces griefs en opposant que :
-les assemblées générales des 26 mai 2021, 13 mai 2022 et 20 octobre 2022 précisent à la résolution 11 les modalités de consultation des comptes ;
-M., [Y] disposait des éléments suffisants permettant de se prononcer sur la résolution n°5 correspondant aux travaux de remplacement des fenêtres du bâtiment 7 et ne précise pas en tout état de cause en quoi l’information serait insuffisante pour qualifier les dépenses ;
Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00452 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYW4H

- s’agissant de la résolution n°8 portant sur les travaux d’harmonisation des fileries et pose de bandeau dans la cage d’escalier, il ne peut lui être reproché d’avoir soumis au vote un complément de budget eu égard à l’inflation des matériaux de construction ;
-les feuilles de présence et les pouvoirs ont été communiqués à M,.[Y] ;
-M., [Y] ne caractérise pas les prétendues erreurs de comptabilité ;
- que si la base de tantièmes est passée de 2.024 à 20.024, la répartition du règlement de copropriété est conservée et n’a en toute hypothèse, pas causé de préjudice ;
-le demandeur ne justifie d’aucun préjudice personnel ni de son quantum en lien avec les prétendues fautes

Sur ce,

En l’espèce, M., [Y] ne démontre pas que les fautes du syndic, à les supposer avérées, lui aient causé un quelconque préjudice. Au surplus, il sera constaté que les convocations aux assemblées générales des 13 mai 2022 et 20 octobre 2022 précisent de manière suffisante à la résolution numéro 11 de l’ordre du jour les modalités de vérification des comptes. En outre, les feuilles de présence et les pouvoirs ont effectivement été communiqués. De plus, il n’explique pas quels sont les documents et justificatifs qu’il aurait considérés utiles pour procéder aux votes en toute connaissance de cause. Enfin, alors qu’il allègue d’une erreur sur le calcul de ses charges subséquentes à des erreurs comptables, il n’en fait pas la démonstration.

Par conséquent, à défaut de justifier d’un quelconque préjudice distinct que celui susceptible d’être réparé par l’octroi de frais irrépétibles, tant dans son principe que dans son quantum, M., [Y] sera débouté de sa demande indemnitaire.

En outre, la société, [M], n’étant plus le syndic au moment de la convocation de l’assemblée générale litigieuse, se trouve étrangère à la fois à la demande d’annulation de l’assemblée générale et à la demande indemnitaire fondée sur la responsabilité du syndic, elle sera mise hors de cause.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Sur ce,

Partie succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Cecile Claudepierre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M., [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre des sociétés Stares Copropriété et, [M].

En équité, la demande formée par le cabinet Stares Copropriété à l’encontre de M., [Y] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

M., [Y] sera dispensé de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n'y a pas lieu, enfin, d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS