TJ 35238, 27 mars 2026, RG 24/02422

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE, [Localité 1]
Service des contentieux de la protection,
[Adresse 1],
[Localité 2]
JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 24/02422 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K43I

Jugement du 27 Mars 2026
N°:26/332
,
[M], [K]

C/
,
[E], [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me FRICKER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me, [V] Lucie
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M., [M], [K],
[Adresse 2],
[Localité 3]
représenté par Me Guillaume FRICKER, avocat au barreau de SAINT-MALO

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [E], [V],
[Adresse 3],
[Localité 4]
représentée par Me Lucie DUPONT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 février 2009, à effet au 1er mars 2009, M., [M], [K] a consenti un bail d’habitation à Mme, [E], [V] sur une maison située au, [Adresse 3] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre.

Par assignation du 13 mars 2024, M., [M], [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater la validité du congé pour vendre et être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [E], [V].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mars 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 4 juin 2024, lequel a été portée à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, M., [M], [K] a comparu représenté par son avocat.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses conclusions n°2, déposées à l’audience et préalablement communiquées.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi du 6 juillet 1989, M., [M], [K] sollicite :
- de débouter Mme, [E], [V] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;
- de constater que le congé pour vendre a été régulièrement donné suivant acte du 10 juillet 2023 ;
- de constater qu’il a régulièrement donné mandat de vente du bien donné à bail suivant mandat du 19 février 2024 au prix net vendeur de 170.000 euros ;
- de constater et prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail à compter du 29 février 2024 ;
- de constater que Mme, [V] a quitté les lieux le 11 novembre 2024 ; 
- de lui décerner acte de ce qu’il se réserve de réclamer ultérieurement tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de la locataire ;
- de condamner Mme, [V] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de congé du 10 juillet 2023.

Au soutien de ses prétentions, M., [M], [K] soutient qu’il a régulièrement délivré congé à la locataire selon les formes et les délais légaux, qu’elle n’a pas usé de son droit de préférence dans le délai de deux mois mais qu’elle s’est maintenue dans les lieux au terme du bail, devenant occupante sans droit ni titre à compter du 29 février 2024. Il souligne que l’âge de la locataire importe peu. Il précise que Mme, [V] ayant quitté les lieux le 11 novembre 2024, il n’y a plus lieu de statuer sur sa demande initiale en expulsion.

En réponse aux moyens en défense, M., [M], [K] affirme avoir été diligent en réponse aux réclamations de sa locataire dès que celle-ci l’en a informé, soit près d’un an après s’agissant de non-conformités quant à des travaux de mise en conformité de l’assainissement. Il souligne que la notification du congé par commissaire de justice étant prévue par la loi, il ne saurait être responsable du préjudice moral alléguée par sa locataire du fait de la procédure ni des demandes habituellement requises dans ce cadre.

A l’audience, Mme, [E], [V] a comparu représentée par son avocate.

Soutenant oralement les termes de ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, Mme, [E], [V] sollicite :

- de rejeter les demandes formulées par M., [M], [K] ;
- de condamner M., [M], [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense, Mme, [E], [V] rappelle qu’elle était âgée de 87 ans lors de la délivrance du congé, qu’elle avait peu de rapport avec son bailleur du fait de son éloignement géographique et, lorsqu’elle a été confrontée à des difficultés dans les suites de travaux d’assainissement, il la renvoyait vers la société intervenue. Elle déclare avoir été choquée de la visite du commissaire de justice et, au vu de son âge et de la hausse des prix de l’immobilier, avoir été en difficulté pour trouver un autre logement, la contraignant à demeurer dans les lieux à l’expiration du congé et jusqu’au 11 novembre 2024. Elle rappelle qu’elle a réglé toutes les indemnités d’occupation dues jusqu’à la date de son départ des lieux.
Elle considère que les frais de procédure dus au choix du propriétaire de passer par un commissaire de justice ne saurait être mis à sa charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé à titre liminaire que les demandes de « dire et juger » ou « déclarer » ou « constater » ou « décerner acte » qui ne sont que le rappel des moyens articulés par les parties dans le corps de leurs écritures ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile sur lesquelles le juge doit statuer par voie de disposition spéciale.

1/ Sur la demande de constat de la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » et, « Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ».

L’article 15-I précise que le délai du congé donné par le bailleur est de six mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le bail a commencé au 1er mars 2009 pour une durée de trois ans, il a été renouvelé tacitement depuis et, pour la dernière fois avant la délivrance du congé, le 1er mars 2021. Le dernier délai de trois ans venait donc à expiration le 29 février 2024.

Le bailleur justifie avoir signifié, par commissaire de justice, un congé pour vendre plus de six mois avant la fin du bail soit le 10 juillet 2023, acte remis à la personne de Mme, [E], [V].

Cette dernière ne conteste pas la validité du congé pour vendre.

En conséquence, la validité du congé pour vendre sera constatée, et, par suite, la fin du bail au 29 février 2024.

La demande initiale en expulsion est devenue sans objet, les parties s’accordant sur le départ de Mme, [V] au 11 novembre 2024. A l’audience de plaidoiries, elle n’est d’ailleurs pas reprise oralement. Il n’y a donc lieu de statuer sur celle-ci.

2/ Sur la demande au titre des charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions. Elles doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

En l’espèce, le bailleur sollicite du juge des contentieux de la protection de constater que Mme, [V] a quitté les lieux le 11 novembre 2024 et de lui décerner acte de ce qu’il se réserve de réclamer ultérieurement tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de la locataire.

Force est de constater que le bailleur ne formule aucune demande chiffrée à l’audience malgré le départ des lieux de la locataire depuis plus d’un an à cette date.

Une demande de décerner acte ne saurait être considérée comme une prétention à laquelle le juge est tenu de répondre au dispositif de la décision.

Il appartiendra au bailleur de faire toute action amiable ou judiciaire qu’il estimera, le cas échéant, utile conformément aux dispositions précitées et dans les délais fixés à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

4. Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens,

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens sont strictement définis et ne comprennent pas les honoraires des techniciens non désignés par le juge.

En l’espèce, si les demandes initiales du bailleur sont devenues sans objet au jour de l’audience dans les suites du départ de la locataire, il convient de tenir compte du fait que le bailleur a été contraint de saisir la présente juridiction en raison du maintien de la défenderesse dans les lieux malgré la délivrance d’un congé pour vendre.

Dès lors, les dépens seront mis à la charge de Mme, [E], [V].

Toutefois, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

Ainsi, la délivrance d’un congé pour vendre par un commissaire de justice n’étant pas imposé par la loi, le coût de cet acte restera à la charge du demandeur.

4.2 Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Tenue aux dépens, la demande de Mme, [E], [V] à ce titre ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

Elle sera condamnée à payer à M., [M], [K] la somme de 800 euros à ce titre.

4.3 Sur l’exécution provisoire,

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,