CA Paris, 26 mars 2026, RG 25/00606

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 26 MARS 2026

(n° 55, 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00606 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL4ZH

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 4 août 2025 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Paris.

APPELANTE

S.C.I. LES JARDINS DE VILLIERS

[Adresse 1]

Représentée par Me Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELEURL CEDRIC PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0019

INTIMEE

S.A.S. FACTORY DANCE

ayant son siège social : [Adresse 2]

non constitué

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le mercredi 21 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

Mme Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Najma EL FARISSI

ARRET :

- par défaut.

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Wendy PANG FOU, greffière présente lors de la mise à disposition.

Par requête en date du 4 août 2025, la SCI Les jardins de Villiers, bailleresse, a sollicité du Président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d'un commissaire de justice aux fins essentielles de se rendre dans les locaux loués à la société Factory Dance, sis [Adresse 3] à Paris 17ème, pour y constater, notamment, la réalisation de travaux intérieurs réalisés par sa locataire sans son autorisation.

Par requête du même jour, la déléguée du président du tribunal a rejeté la requête au motif que les circonstances de l'espèce ne justifiaient pas qu'il soit dérogé au principe du contradictoire.

Par courrier en date du 20 août 2025, le conseil de la requérante a interjeté appel de la requête. La déclaration d'appel a été enregistrée par le directeur de services du greffe du tribal le 21 août 2025 et le 25 août 2025 le magistrat ayant statué a déclaré ne pas se rétracter de sorte que l'appel a été adressé à la cour.

Par conclusions notifiées le 16 janvier 2026, la SCI Les jardins de [Adresse 4] sollicite de la cour de :

- infirmer l'ordonnance entreprise ;

Statuant de nouveau,

' Désigner un commissaire de justice à [Localité 1], lequel pourra se faire substituer ou assister par un ou plusieurs commissaire de justice territorialement compétent, avec pour mission de :

' se rendre dans les locaux loués à la société Factory Dance, [Adresse 5], bâtiment sur cour porte droite ;

' décrire les lieux et procéder à toutes recherches et constatations sur les lieux et notamment constater la réalisation de tous travaux intérieurs ou en toiture-terrasse ;

' se faire produire et remettre l'entier dossier de réalisation des travaux effectués ou en cours, et tous les plans de ceux projetés ;

' constater la réalité de l'exploitation des locaux et leur commercialisation ;

' Dire que le Commissaire de Justice commis pourra se faire assister de tout sapiteur de son choix, d'un architecte, d'un serrurier et des autorités de police compétentes ;

' Dire que le Commissaire de Justice commis devra accomplir sa mission dans le délai de ' mois de sa saisine ;

' Fixer la provision devant être versée au Commissaire de Justice, à la somme de ' euros ;

' Dire qu'il en sera référé en cas de difficultés.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Les jardins de Villiers soutient que :

- le 22 octobre 2024, elle a consenti un bail commercial à la société Factory Dance pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er novembre 2024, pour un loyer annuel de 207.000 euros H.T. pour la première année du bail, porté à 228.000 euros HT payable trimestriellement et d'avance, pour l'exercice de son activité d'enseignement de disciplines sportives et de loisirs ;

- après paiement des deux premières échéances trimestrielles, la SASU Factory Dance a cessé tout règlement ;

- le 26 mars 2025, le syndic de l'immeuble, le Cabinet Chamorand, a mis en demeure la locataire de suspendre les travaux engagés sur le réseau commun de l'immeuble après effraction d'une cave pour les réaliser ;

- le 20 mai 2025, la requérante a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré sans effet dans le délai d'un mois ;

- par acte du 24 juin 2025, la SASU Factory Dance a assigné sa bailleresse aux fins principale de voir déclarer nul le commandement de payer et subsidiaire d'obtenir une suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir qu'elle serait dans l'incapacité d'exploiter les locaux en raison d'un refus de la Mairie de [Localité 1] à l'exécution de travaux compte-tenu de l'avis défavorable de l'inspecteur des carrières en raison de la localisation du projet dans un périmètre de dissolution du gypse ;

- par acte du 17 juillet 2025 la société bailleresse a assigné devant le président du tribunal statuant en référé aux fins principales d'acquisition de la clause résolutoire.

Elle expose que c'est dans ce contexte que la requête a été déposée et rejetée. Or, depuis l'introduction de la déclaration d'appel, la requérante justifie de ce que la locataire continue à occuper les locaux et à les exploiter et s'est opposée à la demande de la bailleresse de visiter les locaux, prérogative que lui reconnaît l'article 9 du bail, opposition constatée par huissier.

En outre, par procès-verbal en date du 3 novembre 2025, a été constatée l'installation par la locataire, sans autorisation de la bailleresse et contre la volonté de l'assemblée générale de copropriété, de deux blocs de climatisation/ventilation et de deux tuyaux d'évacuation en toiture-terrasse.

La président du tribunal a, par ordonnance de référé en date du 26 novembre 2025, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées en raison de l'existence de contestations sérieuses et ordonné à la SASU Factory Dance de laisser libre accès aux locaux à la bailleresse. La locataire a interjeté appel de cette décision.

Fort de cette ordonnance, la SCI [Adresse 6] a pu visiter les locaux sans pouvoir être accompagnée d'un commissaire de justice mais uniquement de son avocat et ont été constatés que d'importants travaux ont été menés, tels que la suppression de la totalité des installations de chauffage du central collectif, la création de deux grands espaces distincts pour hommes et femmes avec créations de WC et douches, la créations de nombreux vestiaires, la condamnation d'une sortie de secours, la reconfiguration des locaux ', ce sans avoir communiquer aucun dossiers travaux à sa bailleresse.

Sur le fondement des articles 493 et 494 du code de procédure civile, la requérante maintient donc sa demande de désignation d'un commissaire de justice, dans un cadre non-contradictoire, aux fins de constat compte-tenu de l'importance des travaux menés sans autorisation, du maintien dans les lieux de la locataire qui s'abstient de payer ses loyers et qui maintient, au mépris de la réalité de la situation, qu'elle est dans l'impossibilité d'exploiter les locaux qui lui sont donnés à bail.

L'absence de contradictoire apparaît nécessaire afin de garantir l'efficacité de la mesure et éviter toute dissimulation des travaux réalisés ou disparition des documents relatifs aux travaux au regard de la mauvaise foi de la locataire.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la requérant.

SUR CE,

En droit, l'article 493 du code de procédure civile dispose que « L'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse. »

Pour pouvoir se dispenser d'appeler la partie adverse, le demandeur à la requête doit justifier des circonstances spécifiques au regard desquelles l'avertissement préalable donné au défendeur par la délivrance d'une assignation en référé ferait perdre son efficacité à la mesure demandée ou, tout le moins, créerait un risque sérieux à cet égard.

Le risque de disparition des preuves à défaut d'effet de surprise peut constituer ces circonstances spécifiques, à condition qu'il ne soit pas invoqué à titre générique, mais qu'il soit illustré par des éléments contextuels précis qui permettent d'en vérifier l'existence in concreto.

En l'espèce, le risque invoqué vise à éviter toute dissimulation des travaux réalisés ou disparition des documents relatifs aux travaux, risque qui, au regard de l'ampleur des travaux d'ores et déjà constatés sur place par le représentant du bailleur et son conseil et rappelés ci-dessus, apparaît improbable.

La requérante fait par ailleurs état de l'efficacité recherchée de la mesure laquelle tiendrait à son effet de surprise. Or, il sera rappelé qu'il n'y a plus d'effet de surprise à attendre dans la mesure où non seulement, tel que dit ci-dessus, le bailleur a pu visiter les locaux, mais encore les parties ont déjà engagé de multiples procédures croisées de sorte qu'elles ont connaissance des griefs de chacune à l'égard de l'autre et des pièces sur lesquelles elles se fondent.

Surabondamment, la cour relève que la requérante verse en pièce n°10 un procès-verbal de constat dressé par Maître [A] [Y], commissaire de justice au sien de la SAS ID Facto, laquelle a procédé à des investigations informatiques et fait constat, via la page d'accueil du site de la société locataire, des photographies et vidéos postés par cette dernière de l'aménagement des différentes salles de pratique des diverses activités sportives proposées à ses membres et en pièce n° 12 un autre procès-verbal dressé par Maître [O] [D], commissaire de justice au sein de la même SCP, qui a dressé constant de l'installation des blocs de ventilation/climatisation installés en toiture terrasse de l'immeuble litigieux de sorte la mesure non contradictoire sollicitée sur ces points notamment n'apparaît pas utile.

Il s'infère de ces éléments que c'est à bon droit que le déléguée du président du tribunal a considéré que les circonstances de l'espèce ne justifiaient pas qu'il soit dérogé au principe du contradictoire.

En conséquence, l'ordonnance rendue sera confirmée en toutes ses dispositions.

La SCI Les jardins de Villiers sera condamnée à supporter les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS