CA Versailles, 26 mars 2026, RG 25/03551

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/03551 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XHVP

AFFAIRE :

L'ASSOCIATION NATIONALE D'ASSISTANCE FISCALE ET

ADMINISTRATIVE DE GESTION ET COMPTABILITE (ANAFAGC)

C/

S.C. SELECTINVEST 1

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de Versailles

N° RG : 24/01693

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le :

26/03/2026

à :

Me Jean-Christophe CARON, avocat au barreau de VERSAILLES (38)

Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

L'ASSOCIATION NATIONALE D'ASSISTANCE FISCALE ET

ADMINISTRATIVE DE GESTION ET COMPTABILITE (ANAFAGC)

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRENE : 812 454 247

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Jean-Christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38

APPELANTE

---

S.C. SELECTINVEST 1

Prise en la personne de son gérant, la société LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS, domiciliée en son siège social sis [Adresse 2] et immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 399 922 699, elle-même prise en la personne de son représentant légal.

N° RCS de [Localité 2] : 784 852 261

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant : Me Marie-pierre ALIX, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur Ulysse PARODI,Vice-Président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE, en présence de Madame [K] [P], greffier stagiaire

Greffier lors du prononcé de la décision : Monsieur Hugo BELLANCOURT

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 19 juillet 2021, l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l'Anafagc) a acquis auprès de la SC Molitor AF un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], voisin accolé à l'immeuble situé au [Adresse 4] de la même rue, qui appartient à la SCPI Selectinvest 1.

Antérieurement à la transaction, l'immeuble a fait l'objet d'une réhabilitation par la société Molitor AF, assurée auprès de la société Albingia. La maîtrise d'oeuvre complète de l'opération a été confiée à la société d'architecture Kardham Cardete Huet Architecture, assurée auprès de la société Euromaf. Les travaux d'étanchéité ont été confiés à la société Ttrebat, assurée auprès de la mutuelle l'Auxiliaire. Le lot chauffage et climatisation a été sous-missionné par la société Cogeclim, assurée auprès de la société Allianz. Le contrôle technique a été confié à la société Socotec Construction. La société Le Monde des Jardins est intervenue comme paysagiste et la société Splendia Déco a assuré l'exécution des lots carrelage/gros-oeuvre/menuiserie en bois/plâtrerie, assurée auprès des société Mutuelles du Mans.

La réception des travaux a été prononcée le 2 octobre 2020.

Au cours de l'année 2021, l'Anafagc a constaté l'existence d'importantes infiltrations dans les sous-sols du bâtiment.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [J] [E], au contradictoire des sociétés Albingia, Ttrebat, l'Auxiliaire, Kardham Cardete Huet Architecture, Euromaf, Cogeclim, Allianz et Socotec Construction.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a rendu les opérations d'expertise communes aux parties suivantes : le syndicat des copropriétaires voisin gauche de l'immeuble de l'Anafagc au [Adresse 5] et les sociétés Le Monde des Jardins, Splendia Déco, les Mutuelles du Mans Assurances.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2024, l'Anafagc a fait assigner en référé la société Selectinvest 1 aux fins de lui voir rendre communes les ordonnances précédemment intervenues et les opérations d'expertise.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- ordonné la jonction des instances n°24/1693 et 25/198,

- rejeté la demande d'ordonnance commune formulée par l'Anafagc à l'encontre de la société Selectinvest 1,

- déclaré communes et opposables à la société Abeille Iard & Santé, en qualité d'assureur de la société Le Monde des Jardins, les opérations d'expertise confiées à M. [E] par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles du 21 mars 2023, rendue commune par ordonnance du 12 mars 2024,

- dit que la société Albingia communiquera l'ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l'expert,

- dit que l'expert devra poursuivre sa mission après avoir mis la société Abeille Iard & Santé, en qualité d'assureur de la société Le Monde des Jardins, en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé,

- dit que l'expert devra convoquer la société Abeille Iard & Santé, en qualité d'assureur de la société Le Monde des Jardins, à la prochaine réunion d'expertise, au cours de laquelle elle sera informée des diligences déjà accomplies et invitée à formuler ses observations,

- condamné l'Anafagc à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de l'Anafagc.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2025, l'Anafagc a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :

- rejeté la demande d'ordonnance commune formulée par l'Anafagc à l'encontre de la société Selectinvest 1,

- condamné l'Anafagc à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de l'Anafagc.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'Anafagc demande à la cour, au visa des articles L. 311-1, D. 311-1, R. 311-3 du code de l'organisation judiciaire, 11, 31, 132, 145, 275, 700, 901, 906-2 et 954 du code de procédure civile, 544, 1240 et 1253 du code civil de :

'- juger recevable l'appel de l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (ANAFAGC) des chefs lui faisant grief de l'ordonnance rendue le 25 mai 2025 sous RG 24/01693 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Versailles,

- juger fondé l'appel par l'ANAFAGC de l'ordonnance précitée,

en conséquence :

- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle :

- rejette la demande d'ordonnance commune formulée par l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (ANAFAGC) à l'encontre de la société Selectinvest 1,

- condamne ladite association à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du cpc,

- laisse les dépens à la charge de l'ANAFAGC,

statuant à nouveau et donnant droit :

- juger avec toutes conséquences juridiques et factuelles que les ordonnances de référé des 21 mars 2023 sous RG 23/00102 puis 12 mars 2024 sous RG 24/00096, sont rendues communes, contradictoires et opposables, en sa présence comme en son absence, à la société civile de placement immobilier à capital variable Selectinvest 1, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°784 852 261, dont le siège se situe [Adresse 6], prise à la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

- condamner la société Selectinvest 1, téméraire et vaine contestante, à payer à l'ANAFAGC une indemnisation de 2 000 euros au titre de ses frais de représentation.

- condamner la société Selectinvest 1 aux paiement des entiers dépens taxables d'instance et d'appel.

- débouter l'intimée de toute contestation.'

L'Anafagc indique que sa procédure ne tend pas à établir ou voir déclarée une responsabilité de la société Selectinvest, mais à appeler celle-ci à l'expertise de justice afin qu'elle vienne y apporter son éclairage et son concours au sens des articles 11 et 275 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l'expert ne peut pas donner un avis sur la cause des infiltrations sans avoir été autorisé à visiter l'immeuble de la société Selectinvest, mais qu'il a constaté la nécessité de rendre l'expertise commune à ce bâtiment voisin.

Elle souligne que les infiltrations dans ses locaux se sont aggravés depuis le début de l'expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Selectinvest 1 demande à la cour, au visa des articles 145, 699, 700, 834, 901, 906-2 et 954 du code de procédure civile, de :

'à titre principal,

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 27 mai 2025 (RG n°24/01693) en ce qu'elle a :

- rejeté la demande d'ordonnance commune formulée par l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l'ANAFAGC) à l'encontre de la société Selectinvest 1,

- condamné l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l'ANAFAGC) à payer à la société Selectinvest 1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de l'Association Nationale d'Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l'ANAFAGC),

subsidiairement, si la cour devait réformer l'ordonnance entreprise :

- donner acte à la société Selectinvest 1 de ses plus expresses protestations et réserves formulées par sur la demande d'ordonnance commune ;

en toute hypothèse,

- condamner l'ANAFAGC à verser à la société Selectinvest 1 la somme de 4 000 euros HT, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.'

La société Selectinvest 1 indique que l'appelante ne justifie d'aucun indice rendant crédibles ses suppositions relatives à l'existence d'un lien entre les infiltrations constatées dans ses locaux et l'immeuble voisin.

Elle souligne que les investigations complémentaires préconisées par l'expert en juillet 2023 n'ont pas été réalisées et en déduit qu'à ce stade, il n'est démontré aucun motif légitime à sa participation aux opérations d'expertise.

Subsidiairement, elle demande à la cour de prendre acte de ses protestations et réserves d'usage sur la mesure d'expertise sollicitée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'application de ces dispositions suppose l'existence d'un éventuel procès in futurum, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dans lequel les parties appelées à la mesure seraient susceptibles de voir leur responsabilité engagée.

En l'espèce, il est établi qu'à la suite d'importants travaux de réfection dans son immeuble en 2020, l'Anafagc a constaté la présence d'infiltrations dans son sous-sol dans l'année qui a suivi, ce qui l'a amenée à déclarer le sinistre auprès de ses assureurs.

S'agissant de la société Selectinvest 1, l'Anafagc verse aux débats le courrier de l'expert judiciaire du 6 décembre 2024 qui indique notamment :

'En réponse à votre dire n°11 du 28 novembre 2024 et à votre dire n°12 du 5 décembre 2024, et suite à la réunion d'expertise du 26 novembre 2024,

- vue la nécessité de rendre l'expertise commune au [Adresse 7] attenant à la société Nexity Property Management

- vue la réponse de la société Nexity Property Management précisant qu'en sa qualité de mandataire de gestion, elle n'est pas propriétaire de l'immeuble du [Adresse 8], à l'inverse de la société Selectinvest 1,

je donne mon accord à l'extension de mes opérations sollicitée à la société Selectinvest 1 suivant les dispositions du 3ème alinéa de l'article 245 du CPC.'

Ainsi que l'a indiqué le premier juge, ce seul courrier ne suffit pas à démontrer l'existence en l'état d'un motif légitime à rendre l'expertise commune à la société Selectinvest 1, dès lors que la phrase de l'expert faisant état de 'la nécessité de rendre l'expertise commune au n°39" peut ne correspondre qu'à la reprise des arguments invoqués dans les dires n°11 et 12 de l'Anafagc (qui ne sont pas versés aux débats), et non à l'avis personnel de l'expert, alors qu'aucun élément technique ne permet d'indiquer qu'il pourrait exister un lien entre les infiltrations dans les sous-sols de l'immeuble de l'Anafagc et l'immeuble voisin.

En effet, la note aux parties n°1 de l'expert du 11 juillet 2023 mentionne que les désordres ont été constatés le long de la limite séparative entre le fonds de l'Anafagc et celui sis au [Adresse 9][Cadastre 1], soit à l'opposé de la parcelle de la société Selectinvest, sise au [Adresse 10] de la rue.

Ces mêmes constatations avaient déjà été réalisées dans le rapport d'expertise dommages-ouvrage du 22 septembre 2022, qui conclut que c'est 'principalement le mur sur la hauteur des deux niveaux de sous-sol qui est affecté d'infiltrations' et décrit la zone des locaux touchés comme contigüe à la parcelle du n°[Cadastre 1], l'autre voisin de l'Anafagc.

Enfin, il convient de rappeler que l'expert tient des articles 242 et 243 du code de procédure civile le pouvoir de recueillir des informations orales de toutes personnes et demander la communication de documents à des tiers, de sorte qu'il peut solliciter la société Selectinvest 1 sans que celle-ci soit nécessairement partie à l'expertise.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de déclarer l'expertise commune à la société Selectinvest 1.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, étant précisé que rien n'interdit d'accorder une indemnité procédurale à une partie qui est appelée à tort en expertise commune.

L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.

En équité, il convient de condamner l'Anafagc à verser à la société Selectinvest 1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS