TJ 92050, 18 mars 2026, RG 21/01115

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
18 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 21/01115 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WMON

N° Minute :

AFFAIRE
,
[U], [X]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeubl sis, [Adresse 1], [Localité 2] représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur, [U], [X],
[Adresse 2],
[Localité 3]

représenté par Me Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 438

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 4], [Adresse 3] représenté par son syndic :
Cabinet, [B],
[Adresse 4],
[Localité 5]

représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 98

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Carole GAYET, Juge
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors de l’audience : Nadia TEFAT

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M., [U], [X] est propriétaire, au sein du bâtiment A de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 6], soumis au statut de la copropriété, des lots n°31 (appartement), 65 (cave), 37 et 40 (combles passant au-dessus de la cage d’escalier A). Les lots n°31, 37 et 40 sont réunis pour ne former qu’une unité d’habitation.

M., [X] a acquis ces lots de Mme, [H], [T], suivant acte authentique du 2 décembre 2019, après que cette dernière ait fait réaliser une trappe d’accès à la toiture selon travaux préalablement autorisés par résolution n°24 de l’assemblée générale du 19 novembre 2019, aux termes de laquelle il était par ailleurs demandé au syndic, en résolution n°25 (sans vote), de « vérifier l’évacuation par le toit chez Mme, [T] ».

Lors de la vente du 2 décembre 2019, il était prévu un séquestre de la somme de 10.000 euros entre les mains du notaire rédacteur de l’acte dans l’attente de la vérification des travaux réalisés consistant en un « SAS de jonction menant des parties communes (trappe dans le couloir en face du logement) jusqu’au toit et [constituant] un accès pompier » par le syndic et l’architecte de la copropriété, séquestre devant servir à couvrir les frais de l’architecte, les éventuels travaux de reprise et la perte de surface éventuellement due aux travaux du SAS.

M., [D], [W], architecte de l’immeuble, a effectué une visite des lieux le 28 février 2020. Dans son compte-rendu de mission du même jour, il a préconisé de créer une sortie de désenfumage conforme à partir de l’accès en toiture par création d’une trappe en partie haute de l’escalier.

Le 23 novembre 2020 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle a notamment été soumise au vote une résolution n°19 « Décision à prendre pour la réalisation des travaux de mise aux normes Evacuation des fumées escalier gauche », contenant une résolution n°19.1 « Décision de réaliser les travaux – Choix de l’entreprise – Budget ».

Cette résolution 19.1, votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a recueilli moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires et a été rejetée sans application des dispositions de l’article 25-1.

M., [X] a alors fait intervenir Mme, [Y], [J], architecte expert près la cour d’appel de, [Localité 7], aux fins de déterminer les différentes contraintes liées à la création d’une trappe de désenfumage. Après visite des lieux et étude de l’historique des actes, Mme, [J] a établi une note technique le 19 janvier 2021 et conclu que « le syndicat des copropriétaires ne peut exiger de M., [X] la perte d’une surface d’habitation dont il est propriétaire pour la création d’un désenfumage qui ne découle d’aucune exigence réglementaire ; alors même que, suite à la vente des combles en lots d’habitation, il est à l’origine de la difficulté à créer un désenfumage vers la toiture ».

Suivant acte du 26 janvier 2021 M., [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution 19 du 23 novembre 2020, la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice et la somme de 3.990 euros en remboursement de la facture de Mme, [J], ainsi que sa condamnation à réaliser à ses frais et sous astreinte divers travaux dans ses combles privatifs.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 novembre 2021 a été adoptée la résolution n°19.1 « Décision de réaliser les travaux – Choix de l’entreprise – Budget », intégrée à une résolution globale n°19 « Décision à prendre pour la réalisation des travaux de mise aux normes Evacuation des fumées escalier gauche ».

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 avril 2022 M., [X], au visa des articles 1240 du code civil, 4, 9, 22, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11, I, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, demande au tribunal de :

ANNULER la résolution 19 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à payer à Monsieur, [X] la somme de 5 000 Euros, en réparation du préjudice en vertu de l’article 1240 du code civil, ainsi que le montant de la facture de Madame, [J] à hauteur de 3 990 euros ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 8], [Adresse 6] à réaliser à ses frais, dans les combles privatifs de Monsieur, [X], les travaux suivants sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir :
o La vérification et la mise en conformité des conduits de fumée non gainés et fissurés,
o La confortation des éléments de charpente fragilisés, notamment poutres supportées par des béquilles,
o La vérification des descentes d’eaux pluviales avant travaux privatifs,
o La suppression ou la mise en conformité de la ventilation ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 9] à payer à Monsieur, [X], la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSER Monsieur, [X] de sa participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 7] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 juillet 2022 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

S’ENTENDRE DEBOUTER Monsieur, [U], [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Reconventionnellement

S’ENTENDRE CONDAMNER Monsieur, [U], [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 8] à, [Localité 10] les sommes suivantes:
5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues,4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
S’ENTENDRE CONDAMNER Monsieur, [U], [X] aux entiers dépens de l’instance, le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 7 novembre 2023, a été reportée au 21 novembre 2023, puis au 20 mai 2025 et enfin au 16 décembre 2025 en raison du départ de plusieurs magistrats de la chambre non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

I Sur la demande d’annulation de la résolution 19 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020

Aux termes du dispositif de ses conclusions M., [X] demande au tribunal d’annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020.

A titre liminaire, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 et de l’ordre du jour annexé à la convocation, il apparaît que la résolution n°19 était en réalité censée regrouper plusieurs résolutions (19.1 à 19.5) sans être elle-même soumise à un vote. Au vu de la partie « Discussion » des écritures, tant de M., [X] que du syndicat des copropriétaires, il s’évince qu’en sollicitant l’annulation de la résolution n°19, M., [X] entend en fait demander l’annulation de la résolution n°19.1.

A cette fin M., [X] fait tout d’abord valoir que les travaux portant création d’une trappe de désenfumage sont des travaux liés à la sécurité des biens et des personnes de sorte qu’ils auraient dû être votés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et non à celle de l’article 25 comme cela a été le cas en l’espèce. Il ajoute que si la bonne majorité avait été appliquée les travaux auraient été adoptés et que c’est d’ailleurs à la majorité de l’article 24 que le syndicat des copropriétaires a de nouveau fait voter ces travaux lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021. Il soutient ensuite que la résolution litigieuse a été prise en violation, d’une part, de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que l’assemblée générale arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, d’autre part, de l’article 11.I.3° du décret du 17 mars 1967 qui impose pour la validité de la décision de l’assemblée générale que soient notifiées en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. Il expose qu’en l’espèce le syndicat ne justifie pas du montant de mise en concurrence obligatoire et qu’en tout état de cause le montant de la dépense (19.042 euros) justifiait une telle mise en concurrence. Il en veut pour preuve que lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021 deux devis ont été soumis aux copropriétaires, le montant du second étant de 4.808 euros inférieur à celui du premier devis. Il ajoute que les dispositions de l’article 17 de la loi de 1965 ont également été méconnues dès lors que le syndicat a fait voter le principe des travaux en même temps le choix de l’entreprise alors qu’en vertu d’une jurisprudence constante chaque résolution ne doit avoir qu’un seul objet. Il fait enfin valoir que ce n’est que suite à l’action qu’il a intentée en justice que la résolution litigieuse a été remise au vote dans des conditions conformes aux exigences légales et que ce second vote ne rend pas sans objet sa demande dès lors que les décisions sont différentes, la première portant sur un devis qu’il rejette et sans avis technique, la seconde portant sur une mise en concurrence de deux entreprises selon un rapport technique éclairant de l’architecte de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il soutient tout d’abord que la résolution contestée concerne la mise en œuvre de travaux comportant transformation, addition ou amélioration de sorte que c’est valablement qu’elle a été soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, d’autant, ajoute-t-il, que ladite résolution avait seulement pour objet de déterminer le montant maximal des travaux à mettre en œuvre et qu’il avait été prévu de donner mandat au conseil syndical et au syndic pour choisir l’entreprise. Il fait ensuite valoir qu’outre le caractère paradoxal du moyen tiré d’une absence de mise en concurrence, puisque dans ce cas la résolution aurait été valablement rejetée que ce soit à la majorité de l’article 25 ou de l’article 24, il est de jurisprudence bien établie que lorsque plusieurs devis ont été requis mais non obtenus, comme en l’espèce, l’exigence de mise en concurrence est réputée remplie. Il soutient enfin qu’en toute hypothèse la demande de M., [X] est devenue sans objet dès lors que la résolution contestée a été adoptée lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021.

*

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

En l’espèce les résolutions attaquées sont ainsi rédigées :

« 19. DECISION A PRENDRE POUR LA REALISATION DES TRAVAUX DE MISES AUX NORMES EVACUATION DES FUMEES ESCALIER, [N]
Clé de répartition : CHARGES BATIMENT A (10 219).
Présents et représentés : 11 copropriétaires représentant 4 944 tantièmes.

19.1 DECISION DE REALISER LES TRAVAUX – CHOIX DE L’ENTREPRISE –, [S]
(Article 25)

Le syndic fait un point sur les travaux d’accès à la toiture demandé à Madame, [T] depuis plus de 20 ans, l[a] demande de Monsieur, [X] et les prescriptions de l’architecte.
Il est obligatoire de créer une trappe de désenfumage au niveau du toit de l’escalier B pour respecter la réglementation et surtout la sécurité des biens et des personnes.
Nous attendons d’autres devis de la part de l’architecte.

L’Assemblée générale, après avoir :
pris connaissance des conditions essentielles du devis de l’entreprise SPS d’un montant de 19 042 euros HT et du rapport de l’architecte joints à la convocation,pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical,délibéré,
décide d’effectuer les travaux de MISES AUX NORMES EVACUATION DES FUMEES ESCALIE pour un montant maximal de 20 000 euros et de donner mandat au Conseil Syndical et au Syndic de choisir l’entreprise.

auquel s’ajoutera le coût des diagnostics avant travaux (plomb/amiante) devenus obligatoires (1 000 euros par prélèvement).
(…)

Cette résolution ne recueille pas les conditions de l’article 25.1 (moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires).

Cette résolution est refusée. »

Lors de l'assemblée générale du 18 novembre 2021, a été adoptée la résolution suivante :

« 19. DECISION A PRENDRE POUR LA REALISATION DES TRAVAUX DE MISE AUX NORMES EVACUATION DES FUMES ESCALIER, [N]
(Article 24)
Clé de répartition : CHARGES BATIMENT A (10 219).
Présents et représentés : 12 copropriétaires représentant 5 171 tantièmes.

Le syndic fait un point sur les travaux d’accès à la toiture demandé à Madame, [T] depuis plus de 20 ans, l[a] demande de Monsieur, [X] et les prescriptions de l’architecte.
Il est obligatoire de créer une trappe de désenfumage au niveau du toit de l’escalier B pour respecter la réglementation et surtout la sécurité des biens et des personnes.
Nous attendons d’autres devis de la part de l’architecte.

L’Assemblée générale, après avoir :
pris connaissance des conditions essentielles du devis de l’entreprise SPS d’un montant de 19 042 euros HT du devis de l’entreprise, [Z] de 14234 euros HT pour l’entretien (nous restons dans l’attente des devis des entreprises SICLI, SAGEX et AVS mais rencontrons des problèmes d’accès) et du rapport de l’architecte joints à la convocation,pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical,délibéré,
décide d’effectuer les travaux de MISES AUX NORMES EVACUATION DES FUMEES ESCALIER, [N] pour un montant maximal de 20 000 euros HT et de donner mandat au Conseil Syndical et au Syndic de choisir l’entreprise.

auquel s’ajoutera le coût des diagnostics avant travaux (plomb/amiante) devenus obligatoires (1 000 euros par prélèvement).

19.1 DECISION DE REALISER LES TRAVAUX – CHOIX DE L’ENTREPRISE –, [S]
(Article 24)

L’Assemblée générale, après avoir :
pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés et du rapport de l’architecte Monsieur, [W], joints à la convocation,pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical,délibéré,
décide d’effectuer les travaux de MISES AUX NORMES EVACUATION DES FUMEES, [Localité 11], [N] pour un montant maximal de 20 000 euros HT et de donner mandat au Conseil Syndical et au Syndic de choisir l’entreprise.

auquel s’ajoutera le coût des diagnostics avant travaux (plomb/amiante) devenus obligatoires (1 000 euros par prélèvement).

Cette résolution est adoptée. »

Le devis de l’entreprise SPS, objet de la résolution n°19.1 attaquée, a donc de nouveau été soumis au vote des copropriétaires, aux côtés de celui de l’entreprise, [Z], aux termes des résolutions n°19 et 19.1, cette dernière ayant été adoptée lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021, laquelle n’a fait l’objet d’aucun recours.

L'annulation des résolutions n°19 et 19.1 de l'assemblée générale du 23 novembre 2020 n'aurait donc aucun effet sur les décisions exécutoires de l'assemblée du 18 novembre 2021, définitive, de telle sorte que la procédure en annulation des résolutions contestées se trouve dépourvue d'objet.

Mal fondé en sa demande, M., [X] en sera débouté.

II Sur les demandes indemnitaires formées par M., [X]

M., [X] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 .000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de de 3.990 euros correspondant à la facture de Mme, [J]. Il explique que dès le 17 février 2020 il avait établi des plans d’aménagement intérieur de son appartement en tenant compte de l’implantation du sas d’évacuation existant mais qu’il n’a jamais pu avoir l’assurance, malgré ses demandes et relances au syndic, qu’il pouvait commencer ses travaux sans se préoccuper de la trappe de désenfumage, avant de recevoir la note de l’architecte de l’immeuble jointe à la convocation à l’assemblée générale du 18 novembre 2021, soit le 18 octobre 2021. Il ajoute que la note technique de Mme, [J] est venue palier la carence du syndicat à faire définir par son architecte les travaux utiles, ce qui justifie que le syndicat des copropriétaires en assume la charge financière, et que cette note est d’ailleurs conforme à la nouvelle note de l’architecte de l’immeuble en date du 23 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il expose tout d’abord n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle dès lors qu’il a fait établir par son architecte une note afin d’éclairer l’assemblée générale sur le point de savoir si les travaux de désenfumage étaient nécessaires. Il précise qu’en application d’une jurisprudence constante, la note technique de Mme, [J], établie de manière non contradictoire, n’a pas de valeur probante faute d’être corroborée par d’autres éléments et qu’il n’a pas à en supporter les frais. Il soutient ensuite que M., [X] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue, se contentant de verser aux débats les plans d’aménagements datés du 17 février 2020 mais sans produire ni appel d’offre ni devis pour les travaux qu’il prétend avoir été empêché de réaliser. Il indique que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021 ont été réalisés et réceptionnés le 20 juin 2022. Il ajoute qu’il a pris en charge le coût des travaux de désenfumage alors que celui-ci aurait dû être imputé à M., [X] ainsi qu’il était stipulé à l’acte d’acquisition de ses lots en vertu de la clause de séquestre.

*

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

En l’espèce M., [X] a acquis son appartement avec combles à aménager par acte notarié du 2 décembre 2019. Il verse aux débats un projet de travaux d’aménagement de ses combles daté du 17 février 2020 ce qui démontre qu’aussitôt après l’acquisition de son bien il a souhaité y faire réaliser des travaux.

L’architecte de l’immeuble ayant, par courrier du 28 février 2020, indiqué qu’il convenait de créer une trappe en partie haute de l’escalier pour le désenfumage, il est d’évidence que, ne sachant pas quel serait l’impact de ces travaux sur les aménagements qu’il projetait dans ses combles, M., [X] n’a pas fait réaliser ses propres travaux.

Or, il ressort des courriels versés aux débats que M., [X] a, entre le 11 janvier et le 27 octobre 2020, tenté en vain auprès du syndic d’obtenir le détail des travaux de désenfumage projetés.

Par ailleurs l’assemblée générale du 23 novembre 2020 a refusé les travaux de désenfumage, alors même que, comme le soutient M., [X], ces travaux, de mises aux normes, auraient dû être votés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et que, si tel avait été le cas, ils auraient été adoptés ce qui aurait mis un terme aux incertitudes de M., [X] et lui aurait permis d’aménager ses combles.

Il ressort par ailleurs du déroulé des événements que c’est à la suite de l’action introduite par M., [X] devant le tribunal de céans que les travaux ont été remis au vote lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021, en conformité avec les exigences légales notamment s’agissant de la majorité requise.

Il en ressort encore que c’est à la suite de la note technique de Mme, [J] du 19 janvier 2021 que la copropriété a de nouveau mandaté M., [W], architecte de l’immeuble, afin qu’il formule une proposition explicite sur les travaux de désenfumage, ce dernier ayant alors indiqué « qu’il n’y a donc aucun impact sur les parties privatives notamment sur l’appartement de Monsieur, [X] ».

Les travaux de désenfumage n’ont été réceptionnés qu’au mois de juin 2022.

De ces constatations il résulte que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en laissant perdurer plus de deux années, sans motif légitime, une situation d’incertitude quant aux travaux de désenfumage ce qui a empêché M., [X] de faire procéder aux aménagements intérieurs qu’il projetait depuis l’acquisition de son bien.

Le préjudice de M., [X] sera équitablement évalué à la somme de 5.000 euros réclamée au titre de son préjudice outre la somme de 3.990 euros correspondant au coût de la facture de la note technique de Mme, [J] dont il est justifié.

Il sera ainsi fait droit aux demandes de M., [X].

III Sur la demande de travaux formée par M., [X]

M., [X] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser dans ses combles privatifs, au frais du syndicat et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir : la vérification et la mise en conformité des conduits de fumée non gainés et fissurés ; la confortation des éléments de charpente fragilisés, notamment les poutres supportées par des béquilles ; la vérification des descentes d’eaux pluviales avant travaux privatifs ; la suppression ou la mise en conformité de la ventilation. Il fait valoir que la note technique de Mme, [J] établit en effet que le syndicat des copropriétaires a cédé les combles transformés en habitation sans pour autant libérer ces derniers du passage des équipements communs (conduits de fumée, charpente, descentes d’eau pluviales et gaines de ventilation étant des parties communes au sens du règlement de copropriété) ni assurer la sécurité des lieux. Il explique que cette note peut valoir à titre de preuve dès lors qu’elle a été soumise à la libre discussion des parties et que le syndic a en outre organisé une visite sur place avec l’architecte de l’immeuble le 27 octobre 2021 qui a pu vérifier la véracité des problèmes allégués. Il ajoute que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n’a eu connaissance des travaux à réaliser qu’à la suite de la visite de Mme, [J]. Il justifie sa demande d’astreinte par l’inertie du syndicat et sa position de rejet quant à la nécessité de faire réaliser les travaux.

Le syndicat s’oppose à cette demande. Il fait tout d’abord valoir que cette demande est formée au seul visa de la note technique de Mme, [J], non contradictoire et non étayée par d’autres éléments concordants, laquelle ne peut dès lors, en application d’une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation, fonder une quelconque condamnation à son encontre. Il ajoute que les conduits de fumée, les descentes d’eau pluviale et la ventilation étaient parfaitement visibles et non
dissimulés lors de l’acquisition de ses combles par M., [X]. Il précise que les combles étaient à l’origine des parties communes, non destinées à l’habitation, et que lors de leur vente le modificatif au règlement de copropriété du 1er avril 1998, qui constitue la loi des parties, a clairement stipulé que les lots étaient vendus en l’état et que les acquéreurs faisaient « leur affaire personnelle des différentes autorisations administratives », s’interdisant « d’ores et déjà tout recours contre le syndicat des copropriétaires ». Il fait enfin valoir que le rapport de Mme, [J] ne fait pas état de la nécessité de conforter les éléments de charpente ou de vérifier les descentes d’eau pluviale, et que, s’agissant de l’étanchéité des conduits de fumée ou de la mise en conformité de la ventilation, il ne s’appuie sur aucune investigation technique.

*
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a notamment pour objet la conservation des parties communes.

Hors cas d’urgence, les travaux de conservation de l’immeuble autres que de maintenance sont soumis au vote des copropriétaires, réunis en assemblée générale, à la majorité de l’article 24.

En l’espèce Mme, [J] dans sa note technique du 19 janvier 2021, annotant son « reportage photographique » dans les combles de M., [X], indique que :
des conduits de fumée non gainés sont visibles ; leur étanchéité doit être vérifiée ;l’entrait de la charpente a été modifié ; des quilles supportent un arbalétrier ; une quille dans le carreau de plâtre supporte une poutraison ;des descentes d’eau pluviale traversent le comble ;une ventilation débouche dans le comble.
Outre que M., [X] ne soulève aucun moyen juridique au soutien de sa demande de condamnation du syndicat à faire réaliser des travaux, il ressort de la note technique du 19 janvier 2021, dont l’objet était de déterminer les modalités de réalisation d’une trappe de désenfumage, et sans qu’il soit même nécessaire de s’interroger sur sa valeur probante, que les travaux sollicités ne sont nullement préconisés par Mme, [J], cette dernière n’ayant fait que constater la présence d’éléments d’équipements communs dans les combles sans aucune investigation technique. L’urgence à intervenir n’est pas davantage caractérisée.
En conséquence M., [X] sera débouté de sa demande.

IV Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner M., [X] à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la procédure abusive et vexatoire intentée par ce dernier. Il explique que M., [X] persiste à demander l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 alors même, d’une part, que cette demande est devenue san objet, d’autre part, qu’il abonde lui-même en ce sens dès lors qu’il fait état d’une absence de mise en concurrence. Il fait valoir que M., [X], qui s’est porté acquéreur des combles, en l’état et sans faculté de recours, tente de lui faire supporter les travaux d’aménagement lui permettant de transformer à usage d’habitation une ancienne partie commune.

M., [X] oppose que sa procédure n’est en rien abusive mais qu’elle est au contraire plus que légitime au regard des divers manquements persistants de la copropriété. Il sollicite que le syndicat soit débouté de sa demande de dommages et intérêts.

*

En l’espèce, il se déduit des griefs que formule le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M., [X], auquel il reproche d’avoir engagé la présente instance, qu’il recherche sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il lui appartient donc de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’abus qu’aurait fait M., [X] de son droit d’agir en justice, celui-ci ayant produit différents éléments à l’appui de sa demande, qui méritaient d’être examinés. De surcroît, il ne caractérise pas davantage le préjudice particulier qui en aurait résulté, distinct des frais de procédure qui seront arbitrés en application de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est le fait d’avoir dû défendre à l’action et qui relèvent de ces dispositions.

Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

V Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M., [X] la somme de 3.000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande de dispense de participer aux frais de la présente procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, M., [X] qui voit ses prétentions pour partie accueillies par le tribunal, il y a lieu de le dispenser de participer aux frais de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS