TJ 75056, 24 mars 2026, RG 23/00874

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me, [P]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me LABASSE

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/00874 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZ4

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 24 Mars 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Madame, [L], [X],
[Adresse 2],
[Localité 2]

représenté par Maître Jacques PAPINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0345

DÉFENDEURS

Monsieur, [Q], [I]
,"[Adresse 3]" ,
[Adresse 4],
[Localité 3]

Madame, [V], [T] épouse, [I]
,"[Adresse 3]" ,
[Adresse 4],
[Localité 3]

représentée par Maître Dorothée LABASSE de la SELAS BURGUBURU BLAMOUTIER CHARVET GARDEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0276, avocat postulant, et par Maître Philippe FIALAIRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00874 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

M., [Q], [I] et Mme, [V], [T] épouse, [I] (ci-après les époux, [I]) sont propriétaires de divers lots dans l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 5] dont les lots n°39 et 40, acquis, par acte du 29 septembre 2011, de M., [K], [A] constituant des caves aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 22 juillet 2011.

Soutenant que les époux, [I] transformaient les lots n°39 et 40 en habitation donnée à bail, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux, [I] par acte d’huissier du 16 janvier 2023 aux fins essentielles d’obtenir leur remise en état.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 5, 10 et 43, le décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété notamment son article 11, les articles 1303 et suivants du code civil, les articles 240 et suivants, 1343 -2 du code civil , les articles 515,695 et suivants du code de procédure civile et les articles A.444-31 et suivants du code de commerce, de :

« À titre principal
Condamner Monsieur et Madame, [I] à procéder à la remise en état des lots 39 et 40 dans leur affectation de cave et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la décision à intervenir.

Décision du 24 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00874 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZ4

À titre subsidiaire
Réputer non écrite la répartition des charges communes générales telle qu’issue du modificatif du RCP- EDD du 27/07/2011,
Procéder à la nouvelle répartition des charges générales en fixant à 27 millièmes celle du lot 39 et à 52 millièmes celles du lot 40.
Condamner Monsieur et Madame, [I] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 38.442,68 euros sur le fondement de l’enrichissement injustifié avec les intérêts légaux et la capitalisation des intérêts,
Condamner Monsieur et Madame, [I] au paiement de la somme de 36 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil

En tout état de cause
Condamner Monsieur et Madame, [I] au paiement de la somme de 8000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC
Condamner Monsieur et Madame, [I] aux entiers dépens qui comprendront le paiement des frais inhérents à l’exécution forcée de la décision à intervenir et notamment les articles A.444-31 et A.444-32 du code de commerce, avec distraction au profit de Maître Jacques Papineau, avocat, en application de l’article 699 du CPC. »

En défense, les époux, [I], par conclusions n° 4 notifiées par RPVA le 31 mai 2024, sollicitent du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, son décret d’application, les articles 1231 et suivants, 1303 et 1240 du code civil, de :

« Constater le caractère injustifié et non fondé des demandes initiales et qui ont été ajoutées en cours d’instance dirigée contre Monsieur et Madame, [I] relativement à la situation des lots 39 et 40 dont ils sont propriétaires depuis septembre 2011,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes principales, subsidiaires et complémentaires

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame et Monsieur, [I] une indemnité de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le même aux entiers dépens ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l'audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de remise en état
Aux termes de son article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, « - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; […] Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Son article 9 prévoit que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
*

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires rappelle que ces caves, parties communes, ont été cédées à M., [A], par l’assemblée générale de 2022, le vendeur des époux, [I] sous les conditions de prendre en charge les frais de géomètre et l’obligation de présenter un projet d’aménagement, conditions auxquelles il n’a jamais satisfait.
Il soutient que :
-l’assemblée générale de 2002 n’a pas donné son accord et a évoqué une approbation à une prochaine assemblée générale ;
-son procès-verbal indique clairement qu’une partie seulement pourra être transformée en surface habitable ;
-la destination de cave des lots litigieux définie par le règlement de copropriété s’impose aux époux, [I] ; tout changement de destination doit être voté à l’unanimité des copropriétaires ;
-les époux, [I] ont effectué sans autorisation des travaux de transformation de ces caves en appartement de 33m² mis en location ;
-répondant aux moyens adverses, il oppose que les tantièmes de charges affectées à ces caves n’ont pas été calculés en fonction à leur destination future par le modificatif du règlement de copropriété de décembre 2010 puisqu’il les désigne encore comme une cave et un débarras ;
-les travaux effectués en 2011 par les époux, [I] et qui ont fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale ne comprennent pas la transformation des caves ;
-ils n’ont obtenu en tout état de cause aucune autorisation administrative pour transformer ces caves comme le constate l’inspecteur de la ville de, [Localité 1] dans son email du 19 septembre 2022 ;
- si la direction de l’urbanisme ne poursuit pas les défendeurs, ce n’est qu’en raison de la prescription acquise.

En défense, les époux, [I] concluent au rejet en objectant que :
-ils ont acquis les lots n°39 et 40 de M., [A] alors que toutes les modalités tenant à la vente avaient été convenues entre leur vendeur et le syndicat des copropriétaires y compris s’agissant du modificatif du règlement de copropriété intégrant les lots nouvellement créees ainsi que leurs tantièmes de copropriété et de charges ;
-ces tantièmes ont été calculés en tenant compte d’un usage futur d’habitation ;
-ils ont été favorables lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 à une refonte des clés de répartition des charges compte tenu de l’évolution des lots dans la copropriété ;
-les lots litigieux constituent une habitation décente comme cela a été constaté par les services de la ville de, [Localité 1] ;
-en application de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du règlement de copropriété, ils étaient libres de disposer de leurs caves comme d’une habitation ; ledit règlement ne pose aucune limite à la destination de l’immeuble ;
-l’immeuble contient de nombreux petits appartements comme le leur de sorte que ce dernier n’est pas contraire à la destination d’habitation de l’immeuble ;
-ils n’étaient pas tenus de solliciter de la copropriété une autorisation pour transformer leur cave en habitation.

Sur ce,

Aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 22 juillet 2011, ont été créees notamment les lots 39 et 40 issus de la vente de parties communes à M., [K], [A] consentie par l’assemblée générale du 15 décembre 2002.

Ces deux lots ont été désignés dans ce document comme suit :

N°39 :
« Au sous-sol du bâtiment B avec accès par le lot 40 du bâtiment C, une partie de cave,
droit à la jouissance exclusive de « a » (cour privée) en commun avec les lots 27- 32- 37- 38 et 40
et les deux-mille et unièmes (2/1.021èmes) des parties communes générales
et les cinquante cinq millièmes (55/1.000) des parties communes spéciales du bâtiment B »

n°40 : 
« Au sous-sol du bâtiment B avec accès par le lot 40 du bâtiment C, une partie de cave,
droit à la jouissance exclusive de « a » (cour privée) en commun avec les lots 27- 32- 37- 38 et 39
et les quatre-mille et unièmes (1/1.021èmes) des parties communes générales
et les dix- mille dixièmes (10/1.010) des parties communes spéciales du bâtiment C »

La grille de répartition des charges était alors également modifiée affectant :
-au lot 39, une quote-part de charges partie commune spéciales bâtiment B de 55/1.000èmes ;
- au lot 40, une quote-part de charges partie commune spéciales bâtiment C de 22/1.010èmes ;

L’article 6 du règlement de copropriété stipule que « chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux […] Chacun des copropriétaires d’appartement pourra louer les locaux lui appartenant à des personnes honorables et de bonne vie et mœurs qui devront occuper les lieux bourgeoisement».

La résolution n°22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2002 portant sur la cession de parties communes à M., [A] a été rédigée en ces termes :

« Décision à prendre concernant la vente de la cave, des combles, du Bat E et du débarras dans la 2ème cour à Monsieur, [A]

L’assemblée générale décide :
La vente de la cave sous le bâtiment C d’une surface de 34 m² à M., [A]
Décision du 24 Mars 2026
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[…] Le prix de vente de ces trois surfaces est fixé à 20.000 euros.
[…] Tous les frais relatifs à ces ventes et aux modifications du règlement de copropriété seront pris en charge par Mr., [A]. Mr, [A] devra présenter au syndic un projet d’aménagement en ce qui concerne la cave pour approbation lors d’une prochaine assemblée du changement partiel d’usage de la cave. Une partie de la surface cave sera transformée en surface habitable (cuisine). Mr, [A] devra faire appel à un géomètre expert pour l’établissement du modificatif de l’état descriptif de division . »

Il se déduit ainsi de ces pièces que la destination de l’immeuble est l’habitation et que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction particulière sur l’affectation des lots.

En outre, il ressort de l’analyse combinée du modificatif du règlement de copropriété du 22 juillet 2011 et de l’attestation de vente conclue entre M., [A] et les époux, [I] que lors de la vente, les lots n°39 et 40 n’avaient pas fait l’objet de travaux de transformation en habitation et étaient vendus en tant que caves de sorte que les tantièmes attribués à ces lots n’ont pu être calculés en fonction d’une hypothétique affectation en habitation.

Ainsi et sans que cela ne soit contesté par les époux, [I], ces derniers ont transformé les caves en habitation sans soumettre au préalable un projet d’aménagement ni recouru à un géomètre expert pour l’établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division tel qu’imposé par la résolution n°22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2002, laquelle s’imposait à eux et est devenue définitive à défaut d’avoir été contestée dans les délais.

Dès lors, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la question de la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, il y a lieu de considérer que les travaux effectués contreviennent à une décision de l’assemblée générale en ce qu’aucun projet d’aménagement des caves, lequel de surcroit, ne devait être que partiel, n’a été soumis et voté ni aucun projet de modificatif corrélatif de l’état descriptif de division.

Si ces conditions ont été imposées à M., [A], elles s’appliquent également aux époux, [I] devenus propriétaires des lots litigieux et auteurs des travaux critiqués.

Par conséquent, les époux, [I] seront condamnés à remettre les lots n°39 et 40 en état et à leur restituer leur affectation de caves dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

La demande principale du syndicat des copropriétaires ayant été accueillie, sa demande subsidiaire ne sera pas examinée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant, les époux, [I] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance lesquels ne comprendront pas les frais inhérents à l’exécution forcée de la décision à intervenir et notamment les articles A.444-31 et A.444-32 du code de commerce dans la mesure où aucun élément ne laisse présager de difficultés d’exécution.

Maître, [S], [P] sera autorisé à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, les époux, [I] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande au titre des dépens et des frais irrépétibles formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il n'y a pas lieu, enfin, d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS