TJ 30189, 27 mars 2026, RG 23/05993

Copie délivrée
à
la SELARL CABINET GIUDICELLI
Me Isabelle PORCHER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE, [Localité 1]
**** Le 27 Mars 2026
1ère Chambre Civile

N° RG 23/05993 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KJH2

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme, [I], [M]
née le 11 Septembre 1937 à, [Localité 2] (ALGERIE),
demeurant, [Adresse 1]

M., [S], [M]
né le 24 Juillet 1961 à, [Localité 3],
demeurant, [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE, [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT immatriculée au RCS d,’[Localité 4] sous le n°478 180 243,
dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représenté par la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Décembre 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu'il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 27 février 2026 et prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit en date du 14/11/2023 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, le juge du contentieux de la protection d,’[Localité 5] s’est déclaré incompétent pour connaître de l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] à M., [S], [M] et Mme, [I], [M] et a condamné in solidum ces derniers à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.
Les consorts, [M], qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par Me, [R], sollicitent dans leurs écritures, notifiées par RPRVA le 10/02/2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction :
-Ordonner au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sis, [Adresse 6] agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT, la réalisation des travaux d’étancheité sur les deux menuiseries en cause ainsi que sur la façade, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.
-Condamner le requis à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sis, [Adresse 6] agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT qui a constitué avocat et comparait représenté par Me, [J] sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA le 11/06/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction :
-Déclarer les consorts, [M] irrecevables en leur demande à son encontre.
-Débouter les consorts, [M] de toutes leurs demandes.
-Condamner solidairement les consorts, [M] à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
-Sur la demande de réalisation de travaux d’étanchéité sur les deux menuiseries et de la facade
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que les consorts, [M], copropriétaires en indivision d’un appartement situé au sein de la résidence LES, [Localité 6] III sis, [Adresse 6], qui était loué à Mme, [N] et M,.[X], exposent que ces derniers se sont plaints de problèmes d’humidité dans l’appartement qui demeure, nonobstant une intervention réalisée à la demande du syndic de la société, [P], [V] selon facture du 28/02/2023, et soutiennent que les travaux nécessaires à l’étancheité de deux menuiseries outre les fissures en façade, n’ont pas été réalisés.
Attendu que le défendeur réplique que le règlement de copropriété en page 23 mentionne que les menuiseries intérieures et extérieures sont des éléments privatifs de sorte que leur entretien et notamment la conservation de leur étancheité sont à la charge des copropriétaires et qu’une recherche de fuite a été effectuée dans le cadre du rapport, [P], [V] qui n’a été transmis au syndic que par courriel du 21/03/2023 ; il soutient que si la façade est abîmée, les problèmes d’humidité affectant les menuiseries sont dûs à des problèmes de condensation selon le rapport de la société, [P] ENTACHEITE et qu’aucun élément technique n’est produit par les consorts, [M] pour contester ledit rapport ;
Attendu que la page 23 du règlement de copropriété du 18/11/1969 mentionne dans son article 5 :
« ..les parties privatives d’un local ou appartement sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire . Elles comportent, dans les lieux constituant ce local ou cet appartement..
Les cloisons intérieures aux appartements, mais non les gros murs ni les refends, ni les cloisons séparant les appartement qui sont choses communes.
..Les menuiseries intérieures ,y compris les portes palières.
Les menuiseries extérieures y compris les volets à lanes, les persiennes, les rideaux roulants…
Les barres d’appui, les garde corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses, les grilles , les abats jours, jalousies persiennes, volets, rideaux de fer ou stères et leurs accessoires . ..
Les vitrages, glaces, miroirs.
Les châssis à tabatière.
La peinture des choses privées.
Les papiers ,tentures et décors.
Et d’une façon générale, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, l’éumération qui précède étant énonciative et non limitative. » ;
Attendu que le rapport, [P], [V] énonce « Présence de moisissure derrière la tête de lit de la chambre ainsi qu’autour de la fenêtre des toilettes.
Nous remarquons également que toutes ces traces d’humidité sont situés en façade Nord Est du bâtiment. Il est également constaté qu’au droit de la cage d’escalier, l’enduit de façade est très endommagé au droit de la cage d’escalier.
Traces d’humidité présente dans la salle de bain. Au droit de la cabine de douche , il est certain que l’origine provient d’un joint de la douche. Il est nécessaire de s’assurer de l’étancheité de la toiture afin de réparer ou d’éliminer cette source d’infiltration.

Nous avons procéder à la recherche de fuite en toiture et le gaz n’est pas ressorti, nous n’avons donc pas trouvé de défaut au revêtement actuel malgré le vieillissement de cette dernière. Nous déduisons donc que les traces présentent à l’intérieur du logement sont dues à un problème de condensation. »
Attendu toutefois qu’il ressort de la lecture du rapport de la société, [P], [V] que celui-ci met en exergue un lien entre les traces d’humidité dans la salle de bain et la nécessité de s’assurer de l’étancheité de la toiture afin de réparer ou d’éliminer cette source d’infiltration ce qui contredit son affirmation ultérieure dans son rapport sur l’absence de fuite en toiture ou défaut au revêtement actuel en ce que la société, [P], [V] ne précise pas les méthodes mises en œuvre pour s’assurer du contrôle de l’étancheité de la toiture de nature à exclure un simple contrôle visuel superficiel, de sorte que les problèmes d’humidité affectant les menuiseries ne peuvent être considérés de manière certaine comme relevant exclusivement d’un problème de condensation qui les feraient relever en application de l’article 23 du règlement de copropriété de la responsabilité des consorts, [M] propriétaires du logement, mais peuvent parfaitement lier à des problèmes d’étancheité de la toiture dont l’entretien qui relève du gros œuvre, clos et couvert appartient à la copropriété ;
Attendu que le défendeur expose que l’assignation des époux, [M] n’aurait plus de cause en ce que les travaux conservatoires relatifs à l’étancheité en façade ont été réalisés par la société, [P], [V] ;
Attendu cependant que selon courriel en date du 21/03/2023 adressé par M,.[E], [H] de la société, [P], [V] adressé à Mme, [G], [F] du syndic FONCIA indique "Veuillez trouver ci-joint le petit rappprt concernant les, [Localité 6] 3. Je n'ai pas de photo au moment de la recherche de fuite , par contre j'ai la photo des traitements de fissures en façades. Par contre, nous avons traité les grosses fissures mais il y a beaucoup de micros-fissures à peine perceptibles que nous ne pouvons pas traiter.",
Que ledit courriel de M,.[H] du 21/03/2023 démontre ainsi que les travaux à titre de mesures conservatoires réalisées pour l'étancheité de la façade suite aux infiltrations par la société, [P], [V] demeuraient insuffisants ;
Attendu par ailleurs que si l'assemblée générale de la copropriété extraordinaire a voté le 10 septembre 2024 l'exécution des travaux de ravalement de façade du bâtiment 10 et 12 , il ne ressort nullement des pièces produites par le défendeur que lesdits travaux d'étancheité ont été effectivement réalisés ;
Par conséquent, en l'état de ces constatations, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT, à réaliser ou faire réaliser des travaux d’étancheité sur les deux menuiseries en cause ainsi que sur la façade de l’immeuble où se situe le logement appartenant aux requérants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard , dans un délai de 10 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, faute de quoi il sera à nouveau statuer en tant que de besoin sur une nouvelle astreinte ;
-Sur les autres demandes accessoires
Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner le défendeur à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT, à réaliser ou faire réaliser des travaux d’étancheité sur les deux menuiseries en cause ainsi sur la façade de l’immeuble où se situe le logement appartenant aux requérants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 10 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, faute de quoi il sera à nouveau statuer en tant que de besoin sur une nouvelle astreinte ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
CONDAMNE le défendeur au paiement des entiers dépens.
CONDAMNE le défendeur à payer aux requérants la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,