TJ 75056, 27 mars 2026, RG 21/11395

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions exécutoires
délivrées le:
Copies certifiées conformes
délivrées le:

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6ème chambre 2ème section

N° RG 21/11395
N° Portalis 352J-W-B7F-CVEWX

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Juin 2021

JUGEMENT
rendu le 27 mars 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ERNIS PATRIMOINE
34 avenue du Midi
94100 SAINT MAUR DES FAUSSES

représentée par Maître Marc GOUDARZIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1657

DÉFENDERESSE

Société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL
59 rue Yves Kermen
92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0513

Décision du 27 Mars 2026
6ème chambre 2ème section
N° RG 21/11395 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVEWX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Sophie PILATI, greffier, lors de l’audience et de Monsieur Louis BAILLY, greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Stéphanie VIAUD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
En premier ressort
prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
Signé par Madame Nadja GRENARD, présidente de formation et par Monsieur Louis BAILLY greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société Vinci immobilier résidentiel, en sa qualité de maître d’ouvrage a entrepris une opération de construction sur une parcelle située 147 avenue de France à Paris (75013).

Selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, la société Vinci immobilier a vendu à la société Ernis patrimoine, ayant pour objet social la location de meublés, le lot n°18 correspondant à un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage du bâtiment A avec loggia portant le n°A1052 moyennant un prix de 970 000 € TTC.

La livraison avec réserves est intervenue le 16 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2020, la société Ernis patrimoine a dénoncé d’autres désordres constatés aux termes d’un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 11 août 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2021, la société Ernis patrimoine a mis la société Vinci immobilier résidentiel en demeure de lui payer une indemnité pour le retard de livraison, de lever les réserves dénoncées et lui verser une indemnité pour trouble de jouissance.

Par assignation du 3 juin 2021, la société Ernis patrimoine a sollicité du président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 13 septembre 2021, le président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée en définitive à M., [R], [B].

L’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2023.

Engagement de la procédure au fond

Par exploit de commissaire de justice du 9 juin 2021, la société Ernis patrimoine a assigné la société Vinci immobilier résidentiel devant le Tribunal judiciaire de Paris en réparation de ses préjudices.

Prétentions des parties

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2025 aux termes desquelles la société Ernis patrimoine sollicite de voir :

in limine litis rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise de M., [B] soulevée par la société Vinci immobilier résidentiel ;
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ;
condamner la société Vinci immobilier à lui payer les sommes suivantes :
42.960 € TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir ; 30.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés aux vitrages référencés sous les réserves n°4, 20, 31, 35 et 36 ; 20.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés à la réserve n°39.
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 77 040 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ;
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
débouter la société Vinci immobilier résidentiel du surplus de ses demandes ;
ordonner à la société Vinci immobilier résidentiel la remise en état du bien immobilier concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 sous astreinte de 200 € par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais d’expertise.
*

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025 aux termes desquelles la société Vinci immobilier résidentiel (ci-après la société VIR) sollicite de voir :

in limine litis prononcer la nullité du rapport de l’expert judiciaire ;
à titre principal, débouter la société Ernis patrimoine de l’intégralité de ses demandes ;
condamner la société Ernis patrimoine au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction faite au profit de maître Nathalie Peyron.
*

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture a été ordonnée le 28 mars 2025.

Par note en délibéré du 12 mars 2026, le tribunal a soulevé d’office la requalification de la demande d’indemnisation de 22 804 € formée par la société Ernis patrimoine correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 au titre du retard de livraison en une demande d’indemnisation de la perte de chance subie de percevoir des revenus locatifs. Les parties ont été informées qu’elles disposaient d’un délai jusqu’au 20 mars inclus pour formuler toutes observations sur ce point.

La société VIR expose par note en délibéré du 19 mars 2026 qu’aucune perte de chance ne peut être retenue dès lors que le demandeur ne fait pas la démonstration d’une probabilité réelle et sérieuse de perception de revenus locatif en l’absence de toute pièce relative à la mise en location effective ou envisagée et à l’engagement de démarches en ce sens.

