TJ 24037, 24 mars 2026, RG 22/00982

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE, [Localité 1]
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 24 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/00982 - N° Portalis DBXO-W-B7G-CSKX
AFFAIRE :
Composition du tribunal

Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 03 Février 2026

Délibéré rendu par mise à disposition le 30 Mars 2026, avancé au 24 Mars 2026

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGENCE DU PERIGORD, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle ARCIS-FAYAT de la SELARL ARCIS-FAYAT, avocats au barreau de BERGERAC

DEFENDEURS

Monsieur, [A], [K]
né le 06 Novembre 1958 à, [Localité 2] (59), demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Valentine GUIRIATO de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocats au barreau de BERGERAC

S.C.P., [Z] ET, [R] dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, Me Jean françois CAPOUL, avocat au barreau de BERGERAC

Maître Emmanuelle ARCIS-FAYAT de la SELARL ARCIS-FAYAT, Me Jean françois CAPOUL, Maître Valentine GUIRIATO de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

EXPOSE DU LITIGE
Selon mandat simple de vente en date du 04 octobre 2021, Madame, [W], [B] épouse, [M] et Madame, [L], [M] ont mandaté la SARL AGENCE DU PERIGORD afin de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre leur immeuble à usage d’habitation situé à SARLAT, [Adresse 4] au prix souhaité de 700 000 euros et moyennant des honoraires d’agence de 35 000 euros à la charge de l’acquéreur.
Suivant acte sous-seing privé en date du 22 novembre 2021, avec le concours de la SARL AGENCE DU PERIGORD, un compromis de vente est signé entre d’une part Madame, [W], [B] et Madame, [L], [M] et d’autre part Monsieur, [A], [K] concernant le bien immobilier en question moyennant le paiement du prix total de 780 000 euros, soit 700 000 euros au titre du prix principal de la vente, 50 000 euros au titre de la provision pour frais d’acte d’achat et 30 000 euros au titre des honoraires de négociation, que l’acquéreur s’est engagé à payer avec ses fonds propres sans avoir besoin de recourir à un prêt bancaire, la date de réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 15 février 2022.
En vue de la réitération de la vente par acte authentique, la SCP, [Z] ET, [R], notaires associés à SARLAT-LA-CANEDA, a été sollicitée par Mesdames, [B] et, [M] tandis que Monsieur, [A], [K] s’est rapproché de Maître, [O], [J], notaire à MONTIGNAC.
Un litige est survenu entre les parties quant à la signature de la vente par acte authentique du fait que Monsieur, [K] n’avait pas les fonds nécessaires.
Le 1er avril 2022, Maître, [J] a écrit à la SCP, [Z] ET, [R] pour indiquer que son client, Monsieur, [K], a « besoin de temps supplémentaires, les ventes de ses biens ayant pris du retard » et que ce dernier a « constaté des irrégularités dans le compromis, vous devriez recevoir un courrier de son avocat dans ce sens avec l’obligation sans doute de lever ces irrégularités avant de pouvoir signer ».
Par courrier daté du 11 avril 2022, l’avocat de Monsieur, [K] a écrit à la SCP, [Z] ET, [R] pour indiquer qu’aucune clause suspensive n’a été insérée dans le compromis alors que son client a la nécessité de vendre ses biens pour pouvoir acquérir l’immeuble en question, que l’agence immobilière lui a dit que les venderesses étaient compréhensibles et qu’il n’y aurait pas de difficulté, qu’il a commencé en accord avec les venderesses des travaux de menuiserie, que ses deux biens ne sont toujours pas vendus, que son client n’est pas en mesure de parfaire la vente, que les venderesses refusent un allongement du délai imparti, que son client n'entend pas verser le dépôt de garantie de 50.000 euros et souhaite soulever la nullité du compromis, qu’il a appris par l’agent immobilier que Madame, [M] âgée de 92 ans ne disposait pas de toutes ses facultés mentales et qu’elle ne savait pas lire, qu’aucune procuration n’est jointe au compromis qui est nul et que certains diagnostics ne lui ont pas été communiqués.
Les parties se sont rapprochées en vue de trouver une issue amiable.
Par courriel du 12 mai 2022, la SARL AGENCE DU PERIGORD a écrit à la SCP, [Z] ET, [R] ainsi qu’à Maître, [J] pour confirmer qu’en dépit de la résiliation amiable par les parties, elle ne renonçait pas à ses honoraires de négociation expliquant : « nous avons longuement travaillé sur ce dossier et mené notre travail à son terme et au-delà d’une manière très professionnelle. Je vous rappelle les termes du paragraphe Négociation du compromis dûment signé par les parties « toutefois, si par suite d’un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, la rémunération du mandataire sera due intégralement ».
Le 06 juillet 2022, Madame, [W], [B], Madame, [L], [M] et Monsieur, [A], [K] ont signé un protocole transactionnel aux termes duquel, notamment, ils ont convenu de résilier le compromis de vente avec restitution du dépôt de garantie à Monsieur, [K] qui fera son affaire personnelle des frais dus à l’agence immobilière.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 août 2022, l’avocat de l’AGENCE DU PERIGORD a mis en demeure Monsieur, [A], [K] de lui payer sous huitaine la somme de 30.000 euros qui est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2022, la SARL AGENCE DU PERIGORD a fait assigner Monsieur, [A], [K] devant le tribunal judiciaire de BERGERAC, au visa des articles 1104, 1221, 1231-1 du code civil, afin notamment qu’il soit condamné à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de ses honoraires de négociation avec intérêts au taux légal et sous astreinte, outre les sommes de 5000 euros pour réticence abusive et 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi que les dépens, le tout avec exécution provisoire.
Cette affaire est enregistrée au tribunal judiciaire de BERGERAC sous le numéro de Répertoire Général 22/00982 – N°PORTALIS DBXO-W-B7G-CSKX.
Monsieur, [K] a constitué avocat par acte d’avocat notifié au greffe par voie électronique le 9 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 17 janvier 2024, Monsieur, [A], [K] a fait assigner la SCP, [Z] ET, [R], notaires à SARLAT-LA-CANEDA (24) devant le tribunal judiciaire de BERGERAC, au visa de l’article 1240 du code civil, afin de voir notamment engager la responsabilité professionnelle de cette étude notariée et la voir condamner à le garantir de toutes sommes auxquelles ce dernier serait condamné à verser à la SARL AGENCE DU PERIGORD, de la condamner à lui payer les somme de 5000 euros à titre de préjudice moral et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont distraction au profit de Me GUIRIATO, avocat au barreau de BERGERAC.
Cette affaire est enregistrée au tribunal judiciaire de BERGERAC sous le numéro de Répertoire Général 24/00051 – n°PORTALIS DBXO-W-B71-CWWI.
La SCP, [Z] ET, [R], notaires associés, a constitué avocat par acte notifié au greffe par voie électronique le 1er octobre 2024.
Par ordonnance du 9 février 2024, le juge de la mise en Etat a ordonné la jonction de l’affaire inscrite sous le n°RG24/00051– n°PORTALIS DBXO-W-B71-CWWI avec celle inscrite sous le n°RG22/00982 -N°PORTALIS DBXO-W-B7G-CSKX.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 12 septembre 2025, la SARL AGENCE DU PERIGORD présente les demandes suivantes :
Débouter Monsieur, [K] de l’ensemble de ses demandes,Dire qu’elle est bien fondée en sa demande et y faire droit,Condamner Monsieur, [K] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre des frais de négociation assortie des intérêts légaux depuis la signature du protocole transactionnel du 6 juillet 2022 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur, [K] à lui payer la somme de 5 000 euros pour réticence abusive,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner Monsieur, [K] au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir. Au soutien, elle fait valoir que :
Monsieur, [K] s’est engagé à lui payer ses honoraires de négociation dans le compromis de vente qui sert de base à son action, et dans le protocole transactionnel qui caractérise un aveu extra judiciaire de sa part au sens de l’article 1383 du code civil ;Le protocole transactionnel n’a pas été obtenu par fraude : il lui a été transmis par les notaires dans le cadre des échanges transactionnels ; vu qu’elle a rédigé le compromis de vente, elle était intéressée par le protocole transactionnel qui la concernait quant au règlement de sa commission ; les notaires n’ont donc commis aucune faute en lui transmettant ledit protocole ce qui est apparu normal du côté des notaires ; elle n’a fait aucune difficulté à répondre à la sommation de communiquer de Monsieur, [K] de produire le mandat de vente signé pourtant entre elle et Mesdames, [B] et, [M] alors que ce dernier n’est pas partie à cet acte alors même que de son côté, il lui est fait injonction de produire ledit protocole transactionnel ; le protocole ne fait que reprendre ce qui était prévu au compromis quant au paiement par Monsieur, [K] de ses frais ;Le secret professionnel protège le client vis-à-vis du notaire et pas nécessairement contre une production en justice si la pièce est pertinente ;Monsieur, [K] soulève que le compromis de vente serait entaché de nullités, afin de ne pas payer les frais d’agence, ce qui l’aurait contraint à trouver un accord avec les venderesses ; or elle produit la 1ère version du compromis de vente qui a été modifiée à la demande de Monsieur, [K] par courriel du 30 octobre 2021 venant contredire qu’il aurait été « endormi » ; il a aussi bien eu connaissance des diagnostics réalisés en 2019 et valables jusqu’en 2029 puisqu’il les a reçus selon mail d’envoi produit aux débats ; les diagnostics termites et, [Localité 3] ne sont pas obligatoires pour les terrains nus lorsque ces derniers ne se situent pas dans un lotissement ce qui est le cas et comme elle a adressé les diagnostics aux notaires, ces derniers lui auraient fait savoir si des pièces manquaient ; le compromis qu’elle a rédigé est parfaitement valable ;Monsieur, [K] soulève l’absence de capacité de Madame, [B], ce dernier n’hésitant pas à se servir de l’âge et de l’état de santé de cette dernière pour voir annuler le compromis de vente ; Madame, [B] ne s’est jamais plainte de l’agence et si elle avait été abusée, c’est son affaire et non pas celle de Monsieur, [K] ; ni l’âge de Madame, [B] ni sa cécité ne font obstacle au fait de vouloir vendre son bien ; la présence de 2 témoins en juillet 2022 pour la signature chez le notaire ne signifie pas que 8 mois plus tôt cette dame n’avait pas capacité de signer un compromis ; la cécité de la venderesse n’entraine pas automatiquement la nullité de l’acte encore faut-il prouver que la personne n’a pas compris la portée réelle du compromis qu’elle signait ce que ne démontre pas Monsieur, [K] étant rappelé que le compromis n’a pas été réitéré du fait des venderesses mais bien de son fait puisqu’au final, il n’avait pas l’argent pour payer le prix alors qu’il s’y était engagé dans le compromis ;Monsieur, [K] était assisté par son propre notaire en la personne de Maître, [J], notaire à, [Localité 4] pour la signature du compromis de vente et ce notaire n’a rien émis sur une prétendue nullité ce qu’il n’aurait pas manqué de faire auprès de son homologue notaire, Me, [Z] ;Aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché en tant qu’agence immobilière ; elle a transmis toutes les pièces, elle a conseillé les parties qui ont pu apporter toute modification au compromis, Monsieur, [K] n’a jamais demandé à insérer une condition suspensive de la vente de ses biens dans son mail du 30 octobre 2021 où il évoque expressément le financement ;La demande de Monsieur, [K] de dommages et intérêts a pour but d’obtenir une compensation avec la somme qu’il lui doit ;Monsieur, [K] n’a subi aucun préjudice puisque c’est lui qui a voulu annuler la vente car il n’avait pas les moyens financiers pour payer le bien ; les frais qu’il a engagés ne sont dus qu’à son comportement ;Selon la jurisprudence, l’échec de la vente lorsqu’il est imputable à l’acquéreur n’écarte pas l’indemnisation des honoraires à l’agence immobilière qui a effectué un travail et qui n’a pas renoncé à sa commission, rendue exigible par le compromis valant vente.
Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, Monsieur, [A], [K] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
Ordonner le rejet de la pièce adverse n°2 car obtenue de manière déloyale,Dire que le compromis signé entre lui et Mesdames, [M] et, [B] est entaché de nullité,Débouter la société AGENCE DU PERIGORD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Constater que la société AGENCE DU PERIGORD a manqué à ses obligations en sa qualité d’agent immobilier,La condamner à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société AGENCE DU PERIGORD a lui verser la somme de 21.385 euros au titre des frais engagés dans ladite propriété,Constater que la société SCP, [Z] ET, [R] a commis une faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil de nature à engager sa responsabilité,La condamner à garantir toutes les sommes auxquelles il serait condamné,La condamner à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner la société AGENCE DU PERIGORD à lui verser la somme de 3000 euros à titre de procédure abusive,Condamner solidairement la SCP, [Z] ET, [R] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Débouter la société AGENCE DU PERIGORD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Ne pas ordonner l’exécution provisoire,Condamner la société AGENCE DU PERIGORD et la SCP, [Z] ET, [R] aux entiers frais et dépens.Au soutien il fait valoir que :
Sur le rejet de la pièce n°2 de l’’agence immobilière : celle-ci n’étant pas partie au protocole transactionnel qu’il a signé avec les venderesses, elle l’a nécessairement obtenu par fraude des parties signataires puisqu’il est « strictement confidentiel » ; le fait que l’agence immobilière l’ait obtenu par les notaires de la SCP, [Z] ET, [R] est inopérant car les notaires, soumis au secret professionnel, ne sont pas parties à ce protocole transactionnel ; peu importe qu’un mandat de vente a été signé entre l’agence immobilière et les venderesses car ce mandat n’est pas confidentiel contrairement au protocole transactionnel ; il ne peut pas verser le protocole transactionnel couvert par la confidentialité car l’agence immobilière n’en est pas partie ; lors des échanges relatifs à la rédaction du protocole transactionnel il prétend que la SCP, [Z] ET, [R] aurait refusé d’y insérer la nullité du compromis de vente à raison de l’absence de capacité de Madame, [M] pour préserver cette dernière avec laquelle la SCP, [Z] ET, [R] travaille régulièrement ;Sur la nullité du compromis de vente : les différentes nullités comprises dans le compromis tenant aux diagnostics et à la capacité de Mme, [M] âgée de 92 ans et atteinte de cécité, l’ont contraint en partie à trouver un accord avec les venderesses pour se dégager du compromis pour lequel il avait déjà engagé des frais de rénovation de l’immeuble ; l’agent immobilier rédacteur a les mêmes obligations qu’un notaire et il doit veiller à l’efficacité de l’acte et au respect des dispositions légales et réglementaires ;Sur la faute contractuelle de l’agent immobilier pour le cas où le compromis ne serait pas nul : il indique que l’agence immobilière a manqué à son obligation de résultat en tant que rédacteur d’acte et à son obligation d’information en ce qu’elle aurait dû inclure une clause suspensive sur la vente préalable de ses biens ;Sur la faute de la SCP, [Z] ET, [R] : l’argumentation de l’agence immobilière repose sur le protocole transactionnel qui est confidentiel et qui a mis un terme à la vente ; la SCP, [Z] ET, [R] n’a pas souhaité faire figurer dans ce protocole l’absence de capacité de Madame, [M] certainement dans l’unique but de protéger l’agence immobilière avec laquelle elle travaille régulièrement, ce qu’il a accepté ; la SCP, [Z] ET, [R] savait pertinemment qu’elle communiquerait ce protocole alors qu’elle en a l’interdiction pour que l’agence immobilière engage la présente action contre lui ; la SCP, [Z] ET, [R] a aussi échangé avec l’agence immobilière au mépris de toutes règles déontologiques de la profession notariée ; la SCP, [Z] ET, [R] a violé le secret professionnel et n’a pas respecté l’article 23 de la loi du 25 ventose an XI; il a subi des préjudices en ce qu’il a été contraint d’annuler la vente à raison de l’incapacité de Madame, [B] à signer le compromis, qu’il a engagé des frais de géomètre de 1874 euros et des frais de rénovation de menuiseries de 19.511 euros soit 21.385 euros.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la SCP SANDRA, [Z] ET, VIOLAINE, [R] présente les demandes reconventionnelles suivantes :
débouter Monsieur, [A], [K] de l’intégralité de ses demandes,condamner Monsieur, [A], [K] à lui payer la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur, [A], [K] aux entiers dépens de l’instance.Au soutien, elle fait valoir que :
début 2022, Monsieur, [K] s’apercevait qu’il ne disposait finalement pas des fonds pour acquérir le bien immobilier ; le 30 mars 2022 (courrier non produit aux débats), elle écrivait à Maître, [J], notaire de Monsieur, [K] qu’aucune condition suspensive n’avait été stipulée en faveur de son client aux termes du compromis du 22 novembre 2021 de sorte que s’il ne devait pas disposer des fonds pour permettre la régularisation de l’acte, la clause pénale de 70.000 euros serait due par ce dernier aux consorts, [U] ; Monsieur, [K] ne démontre pas de faute qui lui serait imputable, ni un préjudice, ni un lien de causalité direct avec son intervention ; Sur la prétendue violation du secret professionnel et la divulgation du protocole transactionnel soulevées par Monsieur, [K] à son encontre : ce protocole fait état des concessions réciproques intervenues entre les parties du fait du refus de Monsieur, [K] de réitérer la vente et notamment Monsieur, [K] a accepté de payer les frais d’agence immobilière ce qui n’est qu’une reprise de la clause NEGOCIATION figurant au compromis de vente ; vu le refus de l’agence immobilière de renoncer à ses honoraires de négociation, cet élément a nécessairement dû être anticipé dans le protocole transactionnel ; Mesdames, [U] étant totalement déchargées par Monsieur, [K] d’un quelconque paiement, il était dans leur intérêt d’informer l’agence immobilière de l’accord intervenu afin d’éviter toute mise en cause judiciaire ; il ne peut donc pas lui être fait grief d’avoir préservé les intérêts de ses clientes ni une violation du secret professionnel ;Sur le moyen de Monsieur, [K] selon lequel l’agence immobilière n’aurait pas agi à son encontre si elle n’avait pas eu connaissance du protocole transactionnel : l’agence immobilière a clairement fait savoir qu’elle ne renonçait pas à ses honoraires ; elle a agi contre Monsieur, [K] sur le seul fondement du compromis de vente car le protocole transactionnel ne lui a généré aucun droit supplémentaire dont elle pourrait se prévaloir ; l’agence immobilière évoque le protocole transactionnel uniquement pour insister sur le fait que Monsieur, [K] était parfaitement conscient de ses engagements qu’il avait pris dès le compromis de vente ; l’existence du protocole et sa divulgation sont étrangers au litige ; pour échapper au paiement des honoraires de l’agence immobilière, Monsieur, [K] soutient que le compromis de vente serait entaché de nullité sauf qu’elle ne rentre pas dans ce débat où son intervention est étrangère.

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L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en Etat du 28 novembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 3 février 2026.
A l’issue de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe, avancé au 24 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION
Les demandes des parties tendant à voir le juge des référés « constater » ou « considérer », sauf lorsque cette possibilité est spécifiquement prévue par la loi, ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
1°) Sur la recevabilité de la pièce n°2 de la SARL AGENCE DU PERIGORD
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 9 du Code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.
La fraude s’entend d’un acte accompli intentionnellement dans le dessein de préjudicier aux droits de tiers ou de contourner une règle de droit. La preuve d’une fraude doit être rapportée par celui qui l'invoque. Elle se déduit le plus souvent de la réunion de plusieurs circonstances considérées comme autant d'indices de la mauvaise foi de l'organisateur de la fraude.
En l’espèce, la demanderesse produit en pièce n°2 le protocole transactionnel conclu entre d’une part Madame, [W], [B], Madame, [L], [M] et d’autre part Monsieur, [A], [K] le 6 juillet 2022. Monsieur, [K] en demande le rejet des débats au motif que s’agissant d’un document confidentiel, la demanderesse l’a, pour reprendre ses termes contenus dans ses conclusions, « nécessairement obtenu par fraude » ou encore qu’il est « évident » que l’agence immobilière l’a obtenu de « manière déloyale ».
Force est de constater en premier lieu que Monsieur, [K] ne fonde pas sa demande de rejet sur le caractère confidentiel du protocole transactionnel mais sur le fait qu’il aurait été obtenu par fraude et de manière déloyale par la SARL AGENCE DU PERIGORD.
Mais, il ne procède que par affirmations péremptoires et il échoue à démontrer que cette pièce aurait été obtenue par fraude ou manœuvres déloyales puisqu’il ne les caractérise nullement.
Il sera donc débouté de sa demande de rejet.
2°) Sur la demande principale en paiement de la commission de l’agence immobilière
Monsieur, [K] s’oppose à payer à la SARL AGENCE DU PERIGORD sa commission aux motifs que le compromis de vente a été résilié amiablement et que l'agence immobilière a manqué à son obligation d'information et de conseil sur plusieurs points, manquements qui sont à l'origine de la résiliation de la vente.
La SARL AGENCE DU PERIGORD réplique qu'elle n'a pas renoncé au paiement de sa commission, que le compromis de vente qui contient l’engagement de Monsieur, [K] à lui payer sa commission, n’est entaché d’aucune irrégularité et qu’elle a respecté ses obligations professionnelles.
Il résulte des pièces produites aux débats que le mandat de vente signé le 4 octobre 2021 entre la SARL AGENCE DU PERIGORD et Mesdames, [M] prévoit un paragraphe « III-HONORAIRES » prévoit que la rémunération du mandataire de 35.000 euros sera à la charge de l’acquéreur et qu’elle sera exigible « le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, signé des deux parties, conformément à l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ».
L'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dans sa version applicable au litige issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, sur les rémunérations des agents immobiliers, prévoit que ces derniers ne peuvent recevoir aucune somme avant que l'opération pour laquelle ils ont droit à une rémunération n'ait été constatée par écrit contenant l'engagement des parties.
Par principe, il convient de rappeler que la résolution amiable d’une promesse synallagmatique de vente valant vente parfaite, après que les conditions suspensives aient été levées, constitue une opération effectivement conclue au sens de l’article 6 précité (voir par exemple CCASS CIV.16 mai 2013 n°12-19.274), dans la mesure où les parties n’ont pas prévu contractuellement que la signature de l’acte authentique était une condition essentielle à la vente.
A la lecture du compromis de vente signé le 22 novembre 2021 entre Mesdames, [M] et Monsieur, [K] par l’intermédiaire de l’agence immobilière, il s’avère que les parties n’ont pas prévu que la signature de l’acte authentique soit une condition essentielle à la vente puisqu’il est stipulé à l’article « ACTE AUTHENTIQUE », alinéa 1er, que « les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix. Elles seront réitérées au plus tard le 15 février 2022 par acte authentique établi par Maître, [O], [J], notaire à, [Localité 4] (24) représentant l’acquéreur et par Maître, [V], [R], notaire à, [Localité 5] (24) représentant le vendeur ».
En outre, il ne résulte pas des conclusions des parties que les trois conditions suspensives stipulées au compromis de vente au paragraphe « AUTRES CONDITIONS SUSPENSIVES », page 10, puisqu’il n’a pas été prévu de condition suspensive d’obtention de prêt, n’aient pas été levées à l’époque, à savoir :
d’une part, que « les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou décharges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’habitation. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination. Cette condition est stipulée comme étant au seul bénéfice de l’acquéreur qui en supporterait seul les conséquences s’il venait à y renoncer le cas échéant » ;d’autre part, que « l’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscriptions d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions, augmentée des frais de mainlevée » ;enfin, que l’acquéreur personne physique « soit vivant et capable, et ne soit pas frappé d’une incapacité totale et irréversible d’autonomie ou d’une invalidité empêchant l’exercice d’une activité professionnelle, au jour de la signature de l’acte authentique de vente ».Il est tout aussi constant le compromis de vente a été résilié amiablement entre les parties selon protocole d’accords transactionnel du 6 juillet 2022, étant précisé que le contenu de ce dernier en tant que tel importe peu au présent litige, et que, par conséquent, la réitération de la vente n’a pas eu lieu le 15 février 2022.
Pour autant, les conditions suspensives prévues au compromis de vente sous-seing privé du 22 novembre 2021 ayant été levées, la vente était parfaite à cette date et la résolution d’un tel compromis de vente s’analyse donc en une opération effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 précité.
Il s’en suit que la conclusion de l'acte authentique, qui au final n’est pas intervenue, n'a eu pour effet que de retarder l'exigibilité de la rémunération due à la SARL AGENCE DU PERIGORD.
En outre, cette dernière n'a pas renoncé à son droit à commission à la suite de la résiliation amiable du compromis de vente sous-seing privé.

S'agissant de l'absence de condition suspensive tenant à la vente préalable de ses biens dont se prévaut Monsieur, [K] à l’encontre de SARL AGENCE DU PERIGORD, il ne produit aucun élément de preuve aux débats sur ce point.

Au contraire, est produit un courriel de Monsieur, [K] en date du 30 octobre 2021 adressé à l’agence immobilière (pièce n°6 de l’agence immobilière), soit antérieur à la date de signature du compromis de vente sous-seing privé, aux termes duquel il fait valoir des modifications à apporter audit compromis en spécifiant notamment qu’il fallait écrire :
-« 1er en tête :COMPROMIS DE VENTE SANS CONDITIONS SUSPENSIVES et non avec conditions »
-« 2ème : Après la phrase : sous le régime à séparation de biens ne pas indiquer en cours de séparation de divorce et mettre :
Achetant seul avec ses fonds propres ou toutes sociétés si rapportant ».

Il en résulte clairement que Monsieur, [K] a exprimé sa volonté claire et non équivoque de ne prévoir aucune condition suspensive audit compromis de vente concernant son financement puisqu’il a demandé expressément à l’agence immobilière d’écrire qu’il s’agissait d’un compromis sans condition suspensive et qu’il achetait avec ses fonds propres.

Ce constat ne fait que confirmer la commune intention des parties lors de la signature du compromis de vente du 22 novembre 2021 sur l’absence de condition suspensive liée au financement à la page 9 où il est clairement écrit par Monsieur, [K] lui-même la mention selon laquelle « je déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi n°79-596 du 13 juillet 1979 ».

Par conséquent, Monsieur, [K] ne peut pas prétendre, a postériori, avoir voulu insérer une condition suspensive liée à son financement tenant à la vente préalable de ses biens selon courrier de son avocat du 11 avril 2022.

Son moyen est donc écarté.

S’agissant des irrégularités tenant à la capacité de Madame, [W], [B] épouse, [M] dont se prévaut Monsieur, [K] à l’encontre de la SARL AGENCE DU PERIGORD, il ne produit là encore aucune piève venant étayer sa seule allégation. Son moyen sera écarté.

S’agissant des autres irrégularités que Monsieur, [K] soulève tenant aux diagnostics obligatoires, il est pourtant stipulé au compromis de vente sous-seing privé que ce dernier a eu connaissance du « dossier de diagnostic technique, de l’état de l’immeuble, des déclarations du vendeur et conditions spécifiques relatives aux termites, à l’amiante, au saturnisme (plomb), à la performance énergétique, aux risques naturels et technologique majeurs, aux installations intérieures de gaz et d’électricité et à l’assainissement » conformément aux pages 14 à 19, paraphées par les parties et que les diagnostics sont annexés.

L’agence immobilière démontre en outre que Monsieur, [K] a été destinataire à la date du 23 novembre 2021 de l’ensemble des documents soit notamment les autorisations d’urbanisme, les diagnostics, le plan cadastral, les factures de ramonage, vidange fosse septique etc.

Plus précisément sur les termites, il est stipulé au compromis que l’état parasitaire annexé aux présentes n’a pas décelé d’indices d’infestation de termites au jour de la visite et pour le DPE, il est stipulé que « l’acheteur reconnait en avoir eu un exemplaire et prend acte des informations qu’il contient ; il s’engage à faire son affaire personnelle des frais résultant des recommandations éventuelles de travaux qu’il contient ». Ce DPE daté du 18 octobre 2019, produit aux débats en pièce n°7 de l’agence immobilière, est valable jusqu’au 4 novembre 2029.

Force est de constater que les irrégularités soulevées par Monsieur, [K] n’en sont pas.

Ce dernier moyen sera donc écarté.

Aucune faute n'est donc imputable à la SARL AGENCE DU PERIGORD qui serait susceptible de la priver de sa commission.
Par conséquent, le tribunal condamne Monsieur, [A], [K] à payer à la SARL AGENCE DU PERIGORD la somme de 30.000 euros correspondant au montant de cette commission, malgré la résiliation amiable de la vente du bien immobilier intervenue entre les venderesses et Monsieur, [A], [K] à la date du 6 juillet 2022, les intérêts sur la somme étant dus à compter de cette dernière date au taux légal.
Compte tenu de la réticence abusive de Monsieur, [A], [K] à payer à l’agence immobilière sa commission depuis des années, il convient d’assortir sa condamnation à la lui payer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et ce, de manière limitée sur 100 jours maximum, soit 5000 euros maximum d’astreinte en cas de non-exécution, le juge de l’exécution étant compétent pour liquider cette astreinte le cas échéant.
La demande de dommages et intérêts pour réticence abusive présentée par la SARL AGENCE DU PERIGORD à hauteur de 5000 euros sera rejetée s’agissant d’une demande en doublon par rapport à l’astreinte déjà prononcée par le tribunal.

3°) Sur la responsabilité professionnelle de la SCP, [Z] ET, [R], notaires associés
Le règlement national-règlement intercours (RN-RIC) approuvé par arrêté du garde des sceaux du 24 décembre 2009 et modifié par arrêté du garde des sceaux du 22 mai 2018, dans sa version applicable au jour de la violation du secret professionnel reprochée au notaire en l’espèce, soit en octobre 2022, prévoyait en son article 3.4 : “secret professionnel :
Le secret professionnel du notaire est général et absolu.
Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.
Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions.
Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent.”
Les juridictions ont défini les contours de l’obligation du notaire à l’égard du secret professionnel sur le fondement de l’article 226-13 du code pénal.
Le RN-RIC est désormais abrogé au profit d’un code de déontologie élaboré en 2023, qui reprend l’article 3.4 du RN-RIC, ainsi que les principes jurisprudentiels élaborés au fil du temps, et constitue en réalité une formalisation des principes déjà en vigueur, à droit constant.
Il est ainsi notable qu’à l’occasion de cette mise en forme des principes régissant déjà la déontologie des notaires, le règlement professionnel du notariat approuvé par arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat, a rappelé en son article 8.2.1.2, que le secret professionnel s’impose entre notaires exerçant dans des offices distincts, de sorte qu’un notaire ne peut, sans l’accord de son client, communiquer à un confrère une correspondance émanant de ce dernier ou une pièce le concernant.
En l’espèce, Monsieur, [A], [K] reproche à la SCP, [Z] ET, [R] d’avoir transmis le protocole transactionnel qu’il a signé le 6 juillet 2022 avec les venderesses à la SARL AGENCE DU PERIGORD.
La SARL AGENCE DU PERIGORD produit aux débats en pièce n°2 ledit protocole transactionnel sous-seing privé. Elle produit également en pièce n°8 un projet de protocole transactionnel rédigé sur le même format que les actes notariés et portant comme références le numéro « 1007188013 et les initiales suivantes « VP/LM », l’initiale « VP » pouvant correspondre à Maître, [V], [R]. La SARL AGENCE DU PERIGORD a indiqué avoir obtenu la pièce n°2 des « notaires dans le cadre des échanges transactionnels » ou encore que « l’étude notariale a transmis les éléments d’informations à l’Agence qui bien qu’elle ne soit pas partie au protocole, était concerné par ce protocole en ce qui concerne la commission due » ou encore « il est apparu normal aux notaires que l’Agence en soit informé ».
De son côté, la SCP, [Z] ET, [R] justifie la transmission du protocole transactionnel à l’agence immobilière au motif qu’au regard de la signature de ce dernier, « les consorts, [U] étant totalement déchargés par Monsieur, [K] d’un quelconque paiement, il était de leur intérêt d’informer l’AGENCE DU PERIGORD de l’accord qui préalablement intervenu et ainsi éviter une mise en cause judiciaire qui au demeurant n’aurait pu aboutir. Par conséquent il ne saurait [lui] être fait grief (…) d’avoir assuré la préservation des intérêts de ses clients sans de surcroît qu’elle ait commis aucune violation du secret professionnel ».
Force est de constater que le protocole transactionnel du 6 juillet 2022 est un acte confidentiel et donc couvert par le secret professionnel des notaires.
Dans ces conditions, en ce protocole transactionnel à la SARL AGENCE DU PERIGORD, tierce partie, la SCP, [Z] ET, [R] a commis une faute.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur ce fondement, le notaire est responsable, même envers les tiers, de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions.
En l’espèce, Monsieur, [K] prétend avoir subi un préjudice en ce que la faute de la SCP, [Z] ET, [R] en levant la confidentialité de l’accord transactionnel signé entre lui et ses clientes lui a causé un « préjudice indéniable » car c’est sur la base de cet accord que l’agence immobilière l’a assigné en justice et non les venderesses.
Dans ces conditions, Monsieur, [K] échoue à rapporter la preuve d’un quelconque lien de causalité entre le préjudice qu’il invoque, et qui résulte selon lui de l’échec de la vente envisagée avec les consorts, [M] alors même qu’il en est le seul responsable pour ne pas avoir eu le financement nécessaire à une telle opération, et la violation du secret professionnel par la SCP, [Z] ET, [R].
Il résulte de ce qui précède que Monsieur, [A], [K] doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts formée contre la SCP, [Z] ET, [R].

4°) Sur les autres demandes
Les dépensEn application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur, [A], [K] qui succombe en supportera donc la charge.
Indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civileEn application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur, [A], [K] qui succombe, sera condamné à payer à la SARL AGENCE DU PERIGORD la somme de 2000 euros sur ce fondement et débouté de sa demande à l’égard des autres parties.
En équité, la SCP, [Z] ET, [R] sera déboutée de sa demande dirigée contre Monsieur, [A], [K].
Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de compromis de vente sous-seing privé, objet du litige, et de la solution retenue par le tribunal, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire et ce, d’autant plus que Monsieur, [A], [K] n’apporte aucune garantie sur sa bonne exécution.

PAR CES MOTIFS,