TJ 01053, 26 mars 2026, RG 23/02292

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/02292 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GOCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES

S.D.C. SDC LES TERRASSES DU SALEVE 2, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 847 668 772, dont le siège social est sis, [Adresse 1]
représentée par Me Jean françois BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 8

S.A.R.L. AEDES GRAND GENEVE, dont le siège social est sis, [Adresse 2]
représentée par Me Jean françois BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 8

Situation :

DEFENDERESSES

Madame, [A], [B]
née le 28 Mai 1969 à, [Localité 2] (ITALIE), demeurant, [Adresse 3]
représentée par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 16

S.E.L.A.R.L. ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES PARTENAIRES, dont le siège social est sis, [Adresse 4]
représentée par Me Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : Madame MASSON-BESSOU, Juge
Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame BOIVIN, lors de l’audience
Madame CORMORECHE, lors du délibéré

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, Monsieur GUESDON, a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes datés des 12 et 13 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée, [Adresse 5] à Divonne-les-Bains (Ain), contestant la validité du protocole régularisé le 17 juillet 2018 entre Mme, [A], [B], copropriétaire, et la société AJ Partenaires, agissant alors en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, aux motifs en substance qu’il a été conclu sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et n’a pas été régularisé alors qu’il serait contraire aux intérêts du syndicat, a fait assigner les deux parties à l’acte litigieux à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, en nullité de l’acte et en paiement par Mme, [B] de sommes diverses.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 5] à Divonne-les-Bains (Ain) demande en définitive au tribunal de :
“[...]
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d'application du 17 mars 1967 et notamment des dispositions de l'article 19 de la loi du 1965 et des dispositions de l'article 59 du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l'article 29-1b du même décret,
Vu l'ordonnance du 3 janvier 2018 désignant la société AJ PARTENAIRES (administrateur provisoire ?) de la copropriété de l'ensemble immobilier, [Adresse 6]
Vu le protocole d'accord régularisé par la société AJ PARTENAIRES et Madame, [B] le 17 juillet 2018
ANNULER dans toutes ses dispositions ledit protocole d'accord régularisé entre la société AJ PARTENAIRES et Madame, [B] le 17 juillet 2018 et le 25 juillet 2018 et le juger nul et de nul effet.
Remettre les parties en l'état où elles étaient avant la régularisation dudit protocole d'accord.
Dans tous les cas
Condamner Madame, [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 115 500 € correspondant aux sommes dues au syndicat des copropriétaires en exécution du protocole d'accord régularisé entre elle et la compagnie MMA Iard en date du 28 octobre 2015 et au vu de l'ordonnance de référé rendue par Madame le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en date du 16 janvier 2018.
Condamner Madame, [B] à verser au syndicat des copropriétaires en complément de cette somme la somme de 52 986,64 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété courantes.
Subsidiairement et si par impossible le tribunal dispensait Madame, [B] de l'obligation d'avoir à s'acquitter du règlement de la somme de 115 500 € au profit du syndicat des copropriétaires,
Condamner la société AJ partenaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 115 500 € correspondant à l'abandon de créance de celui-ci en exécution du protocole d'accord régularisé le 17 juillet 2018 et frappé de nullité.
Condamner in solidum la sociale AJ partenaires et Madame, [B] ou qui mieux apparaîtra à verser au syndicat des copropriétaires, [Adresse 6] la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice moral.
Condamner (sic) in solidum la société AJ partenaires et Madame, [B] ou qui mieux apparaîtra à verser au syndicat des copropriétaires, [Adresse 6] la somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Débouter Madame, [B] et la société AJ partenaires de toutes demandes moyens plus amples ou contraires.
Débouter notamment Madame, [B] de sa demande reconventionnelle à titre de prétendus dommages-intérêts et débouter la sociale AJ partenaires et Madame, [B] de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.”

Selon le dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 juin 2025, la Selarl AJ Partenaires, contestant tout comportement fautif de sa part, demande en réponse au tribunal de :
“Vu les articles 1240 du code de procédure civile, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires et Madame, [B] de toutes demandes contre la SELARL AJ PARTENAIRES, faute de démonstration d’un préjudice en lien causal avec une faute de la concluante, laquelle n’en a commis aucune,
Condamner le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 7] ou tout autre succombant à payer à la concluante une indemnité procédurale de 8.000 € ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jacques BERNASCONI, membre de la société BERNASCONI-ROZET-MONNET-SUETY-FOREST, avocats,
En tant que de besoin, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au profit du Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 7] et/ou de Madame, [A], [B] et, très subsidiairement, la subordonner à la constitution par eux d’une garantie réelle ou personnelle suffisante ou à une consignation pour répondre de toute restitution et/ou de réparations à première demande.”

Le dispositif des conclusions récapitulatives notifiées le 21 novembre 2025 par Mme, [B], qui considère entre autres que le syndicat ne peut plus se prévaloir de la revendication de la somme de 115 000 euros aujourd'hui payée, est ainsi rédigé :
“Débouter le Syndicat de ses demandes.
Dire et juger que le Syndicat demandeur ne justifie d’aucune créance actuelle et exigible à l’encontre de Madame, [B].
Subsidiairement,
Dire que sa demande en nullité du protocole passé entre la Société AJ PARTENAIRES et Madame, [B] est prescrite.
Le débouter de son action en nullité de ce protocole.
Le débouter de sa demande de condamnation financière à l’encontre de Madame, [B].
Plus subsidiairement,
Condamner la Société AJ PARTENAIRES à garantir Madame, [B] de toutes les sommes auxquelles elle serait condamnée.
La condamner à la somme de 6000 € au titre de l’article 700 CPC.
Reconventionnellement,
Condamner le Syndicat de copropriétaires à la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.
Le condamner à la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du CPC.
Le condamner aux dépens.”

La clôture différée de la procédure a été fixée au 27 novembre 2025.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Le protocole d’accord transactionnel conclu les 17 et 25 juillet 2018 entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 5] à, [Localité 3], alors représenté par la Selarl AJ Partenaires, désignée en justice en qualité d’administrateur provisoire, et Mme, [B], copropriétaire, se borne, au sujet des “flux financiers” (article 2), à décider du séquestre de la somme de 115 000 euros supposée représenter “le montant devant permettre l’achèvement des travaux privatifs, sans réserve, sur les lots” de l’intéressée, et du sort de ce séquestre, sans dispenser cependant Mme, [B] de payer le solde du prix d’acquisition de ses lots, soit la somme totale de 115 500 euros.

Pour autant ce protocole n’apparaît pas nul dès lors que l’on peut admettre que l’accord qu’il contient, destiné à mettre fin au litige existant entre les parties (le syndicat et l’un des copropriétaires), rentre bien dans la mission confiée à la société AJ Partenaires, ès qualités, consistant notamment à administrer la copropriété et qu’il n’est pas précisé en quoi le consentement du syndicat a pu être vicié.

L’examen (laborieux, voire illusoire) des comptes établis par la Selarl AJ Meynet & associés, ultime administrateur provisoire de la copropriété, figurant en pièce n° 10 du dossier de Mme, [B], ne permet pas de donner une valeur particulière à l’affirmation de cette dernière selon laquelle la présentation de ces comptes lors de l’assemblée générale du 4 février 2022 aurait révélé qu’elle n’avait aucune dette, alors qu’il est écrit dans le procès-verbal de l’assemblée en question (pièce n° 29 du syndicat) que les copropriétaires souhaitaient à l’unanimité que tous les comptes fassent l’objet d’une reprise par le syndic professionnel désigné par ailleurs (en l’occurrence la société Aedes grand Genève) avec un audit par un expert comptable. Il convient en conséquence de retenir que Mme, [B] ne prouve pas avoir payé toutes les charges de copropriété qui lui sont réclamées et que la demande en paiement formée à son encontre à ce titre est dès lors bien fondée. Cette doit donc être satisfaite intégralement.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve suffisante qu’il a subi du fait du comportement de Mme, [B] un préjudice particulier de nature morale. La demande en paiement qu’il a formée à ce titre doit être rejetée.

Jugée débitrice des sommes que le syndicat des copropriétaires lui réclame, Mme, [B] n’est donc pas fondée à obtenir la réparation d’un préjudice quelconque. Ces sommes, dues au titre du solde du prix d’achat de son bien et des charges de copropriété, ne sont pas un préjudice indemnisable ou autrement dit ne sont pas la conséquence du comportement fautif de la société AJ Partenaires, ès qualités, de sorte que celle-ci n’a pas à en garantir le paiement.

Partie perdante, Mme, [B] sera condamnée aux dépens et versera au syndicat des copropriétaires, et à lui seulement, une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des autres parties au titre des frais de procédure seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,