La société Ernis patrimoine par note en délibéré du 19 mars 2026 indique ne pas s’opposer à la requalification relevée par le tribunal et souligne que la société Ernis patrimoine a pour objet social la location en meublé au vu de son extrait Kbis et qu’il ne peut être reproché par la société VIR de ne pas avoir mis en location un bien non encore livré et sans date prévisible.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

La société VIR expose au soutien de sa demande de nullité que :

- l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire et d’impartialité en ce qu’il a négligé ses arguments et a semblé faire des constats à charge sans prendre en compte ses observations techniques et arguments ;

- l’expert judiciaire a violé les termes de sa mission dès lors qu’il n’a procédé à aucune investigation concernant les causes et origines des désordres, n’a apporté aucune précision sur la nature exacte des désordres et omis de se prononcer sur les imputabilités.

En réponse la société Ernis patrimoine fait valoir en substance que la société Vinci immobilier résidentiel a déjà saisi le juge du contrôle des expertises d’une demande de remplacement de l’expert au motif du non-respect du contradictoire et d’un manque d’impartialité qui a été rejetée.

*

Les irrégularités concernant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du Code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédures.

L’article 114 du Code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d’une formalité substantielle ou d'ordre public. Par exception il est constant que la violation du principe de la contradiction ne nécessite pas la démonstration de la preuve d’un grief.

Aux termes de l’article 237 du Code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Il est soumis au principe du contradictoire. Dans ce cadre, l'expert convoque toutes les parties aux opérations d'expertise, s’assure que les pièces qui lui ont été remises par une partie ont été portées à la connaissance de l'autre partie, enfin prend en considération les dires des parties et fixer un délai pour permettre aux parties de formuler leurs observations.

Au cas présent la société VIR reproche principalement à l’expert, d’une part, une violation du principe du contradictoire et d’impartialité, d’autre part, la non réalisation de ses missions.

S’agissant du principe du contradictoire et d’impartialité, force est de constater que ce reproche est fondé uniquement sur des affirmations et n’est nullement étayé. Or il ressort de l’analyse du rapport d’expertise judiciaire que l’expert judiciaire a organisé trois réunions d’expertise auxquelles il a convoqué l’ensemble des parties, qu’il a joint à son rapport l’ensemble des dires et pièces adressées par toutes les parties et qu’il y a répondu dans son rapport et dans la partie relative aux derniers dires récapitulatifs. Il résulte du rapport que l’expert a donné son avis et que le simple fait que cet avis ne soit pas concordant avec celui de la société VIR ne peut suffire à établir une violation tant du principe de la contradiction que d’impartialité.

S’agissant de l’absence de réponse à l’intégralité des chefs de mission, au vu du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que l’expert a examiné les différents désordres, donné son avis sur leur cause et origine en indiquant à chaque fois s’il s’agissait de malfaçons ou de non-façons, la nature et le coût des travaux réparatoires. Force est de constater qu’il ne peut être reproché à l’expert de ne pas avoir donné un avis plus approfondi sur les imputabilités des désordres alors qu’aucune des entreprises ( à l’exception de la société PSR qui aurait été en charge des travaux de carrelage, mise dans la cause à compter du 21 juin 2022) n’a été assignée par le maître d’ouvrage malgré les demandes faites en ce sens par l’expert judiciaire. Enfin l’absence de réponse à un chef de mission n’est en tous les cas pas sanctionnée par la nullité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par la société VIR.

II- Sur les demandes formées par la société Ernis patrimoine

II.A. Sur la demande d’indemnisation en raison d’un retard de livraison

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi pour le retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020.

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse expose que :

- alors que l’acte authentique prévoyait un délai de livraison au plus tard le 30 septembre 2019, son lot lui a été livré le 16 juillet 2020 ;

- la société venderesse n’a justifié d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison faute pour elle d’avoir été en mesure de produire un certificat établi par le maître d’oeuvre en charge de la direction des travaux et doit dès lors voir sa responsabilité contractuelle engagée au titre du non-respect du délai de livraison convenu ;

- compte tenu de ce retard elle a subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur cette période (30 septembre 2019 au 16 juillet 2020) calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR expose justifier des quatre causes légitimes de suspension du délai permettant de proroger le délai de 202 jours ouvrés soit :

- la survenance d’intempéries pour un total de 76 jours ouvrés, justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et les relevés météorologiques concernant le chantier ;

- la défaillance de plusieurs entreprises pour un total de 60 jours ouvrés justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et l’envoi des mises en demeure aux entreprises ;

- la grève des transports de décembre 2019 pour un total de 9 jours selon attestation du maître d’oeuvre ;

- la force majeure due à la crise sanitaire pour un total de 57 jours ouvrés selon attestation du maître d’oeuvre

de sorte qu’elle estime que la société Ernis patrimoine n’est pas fondée à solliciter une quelconque indemnisation.

*

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Le délai de livraison doit être indiqué dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement selon l’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation. L’obligation de délivrer dans le délai convenu est une obligation de résultat pesant sur le vendeur. Toutefois les parties peuvent prévoir des causes légitimes de suspension dudit délai. Il incombe dès lors au vendeur lorsque ce délai n’a pas été respecté de démontrer l’existence d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension.

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, il est stipulé :

« 11. DELAI D’ACHEVEMENT (en page 13)

Le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à livrer au plus tard le […] 30 septembre 2019, sous réserve des dispositions stipulées au paragraphe « délai d’achèvement » en deuxième partie de la présente vente ».

En page 56, selon l’article 30.1 « Obligations du vendeur, « D) DELAI D’ACHEVEMENT ET DE LIVRAISON » il est prévu que :

« Le délai d’achèvement, fixé en première partie du présent acte, est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes de légitimes de suspension dudit délai, notamment :

• Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou sous-traitants ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

• Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

• Le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants,

• La défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

• La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires,

• Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux,

• La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

• La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

• Les troubles résultant de l’hostilité, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie, inondations,

• Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc…) et/ou l’aménageur de la ZAC,

• Les difficultés d’approvisionnement,

[...]

• et généralement, tous cas de force majeure.

[…]

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoquées, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité »

Il est établi en l’espèce que la livraison a eu lieu le 16 juillet 2020 au lieu du 30 septembre 2019 soit avec 9 mois et 16 jours (290 jours) de retard.

A. Sur l’examen des causes de suspension légitimes du délai de livraison

Sur la cause relative aux intempéries

La société VIR se prévaut d’une suspension de 76 jours à ce titre. Au soutien de sa demande, elle produit deux attestations de la société Cicad, représentée par M., [H], en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution faisant état d’une incidence sur les travaux occasionnés par les intempéries :
- le 13 mars 2018 de 29,27 jours,
- le 5 septembre 2019 de 19,90 jours,
- le 7 février 2020 de 16,37 jours.

Il y a lieu de constater que ces attestations sont accompagnées de relevés météorologiques concernant respectivement les périodes de juillet 2017 à février 2018, de janvier 2019 à juin 2019 et de juillet 2019 à fin décembre 2019, publiés par la Fédération Française du Bâtiment sur la base des fiches de la station météorologique la plus proche du lieu de situation de l’immeuble à savoir Paris - Montsouris. Il s’ensuit que ces justificatifs sont conformes aux modalités de preuve de la cause légitime de suspension prévues par les parties et qu’ils permettent de justifier d’un décalage du délai de livraison de 65,54 jours. En revanche il n’est pas produit d’attestation et de relevés météorologiques pour la période supplémentaire alléguée de 10,46 jours. Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause d’intempéries de 65,54 jours.

Si la société Ernis patrimoine soutient ne pas avoir été informée du décalage du délai de livraison faute pour la venderesse de justifier de l’envoi uniquement de lettres simples et non de courriers recommandés, il y a lieu de constater que la notification de la cause de suspension à l’acquéreur, si elle relève de l’obligation d’information du vendeur et peut en elle-même conduire à une mise en jeu de sa responsabilité dans ce cadre, n’a pas été érigée par les parties en une condition de validité des causes légitime de suspension, et est donc sans effet à ce titre.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises

La société VIR se prévaut d’une suspension de 60 jours ouvrés à ce titre.

Aux termes de l’acte de vente la preuve de cette cause de suspension suppose :
- la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant,
- un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux.

Au cas présent il a été produit les éléments suivants :

la copie d’un courrier du 14 août 2019 adressé par la société CICAD à la société PSR reprochant un retard de 8 semaines à la société en charge des travaux de carrelage et peinture des bâtiments A et B et mettant en demeure l’entreprise de présenter sous 72h son plan d’action pour rattraper le retard ;la copie d’un courrier en date du 13 mai 2019 adressé par la société CICAD à la société ATS indiquant faire suite à sa mise en demeure du 29 mars 2019 sollicitant la mise hors d’air des bâtiments A et B, et déplorant un retard de 30 jours à ce titre avec l’application de retenues ;la copie d’un courrier en date du 5 juin 2018 par la société CICAD à la société Legendre en charge des travaux de gros œuvre déplorant un retard de 68 jours et informant l’entreprise qu’elle allait appliquer des retenues provisoires au titre de ce retard ;la copie d’un courrier en date du 16 octobre 2018 adressé par la société CICAD à la société Legendre la mettant en demeure de réaliser certaines prestations pour le 26/10/18 au plus tard,la copie d’un courrier en date du 13 juin 2019 adressé par la société CICAD à la société Schindler déplorant un retard dans le démarrage de ses travaux.
Force est de constater que ces seuls documents ne suffisent à justifier de l’existence d’une cause de suspension légitime du délai de livraison et du report du délai allégué de 60 jours en l’absence de certificat du maître d’oeuvre ayant la direction des travaux tel que prévu par les dispositions contractuelles permettant de justifier de l’incidence des retards ponctuels des entreprises sur le chantier. En effet le seul envoi d’une mise en demeure ne suffit pas à démontrer l’existence d’un retard sur le planning global et la livraison des lots alors que le maître d’oeuvre est le mieux à même pour pouvoir évaluer et calculer l’incidence concrète des défaillances des entreprises sur le planning du chantier.

Il convient dès lors de constater que la société VIR ne justifie d’aucune cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la grève

La société VIR se prévaut d’une suspension de 9 jours liée à la grève des transports ayant eu lieu en décembre 2019. Elle produit à ce titre une attestation du 7 février 2020 établie par la société CICAD faisant état d’un retard d’avancement des travaux de 9 jours en raison de la période de grève des transports indiquant à ce titre avoir recensé une baisse d’activité significative estimée à 50 % de la masse ouvrière.

Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause de grève de 9 jours.

Sur la cause légitime de suspension liée à un cas de force majeure

La société VIR se prévaut d’une suspension de 57 jours liée à la pandémie de Covid-19. Elle produit à ce titre un certificat établi par le maître d’oeuvre indiquant un arrêt des travaux sur le chantier entre le 17 mars et le 4 mai 2020 et la reprise progressive du chantier en effectif réduit jusqu’à la réception du chantier le 16 juillet 2020.

Si l’acte de vente subordonne la preuve de cette cause à un certificat établi par le maître d’oeuvre, il incombe également au vendeur de démontrer que cette cause réunit les conditions de la force majeure.

En vertu de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En application de ces dispositions il appartient dès lors au vendeur de démontrer la réunion des trois conditions caractérisant un cas de force majeure, soit la condition liée à l'imprévisibilité, à l’extériorité et à l'irrésistibilité de l'événement.

Si le caractère d’imprévisibilité et d’extériorité de la pandémie de Covid 19 est évidente, en revanche il convient au vendeur de démontrer que la condition d'irrésistibilité est remplie, c’est-à-dire, qu’elle ne pouvait être évitée par la mise en place des mesures appropriées. Or la force majeure ne peut être caractérisée si l'exécution est seulement rendue difficile ou onéreuse.

Il convient de relever que le décret du 16 mars 2020 puis du 23 mars 2020 a prohibé les déplacements de personnes et imposé le respect des mesures de prévention de la propagation du virus. L’article 1er dudit décrit prévoyait « Afin de prévenir la propagation du virus Covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes :

1° Trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés. [...] ». Il ressort ainsi que la principale exception au principe d'interdiction des déplacements concernait les trajets liés à l'exercice de l'activité professionnelle lorsque le télétravail n'est pas envisageable et que les déplacements professionnels étaient insusceptibles d'être différés incluant dès lors le cas des chantiers de construction.

Il est établi que les mesures de restriction des déplacements ont été prorogées jusqu’au 11 mai inclus. Suite à l’arrêt de nombreux chantiers consécutif au premier décret édictant le confinement, il ressort que des circulaires interministérielles ont été prises à partir d’avril et mai 2020 afin de permettre la reprise des chantiers de même que des guides ont été établis par le secteur du bâtiment pour pouvoir aider à la reprise des chantiers dans le respect des gestes barrières et des conditions sanitaires imposées.

Il résulte des courriers annexés au certificat du maître d’oeuvre du 4 décembre 2020 que la société CICAD a ainsi rappelé aux entreprises du chantier que « dans le cadre des mesures de restriction de circulation prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation du virus19 la circulaire du ministre de l’intérieur ayant pour objet de préciser les modalités d’application de ces mesures rappelle que les personnes qui ont une activité à l’extérieur notamment sur les chantiers du bâtiment et des travaux publics doivent la poursuivre ».

Toutefois à la lecture des courriers adressés par le maître d’oeuvre, il convient de relever que celui-ci a constaté que l’ensemble des entreprises du chantier avait quitté le chantier et qu’il a été contraint de constater l’arrêt des travaux jusqu’au 4 mai 2020 date de reprise du chantier.

Or dès lors qu’il est établi que le chantier était en phase de finalisation de sorte que beaucoup de travaux portaient sur le second œuvre en intérieur et non en extérieur, que les conditions de sécurité sanitaires des ouvriers n’étaient nullement garanties dans le cadre du premier confinement avant l’établissement des premières circulaires et des guides du secteur du bâtiment, il s’ensuit qu’il est suffisamment démontré que la condition liée à l’irrésistibilité de la force majeure est réunie en l’espèce pour la période allant du 17 mars au 4 mai représentant 48 jours d’arrêt de chantier.

S’il est également invoqué la période postérieure soit du 4 mai au 16 juillet 2020 comme étant une période pendant laquelle les travaux n’ont pu avoir lieu qu’avec un effectif réduit compte tenu de la mise en place des conditions de sécurité sanitaire, il n’en demeure pas moins que le maître d’oeuvre dans son attestation ne comptabilise pas le nombre de jours de retard ouvrés que cela a engendré sur le chantier.

Il convient dès lors de constater qu’il est en conséquence justifié uniquement de 48 jours de retard.

*

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de dire que la société VIR démontre l’existence de causes légitimes de suspension justifiant la prorogation du délai de livraison égale à 122,54 jours (65,54 + 9 + 48) qu’il convient d’arrondir à 123 jours.

Dès lors il ressort que la société VIR n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 167 jours (290 – 123).

B- Sur l’évaluation du préjudice

La société Ernis patrimoine expose avoir subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR indique que cette évaluation repose uniquement sur une attestation de la valeur locative de l’appartement établie par un agent immobilier calculée en outre sur une période ne correspondant pas à la période de retard.

*

L’article 1231-2 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 du Code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

L’article 1231-4 du Code civil dispose que les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Le dommage réparable s’entend dès lors du dommage personnel, direct et certain.

Il est toutefois constant que la perte de chance se définissant comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable est également réparable.

Dans ce cas la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce il ressort que la société Ernis patrimoine qui justifie être une société dont l’objet social porte au vu de son extrait K bis notamment sur la location de meublés sollicite la réparation intégrale de son dommage en se fondant sur 2 attestations immobilières ayant évalué à la somme de 1980 et 2230€, pour l’une, et 2187 €, pour l’autre, le montant mensuel de la location de l’appartement litigieux en bail meublé, que ce faisant elle estime son préjudice comme certain et ayant couru entre le 1er octobre 2019 et le 16 juillet 2020. Or force est de constater que la société Ernis patrimoine, qui ne justifie pas d’un contrat de bail déjà signé en vue de la location dès le mois d’octobre dudit appartement, ne démontre nullement que son bien aurait été nécessairement et intégralement loué sur cette période.

Par ailleurs il a été précédemment jugé que la société venderesse justifiait de la prolongation du délai de livraison de 123 jours de sorte que la période de retard sur laquelle doit être apprécié le préjudice subi au titre de la perte des revenus locatifs de la société Ernis patrimoine ne peut excéder une durée de 167 jours.

Au vu de ces éléments il convient de constater que s’il n’est pas démontré que la société Ernis patrimoine a subi un préjudice correspondant à la perte totale de revenus locatifs de 2100 € par mois pendant toute la période concernée qui équivaudrait à 11 690€ (2100/30 x 167 jours), il convient néanmoins de constater que celle-ci n’a pas été en mesure de pouvoir mettre en location ledit bien et avoir la chance de pouvoir percevoir des revenus locatifs pendant cette période. Or dans la mesure où il convient de prendre en compte le temps de commercialisation du bien, le temps d’aménagement du bien pour sa mise en location en meublé, le taux de vacance d’un meublé à Paris et la période de confinement qui a nécessairement freiné le marché des mises en location entre le mois de mars et mai 2020, il y a lieu d’évaluer la perte de chance à 60 %. Il s’ensuit qu’il convient d’évaluer le préjudice subi à la somme de 7014 €.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, date de la fixation de la créance judiciaire.

III. Sur la demande de condamnation au titre des réserves

A. Sur la demande de condamnation au titre de la reprise des réserves

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société Vinci immobilier à lui payer la somme de 42.960€ TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir comprenant la reprise de 23 réserves.

Au soutien de sa demande, elle expose que la société VIR, en refusant de lever les réserves dénoncées à la livraison et dans le mois, a manqué à son obligation de garantie de parfait achèvement du bien livré au visa des articles 1603 et 1642-1 du Code civil et lui a causé un préjudice.

La société VIR soutient que les demandes formées par la demanderesse sont confuses et mal fondées juridiquement. Elle fait valoir que les défauts allégués par la demanderesse sont des défauts de finition relevant de la tolérance admissible et d’une gravité insuffisante pour justifier une indemnisation.

*

L’article 1642-1 du Code civil énonce que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il est constant qu’est apparent le désordre qui peut être raisonnablement décelé par un acquéreur normalement diligent procédant à des vérifications élémentaires

Force est de constater qu’en application de l’article 12 du Code de procédure civile si la société demanderesse cite confusément tant la garantie des vices apparents et la garantie de parfait achèvement pour soutenir que le vendeur est tenu de réparer les vices apparents dénoncés au plus tard 1 mois après la livraison, seule la garantie des défauts et vices apparents ne pèse sur le vendeur en application de l’article 1642-1, et ne sera ici analysée dès lors que l’article 1792-6 ne concerne que l’entrepreneur et non le vendeur.

Il ressort des conclusions de la demanderesse que la somme de 35 800 € HT (42.960€ TTC) sollicitée comprend les sommes suivantes:
2.100 € HT au titre de la réserve n°2 (reprise des raccords plinthe et nettoyage traces de peinture sur le parquet) n° 3 et n°7 (reprise peinture et joint silicone sur la traverse de menuiserie) ;2.000 € H.T au titre de la réserve n°5 (reprise des joints des carreaux), n°21 et n°23 (reprise débords de joint et de peinture sur le raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur dans la cuisine) 2.000 € H.T au titre de la réserve n°8 (reprise raccords entre tablettes et murs) et n°12 1.200 € H.T au titre de la réserve n°9 (reprise bas des placards) et n°30 (débords de joints et peinture)15.000 € H.T au titre de la réserve n°13 (reprise pose faïence), n°24, 31 et 34 ( joint de finition)7.500 € H.T au titre de la réserve n°16 (reprise défaut sur le parquet)800 € HT au titre de la réserve n°17 (reprise peinture en bas du poteau de la suite parentale et dans la chambre 2 sur les côtés)2200 € HT au titre de la réserve n°19 (reprise peinture sur les 3 portes au fond et porte de galandage de la salle d’eau de la chambre parentale)500 € H.T, au titre de la réserve n°26 (reprise joints autour de l’encadrement des portes et baguettes métalliques des angles des salles d’eau) 800 € H.T, au titre de la réserve n°27 (reprise peinture dans la chambre 1)150 € HT au titre de la réserve n°34 (joint de finition)soit un total de 34 250 € (il est relevé que le détail des sommes ne correspond pas à la somme totale sollicitée) Il s’ensuit qu’il convient d’analyser uniquement la somme de 34.250€ en l’absence d’explication sur la somme manquante de 1550 € HT.
S’agissant de la « Réserve n°2 » :

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « reprise plinthes au pourtour de l’espace de vie avec raccord plinthe à revoir et au pourtour de toutes les pièces du logement ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les morceaux de plinthes sont grossiers dans toutes les pièces et que dans le couloir le joint en partie haute est de couleur beige au lieu de blanc comme toute la peinture et notant enfin la présence de traces de peintures sur le parquet.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2050 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Dans la mesure où l’expert a constaté la matérialité de cette malfaçon et où celle-ci a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2050 € HT.

S’agissant de la « réserve n°5 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « Eclat carrelage face PF et manque joint carrelage face porte à galandage »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été entièrement levée dès lors que s’il a constaté que certains carreaux avaient été changés, il a relevé que les joints étaient moins larges sur le côté droit devant la porte et qu’au niveau du seuil avec le séjour il y avait un joint noir un peu court et très écarté du parquet du séjour.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 500 € HT conformément au devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

La société VIR oppose que les observations de l’expert ne correspondent pas à la réserve initialement formulée par l’acquéreur et qu’en tout état de cause les éléments constatés par l’expert relèvent des tolérances admises dans le secteur de la construction.

Force est de constater en l’espèce que la réserve a été reconnue par le vendeur qui s’est engagée à la réparer, que l’expert a relevé qu’une intervention avait été effectuée mais n’avait pas été satisfaisante de sorte que si la réserve formée initialement n’a pas pu être constatée telle quelle en raison d’une intervention postérieure aux fins de reprise, il n’en demeure pas moins que l’expert a pu constater que cette reprise n’était pas satisfaisante et que manifestement elle n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art. Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 500 € HT.

S’agissant de la « réserve n°7 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 7. finition au-dessus PF [porte-fenêtre] séjour avec champlat »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée en ce qu’il a pu observer la présence d’un mauvais raccord en haut à droite et que la peinture et un joint silicone débordaient sur la traverse de la menuiserie.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, où les désordres décrits par l’expert correspondent à la réserve formée par l’acquéreur s’agissant d’un défaut de finition, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT.

S’agissant de la réserve n°8

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 8 : reprise tablette seuil PF CH1 pour éclats et tâches sur toutes les tablettes seuil de fenêtre dans toutes les pièces ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les tablettes et les murs sont grossiers avec des débordements de joints, que les découpes des tablettes des chambres n’ont pas été ajustées et que de la pâte à bois de couleur plus foncée a été appliquée pour combler les interstices.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1150 € HT.

S’agissant de la réserve n°9

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 9. reprise intérieur placard en peinture CH3 et CH2 avec seuil de placard + reprise tête de cloison CH2 »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que les reprises effectuées en bas des placards des chambres 2 et 3 sont très grossières avec des tâches sur les parties verticales et considère que la réserve n’a pas été levée.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1000 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même le vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1000€ HT.

S’agissant de la réserve n°13

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : «13 faïence non posée dans les règles de l’art au pourtour de la SDE et au pourtour des WC + désafleur sur 3 carrelages dans la SDE & idem dans la SDE suite parentale et TV GT compteur EC à reprendre »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Il ressort qu’ultérieurement par courrier du 14 août 2020, soit dans le délai d’1 mois de la livraison, la société Ernis patrimoine a dénoncé :
- des défauts de planéité des dalles du sol et mur du WC
- d’importantes irrégularités du joint appliqué aux contours des pans carrelés.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée. Il a constaté que la faïence n’avait pas été posée conformément à la norme DTU 52.2 P1-1-1 en raison d’un léger désaffleurement dépassant 2 mm de tolérance allant jusqu’à 4 mm sur les murs et les sols, que les joints au sol ne sont pas bien garnis, qu’autour des bâtis des portes le joint est décalé et que le joint autour de la trappe de visite d’une salle d’eau est à reprendre. Il a relevé que les défauts de pose du carrelage sont plus importants dans le WC que dans les deux salles d’eau.

L’expert estime qu’il peut être remédié aux désordres sans avoir à procéder à une réfection totale des deux salles d’eau et du WC dès lors que les désordres sont minimes. L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2500 € HT à dire d’expert. La société demanderesse sollicite pour sa part la reprise intégrale des salles de bains pour une somme de 15 000 € HT.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison puis dans le mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur. Toutefois dans la mesure où l’expert a relevé que les défauts de pose sont plus importants dans le WC que les salles d’eau et que ceux-ci ne nécessitent pas une reprise totale de la faïence mais une simple reprise des quelques carreaux désaffleurant, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des défauts à la somme de 2500 € HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2500€ HT.

S’agissant de la réserve n°16

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 16 impacts sur parquet selon scotchs dans suite parentale et espace de vie ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant en effet des impacts sur le parquet du salon et dans la suite parentale.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2000 € HT à dire d’expert estimant que la dépose et le remplacement du parquet sur la totalité de l’appartement étaient excessifs alors que les désordres sont localisés sur quelques lattes de parquet dans le salon et la chambre parentale, que ces impacts ne sont pas importants et peuvent être traités soit par un ponçage soit par un traitement avec des pâtes à bois spécifiques et une vitrification de l’ensemble pour avoir une unité d’ensemble.

La société VIR reproche à l’expert une appréciation uniquement subjective et non fondée sur des éléments techniques. Elle expose par ailleurs que la réserve relève des tolérances admises.

Dès lors que les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien ce vice ne serait qu’esthétique. Enfin dès lors que la réparation intégrale du désordre ne nécessite pas la reprise complète du parquet, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des désordres à la somme de 2000 €HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2000€ HT.

S’agissant de la ré