TJ 75056, 26 mars 2026, RG 24/15829

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DARCHIS
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me DARCHIS

■

Charges de copropriété

N° RG 24/15829 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6G

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, société par actions simplifiées, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.,
[Adresse 2] ,
[Localité 2]

Représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC192

DÉFENDERESSE

La S.C.I. IMMO AMF,
[Adresse 3],
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 26 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/15829 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6G

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-PrésidentE, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI IMMO AMF est propriétaire du lot de copropriété n°5 d'un immeuble situé au, [Adresse 4] ,
[Adresse 5] à, [Localité 4].

Par exploit d'huissier signifié le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 6] à 75016, [Adresse 7] a fait assigner la SCI IMMO AMF en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 4], représenté par le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, en sa demande et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI IMMO AMF à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à 75016 PARIS les sommes suivantes :
• La somme de 12.367,12 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 15 novembre 2024, appel du 4 ème trimestre 2024 inclus,
• La somme de 399 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance
Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 20 février 2023, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la SCI IMMO AMF à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à 75016 PARIS les sommes suivantes:
• La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts
• La somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNER la SCI IMMO AMF aux entiers depens;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit”.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement citée, la SCI IMMO AMF n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 27 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI IMMO AMF est propriétaire du lot n°5 de l’immeuble en copropriété, [Adresse 6] à 75016 PARIS.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022 et 16 mars 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’années 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 15 novembre 2024.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI IMMO AMF, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.367,12 euros.

La SCI IMMO AMF ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 15 novembre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 399 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la mise en demeure du 15 décembre 2023, qui sont les seuls frais de mise en demeure justifiés et qui sont antérieurs à la signification de l'assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, qui seront retenus.

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure. Dès lors, et dans la mesure où aucun élément ne permet d’établir que les frais exposés au titre des courriers de relance en date du 7 juin 204 et 11 septembre 2024, espacés de 3 mois d’intervalle, constitueraient des faits nécessaires. En conséquence, seuls les frais de relance en date du 10 septembre 2024 seront retenus.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Enfin, les frais d'avocat sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI IMMO AMF sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 168 euros (120+48) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI IMMO AMF de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI IMMO AMF a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI IMMO AMF a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les intérêts
L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 15 décembre 2023. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI IMMO AMF, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI IMMO AMF sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,