TJ 75056, 27 mars 2026, RG 18/04667

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me BOUTON, Me BUNIAK, Me VIETHEL

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me BIJAOUI-CATTAN

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 18/04667
N° Portalis 352J-W-B7C-CMYO5

N° MINUTE :

Assignation du :
10 avril 2018

JUGEMENT
rendu le 27 mars 2026
DEMANDERESSE

Madame, [N], [H],
[Adresse 1],
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Luc BOUTON de la SELARL ASCOTT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0077

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet TIFFENCOGE,
[Adresse 3],
[Localité 3]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

Monsieur, [A], [R], décédé,
[Adresse 4],
[Localité 4]

représenté par Maître Anne-Claire VIETHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0513

Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 18/04667 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMYO5

PARTIE INTERVENANTE

Mutuelle Assurances des Instituteurs Français (MAIF),
[Adresse 5],
[Localité 5]

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0613

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 7 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026, prorogé au 27 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [N], [H] est propriétaire d'un appartement situé au, [Adresse 6] à, [Localité 6], bâtiment B, 4ème étage porte gauche, en dessous de l'appartement occupé par M., [A], [R].

En novembre 2013, un dégât des eaux en provenance de l’appartement de M., [R] a causé un sinistre chez Madame, [H].

Au début de l'année 2016, les infiltrations sont réapparues dans l'appartement de Mme, [H] et dans les parties communes de l'immeuble.

Par acte d'huissier du 10 avril 2018, Mme, [H] a fait assigner M., [A], [R] et la SA, Craunot, syndic de l’immeuble, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire et de condamnation de M., [R] à faire effectuer des travaux pour remédier aux désordres, outre au paiement d’une provision au titre d’une perte de revenus locatifs. Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 18/04667.
Par acte d'huissier du 28 septembre 2018, Mme, [H] a fait signifier assignation en intervention forcée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 4] à Paris (17ème arrondissement) devant le présent tribunal, instance enrôlée sous le n° RG 19/01120.

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 2 avril 2019, l’affaire se poursuivant sous le n° RG 18/04667.

Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a :

- déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de Mme, [H] à l’encontre de la société, Craunot ;
- ordonné une expertise judiciaire et désigné M., [I], [G] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 21 mai 2021.

Par conclusions notifiées le 6 septembre 2021, la Mutuelle Assurances des Instituteurs Français (MAIF) est intervenue volontairement à l’instance.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2022, Mme, [N], [H] demande au tribunal de :

« - ACCEUILLIR l’intervention du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 7], représenté par son Syndic, [T] dans la présente procédure, ainsi que les demandes qu’il pourrait formuler à l’encontre de Monsieur, [R] ou de son assurance ;

- ACCEUILLIR l’intervention de l’assurance de Monsieur, [R], la MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS FRANÇAIS (MAIF) dans la présente procédure, et ce faisant :

- PRONONCER une injonction à l’encontre de Monsieur, [A], [R] de faire effectuer les travaux prescrits par la société, [W], [U] dans son rapport du 5 avril 2016, confirmé par le rapport de l’entreprise VAISSIERE du 2 février 2017, puis par le rapport de Monsieur l,’[D] Judiciaire, [G], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour de la date de signification du jugement à intervenir par Huissier de Justice,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur, [A], [R] et la MAIF au paiement d’une somme de 1.290 Euros par mois depuis avril 2016 (date du début du préjudice de jouissance retenu par Monsieur l,’[D], [G] dans son rapport) au titre de la perte de revenus locatifs subis par Madame, [H] en raison de sa résistance abusive à effectuer les travaux, soit une somme à parfaire de 101.910 euros au 1er octobre 2022,

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur, [A], [R] et la MAIF à payer à Madame, [H] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur, [A], [R] et la MAIF aux entiers dépens de l’instance. »

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 8] demande au tribunal de :

« - CONDAMNER Monsieur, [R] à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l,’[D] Judiciaire, Monsieur, [G], afin de faire cesser les infiltrations tant en parties privatives qu’en parties communes, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

- CONDAMNER Monsieur, [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10.560,03 euros correspondant à la réfection de la cage d’escalier de l’immeuble, le remplacement du tronçon de la descente de l’immeuble, ainsi qu’à la reprise des maçonneries à la suite de la purge,

- CONDAMNER Monsieur, [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros correspondant aux frais de l’Architecte, ainsi que la somme de 998,87 euros correspondant à la facture de la Société SOLUTION CORDE,

- CONDAMNER Monsieur, [R] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

- CONDAMNER la MAIF à garantir et relever Monsieur, [R] de l’intégralité des condamnations tant en principal qu’en accessoire.

- DEBOUTER Monsieur, [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

- DEBOUTER la MAIF de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

- CONDAMNER Monsieur, [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Monsieur, [R] aux entiers dépens comprenant notamment les frais de signification par huissier de l’assignation et de la décision à intervenir, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK et ce en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, M., [A], [R] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

- DONNER ACTE de ce que Monsieur, [R] exécutera les travaux de mise en conformité préconisés par l,’[D], dès que la descente d’eaux usées en fonte de l’immeuble aura été remplacée.

- DEBOUTER Madame, [H] de l’intégralité de ses prétentions.

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires et la MAIF à garantir Monsieur, [A], [R] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

- CONDAMNER in solidum Madame, [H] et le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

- DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la MAIF demande au tribunal de :

« - Juger que Monsieur, [R] n’est plus assuré à la MAIF et ce, depuis le 2 avril 2020 ;
Par conséquent,
- Juger que la MAIF ne saurait mobiliser ses garanties au-delà du 2 avril 2020 ;
- Juger que les parties communes ont participé aux désordres ;
Par conséquent,
- Juger que la responsabilité du SDC du, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE, est également engagée ;
- Juger que le SDC du, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE, devra par conséquent être condamné à rendre en charge au moins la moitié des préjudices invoqués par Madame, [H] ;
- Juger qu’aucune pièce produite aux débats ne permets de confirmer que les désordres ont débuté en avril 2016 mais surtout qu’à compter de cette date, Madame, [H] aurait subi un préjudice de jouissance total ;
- Juger que la date d’avril 2016 ne saurait être retenue comme point de départ du préjudice de jouissance invoqué par Madame, [H] ;
- Juger que Monsieur, [G] n’a en aucun cas retenu que le préjudice de jouissance était total ;
- Juger que seuls les WC de l’appartement étaient concernés par les désordres ;
- Juger que les désordres invoqués ne rendaient pas le bien
inhabitable ;
- Juger que le taux de 30% de la valeur locative proposée par l’expert est largement au-delà de la réalité du préjudice ;
- Juger qu’il n’y a pas lieu de retenir un préjudice de jouissance supérieur à 10% de la valeur locative du bien soit 123,00 € ;
Par conséquent,
- Débouter Madame, [H] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance ;
- Juger que Monsieur, [R] s’est trouvé dans l’impossibilité de mettre en oeuvre les travaux compte tenu de l’absence de diligences du SDC pour la mise en oeuvre des travaux sur parties communes préalables avant tous travaux privatifs ;
- Juger que le SDC du, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE sera tenu de répondre du préjudice invoqué à ce titre ;
- Juger que les errances de procédures de Madame, [H] ont grandement retardé la procédure ;
Par conséquent,
- Débouter Madame, [H] de sa demande de l’ensemble de ses demandes ;
- Juger que Monsieur, [G],, [D], n’a pas retenu demandes concernant ledit SDC ;
- Juger que Monsieur, [G],, [D], a écarté la responsabilité de Monsieur, [R] concernant les désordres invoqués par la copropriété ;
- Juger que Monsieur, [G],, [D] a retenu que les désordres en parties communes avaient pour origine le défaut d’entretien et de travaux sur parties communes ;
- Juger que Monsieur, [G],, [D] a retenu que le SDC devait supporter les frais en liens avec les désordres sur parties communes ;
Par conséquent,
- Débouter le SDC du, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE de toutes demandes ;
- Juger que Monsieur, [G],, [D], Monsieur, [G], [D] a écarté la responsabilité de Monsieur, [R] concernant les désordres invoqués par la copropriété ;
- Juger que les demandes du SDC ne sont fondées ni en leurs principes, ni en leurs quantums ;
- Juger que les demandes du SDC à l’encontre de la MAIF ne sont pas fondées ;
Par conséquent,
- Débouter le SDC du, [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la MAIF en sa qualité d’assureur de Monsieur, [R] ;
En toutes hypothèses,
- Condamner toutes parties succombantes à verser à la MAIF la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de KBC AVOCAT représenté par maître Karène BIJAOUI-CATTAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;
- Débouter les parties de toutes demandes d’article 700 du CPC, formulée à l’encontre de la MAIF ;
- Ordonner l’exécution provisoire. ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 7 novembre 2025 à 10 heures, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 - prorogé à ce jour.

Selon message RPVA du 7 novembre 2025 à 15h31, le conseil de M., [A], [R] a informé le tribunal du décès de son client, en joignant à son envoi un acte de décès.
Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 18/04667 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMYO5

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la notification du décès de M., [A], [R]

En application des dispositions des articles 370 et 371 du code de procédure civile, si l’instance est interrompue par le décès d’une partie à compter de la notification qui en faite, elle ne l’est en aucun cas si l’évènement survient ou est notifié après l’ouverture des débats. En ce cas, la décision doit être rendue à l’égard de cette partie.

En l’espèce, le décès de M., [A], [R], partie à la procédure, a été notifié par son conseil par message RPVA le 7 novembre 2025 à 15h31, soit postérieurement à l’ouverture des débats ce même jour à
10 heures.

Dans ces conditions, et en application des dispositions susvisées, l’instance n’est pas interrompue et la présente décision sera rendue à son égard.

2- Sur la recevabilité de certaines demandes

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « condamner la MAIF à garantir et relever M., [R] de l’intégralité des condamnations tant en principal qu’en accessoire ».

Dans la mesure où le syndicat soumet ainsi au tribunal une demande qui n'a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d'un tiers, sa demande doit être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

3- Sur les demandes formées par Mme, [H]

A- Sur les désordres et leur origine

Mme, [H] dénonce des infiltrations subies dans son appartement depuis 2013, en provenance de l’appartement de M., [R].

Il ressort du procès-verbal de constat du 27 octobre 2014 produit aux débats qu’ont alors été relevées par l’huissier de justice :
- une humidité de 100% sur le plafond de la cuisine
- la présence de cloques et de salpêtre sur les murs et le plafond de la cuisine
- des traces d’efflorescences jaunâtres au plafond et autour de la fenêtre de l’entrée
- des traces jaunâtres dans le séjour

A la suite de nouvelles infiltrations dénoncées par Mme, [H], le plombier mandaté par le syndic, l’entreprise, Laumonier Frères, a relevé le 5 avril 2016 dans l’appartement de Mme, [H], des taux d’humidité compris entre 16,8% (dans la salle de bains) à 26,7% (dans la cuisine). Aucune trace de fuite active n’était révélée dans l’appartement de Mme, [H]. Le plombier a relevé une dégradation de la peinture avec présence de trous au plafond de la salle de bains et a conclu « les dégradations relevées dans l’appartement de Mme, [H] au 4ème étage ont pour origine l’humidité résiduelle suite à une fuite importante réparée dans la salle de bains de M., [R] au 5ème étage gauche ». Il a ainsi constaté, dans l’appartement de M., [R], l’existence d’une fuite sous la baignoire et l’absence d’étanchéité liquide au sol et sur les murs, outre une infiltration par la rosace du mitigeur et l’absence de faïence en dessous du lavabo. Il a alors préconisé dans la salle de bains de M., [R] une réfection des joints au niveau de la rosace et l’application d’une étanchéité liquide au sol et sur les murs conforme au règlement sanitaire du départementde, [Localité 1].

Mme, [H] produit ensuite un procès-verbal de constat du 21 novembre 2016 aux termes duquel l’huissier a relevé :
- dans la salle de bains de son appartement : le plafond et les murs sont recouverts de peinture en bon état excepté au plafond où il existe des désordres liés à un dégât des eaux avec notamment des décollements de peinture, des effritements de celui-ci, des boursouflures et des tâches liées à l’humidité. Un taux d’humidité de 40% est relevé au plafond.
- dans la cuisine : l’huissier relève un taux d’humidité compris entre 20 et 30% et constate que le plafond de la cuisine présente également des dégâts liés à des infiltrations d’eau avec tâches d’humidité, décollements de peinture, fissures et tâches.

L’expert judiciaire a pour sa part relevé, dans son rapport déposé le 18 mai 2021 :

- « la présence d’importantes traces d’infiltrations, visibles au plafond des toilettes, autour du raccordement sur la descente d’eaux vannes et au-dessus du WC »
- « tous les murs des toilettes sont dégradés par les écoulements d’eau »
- « un taux d’humidité de 100 % sur les zones endommagées en mars 2020 »
- « un assèchement des zones en janvier 2021 »
- « en janvier 2021, qu’à l’ouverture de l’alimentation d’eau dans les WC et la douche du logement de M., [R], de l’eau coule au plafond du logement de Mme, [H] »
- « que l’assèchement des zones endommagées en 2021 ne pouvait donc être qu’une conséquence de la non-utilisation des installations de M., [R] »

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a conclu que les désordres relevés chez Mme, [H] « avaient leur origine dans le logement de M., [R] et pour cause des fuites actives sur l’installation sanitaire et l'absence d'étanchéité de la pièce d’eau ».

L’ensemble de ces éléments établissent la matérialité et l’origine des désordres affectant l’appartement de Mme, [H].

B- Sur les responsabilités et actions directes

Mme, [H] recherche la responsabilité de M., [R] sur le fondement des articles 1382 et 1384 du code civil, abrogés par l’ordonnance n°2016-131 du 2 février 2016 et devenus articles 1240 et 1242 du même code. Elle indique que les désordres relevés par l’expert trouvent leur origine dans les parties privatives de M., [R] et dans sa réticence à effectuer des travaux conformes aux prescriptions réglementaires.

Elle formule par ailleurs des demandes de condamnation solidaire de M., [R] et de son assureur, dont il convient de déduire qu’elle exerce à l’encontre de ce dernier l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances.
Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
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M., [R] conteste sa responsabilité dans les désordres constatés chez Mme, [H] en faisant valoir qu’aucun lien n’est établi entre la non-conformité de ses installations sanitaires et les désordres situés chez celle-ci alors même que l’expert a constaté la vétusté des installations de la descente des eaux usées en fonte qui se situe dans les toilettes du logement de Mme, [H]. Il relève que les toilettes de Mme, [H] ne peuvent être rénovées tant que la descente n’est pas changée, ce qui confirme bien le lien entre la vétusté de cette installation et les désordres invoqués.

La MAIF, assureur de M., [R], conteste le principe et le quantum des préjudices invoqués mais ne conteste pas le principe de sa garantie, laquelle ne saurait selon elle être mobilisée au-delà du 2 avril 2020, date à laquelle le contrat d’assurance a cessé. Elle fait par ailleurs valoir que la responsabilité du syndicat doit également être retenue, la vétusté de la colonne ayant contribué aux désordres chez Mme, [H].

Sur ce,

Aux termes de l'article 1240 (ancien 1382) du code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'article 1242 (ancien 1384) du code civil dispose notamment qu'« on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».

L’article L.124-3 du code des assurances dispose quant à lui que « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ».

L’article L. 124-5 alinéa 3 prévoit quant à lui que « la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration de la garantie[…] ».

* sur la responsabilité de M., [R]

Alors que Mme, [H] agit notamment sur le fondement de l’article 1240 du code civil et est tenue de démontrer la commission d’une faute de la part de M., [A], [R], il est rappelé que la simple existence d’installations non conformes, fussent-elles à l’origine d’infiltrations, n’est pas à elle seule et en elle-même fautive.

Le tribunal relève que les griefs articulés par Mme, [H] ne sont pas dirigés à l’encontre de M., [A], [R] mais de son frère, M., [P], [R], qui s’il s’occupe de la gestion des affaires de son frère, lequel est en situation de handicap, n’est pas partie à la procédure.

De même, les pièces produites, si elles sont susceptibles de révéler de la part de M., [P], [R] une réticence à se conformer aux préconisations formulées suite aux différents constats de non-conformité des installations sanitaires en cause, ne peuvent caractériser une abstention ou des agissements fautifs imputables à M., [A], [R] lui-même. Ce dernier ne pouvant être tenu responsable civilement de son frère et Mme, [H] ne rapportant pas la preuve d’une faute commise par M., [A], [R], la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée sur ce fondement.

A la différence du régime de responsabilité pour faute posée par l'article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle du fait des choses ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose puisqu'il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage.

Le gardien engage ainsi sa responsabilité, dès lors que la chose qu’il avait sous sa garde a concouru à la production du dommage et il ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve que d’un cas fortuit ou de force majeure ou d’une cause étrangère dont la survenance a rompu le lien de causalité entre le dommage et le fait de la chose.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, M., [A], [R] soutient que tant l’architecte de la copropriété que l’expert judiciaire ont relevé le mauvais état de la fonte dans la traversée du sol entre le 5ème et le 4ème étage et que les toilettes de Mme, [H] ne peuvent être rénovées tant que la descente des eaux usées n’est pas changée, ce qui confirmerait le lien entre la vétusté de cette colonne et les infiltrations.

Si l’architecte de l’immeuble a effectivement indiqué, dans un rapport de visite du 20 janvier 2021, que le « tronçon de fonte situé au 4ème étage est ancien et que la culotte de raccordement du 5ème étage est située en plafond du 5ème étage, ce qui est non conforme au DTU », ce constat est toutefois insuffisant à établir le lien de causalité entre la vétusté de cette colonne et les infiltrations subies par Mme, [H].

Le rapport d’intervention de la société Assainis du 24 septembre 2021, mandatée par M., [A], [R], relève également que « la colonne générale semble abîmée (emboitement imparfait entre les jonctions probable entraine des fuites) », sans toutefois que ce constat ne soit suffisamment affirmatif pour rompre le lien de causalité entre les non-conformités avérées des installations sanitaires de M., [R] et les désordres subis par Mme, [H], lequel est clairement établi par ce même rapport qui constate une fuite au niveau des joints silicone du bac de douche ainsi que par les constatations de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, c’est à tort que M., [R] soutient que le lien de causalité entre la vétusté de la colonne en fonte et les désordres se déduit de la nécessité de reprendre préalablement la descente d’eaux usées avant d’effectuer les travaux réparatoires dans la salle de bains. En effet, comme le précise la société Atelier 7 dans le message adressé à M., [R] le 25 septembre 2021, le changement de la colonne est de nature à entraîner « de la casse », qui risquerait de contraindre à refaire les travaux et ne constitue dès lors qu’un préalable aux travaux de M., [R]. En outre, l’artisan explique devoir connaître le positionnement de la nouvelle culotte de raccordement pour connaitre la pente nécessaire à prévoir pour les évacuations des éléments sanitaires.
C’est donc uniquement au regard des conséquences du changement de la colonne qu’il est préconisé d’attendre celle-ci pour effectuer les travaux réparatoires chez M., [R]. Ainsi, si la vétusté de la colonne en question est établie et d’ailleurs non contestée, il n’est pas établi que celle-ci soit à l’origine ou n’ait ne serait-ce que concouru aux infiltrations constatées chez Mme, [H].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est établi et non contesté que les dommages subis par l'appartement de Mme, [H] sont dus aux infiltrations en provenance de l'appartement qui était alors la propriété de M., [A], [R] dont la responsabilité du fait des choses est donc engagée.

* sur l’action directe exercée à l’encontre de la MAIF

Il ressort des pièces versées aux débats que M., [R] est assuré auprès de la MAIF en vertu d’un contrat assurance habitation, laquelle ne conteste d’ailleurs pas le principe de sa garantie.

Le fait que le contrat d’assurance ait été résilié le 2 avril 2020, ce qui n’est au demeurant pas justifié, est en l’espèce indifférent, l’assureur étant tenu de garantir les conséquences des sinistres dont le fait dommageable est intervenu pendant la période de validité du contrat, ce qui est le cas en l’espèce, les sinistres étant antérieurs à la date de résiliation.

Dans ces conditions, la MAIF sera condamnée in solidum à indemniser Mme, [H] de l’entier préjudice subi sans pouvoir opposer la limitation de sa garantie à la date du 2 avril 2020.

C- Sur la demande de travaux

Mme, [H] demande que soit prononcée à l’égard de M., [R] une injonction sous astreinte d’effectuer les travaux prescrits par la société, Laumonier Frères dans son rapport du 5 avril 2016, confirmé par le rapport de l’entreprise Vaissière du 2 février 2017 puis par le rapport de l’expert judiciaire sous astreinte de 50 euros par jour à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir.

M., [R] indique qu’il exécutera les travaux préconisés dès que les travaux de remplacement de la colonne de fonte auront été effectués par le syndicat, s’agissant d’un préalable aux travaux de mise en conformité à effectuer.

Sur ce,

M., [R] étant responsable des désordres causés chez Mme, [H], celle-ci est bien fondée à solliciter la réalisation des travaux de nature à remédier à ces désordres.

Les travaux dont la nécessité et la teneur ne sont d’ailleurs pas contestées par M., [R] étant de nature à mettre un terme aux désordres, il conviendra de le condamner à les faire réaliser dans les conditions prévues aux dispositions de la présente décision.

Dans la mesure où il est établi que M., [R] a fait réaliser des travaux dans sa salle de bains en 2013 (reprise de la plomberie par la société OP Services suite au premier dégât des eaux) et en 2016 (rénovation complète de la salle de bains incluant une résine d’étanchéité par la société SAS Renov), il n’apparait pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les risques d’inexécution étant insuffisamment caractérisés.

D- Sur les préjudices

Mme, [H] sollicite l’indemnisation de la perte de revenus locatifs qu’elle estime avoir subie à hauteur de 1 290 euros par mois à compter du mois d’avril 2016 soit la somme de 101 910 euros à parfaire au 1er octobre 2022. Elle indique que sa locataire a quitté le logement en avril 2016 en raison de l’humidité consécutive aux dégâts des eaux et qu’elle est depuis dans l’impossibilité de remettre son bien en location. Elle précise que si les désordres sont localisés dans la seule salle d’eau, les fuites actives rendent l’appartement inlouable en sa totalité.

M., [R] conteste ces demandes indemnitaires en estimant que la demanderesse ne justifie nullement du motif du départ de sa locataire en avril 2016, que les désordres sont localisés dans les seuls WC et que Mme, [H] n’a apporté aucune réponse à la proposition de son frère, M., [P], [R], de louer son bien pour se rapprocher de lui, ce qui fait légitimement douter de la réalité du préjudice invoqué.

La MAIF, qui conteste par ailleurs la valeur locative retenue par Mme, [H], reprend les mêmes contestations que son assuré quant au point de départ du préjudice et l’étendue de celui-ci.

Sur ce,

Il est établi que l’appartement de Mme, [H] a été donné en location à compter du 5 janvier 2015 moyennant un loyer mensuel de 1 230 euros hors charges. La demanderesse soutient que ce bail a pris fin en avril 2016 en raison des infiltrations mais ne produit toutefois aucun élément permettant d’établir la date et le motif du départ de sa locataire.

Au regard des constatations de l’expert, il apparait, contrairement à ce que soutiennent M., [R] et la MAIF, que si les désordres sont localisés dans la seule salle de bains, ceux-ci sont de nature à rendre impropre le bien à la location dès lors que l’expert relève que « l’accès aux toilettes est rendu très difficile et seulement possible avec la mise en place d’une protection efficace ». Les désordres constatés excédant le simple caractère esthétique et l’absence de travaux réparatoires pérennes faisant craindre une aggravation des infiltrations et empêchant une réfection des embellissements, il apparait que l’appartement de Mme, [H] a été rendu impropre à la location par la survenance des désordres. Par ailleurs, le refus de Mme, [H] de louer son appartement au frère de M., [R] est indifférent, celle-ci n’étant pas tenue de réduire son préjudice et libre de choisir son locataire.

Mme, [H] est dès lors bien fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de revenus locatifs. S’agissant du point de départ de cette perte de revenus locatifs, dans la mesure où Mme, [H] ne justifie ni de la date de départ de sa locataire ni que celui-ci ne soit en lien avec les infiltrations, il convient de fixer celui-ci au mois de mars 2020, date de la première réunion d’expertise au cours de laquelle l’expert a constaté des fuites actives dans le logement de Mme, [H], les désordres relevés antérieurement ne consistant qu’en des préjudices esthétiques ne rendant pas le bien impropre à la location.

Enfin, le préjudice financier subi par Mme, [H] ne peut s’analyser que comme une perte de chance de louer éventuellement l’appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, il convient d’estimer la perte de chance subie à 90% de la valeur locative du bien, laquelle sera fixée, en l’absence d’autre élément, au montant du dernier loyer versé (1 230 euros hors charges).

En conséquence, le préjudice financier subi par Mme, [H] à raison de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs entre mars 2020 et octobre 2022 sera évalué à la somme de 32 210 euros [30 mois x
(1 230 x 90%)].

4- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

A- Sur les désordres et leur origine

Le syndicat des copropriétaires dénonce des désordres affectant le mur mitoyen de l’appartement de M., [R] dans la cage d’escalier ainsi qu’un mur de façade, parties communes.

Lors de la première réunion d’expertise le 11 mars 2020, l’expert a relevé que « la cage d’escalier est fortement impactée par les infiltrations. Le mur mitoyen avec le logement de M., [R], au 5ème étage, présente d’importantes traces d’infiltrations et de décollement de peinture. Nous avons effectué des relevés d’humidité grâce à l’Humitest. Ces relevés ont montré un taux d’humidité d’environ 40%. »

Lors de la seconde réunion, en janvier 2021, l’expert a indiqué « avoir fait les mêmes constats que ceux réalisés au cours du premier rendez-vous. La cage d’escalier est fortement impactée par les infiltrations, notamment le mur mitoyen avec le logement de M., [R] ». Il a également relevé « des fissures et des décollements d’enduit sur le mur de la façade sur cour, au droit de la salle d’eau de M., [R]. L’ensemble des traces présente un taux d’humidité d’environ 40% ». Il a par ailleurs relevé que « la descente en fonte dans le logement de Mme, [H] était vétuste ».

En conclusion de son rapport, l’expert judiciaire indique que les désordres constatés « dans la cage d’escalier de l’immeuble proviennent bien du logement de M., [R] et ont pour cause la défectuosité des installations sanitaires en place ».

Il ajoute que « la descente d’eaux usées en fonte de l’immeuble a été constatée vétuste et très ancienne » et que « les désordres constatés sur le mur de façade de l’immeuble proviennent de la vétusté de la descente d’eaux usées en place ».

Les constatations de l’expert judiciaire établissent ainsi la matérialité des désordres situés dans les parties communes, sur les murs de la cage d’escalier et le mur de façade côté cour.

B- Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de M., [R] sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil en faisant valoir que les infiltrations provenant d’un appartement rendent le propriétaire de plein droit responsable des dommages causés aux parties communes.

M., [R] conteste sa responsabilité en indiquant que l’expert n’a pas établi de lien de causalité entre les désordres constatés sur le mur de la cage d’escalier et le défaut d’étanchéité de sa salle de bains alors même qu’aucune humidité n’a été constatée sur le mur dans son appartement, outre que les désordres pouvaient également avoir pour origine de possibles fissurations de la noue constatées dans le cadre d’une recherche de fuite effectuée suite à un dégât des eaux subi par ses voisins du 5ème étage.

Sur ce,

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

L’article 1242 du code civil prévoit qu'« on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que celui-ci a constaté que dans la cage d’escalier, le mur mitoyen avec le logement de M., [R] au 5ème étage présente d’importantes traces d’infiltrations et de décollement de peinture, les relevés d’humidité montrant un taux d’humidité de 40% et a conclu que la non-conformité des installations sanitaires de M., [R] était à l’origine de ces désordres.

L’expert a en revanche conclu, s’agissant des désordres constatés sur le mur de la façade côté cour, que ceux-ci étaient principalement dus à la vétusté de la descente des eaux usées, dont la qualité de partie commune ne fait pas débat.

Le rapport d’intervention de la société Vissouarn, daté du mois d’octobre 2016, effectué dans le cadre d’une recherche de fuites d’un dégât des eaux subi par M. et Mme, [S] et produit par M., [R], s’il révèle « l’absence de protection sur deux mitrons en toiture », n’est nullement de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire et ne permet aucunement d’établir un quelconque lien entre ce constat en toiture et les désordres constatés sur le mur de la cage d’escalier.

Dans ces conditions, en l’absence d’éléments permettant de remettre en cause les constats et conclusions de l’expert sur ce point, la responsabilité de M., [R] est engagée sur le fondement de la responsabilité du fait des choses, les infiltrations constatées sur le mur de la cage d’escalier ayant pour origine ses installations sanitaires. Sa responsabilité ne saurait en revanche être retenue pour les désordres constatés sur le mur de la façade, dont l’origine se situe en parties communes.

C- Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des frais exposés pour la remise en état des parties communes.

La responsabilité de M., [R] étant retenue pour les désordres de la cage d’escalier, il sera tenu d’indemniser les frais de remise en peinture justifiés à hauteur de 3 058 euros TTC, ceux-ci étant en lien avec les désordres. Les honoraires de l’architecte mandaté par le syndic suite aux infiltrations constatées dans l’appartement de Mme, [H] et dans les parties communes, qui sont en lien avec ces désordres et sont justifiées par la note d’honoraires produite aux débats seront également indemnisés à hauteur de 480 euros.

En revanche, les frais de purge et réfection de la façade cour (4 788,90 euros) et de remplacement de la colonne en fonte (3 712 euros), s’ils sont justifiés par les pièces produites aux débats, ne sont pas en lien avec les désordres pour lesquels la responsabilité de M., [R] a été retenue, celle-ci étant limitée aux désordres constatés dans la cage d’escalier. Le syndicat sera donc débouté des demandes formées à ce titre.

Le syndicat sollicite en outre la condamnation de M., [R] à la somme de 10 000 en réparation du préjudice causé du fait de sa négligence. Le syndicat, qui ne développe pas cette demande, n’allègue ni ne démontre l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé ci-avant, sera débouté de cette demande.

5 - Sur les appels en garantie

M., [R] appelle en garantie son assureur, la MAIF, et le syndicat des copropriétaires.

Comme évoqué plus haut, la garantie de la MAIF étant mobilisable, celle-ci sera condamnée à garantir M., [R] de toutes condamnations prononcées à son égard.

M., [R] recherche par ailleurs la garantie du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que celui-ci a engagé sa responsabilité en ne mettant pas en œuvre les travaux sur parties communes pourtant préconisés par l’expert judiciaire préalablement aux travaux privatifs préconisés dans ses parties privatives.

Il ne résulte pas des pièces produites aux débats que le syndicat a fait procéder aux travaux sur la descente d’eaux usées pourtant préconisés par l’expert judiciaire. Toutefois, il ne ressort ni du rapport d’expertise ni des autres pièces versées aux débats que les travaux de remplacement de la colonne en fonte, dont la vétusté n’est pas en lien avec les désordres constatés chez Mme, [H], soient un préalable indispensable aux travaux de mise en conformité des installations sanitaires de M., [R], seules de nature à mettre un terme aux désordres en question.

En effet, M., [R] produit aux débats un courrier de M., [C], de l’entreprise Atelier 7 indiquant « qu’il est préférable de régler le problème de la colonne de l’immeuble avant d’envisager de quelconques travaux en partie privative ». Cette affirmation est insuffisante à établir que les travaux sur la colonne sont un préalable indispensable, M., [C] indiquant par la suite que « le changement de la colonne nécessitant de la casse, nous risquerions de devoir faire le travail deux fois ». Ainsi, il n’est pas démontré que l’absence de réalisation des travaux par le syndicat ait retardé la réalisation des travaux par M., [R], mais uniquement qu’il serait préférable, pour des considérations de coût concernant M., [R] seul, d’attendre leur réalisation pour éviter de devoir faire de nouveaux travaux.

En l’absence de lien de causalité entre le retard des travaux à effectuer par le syndicat et le retard de M., [R] à effectuer ses travaux en partie privative, celui-ci est mal fondé à rechercher la responsabilité du syndicat et sera débouté de son appel en garantie à son égard.

6- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M., [R] et la MAIF, succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens. Les avocats en ayant fait la demande seront autorisés à recouvrer ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M., [R] et la MAIF seront condamnés in solidum à payer à Mme, [H] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. M., [R] sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros.

- Sur l’exécution provisoire

En l'espèce, il est rappelé que les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l'exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu'aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

En l'espèce, les circonstances du litige et son ancienneté justifient qu'il soit dérogé à l'effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS