TJ 93008, 30 mars 2026, RG 24/05397

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/05397 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGPQ
N° de MINUTE : 26/00501

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représetants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2],
[Localité 2]
représentée par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

C/

DEFENDEURS

Monsieur, [Q], [Z],
[Adresse 3] ,
[Adresse 4],
[Localité 3]
représenté par Me Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 281

Madame, [T], [Z],
[Adresse 3],
[Adresse 4],
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] sont propriétaires du lot n°164 au sein de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à Sevran (93), représenté par son syndic en exercice la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES, a fait assigner Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) demande à la présente juridiction de :
- condamner Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] à lui payer la somme de 11.491,67 € au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2021 au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 6.320,40 €, puis à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 2.858,12 € et enfin à compter des présentes conclusions pour le solde ;
- la somme de 39,90 € au titre des dépenses privatives ;
- la somme de 205,90 € au titre des frais de relance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la somme de 300 € au titre des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner in solidum Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance ;
- ordonner l'exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 janvier 2024, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] sollicitent du tribunal :
- qu’il leur accorde les plus larges délais de paiement ;
- qu’il déboute le syndicat des copropriétaires « de toutes ses demandes et frais accessoires, outre que ceux relatifs à la créance principale ».

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 1er septembre 2025, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 19 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 20 janvier 2025, tel que figurant à la page 5 des conclusions du demandeur, faisant apparaître un solde débiteur de 11.491,67 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 15 décembre 2021 et le 1er janvier 2025 inclus,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 décembre 2020, 15 décembre 2021, 6 février 2023, 22 janvier 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, et du 01/10/2022 au 30/09/2023, vote du budget prévisionnel des exercices allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives,
- la mise en demeure du 3 février 2023 et un commandement de payer du 2 octobre 2023 adressés à Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z].

Le demandeur justifie par ailleurs de l’imputation des paiements effectués par les défendeurs entre le 18 juillet 2022 et le 12 octobre 2022 sur les causes du précédent jugement rendu le 26 septembre 2022 par le tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois conformément aux prévisions de l’article 1342-10 du code civil, l’excédent de 671,34 euros à ce titre figurant bien sur le décompte à la date du 12 octobre 2022 au crédit des copropriétaires.

L'examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 20 janvier 2025 s'élève à la somme de 11.491,67 euros.

Par conséquent, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) la somme de 11.491,67 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 15 décembre 2021 et le 1er janvier 2025 inclus (2ème appel provisionnel 2024-2025 et cotisation fonds travaux 1er appel 2025 inclus), décompte arrêté au 20 janvier 2025.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 6.323,40 euros, à compter du 15 mai 2024, date de signification de l’assignation, sur la somme de 2855,12 euros, et à compter du 29 janvier 2025, date de notification des conclusions actualisées, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des dépenses privatives

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande tendant à ce que les défendeurs soient condamnés au paiement de la somme de 39,20 euros correspondant selon ce qu’il indique à des frais de rejet de chèques, et il ne produit aucun justificatif à son soutien.

Cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’agissant des frais réclamés au titre de frais de contentieux pour un montant de 300 euros, il sera rappelé que les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux ne constituent pas des actes nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie bien, en revanche, de la mise en demeure du 3 février 2023 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, dont le coût sera toutefois ramené à 40,37 euros conformément aux stipulations du contrat de syndic qui se trouve versé aux débats, ainsi que du commandement de payer signifié aux défendeurs le 2 octobre 2023, dont le coût s’établit à 160,90 euros.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 40,37 + 160,90 soit 201,27 euros.

Par conséquent, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) la somme de 201,27 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 15 mai 2024, date de signification de l’assignation, s'agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué qu’un paiement de 800 euros au titre de leurs charges courantes entre le mois d’octobre 2022 et le 20 janvier 2025.

Il est en outre établi que les intéressés ont déjà été précédemment condamnés, par un jugement du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois du 26 septembre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [A] verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) la somme de 1.000 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] ne démontrent pas leur capacité à apurer leur dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, et ils ne justifient enfin d'aucun effort de paiement pendant le cours de l'instance, que ce soit pour le remboursement l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [T], [Z] seront également tenus de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] (93) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,