TJ 93008, 30 mars 2026, RG 25/13238

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS,
[Adresse 1],
[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]
Télécopie :, [XXXXXXXX02]
@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13238 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4IXF

Minute : 26/00334

S.A. SOREQA
Représentant : Maître Antonin DEVIVIER de la SELAS LAJUS AUBIGNAT DEVIVIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 982

C/

Monsieur, [G], [O], [I]
Monsieur, [C], [H]
Monsieur, [V], [I]
Monsieur, [G], [N]
Monsieur, [P], [E]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Antonin DEVIVIER de la SELAS LAJUS AUBIGNAT DEVIVIER

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur, [P], [E]
Monsieur, [G], [O], [I]
Monsieur, [V], [I]
Monsieur, [G], [N]
Monsieur, [C], [H]

Le

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Mars 2026;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SOREQA,
[Adresse 2],
[Localité 2]
représentée par Maître Antonin DEVIVIER de la SELAS LAJUS AUBIGNAT DEVIVIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 982

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

- Monsieur, [G], [O], [I]
- Monsieur, [C], [H]
- Monsieur, [V], [I]
- Monsieur, [G], [N]
- Monsieur, [P], [E],
[Adresse 3]
En face du, [Adresse 3],
[Adresse 3],
[Adresse 3],
[Localité 1]
tous non comparants

D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 1er septembre 2024, Monsieur, [X], [U] a donné à bail à Monsieur, [G], [O], [I] un appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 1.000 euros.

Suivant acte notarié en date du 8 juillet 2025, Monsieur, [X], [U] a vendu à la SA SOREQA un appartement situé, [Adresse 3] et, [Adresse 3], à, [Localité 1].

Par courrier recommandé dont l’avis de réception est revenu signé le 24 juillet 2025, le notaire chargé de la vente susvisée a informé Monsieur, [G], [O], [I] de ladite vente.

Par courrier recommandé en date du 1er septembre 2025, retourné à son expéditeur le 3 octobre 2025, la SA SOREQA a informé Monsieur, [G], [O], [I] qu’elle entendait percevoir un loyer d’un montant de 206 euros mensuels, outre 25 euros de provisions pour charges, soit une échéance totale d’un montant de 231 euros, et lui a demandé la production de l’attestation d’assurance du bien loué.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SA SOREQA a fait constater au sein du logement loué :

« Un homme ouvre la porte (…) il parle mal le français. Il est rejoint par trois autres hommes auxquels j’explique l’objet de ma présence. Après avoir manifesté beaucoup de réticence, il me communique chacun leur tour leur identité comme suit : Monsieur, [C], [H], Monsieur, [I] (pas de prénom), Monsieur, [G], [N], Monsieur, [P], [E]. Ils me déclarent être dans les lieux depuis plusieurs mois et ne pas régler de loyer. Ils m’indiquent travailler pour Monsieur, [I], [G], [O] et être hébergés dans le logement en contrepartie. Ils ne disposent pas de contrat. »

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SA SOREQA à fait signifier à Monsieur, [H], [C], Monsieur, [I], [V], Monsieur, [N], [G] et Monsieur, [E], [P] une sommation de quitter les lieux occupés sans droit ni titre.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, la SA SOREQA a fait assigner Monsieur, [G], [O], [I], Monsieur, [C], [H], Monsieur, [I], Monsieur, [G], [N] et Monsieur, [P], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- Ordonner l’expulsion des défendeurs, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Déclarer inapplicable le délai favorable aux expulsés et aux occupants de leur chef tiré de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de la mauvaise foi des expulsés,
- Ordonner la séquestration du mobilier,
- Autoriser la SA SOREQA à se faire assister d’un serrurier et de la force publique,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.640,83 euros à parfaire au titre de leur dette locative,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 231 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation judiciaire à intervenir du contrat de bail,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026.

A cette date, la SA SOREQA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir les moyens contenus dans l’assignation au soutien des prétentions exposées dans le dispositif dudit acte.

Au soutien de la résiliation judiciaire du contrat de location, la SA SOREQA fait valoir que le locataire en titre a sous-loué le bien sans l’accord écrit du bailleur, en infraction aux dispositions de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle entend se prévaloir au visa de l’article 7a) de la même loi de l’absence de règlement du loyer par le locataire en titre et indique qu’aucun versement n’est intervenu depuis la transmission du bail. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir au visa de l’article 7g) de la même loi que le locataire n’a pas justifié de l’assurance du bien loué.

Au soutien de l’inapplicabilité du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, demandée non dans le dispositif mais dans les motifs de l’acte introductif d’instance, la SA SOREQA fait valoir que les occupants ont fait preuve de mauvaise foi en occupant un bien sur lequel ils savaient ne détenir aucun titre d’occupation.

Au soutien de sa demande en paiement, la SA SOREQA produit un décompte établissant la dette à hauteur de 1.640,83 euros.

Monsieur, [G], [O], [I], Monsieur, [C], [H], Monsieur, [I], Monsieur, [G], [N] et Monsieur, [P], [E], cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire en ce qu’elle est susceptible d’appel.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de Monsieur, [G], [O], [I], Monsieur, [C], [H], Monsieur, [I], Monsieur, [G], [N] et Monsieur, [P], [E]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’est pas tenu peut provoquer la résiliation du contrat. L’article 1224 du même code dispose que la résiliation peut résulter d’une décision de justice, en cas d’inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment du constat du 23 octobre 2025, que le locataire en titre sous-loue l’appartement loué à des tiers, en infraction aux dispositions de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur, [G], [O], [I] ne comparaît pas et ne produit aucun moyen de nature à contester ce fait.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle prive le bailleur de la connaissance des conditions d’occupation réelles du logement loué, au surplus en l’absence de preuve de l’assurance dudit bien.
La résiliation judiciaire du contrat sera prononcée.

L’expulsion des défendeurs, qui ne se prévalent d’aucun titre d’occupation, sera ordonnée en la forme ordinaire.

La demande d’astreinte sera rejetée au visa des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la possibilité d’avoir recours au concours de la force publique étant suffisamment dissuasive pour assurer l’exécution de la présente décision.

La demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, la demanderesse ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi des occupants, et la seule occupation illicite d’un local étant insuffisante à rapporter ladite preuve, de surcroît dans le cadre d’une occupation consentie, certes irrégulièrement, par le locataire en titre en échange d’une rémunération en nature.

Sur la demande en paiement

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’indemnité d’occupation due au visa de cet article vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire de l’absence de possibilité de louer le bien illicitement occupé.

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer son loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA SOREQA produit l’acte notarié indiquant qu’elle est propriétaire du bien depuis le 8 juillet 2025, ainsi que le contrat de bail initial, prévoyant un loyer d’un montant de 1.000 euros. Elle produit également un courrier du 1er septembre 2025 par lequel elle indiquait à Monsieur, [G], [O], [I] qu’elle entendait percevoir la somme mensuelle de 231 euros au titre du loyer et des provisions pour charges.

Il ressort en outre du constat du 23 octobre 2025 que les occupants indiquaient, à cette date, occuper le logement « depuis plusieurs mois ».

La SA SOREQA produit un décompte inexploitable en raison de ses incohérences, le dépôt de garantie étant appelé, annulé, puis appelé à nouveau, et les indemnités d’occupation étant appelées à hauteur de 159,48 euros outre 19,35 euros de provisions pour charges, puis à hauteur de 206 euros outre 25 euros de provisions pour charges, le tout sans mention d’un loyer, et ce, alors que le contrat de location n’était pas résilié à la date des événements comptables concernés, et était en possession du bailleur.

Il ressort des éléments produits que les occupants étaient déjà dans les lieux au moment de l’acquisition du logement par la SA SOREQA. Ils seront dès lors condamnés à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 231 euros mensuels, à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux. Le locataire en titre, co-responsable du dommage en ce qu’il a introduit les occupants dans le logement, sera tenu in solidum à cette dette.

La dette sera liquidée au stade de l’exécution de la présente décision, en l’absence de décompte exploitable entre les mains de la présente juridiction, ainsi qu’il a été établi supra.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui perdent le procès, seront tenus in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS