TJ 44109, 5 mars 2026, RG 25/03849

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [N], [M], [B]
19 Passage du Guesclin
35360 MONTAUBAN DE BRETAGNE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026
date des débats : 15 janvier 2026
délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03849 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OE5U

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître, [F], [S]
CCC à Monsieur, [N], [M], [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 février 2021, l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique - Habitat 44 a donné à bail à Monsieur, [N], [M], [B] un logement situé 7 rue des Sabliers - 44390 NORT SUR ERDRE.

Par jugement en date du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES a condamné Monsieur, [N], [M], [B] à verser à la société bailleresse la somme de 2211,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juin 2022 et a octroyé à l’intéressé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Le 25 avril 2025, Habitat 44 a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler les loyers et charges et d’avoir à répondre à l’enquête surloyer.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2025, Habitat 44 a fait assigner Monsieur, [N], [M], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ; Condamner le locataire au paiement de la somme de 890,83 euros arrêtée au 23 octobre 2025, jour de l'assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience; Condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 518,01 euros, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;Dire et juger que, en application de l'article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d'une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ; Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 139,88 euros ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l'article 514 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 janvier 2026, lors de laquelle Habitat 44, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1462,20 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2025. En outre, la société bailleresse a précisé que le locataire n’a pas produit de justificatif d’assurance et n’occupe plus le logement depuis plus de six mois. Elle soutient que le bail est résilié depuis le mois de mai 2025 en raison du défaut d’assurance et s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur, [N], [M], [B] a comparu et expliqué ne plus habiter dans le logement, il a précisé avoir laissé les lieux à une personne sans domicile fixe. Il indique souhaiter restituer le logement et résilier le bail mais sollicite l’octroi de délais de paiement, en proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au tribunal par les services sociaux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 29 octobre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, Habitat 44 justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Sur le défaut de souscription d’une assurance :
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Toutefois, le 25 avril 2025, Habitat 44 a fait délivrer à Monsieur, [N], [M], [B] un commandement de payer les loyers et d’avoir à répondre à l’enquête surloyer mais pas d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs. En outre, le défaut de souscription d’une assurance locative ne fait pas partie des moyens soulevés par la société bailleresse dans son assignation.

En conséquence, la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties ne saurait être acquise pour défaut de souscription d’une assurance locative.

Sur le défaut de paiement des loyers :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 17 février 2021 étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

Dès lors, Monsieur, [N], [M], [B], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur, [N], [M], [B] sera par ailleurs condamné à payer à Habitat 44 une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 518,01 euros, sans indexation ni revalorisation dans la mesure où la situation n’est pas censée perdurer, et ce à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale d’Habitat 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur, [N], [M], [B], comparant, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1760,76 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux qui figurent sur les relevés de compte, soit la somme de 298,56 euros (151,78 euros + 146,78 euros), qui relèveront, le cas échéant, des dépens.

En conséquence, Monsieur, [N], [M], [B] sera condamné à payer à Habitat 44 la somme de 1462,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :
L'article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur, [N], [M], [B] sollicite des délais de paiement pour régler la dette locative, il propose de verser 100 euros par mois.

Lors des débats, la société bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de tels délais.

En outre, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur, [N], [M], [B] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de juillet 2025.

Compte tenu des efforts fournis par le défendeur pour régulariser sa situation, il convient d’autoriser Monsieur, [N], [M], [B] à se libérer de sa dette selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous, tout en précisant qu’à défaut d’un règlement, la totalité de la créance sera immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [N], [M], [B], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur, [N], [M], [B] sera condamné à verser à Habitat 44 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :