TJ 54099, 24 mars 2026, RG 24/00329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
, [Adresse 1]
, [Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n° 26/122

RG n° : N° RG 24/00329 - N° Portalis DBZD-W-B7I-CLRP
,
[I]

C/
,
[H]

JUGEMENT DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur, [O], [C], [I]
né le 05 Février 1952 à, [Localité 2],
[Adresse 2],
[Localité 3]
représenté par Me Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame, [J], [H]
née le 03 Février 1989 à ,
[Adresse 3],
[Adresse 4],
[Localité 3]
représentée par Me Coralie SUTTER, avocat au barreau de BRIEY,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000321 du 26/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de, [Localité 4])

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 27 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Eric MALLET
et à : Me Coralie SUTTER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, M., [O], [I] a donné à bail à Mme, [J], [H] un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5],, [Localité 5], [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, M., [O], [I] a fait signifier le 6 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 13 février 2024, M., [O], [I] a fait assigner Mme, [J], [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement ainsi que la réparation de son préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour assurer la mise en état du dossier.

A l’audience du 24 septembre 2024, Mme, [J], [H] a indiqué quitter les lieux au 30 septembre 2024.

A l’audience du 27 janvier 2026, M., [O], [I], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, à la lumière de ses dernières écritures du 14 octobre 2025, de :
- constater que Mme, [J], [H] a quitté les lieux loués ;
- condamner Mme, [J], [H] à lui verser la somme de :
- 2149 euros au titre de l’arriéré locatif ;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts.
- débouter Mme, [J], [H] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme, [J], [H] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [O], [I] indique que Mme, [J], [H] est restée en défaut de s’acquitter du loyer et des charges de manière systématique et qu’il lui appartient de rapporter la preuve du contraire. S’agissant de la décence du logement, il soutient, d’une part, que la partie défenderesse a fait obstruction à la réalisation de tous travaux et, d’autre part, que le logement n’était nullement entretenu. Il ajoute que le logement avait été entièrement rénové avant l’entrée de la partie défenderesse dans les lieux loués.

Mme, [J], [H], représentée par conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection, eu égard à ses dernières écritures du 27 janvier 2026, de :
- débouter M., [O], [I] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner M., [O], [I] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement ;
- condamner M., [O], [I] aux dépens.

Mme, [J], [H] expose n’avoir jamais reçu de quittance de loyer ni de décompte de charges locatives. Elle ajoute que le montant réclamé au titre de l’arriéré locatif est erroné du fait notamment de la prescription et fait fi de l’ensemble des versements effectués par elle ou la caisse d’allocations familiales. S’agissant de sa demande en dommages et intérêts, elle indique que le logement a été déclaré indécent par la caisse d’allocations familiales et que, malgré les alertes en ce sens, la partie demanderesse n’a aucunement procédé aux travaux de remise en état. Au contraire, elle dénonce les coupures d’eau et d’électricité intempestives destinées à la faire quitter précipitemment les lieux. Enfin, elle relève qu’aucune entreprise ne s’est manifestée pour la réalisation de travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

D’emblée, il est précisé que si l’assignation tendait notamment au constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, cette demande a depuis été abandonnée par la partie demanderesse en raison du départ des lieux loués de Mme, [J], [H].

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

S’agissant des baux d’habitation, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 7-1 de la même loi précise que “toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit”.

Enfin l’article 1353 du code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant entre les parties que la partie demanderesse a donné à bail à la partie défenderesse un logement moyennant le paiement d’un loyer de 395 euros, outre 100 euros de charges locatives, soit un total mensuel de 495 euros.

S’agissant des charges locatives, M., [O], [I] les justifie et verse aux débats une facture d’eau et d’électricité ainsi que le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il expose de même le mode de répartition des charges, non contestée par la partie défenderesse dans ses dernières écritures.

Aucune disproportion ne saurait en être relevée nécessitant leur réévaluation.

M., [O], [I] verse également aux débats un récapitulatif des loyers faisant apparaître sur la période de septembre 2019 à septembre 2024 inclus une dette de 2149 euros, tenant compte des aides pour le logement.

Premièrement, il est relevé que les parties s’opposent quant au montant exact des aides pour le logement.

A cet égard, M., [O], [Z] établit à l’appui du contrat de bail le montant du loyer et des charges.

En revanche et conformément à l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de la libération du paiement du loyer et des charges reposent sur la partie qui se prétend libérée de cette obligation.

Or, s’agissant du montant des aides pour le logement, Mme, [J], [H] n’apporte aucun élément probant permettant de démontrer le montant des aides perçues par la partie demanderesse.

Par ailleurs, indépendamment de la question de l’aide pour le logement, Mme, [J], [H] demeure redevable de l’entier loyer, dans l’hypothèse où les aides ne seraient pas versées ou versées uniquement partiellement.

Ainsi, en l’absence de tous éléments probants relatifs au versement de l’aide pour le logement et à son montant, le montant de la dette locative sera réduit des versements dont la partie demanderesse estime avoir été destinataire de la part de la caisse aux allocations familiales.

Mme, [J], [H] conteste deuxièmement le décompte produit par la partie demanderesse en soulevant la prescription de la dette locative antérieure au mois d’octobre 2020.

A cet égard, le commandement de payer visant la clause résolutoire est daté du 6 octobre 2023.

M., [O], [I] ne saurait donc obtenir le paiement de l’arriéré locatif antérieur à octobre 2020.

Troisièmement, Mme, [J], [H] produit ses relevés de compte d’octobre 2020 à mai 2024 dont il ressort qu’il a été versé à la partie demanderesse :
- pour la période d’octobre 2020 à décembre 2020, la somme de 950 euros ;
- pour l’année 2021, la somme de 3391 euros ;
- pour l’année 2022, la somme de 3125 euros ;
- pour l’année 2023, la somme de 2335 euros ;
- pour l’année 2024, la somme de 610 euros.

Mme, [J], [H] ne justifie pas de versements ultérieurs à avril 2024, alors même que le logement n’a été libéré qu’au moins de septembre 2024. Elle n’élève de même aucune contestation au décompte postérieur à cette période, dont il ressort que des versements se sont poursuivis pour un montant total de 785 euros.

A la lumière donc de ces éléments, il ressort que pour :
- octobre 2020 à décembre 2020, la partie demanderesse a reçu un versement de 1439 euros, au lieu de la somme de 1485 euros, soit un manque de 46 euros ;
- l’année 2021, la partie demanderesse a reçu un versement de 5447 euros, au lieu de la somme de 5940 euros, soit un manque de 493 euros ;
- l’année 2022, la partie demanderesse a reçu un versement de 6545 euros, au lieu de 5940, soit un excédent de 605 euros ;
- l’année 2023, la partie demanderesse a reçu un versement de 5344 euros, au lieu de 5940, soit un manque de 596 euros ;
- l’année 2024, la partie demanderesse a reçu un versement de 4014 euros, au lieu de 4445 euros, soit un manque de 441 euros, précision faite que si le décompte produit par la partie demanderesse ne fait état d’aucun paiement d’allocations sur cette période, le calcul réalisé les intègre à hauteur de 291 euros par mois.

Dès lors, la dette locative s’élève à la somme de 971 euros.

Par conséquent, Mme, [J], [H] sera condamnée à verser à M., [O], [I] la somme de 961 euros.

Sur la demande en dommages et intérêt

Selon l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la partie demanderesse a renvoyé lors de l’audience l’examen de ses demandes à la lumière de ses dernières écritures du 14 octobre 2025.

Or, si figure au dispositif des conclusions une demande en condamnation de la partie défenderesse à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, il n’en reste pas moins que cette demande n’est nullement reprise dans la discussion.

Par conséquent, M., [O], [I] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose également que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, il a été jugé que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Enfin, un logement ne peut être considéré comme indécent lorsque le locataire empêche lui même la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité.

En l’espèce, Mme, [J], [H] produit un rapport en date du 15 septembre 2023 rédigé à la suite d’une visite de l’entreprise Soliha mandatée par la caisse d’allocations familiales de Meurthe et Moselle pour déterminer les désordres du logement susceptible de le rendre non-décent.

Il découle de ce rapport que le logement est non décent s’agissant, premièrement, des équipements électriques et de chauffage mais également s’agissant de l’humidité et de l’aération.

Le prestataire conclut à une mauvaise aération, à la présence de moisissure et à une électricité qui n’est pas aux normes. Il préconise la réalisation de travaux de sécurité, d’aération et d’humidité ainsi que des travaux d’étanchéité, tous à la charge du bailleur.

Mme, [J], [H] verse également aux débats un procès-verbal dressé par la police municipale en date du 9 avril 2024, requis par le service juridique de la ville pour faire un complément d’enquête de salubrité chez la partie défenderesse, à destination notamment de l’agence régionale de santé.

Le rapport corrobore et dresse les mêmes constats que ceux du prestataire mandaté par la caisse d’allocations familiales, à savoir une électricité non conforme, l’absence de compteur individuel, l’absence de vanne d’arrivée d’eau individuelle, un débit d’eau insuffisant, la présence de mites ainsi qu’un problème important d’humidité et de moisissures.

Les policiers municipaux ajoutent également que le propriétaire couperait depuis le 1er avril 2024, de manière régulière, l’électricité et l’eau, sans raison apparentes, générant des désagréments importants par l’impossibilité d’user de manière continue du réfrigérateur ou du congélateur ainsi que de procéder à sa toilette.

Ainsi, le logement ne saurait être considéré comme décent.

Pour contredire ces éléments, M., [O], [I] verse premièrement quatre devis établis en 2015, 2019, 2021 et 2024.

Il est d’emblée relevé que le devis de 2021 ne concerne nullement le logement mais des travaux extérieurs au bâtiment, destinés à refaire la facade et sont sans lien avec les désordres relevés en septembre 2023 lors de la visite du prestataire mandaté par la caisse d’allocations familiales. Ces travaux sont donc étrangers à la décence du logement.

Le devis de 2015 concerne des travaux de remise en état du logement mais sont bien antérieurs à la mise en location et davantage au rapport du 15 septembre 2023. Le devis établi en 2019 ne concerne que le changement de la chaudière, non des travaux nécessaires à corriger les désordres relevés dans le rapport précité. Ainsi, ces travaux ne sauraient faire échec au constat d’indécence du logement.

Le devis établi en 2024 est certes relatif à la mise aux normes de l’installation électrique mais aussi à l’isolation du mur de la salle de bain pour éviter les infiltrations et traiter les problèmes d’humidité. Toutefois, ce devis est non signé, de telle sorte qu’il ne saurait suffire en l’état à rapporter la preuve de la réalisation à bref délais de travaux destinés à corriger les désordres relevés, ce d’autant plus que M., [O], [I] était informé au moins depuis septembre 2023 de désordres rendant le logement non décent.

M., [O], [I] indique deuxièmement que Mme, [J], [H] est responsable de l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité de part son obstruction constante et produit diverses attestations.

Toutefois, l’attestation de Mme, [E], [M], adjoint d’animation, ou celle de, [F], [S], puericultrice, ne sont pas circonstanciées et font seulement état d’une animosité importante entre les deux parties, non du refus de Mme, [J], [H] de réaliser les travaux de mise en conformité. Un même constat s’impose s’agissant de l’attestation de M., [D], [A], qui, outre le fait qu’elle n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité, manque de précision dans les faits relatés, notamment sur la nature des travaux qui devaient être realisés dans le logement et leur lien avec les désordres relevés.

L’attestation rédigée par M., [P], [G] ne saurait également rapporter la preuve d’une quelconque obstruction en ce qu’elle concerne un entretien de la chaudière de l’appartement en 2022, sans lien avec les désordres relevés dans le rapport du 15 septembre 2023. Il en va de même de celle de M., [R], [Q] expliquant avoir coupé l’eau dans le local du rez de chaussée après en avoir informé la partie défenderesse.

Enfin, l’attestation de M., [B], [X] évoque certes des travaux de remise en état et l’encombrement de l’appartement comme frein à leur réalisation. Il n’en demeure pas moins que, d’une part, les travaux ne sont pas datés et, d’autre part, le seul encombrement de l’appartement, à le supposer démontré, ne saurait suffire à rapporter la preuve de l’obstruction de Mme, [J], [H] à la mise en conformité de son logement.

Il en va d’autant moins ainsi que Mme, [J], [H] verse aux débats des échanges de messages avec la partie demanderesse, dont il ressort sans ambiguïté que cette dernière était au courant des désordres dans le logement pour avoir été alertée au moins dès 2023 d’inflitrations ou également, sans que le message ne soit daté, de soucis importants d’électricité. Dans ces messages, M., [O], [I] formalise à au moins deux reprises le souhait de procéder aux travaux mais à la condition du départ de la partie défenderesse.

Ainsi, Mme, [J], [H] a subi un trouble de jouissance du fait du caractère non décent du logement.

Elle souligne avoir subi un préjudice moral et financier du fait du caractère non-décent de son logement, mais n’apporte aucun élément destiné à corroborer le chiffrage de sa demande en réparation à hauteur de 10 000 euros.

Par conséquent, il sera fait une juste appréciation de son préjucide en condamnant M., [O], [I] à le réparer à hauteur de 3000 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [O], [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, eu égard au bien-fondé des prétentions respectives élevées dans le cadre du présent litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il est rappelé que, selon l’article 514 du code civil, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,