TJ 06088, 27 mars 2026, RG 23/00548

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société PRESTIGE GROUP c/, [T], [U], Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER ,“[Adresse 1]” sis, [Adresse 2],, [Localité 1], S.A.S. FONCIA, [Localité 2]
N° 26/283
Du 27 Mars 2026
4ème Chambre civile
N° RG 23/00548 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXGG

Grosse délivrée à :
Me Eric ADAD
Me Jean-Pierre ANDREANI
Me Thierry BAUDIN
la SELARL DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Madame GILIS
Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mars 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, greffier , auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

S.A.S PRESTIGE GROUP, en la personne de son représentant légal en exercice, placée sous procédure de redressement judiciaire selon jugement du Tribunal de Commerce de Nice du 06/10/2016, qui désigne en qualité de mandataire judiciaire la SCP, [E], représentée par Maître, [I], [E],, [Adresse 3],, [Localité 2].,
[Adresse 4],
[Localité 3]
représenté par Me Jean-Pierre ANDREANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

M., [T], [U], placé sous curatelle, ayant pour curatrice Madame, [V], [X],, [Adresse 5] à, [Localité 2], désignée es qualité de curatrice par jugement du 25 janvier 2011.,
[Adresse 6],
[Adresse 7],
[Localité 1]
représenté par Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Synd. de copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER ,“[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet EASY, syndic de copropriété, dont le siège social est, [Adresse 8],, [Localité 1]
Représenté par son syndic en exercice, le cabinet EASY,
[Adresse 8],
[Localité 1]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.S. FONCIA, [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal en exrcice domicilié ès qualité audit siège,
[Adresse 9],
[Localité 2]
représentée par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE
S.C.P., [E] es qualité de Liquidateur Judiciaire de la SAS PRESTIGE GROUP selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de NICE du 20/12/2017 confirmé par la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE le 22/12/2018, dont le siège social est sis, [Adresse 3] -, [Localité 2] représentée par Me Jean-Pierre ANDREANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2014, M., [T], [U] a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années, un local au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier dénommé Les Fuschias,, [Adresse 1], situé, [Adresse 10] à, [Localité 1], à la société Prestige Group moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors charges et hors taxes, pour y exploiter une activité de présentation et de vente de véhicules neufs et d’occasion et toutes activités connexes.

Selon un procès-verbal de constat dressé le 8 décembre 2014, veille de la conclusion de ce bail, par Maître, [Q], huissier de justice, le local loué présentait un léger dégât des eaux du fait d’infiltrations en provenance du parking extérieur situé sur le toit terrasse de la copropriété.

Le local a de nouveau été endommagé à la suite d’épisodes pluvieux au début de l’année 2015.

Lors de leur assemblée générale du 20 avril 2015, les copropriétaires de l’immeuble dénommé, [Adresse 1] ont décidé de faire procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse qui ont été confiés à la société Batilux Europe.

La société Prestige Group a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 6 octobre 2016 qui a désigné Maître, [I], [E] en qualité de mandataire judiciaire.

Par actes d’huissier du 22 novembre 2017, la société Prestige Group a fait assigner M., [T], [U] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé, [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 1.384.300 euros en compensation de son manque à gagner ainsi que la somme de 1.000.000 euros de dommages-intérêts en raison de son placement en redressement judiciaire.

Le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Prestige Group par jugement du tribunal de commerce du 20 décembre 2017 désignant Maître, [I], [E] en qualité de liquidateur judiciaire.

La société civile professionnelle, [E], représentée par Maître, [I], [E] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige Group, est intervenue pour reprendre l’instance par conclusions notifiées le 26 avril 2019.

Par acte d’huissier du 21 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] a fait assigner en intervention forcée la société Foncia, [Localité 2], son ancien syndic.

Cette assignation en intervention forcée a été jointe à l’instance initiale par ordonnance du juge de la mise en état du 6 décembre 2019.

