TJ 85194, 27 mars 2026, RG 25/01995

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe,
[Adresse 1],
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01995 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6QS

AFFAIRE :
Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS
C/
, [J], [W] épouse, [Y],, [A], [Y]

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, RCS, [Localité 2] N°824 541 148, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Stéphanie BIDEAUD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Madame, [J], [W] épouse, [Y]
née le 03 Novembre 1980 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 3]

Monsieur, [A], [Y]
né le 15 Avril 1981 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

non comparants

Le 27/03/2026
copie exécutoire délivrée à :

Me bideaud

copie délivrée à :
PREFECTURE
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 10 Février 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 novembre 2023, Madame, [L], [M] a donné à bail à Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] des locaux à usage d'habitation meublés situés, [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 800 euros, charges comprises, à compter du 1er décembre 2023.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 13 novembre 2023, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d'incidents de paiement, Madame, [L], [M] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, a réglé au bailleur le 13 mai 2025 la somme totale de 4.000 euros représentant les loyers et charges impayés des mois de janvier à mai 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] le 12 juin 2025 un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.000 euros.

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail
ordonner l'expulsion des locataire et de tout occupant de son chef
condamner solidairement Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] au paiement des sommes suivantes :
6.400 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 4.000 euros et à compter de l'assignation sur le surplus
une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges
800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 février 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 10.400 euros, quittance de janvier 2025 incluse, que le paiement du loyer courant n'était pas repris et qu'aucune procédure de surendettement n'était en cours à sa connaissance.

En défense, Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y], assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 2306 du code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

En outre, les quittances subrogatives versées au dossier par la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l'article 2306 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail.

En l'espèce, par les quittances subrogatives qu'elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges des mois de janvier 2025 à janvier 2026, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet de VENDEE le 21 octobre 2025, soit six semaines avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 12 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat litigieux prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, six semaines après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 4.000 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2025 inclus.

Les locataires n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2025.

En conséquence, Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la société ACTION LOGEMENT SERVICES un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte locatif arrêté au 3 février 2026 mentionnant une dette de 10.400 euros, terme de janvier 2026 inclus, et une quittance subrogative du 7 janvier 2026 d'un montant de 10.400 euros, terme de janvier 2026 inclus. Il convient de souligner que le conseil de la a indiqué à l'audience que la créance était arrêtée au mois de janvier « 2025 ». Au vu des pièces produites, il s'agit manifestement d'une erreur matérielle qu'il convient de rectifier (2026 au lieu de 2025).

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.400 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Monsieur, [A], [Y] et Madame, [J], [W] épouse, [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité commande de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS