TJ 31555, 26 mars 2026, RG 25/00378

TRIBUNAL JUDICIAIRE,
[Adresse 1],
[Adresse 2],
[Adresse 3],
[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00378 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TXRA

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat de copropriétaires DE LA, [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SITEA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 5].

C/
,
[P], [X],
[J], [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires DE LA, [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SITEA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 5]., dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M., [P], [X], demeurant, [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme, [J], [X], demeurant, [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] sont propriétaires du lot n°19 au sein de la copropriété de la, [Adresse 8], [Adresse 9] sis, [Adresse 10].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10], agissant par la société SITEA, a fait délivrer à Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] plusieurs mises en demeure. En vain.

C'est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10], agissant par la société SITEA, a fait assigner Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025.

Après deux renvois, à l'audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10], agissant par la société SITEA- représenté par son conseil - reprend les termes des conclusions actualisées, régulièrement signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile en date du 31 décembre 2025, pour demander de condamner solidairement Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] à lui régler la somme de 5274,04€ avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2025; de les condamner solidairement à lui verser également les sommes de 500 € à titre de dommages-intérêts et de 750€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la tentative de médiation.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées selon décompte arrêté le 1er janvier 2026 pour un montant de 5274,04€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des intérêts et frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 40€.

Cités par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Sollicité en ce sens dans le cadre du délibéré, le demandeur a produit dans le délai imparti le justificatif de l’appel de fonds du 01 janvier 2026 pour un montant total de 362,40€.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot".

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10] justifie que Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] sont bien propriétaires du lot n°19 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 29 mars 2023, du 13 février 2024, et du 13 mars 2025, approuvant les comptes de l'exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l'exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] ; et un extrait du compte de copropriété arrêté au 1er janvier 2026.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété: 5234,04€.

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis. Cependant, la solidarité ne se présume pas et doit être prouvée.
En l’espèce, le syndicat produit le règlement de copropriété qui prévoit en son article 52 que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat », ce qui permet de retenir la condamnation solidaire des copropriétaires du bien pour le paiement des charges de copropriété et frais.

Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10] la somme totale de 5234,04€, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 3112,50 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

II. II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

- sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n'est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 2 octobre 2023 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X] seront donc condamnés solidairement uniquement au paiement de la somme de 20€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L'article 1231-6 du code civil pose le principe que "le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement des copropriétaires défaillants est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur et Madame, [X]. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct. La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Une médiation a été engagée par le syndicat des copropriétaires alors qu'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, le débiteur n'ayant pas à supporter le coût du choix de son créancier. La demande d’indemnisation au titre des frais de médiation sera donc rejetée.

Monsieur, [P], [X] et Madame, [J], [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 10] une somme de 300€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n'y a lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,