Radiée du rôle par ordonnance du 1er février 2023 à défaut de diligences de la société Prestige Group représentée par son liquidateur, l’affaire a été réinscrite à la demande de M., [T], [U] le 6 février 2023.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2019, la société civile professionnelle, [E], représentée par Maître, [I], [E], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige Group, sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation in solidum de M., [T], [U] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé, [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes :

1.384.300 euros en compensation de son manque à gagner du fait de l’impossibilité d’exercice commercial dans les locaux,1.000.000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice causé par son placement en liquidation judiciaire,6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique avoir fait dresser un procès-verbal de constat le 31 mars 2015 par Maître, [Q], huissier de justice, qui a constaté l’aggravation des dommages causés par les infiltrations dans le local commercial en raison de l’absence de réparation mais également l’absence de toute activité commerciale. Elle expose avoir dénoncé cette situation à son bailleur et au syndic, la société Foncia, [Localité 2], qui n’ont pas pris les mesures pour remédier aux désordres. Elle ajoute que, le syndicat ayant reconnu lors d’assemblée générale du 20 avril 2015 qu’il était responsable du sinistre, une solution amiable a été recherchée, consistant en la cession d’un terrain à l’arrière de l’immeuble en indemnisation des préjudices qu’elle a subis. Elle indique que cette transaction n’a pas pu être homologuée par l’assemblée générale en l’absence de quorum.
Elle fait valoir qu’elle a fait état de son manque à gagner pour les cinq premiers mois de l’année 2015 à hauteur de 1.384.000 euros par lettre du 16 avril 2015 et que son bailleur a mis en demeure le syndicat de faire procéder aux travaux par lettre du 19 juin 2015.
Elle soutient que l’impossibilité absolue d’exercer son activité commerciale en 2015 du fait de l’absence de réactivité du syndicat et de son bailleur a provoqué des difficultés financières telles qu’elle a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire.
Elle considère qu’elle est donc fondée à réclamer l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil.

Dans ses dernières écritures signifiées le 6 février 2023, M., [T], [U] conclut :

à titre principal, au débouté,à titre subsidiaire, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé, [Adresse 1] à le relever et garantir de toutes condamnations,à titre reconventionnel, à l’inscription au passif de la liquidation de la société Prestige Group des sommes suivantes :15.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il expose qu’à la date de son placement en redressement judiciaire, la société Prestige Group était redevable de la somme de 54.270 euros de loyers et accessoires et que, par acte extrajudiciaire des 19 et 21 juillet 2017, il a fait délivrer à son liquidateur judiciaire un commandement de payer la somme de 31.854,13 euros. Il explique que c’est dans ce contexte qu’il a été assigné, la veille de l’audience devant se tenir devant le juge-commissaire. Il précise que le tribunal de commerce de Nice a ordonné la résiliation judiciaire du bail par jugement du 18 mai 2018 dont la société Prestige Group a interjeté appel et que la locataire était redevable de 206.560,57 euros au 9 juin 2020.
Il fait observer que la société Prestige Group est redevable de loyers d’un montant conséquent qu’elle ne pourra probablement pas régler mais qu’elle ne lui a jamais restitué le local tout en entreprenant une action pour obtenir des sommes excessives pour un total de plus de 2.000.000 euros sans aucun justificatif.

Il rappelle qu’avant son entrée dans les lieux, la société Prestige Group avait connaissance du dégât des eaux par le procès-verbal dressé la veille de la signature du bail commercial, date à laquelle elle s’est engagée en pleine connaissance de cause pour avoir visité les lieux. Il ajoute que le bail contient une clause selon laquelle le preneur devra prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir réclamer au bailleur aucune réparation ni exiger de travaux de réparation au cours du bail. Il considère qu’en conséquence le bail doit, conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de sa conclusion, être appliqué.
Il fait observer que la société Prestige Group ne produit pas la moindre preuve de son manque à gagner puisqu’elle se limite à fournir une lettre qu’elle a elle-même établi le 16 avril 2015 pour évaluer un préjudice dont elle ne rapporte pas la preuve conformément à l’article 1315 ancien du code civil.
Il considère surprenant que la société Prestige Group ne justifie pas des démarches accomplies auprès de son assureur pour déterminer la cause du sinistre.
Il fait valoir, en tout état de cause, que le sinistre au début de l’année 2015 n’a pas de lien de causalité avec le placement de la société Prestige Group en redressement judiciaire le 6 octobre 2016 puis en liquidation judiciaire le 20 décembre 2017. Il soutient que si l’activité de la société Prestige Group avait été irrémédiablement compromise depuis l’origine, elle aurait été placée d’office en liquidation judiciaire et n’aurait pas bénéficié d’un plan de redressement durant 16 mois. Il indique produire des clichés photographiques révélant l’exploitation commerciale effective et ininterrompue des locaux en mai 2015 et mai 2016.
Il fait observer que la société Prestige Group soutient que les infiltrations ont pour origine la toiture terrasse, partie commune de l’immeuble, de sorte qu’il n’est pas responsable des désordres dont l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réparation lors de sa réunion du 20 avril 2015 en confiant les travaux à la société Batilux Europe. Il souligne qu’il n’avait pas le pouvoir de remédier seul au sinistre dont les causes étaient le défaut d’étanchéité des parties communes.
Il considère, à titre subsidiaire, qu’il doit être relevé et garanti de toute condamnation par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Il estime enfin que le caractère abusif de cette action lui cause un préjudice dont il est fondé à réclamer la réparation à hauteur de 15.000 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé, [Adresse 1] situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] conclut :

à titre principal, au débouté et, à titre subsidiaire, à la condamnation de la société Foncia, [Localité 2] à le relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,à titre reconventionnel, à :la condamnation de la société Prestige Group à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,la condamnation de la société Prestige Group ou de toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,en tant que de besoin, la fixation au passif de la société Prestige Group de toute somme qui lui serait allouée.
Il fait observer qu’il n’existe aucun élément technique établissant sa responsabilité dans la survenance des désordres, notamment confirmant l’origine du dégât des eaux pour l’imputer à une partie commune. Il souligne que la société Prestige Group ne fait état que des lettres qu’elle a elle-même établies, ce qui ne constitue pas une preuve. Il relève que la société Prestige Group a pris les lieux en ayant connaissance du dégât des eaux. Il en conclut que sa responsabilité n’est pas démontrée.

Il ajoute qu’aucun élément ne démontre que l’activité commerciale a été entravée par les infiltrations, la conduisant à être placée en redressement judiciaire. Il fait valoir que la société Prestige Group ne communique aucun bilan prévisionnel ni aucune pièce comptable pour démontrer le principe et le montant de son préjudice consistant en un manque à gagner de 1.384.300 euros. Il soutient qu’aucune explication n’est davantage fournie à l’appui de la demande d’indemnité complémentaire de 1.000.000 euros pour l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Il en conclut que la société Prestige Group ne pourra qu’être déboutée de ses demandes.
Il considère, le cas échéant, que le cabinet Foncia qui a occupé les fonctions de syndic jusqu’au 9 juillet 2015, devra le relever et garantir de toutes condamnations dans la mesure où il ne l’a pas informé des enjeux de cette procédure et a été défaillant dans la gestion du sinistre.
Il fait valoir que l’action de la société Prestige Group est particulièrement abusive en ce qu’elle n’est étayée par aucune pièce au soutien de demandes d’un montant très conséquent, ce qui lui cause un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 3.000 euros.

Dans ses conclusions récapitulatives communiquées le 28 mars 2025, la société Foncia, [Localité 2] demande principalement sa mise hors de cause et sollicite reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait observer à titre liminaire que la société Prestige Group, prise en la personne de son représentant légal, a fait délivrer l’assignation introductive d’instance le 21 août 2019 alors qu’elle a été placée en redressement judiciaire le 6 octobre 2016, puis en liquidation judiciaire le 20 décembre 2017. Elle soutient que seule la Selarl, [E] avait qualité pour introduire l’instance et que son intervention ultérieure le 26 avril 2019 n’a pas permis de couvrir cette irrégularité de fond.
Elle souligne que le liquidateur judiciaire soutient les mêmes demandes qui n’étaient pas dirigées à son encontre, car elle a été mise en cause par le syndicat dont elle a été le syndic jusqu’au 9 juillet 2015 qui tente d’éluder son éventuelle responsabilité.
Elle fait valoir qu’elle a tenté de résoudre amiablement le litige en soumettant à l’assemblée générale du 20 avril 2015 un accord d’indemnisation qui avait reçu l’assentiment du conseil syndical mais qui n’a pas été approuvé à défaut de quorum. Elle ajoute que, lors de la même assemblée, réunie quatre mois après la déclaration de sinistre, les copropriétaires ont voté les travaux de réfection de l’étanchéité du parking extérieur que la société Batilux Europe a accepté de réaliser en urgence. Elle estime qu’elle a été particulièrement diligente en prenant les mesures urgentes pour remédier aux désordres si bien qu’elle démontre qu’elle n’a aucune responsabilité dans le litige et que sa mise en cause est abusive, d’autant qu’elle n’est plus syndic depuis le 9 juillet 2015. Elle considère également que l’action de la société Prestige Group doit s’analyser en une tentative de renflouement de sa trésorerie en se prévalant d’un préjudice de 1.384.000 euros pour seulement cinq mois d’activité sans verser aux débats aucune pièce comptable. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune pièce pour justifier des actions entreprises afin de régler le sinistre après qu’elle a été démise de ses fonctions.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026 prorogé au 27 mars 2026.

Le conseil de la société civile professionnelle, [E], représentée par Maître, [I], [E], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige Group, a indiqué qu’il n’intervenait plus et n’a pas déposé de dossier de plaidoirie contenant ses pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la société Prestige Group.

En vertu de l’article L. 631-12 du code de commerce, la mission du ou des administrateurs est fixée par le tribunal qui les charge, ensemble ou séparément, d'assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion ou certains d'entre eux, ou d'assurer seuls, entièrement ou en partie, l'administration de l'entreprise.

Il s’ensuit que, pendant la période d'observation, le débiteur en sauvegarde ou en redressement judiciaire peut exercer les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission de l'administrateur.

En revanche, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit dessaisissement du débiteur : les droits et actions concernant son patrimoine sont alors exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur conformément à l’article L. 641-9 du code de commerce.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 22 novembre 2017 par la société Prestige group prise en la personne de son représentant légal en exercice, placée en procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 6 octobre 2016 désignant la SCP, [E], représentée par Maître, [I] en qualité de mandataire.

L’acte introductif d’instance a donc été délivré avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Prestige Group par le jugement du 20 décembre 2017 qui a emporté dessaisissement du représentant de la société des droits et actions de la société au profit du liquidateur.

Dès lors que l’assignation est intervenue alors que la société Prestige Group pouvait exercer les droits et actions non compris dans la mission de l’administrateur, l’acte est régulier d’autant qu’après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, Maître, [I], [E] est volontairement intervenue pour reprendre l’instance initiée par le débiteur.

Par conséquent, le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action pour défaut de pouvoir du représentant de la société Prestige Group à la date de l’assignation sera rejeté.

Sur les responsabilités.

Sur la responsabilité de M., [T], [U], bailleur commercial.
En vertu de l’article 1719, 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720, alinéa 2, du même code prévoit que le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Ces obligations ne sont pas d'ordre public mais l’article R. 145-35 1° et 2° du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi dite Pinel, restreint la faculté du bailleur commercial de s’exonérer de la charge de certaines réparations.

En vertu de ce texte, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, ne peuvent pas être imputées au locataire.

Il s’ensuit que la charge des grosses réparations, entendues comme celles qui affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ne peut plus être transférée par le bailleur sur son locataire commercial.

Le locataire d’un lot est fondé à obtenir l'exécution intégrale des obligations mises à la charge de son bailleur commercial, indépendamment du recours que ce bailleur peut exercer le cas échéant contre des tiers, et spécialement contre le syndicat des copropriétaires.

Lorsque les dommages dont le locataire est victime ont pour origine des désordres affectant les parties communes ou un fonctionnement défectueux des éléments d'équipement commun,
le bailleur n'a aucun pouvoir ni aucune possibilité d'intervention directe sur les parties communes et les éléments d'équipement commun.

Le copropriétaire bailleur ne peut se substituer au syndicat des copropriétaires qui, seul, a le pouvoir d’entretenir les parties communes en procédant, le cas échéant, à leur réparation.

Si le bailleur ne répond pas des nuisances provenant des parties communes d'un immeuble en copropriété, c’est à la condition qu’il ait accompli les diligences suffisantes à l'encontre du syndicat des copropriétaires, pour mettre fin au trouble de jouissance subi par le preneur.

En l’espèce, M., [T], [U], assisté de sa curatrice, a donné à bail à la société Prestige Group des locaux au rez-de-chaussée d’un immeuble situé, [Adresse 10] à, [Localité 1] suivant un bail commercial du 9 décembre 2014 qui contient les clauses obligeant le preneur à :

« 1. Prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir réclamer au bailleur aucune espèce de réparation ;

2. Entretenir les lieux loués en bon état de réparation et d’entretien et de les rendre en fin du présent bail en parfait état. Toutes réfections aux devantures, vitrines, glaces, rideaux, volets de fermeture des locaux sont à la charge du preneur. De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, et notamment en raison de la vétusté ou d’un vice caché, y compris les frais de ravalement, à l’exception toutefois des grosses réparations, telles que définies à l’article 606 du code civil qui, seules, restent à la charge du bailleur, le loyer ayant été fixé en conséquence ;

3. Souffrir les grosses réparations sans pouvoir exiger d’indemnité ni de diminution de loyer, même si leur durée excède 40 jours. […] »

M., [T], [U] produit le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 8 décembre 2014, veille de la signature du bail commercial, à la demande de M., [M], [L] représentant la société Prestige Group, qui révèle que dès avant l’entrée dans les lieux, les locaux étaient affectés de traces d’infiltrations par le plafond qui seraient apparues à la suite de fortes pluies le 4 novembre 2014.

Il en ressort que le local était endommagé par des infiltrations et que, pour autant, la société Prestige Group les a pris à bail en toute connaissance de cause.

Elle explique cependant qu’à la suite de nouveaux épisodes pluvieux au début de l’année 2015, les locaux sont devenus totalement inexploitables sans produire aucune pièce telle qu’une déclaration de sinistre ou tout autre élément technique permettant d’établir l’ampleur et l’origine des désordres.

Elle ne fournit qu’une mise en demeure qu’elle a adressée au syndic pour évaluer le montant indicatif de sa perte d’exploitation consécutive à « la fuite d’eau de la terrasse et du toit de l’immeuble » le 16 avril 2015, le bordereau de pièces annexé à son assignation et ses conclusions postérieures ne révélant aucune information du bailleur du dégât des eaux survenus dans le local.

Il est néanmoins démontré que des diligences ont manifestement été entreprises pour réparer la cause des désordres puisque l’assemblée générale du 20 avril 2015 a voté la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité du parking extérieur confiés à la société Batilux Europe qui s’est engagée à les réaliser en urgence.

Si le syndicat des copropriétaires conteste l’origine du sinistre dans les parties communes, le point 6 du procès-verbal de cette assemblée relève les éléments suivants :

« Suite à de gros problèmes d’infiltrations provenant de l’étanchéité du parking extérieur, les locaux sous-jacents loués par la société Prestige Group ont été sinistrés.
De ce fait, afin d’éviter une assignation de leur part pour les préjudices subis (non-jouissance de son local, perte des loyers réglés, perte de chiffre d’affaires …), le locataire propose un arrangement à l’amiable : cession du terrain à l’arrière de la résidence à titre gratuit. Le syndic informe que le conseil syndical a accepté cette proposition afin d’éviter des frais judiciaires ou tout contentieux. »

Ce projet de résolution, soumis au vote de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas été adopté à défaut de quorum.

Ainsi, M., [T], [U] n’avait pas la possibilité d’entreprendre lui-même des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble, dont la défaillance avait été identifiée comme la cause du sinistre par les copropriétaires, en se substituant au syndicat.

Il a cependant manifestement fait diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour que la cause des désordres faisant obstacle à la jouissance des locaux commerciaux soit réparée car l’assemblée générale a, moins de quatre mois plus tard, voté la réalisation des travaux de réparation confiés en urgence à la société Batilux dont il sera souligné qu’elle a pour gérant M., [M], [L], également président de la société Prestige Group.

Il n’est donc pas démontré de manquement de la part de M., [T], [U] à son obligation d’entretien des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils avaient été loués ou de faire procéder à des grosses réparations, lesquelles devaient être entreprises, non pas dans le local, mais sur la toiture de l’immeuble.

A défaut, la responsabilité de M., [T], [U] n’est pas engagée et la société Prestige Group sera déboutée des demandes d’indemnisation qu’elle forme à son encontre.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, au nombre desquels les locataires de lots, par le mauvais état des parties communes ou le vice de construction sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

La responsabilité du syndicat peut en effet être engagée, quand bien même les dommages ne sont pas de son fait, et il répond, seul et de plein droit, des dommages de toute nature trouvant leur origine dans le vice de construction, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permettant à la victime d'agir directement contre le syndicat à charge pour lui d'exercer toutes actions récursoires.

Néanmoins, le copropriétaire doit démontrer que les conditions de la responsabilité du syndicat de plein droit sont réunies, à savoir que les dommages causés sont imputables à une partie commune ou à un élément d'équipement commun de l'immeuble dont le syndicat à la charge.

Cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucun élément technique n’établit que les désordres dans le local de la société Prestige Group ont été causés par la défaillance d’une partie commune et, plus précisément par la défectuosité de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble.

Il sera cependant observé que l’assemblée générale du 20 avril 2015 a immédiatement voté les travaux et a procédé à un historique en indiquant qu’à la suite « de gros problèmes d’infiltrations provenant de l’étanchéité du parking extérieur, les locaux sous-jacents loués par la société Prestige Group avaient été sinistrés ».

Les désordres relevés par l’huissier de justice ayant procédé à la visite des locaux le 8 décembre 2015 démontrent d’importantes infiltrations en plusieurs points du plafond des locaux immédiatement sous-jacent à la toiture terrasse si bien que le syndicat ne peut utilement contester l’origine des désordres qu’il a reconnue et dont il a voté la réparation.

Il est donc susceptible d’engager sa responsabilité de plein droit pour les dommages qu’il a causé à la société Prestige Group, à condition que cette dernière rapporte la preuve du principe et du montant des préjudices actuels et non hypothétiques, qui lui ont été causés de manière certaine et directe par ce défaut d’entretien.

Or, comme le relèvent les parties défenderesses, la société Prestige Group ne produit aucune pièce pour démontrer la réalité de ce préjudice, notamment des éléments comptables ou des bilans d’activité, étayant une perte d’exploitation durant les quatre premiers mois de son activité dans les lieux.

Elle affirme, sans en rapporter la preuve, que toute exploitation a été impossible et qu’elle a subi un manque à gagner de 1.384.300 euros sans fournir de pièces établissant que les gains escomptés pour ce montant n’étaient pas hypothétiques (lettres de vendeurs ou constructeurs automobiles, prévisionnels, contrat d’embauche de ses salariés, abonnement au téléphone, à l’électricité, ou justificatifs d’autres charges fixes notamment).

De même, elle n’établit pas que le report du début de son activité dans les lieux de quatre mois a été la cause de son placement en redressement judiciaire en octobre 2016, puis de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire alors que M., [T], [U] fournit des photographies des locaux, dont l’une datée de mai 2015 démontrent qu’ils étaient totalement exploités sous forme de commerce de vente de véhicules neufs ou d’occasion et d’activité de carrosserie, peinture et mécanique.

Dès lors que la société Prestige Group ne rapporte pas la preuve de préjudices actuels, causés de manière certaine et directe par les désordres ayant eu pour origine la défaillance de l’étanchéité de la toiture terrasse commune de l’immeuble, dont il sera relevé qu’elle avait connaissance dès avant la conclusion du bail, ses demandes indemnitaires ne pourront qu’être rejetées.

En définitive, la société civile professionnelle, [E], représentée par Maître, [I], [E], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige Group, sera déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées tant à l’encontre de M., [T], [U] que du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], ce qui rend les demandes subsidiaires de garantie sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Il est constant que, lorsqu'il est établi que le débiteur soumis à la procédure collective a abusé de son droit d'agir en justice, la créance indemnitaire qui naît de cet abus a pour origine la décision de condamnation et entre dans les prévisions de l’article L. 621-32 du code de commerce lorsque cette décision est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective (Cass. com., 16 juin 2004).

L’article L. 621-32 du code de commerce prévoit en effet que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture sont payées à leur échéance lorsque l'activité est poursuivie.

Ce texte ajoute que, en cas de liquidation judiciaire, elles sont payées par priorité à toutes les autres créances, à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi par le code du travail, des frais de justice, de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application du chapitre V du titre II du livre 5.

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Sur la demande de dommages-intérêts de M., [T], [U].
M., [T], [U] produit des pièces révélant que la société Prestige Group n’a plus réglé les loyers à compter du 1er octobre 2015, et qu’il lui a fait délivrer par acte extra-judiciaire du 19 juillet 2017 un commandement de payer les loyers d’un montant de 31.854,13 euros postérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Il a été contraint de saisir le tribunal de commerce, par requête du 19 octobre 2017, aux fins de constat de la résiliation du bail, Maître, [I], [E] ne s’étant pas prononcée sur la poursuite du bail en réponse à la mise en demeure adressée à cet effet le 6 septembre 2017 notifiée au débiteur le 18 septembre 2017.

La société Prestige Group a fait opposition à l’ordonnance du juge commissaire du 4 décembre 2017 que tribunal de commerce de Nice a, par jugement du 18 mai 2018, confirmé en constatant la résiliation de plein droit du bail le 19 octobre 2017 et en condamnant la société locataire à payer à M., [T], [U] notamment la somme de 43.416 euros de loyers et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture.

M., [T], [U] fait valoir que l’audience s’est tenue devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice le 23 novembre 2017 et que l’assignation lui a été délivrée par la société Prestige Group la veille, soit le 22 novembre 2017, pour obtenir des dommages-intérêts d’un total de 2.384.000 euros.

Il sera relevé que l’action indemnitaire introduite par la société Prestige Group s’inscrit dans le contexte de la procédure collective au cours de laquelle cette société, qui a interjeté appel du jugement ayant constaté la résiliation du bail, ne règle plus aucun loyer depuis plusieurs années, la dette postérieure s’établissant à la somme de 206.560,57 euros au 9 juin 2020, sans avoir libéré les lieux.

Le montant très conséquent, voire déraisonnable, des sommes réclamées au terme de l’assignation, dont les termes n’ont fait l’objet d’aucun développement ultérieur ni de la production d’une quelconque pièce justificative, révèle que l’action a été entreprise avec une légèreté blâmable pour des fins étrangères à son objet relevant d’une pure stratégie procédurale.

Le liquidateur judiciaire, intervenu en reprise d’instance, a conclu pour la dernière fois le 26 avril 2019 avant que le litige soit radié du rôle pour défaut de diligence de sa part puis soit réinscrit à la demande du défendeur pour qu’il soit définitivement tranché.

La procédure introduite par la société Prestige Group et poursuivie par son liquidateur à l’encontre de M., [T], [U] procède incontestablement d’un abus du droit d’agir en justice.

M., [T], [U], qui était assisté de sa curatrice lors de la conclusion du bail, a été placé sous tutelle par un jugement du 25 juin 2020 dont la motivation enseigne qu’il ne peut faire face aux lourdes procédures judiciaires relatifs aux baux commerciaux qu’il a consentis et que le montant des loyers impayés fragilise sa situation financière, ce qui le place dans un état d’angoisse permanent malgré tous ses efforts pour récupérer l’intégralité de ses facultés depuis son accident.

En considération de l’ensemble de ces éléments, l’abus de procédure a indéniablement causé à M., [T], [U] un préjudice moral dont la réparation sera évaluée à la somme de 5.000 euros.

Par conséquent, la société Prestige Group, représentée par la société civile professionnelle, [E], prise en la personne Maître, [I], [E] désignée en qualité de liquidateur judiciaire, sera condamnée à payer à M., [T], [U] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts qui sera inscrite à titre de créance privilégiée au passif de la liquidation judiciaire.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait contester que les dommages occasionnés au lot commercial loué par la société Prestige Group avaient pour origine la défaillance de l’étanchéité de la toiture terrasse commune de l’immeuble.

Il sera souligné qu’il a voté, moins de quatre mois après le sinistre, le 20 avril 2015, la réalisation des travaux de réfection, travaux manifestement réalisés aussitôt par la société Batilux comme le démontre le contenu de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 et les photographies du local en mai 2015.

Il fait valoir que le caractère abusif de la procédure provient de ce que les demandes d’indemnisation d’un montant cumulé de plusieurs millions d’euros n’ont jamais été étayées par des pièces techniques et des éléments comptables justificatives d’un préjudice.

Quand bien même la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée, la procédure révèle qu’aucun élément sérieux n’a jamais été communiqué au soutien de la demande d’indemnisation susceptible de désorganiser, par son ampleur, la copropriété.

Il s’ensuit que la procédure introduite à l’encontre du syndicat et de ses suites de plusieurs années présente également un caractère abusif à l’origine d’un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, qui avait pourtant pris des mesures rapides pour remédier aux désordres et tenté de résoudre amiablement le différend par des concessions, dont la réparation sera évaluée à la somme de 1.500 euros.

Par conséquent, la société Prestige Group, représentée par la société civile professionnelle, [E], prise en la personne Maître, [I], [E] désignée en qualité de liquidateur judiciaire, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts qui sera inscrite à titre de créance privilégiée au passif de la liquidation judiciaire.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Foncia, [Localité 2].
Il n’est pas contestable que la société Foncia, [Localité 2], syndic à la date des désordres survenus en janvier 2015 et jusqu’au 9 juillet 2015, date de l’assemblée générale qui l’a remplacée dans ses fonctions par la société Boure Easy Immobilier, a accompli toutes diligences puisqu’elle a réuni, en moins de trois mois, une assemblée générale à laquelle elle a soumis des devis de réparation.

Le syndicat des copropriétaires fait néanmoins valoir que seule la procédure l’a mis en possession des pièces détenues par son ancien syndic pour se défendre à l’action.

Il n’est ainsi pas démontré que le syndicat des copropriétaires a agi de manière abusive à l’encontre de son ancien syndic, la seule circonstance que cet appel en garantie ait pu se révéler infondé ne caractérisant pas d’abus à défaut de preuve d’une intention de nuire ou d’une particulière légèreté.

Par conséquent, la société Foncia, [Localité 2] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Possible et nécessaire en raison de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire qui n’est pas de droit en raison de la date de l’introduction de l’instance, sera ordonnée.

Partie perdante au procès, la société Prestige Group, représentée par la société civile professionnelle, [E] prise en la personne Maître, [I], [E] désignée en qualité de liquidateur judiciaire, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

3.000 euros à M., [T], [U],3.000 euros au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1].
Ces sommes seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la société Prestige Group à tire privilégié conformément à l’article L. 621-32 du code de commerce.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer de condamnation sur ce fondement à l’encontre de la société Foncia, [Localité 2] qui sera déboutée de sa demande formée de ce chef exclusivement à l’encontre du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1].

PAR CES MOTIFS