T. com. 7301, 3 déc. 2025, n° 2024F00321

TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHAMBERY

Jugement du 3 Décembre 2025

Références : 2024F00321

ENTRE :

SAS CIMALPES
,
[Adresse 1]

Représentée par Me Angélique KIEHN ,([Localité 1])

PARTIE EN DEMANDE,

d'une part,

SAS DU, [O], [Adresse 2]
,
[Localité 2]

Représentée par Me Gaëlle DELAIRE ,([Localité 3]) ayant comme correspondant Me Audrey BOLLONJEON ,([Localité 1])

PARTIE EN DEFENSE,

d'autre part,

JUGEMENT RENDU, PRONONCE et SIGNE DANS LES CONDITIONS SUIVANTES :

Date d'audience publique des débats : 24 Septembre 2025
Composition du tribunal lors de cette Mme Aurélie ROUSSEAUX
audience et lors du délibéré : Mme Corinne CLESSE
M. Bruno CHATAIGNON
Date de prononcé (1) : 3 Décembre 2025
Président signataire ayant dirigé les débats : Mme Aurélie ROUSSEAUX
Jugement signé électroniquement par le greffier mentionné en dernière page

(1) le président a annoncé à l'audience que le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe (art. 450 du code de procédure civile),

LES FAITS :

La SAS CIMALPES a pour activité principale l'intermédiation dans le domaine immobilier avec notamment la gestion locative qu'elle propose aux particuliers et professionnels dans l'administration de leurs biens.

La SAS, [E], propriétaire d'un bien immobilier situé sur la commune de, [Localité 4], a sollicité la SAS CIMALPES dans le cadre d'un mandat de gestion d'un appartement avec prestations para-hôtelières le 28 novembre 2019 pour une durée d'un an avec effet au 21 novembre 2019 et renouvelable tacitement.

Ce contrat prévoyait une prestation para-hôtelière incluant la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison et le ménage de locaux, prestation rémunérée par la perception d'honoraires correspondant à 20% des sommes encaissées.

Durant la saison 2021/2022, la SAS CIMALPES a déploré un nombre de factures impayées dont le montant total s'élève à la somme de 10 520,25 euros TTC.

La SAS CIMALPES a alors adressé à la SAS, [W], [O] plusieurs mises en demeure avec accusé de réception sur la période du 02 mai 2023 au 26 février 2024, sans succès.

Le conseil de la SAS CIMALPES a également adressé une mise en demeure le 1 er juillet 2024 restée vaine.

LA PROCEDURE :

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SAS CIMALPES a fait assigner, devant ce tribunal, la SAS, [E].

LES PRETENTIONS :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions reçues au greffe le 11 avril 2025, reprises oralement et annoncées comme récapitulatives lors de l'audience, la SAS CIMALPES demande au tribunal de :

Vu l'article 46-1 du code de procédure civile, Vu l'article 1104 et 1353 du code civil,

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes et prétentions de la SAS CIMALPES,

Dire et juger que la SAS CIMALPES a rapporté la preuve de la bonne exécution des prestations commandées par la SAS, [E] concernant la gestion locative et para-hôtelière d'un bien situé à, [Localité 5],

Dire et juger que la société SAS, [E] ne rapporte pas la preuve de manquements fautifs de la SAS CIMALPES pouvant justifier une exception d'inexécution,

En conséquence, rejetant toutes demandes, fins et conclusions adverses,

Condamner la SAS, [W], [O] à régler à la SAS CIMALPES la somme de 10 520,25 euros TTC correspondant aux prestations non acquittées, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure notifiée le 02/05/2023,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la demande d'indemnisation concernant la réparation de la baie vitrée pour la somme de 763,31 € devra être rejetée, dans la mesure où le préjudice n'est pas certain et liquidable,

Réduire dans de larges proportions la demande indemnitaire concernant la reprise du sol pour 3 420 € TTC, dans la mesure où la facture concerne une reprise totale du sol,

Rejeter la demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral en ce qu'il est mal fondé et non démontré,

Ordonner la compensation des sommes dues,

Condamner la SAS, [E] à régler à la SAS CIMALPES la somme de 3 000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SAS, [W], [O] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions n°2 reçues au greffe le 28 mai 2025 reprises oralement et annoncées comme récapitulatives lors de l'audience, la SAS, [E] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1219, 1991 et 1992 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer recevable la SAS, [W], [O] en ses demandes,

Faire sommation à la SAS CIMALPES de produire aux débats :

L'intégralité des constats d'état des lieux établis par la SAS CIMALPES lors de l'arrivée des locataires sur la saison 2021/2022,

L'intégralité des constats d'état des lieux établis par la SAS CIMALPES lors du départ des locataires sur la saison 2021/2022,

Les messages électroniques de transmission de ces constats d'état des lieux à la SAS, [W], [O] en fin de chaque contrat de location saisonnière,

Et en l'absence de transmission de l'ensemble de ces pièces :

Dire que la responsabilité contractuelle de la SAS CIMALPES vis-à-vis de la SAS, [E] est engagée suite à l'inexécution fautive du contrat de mandat signé le 28 novembre 2019,

Condamner la SAS CIMALPES à payer à la SAS, [W], [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice équivalent à la quote-part des honoraires facturés sans-contrepartie depuis le 28 novembre 2019 par la SAS CIMALPES,

Condamner la SAS CIMALPES à payer à la SAS, [W], [O] la somme de 4.183,31 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance à 100% pour elle de n'avoir pas pu agir contre les locataires responsables des désordres constatés dans leur appartement, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

Condamner la SAS CIMALPES à payer à la SAS, [E] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Rejeter la demande de la SAS CIMALPES tendant à la condamnation de la SAS, [W], [O] à lui payer la somme de 10 520,25 euros au titre des factures assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 mai 2023,

Débouter la SAS CIMALPES de l'intégralité de ses demandes, prétentions et observations contraires,

Condamner la SAS CIMALPES à payer à la SAS, [W], [O] la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS CIMALPES aux dépens,

Sous toute réserve.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées. Ils consistent essentiellement :

En ce qui concerne la SAS CIMALPES :

Elle s'appuie sur le droit des contrats et estime avoir parfaitement rempli ses obligations contractuelles, elle en exige donc le paiement.

Le défaut d'exécution que lui oppose la SAS, [E] a eu pour fait déclencheur une location qui a été faite hors contrat, via la plateforme Airbnb dont elle n'a pas été le dépositaire du dépôt de garantie.

Par ailleurs, elle fait remarquer qu'un état des lieux contradictoire n'est ni une obligation légale, ni une obligation stipulée par le contrat qui lie les deux parties.
* En ce qui concerne la SAS, [E] :

Elle soutient que dans les obligations contractuelles de la SAS CIMALPES figure la réalisation d'un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie de chaque locataire, état des lieux contradictoire que la SAS CIMALPES n'a pas réalisés pour aucune des locations, manquant ainsi à son obligation contractuelle.

Or, lors des dégradations invoquées préjudiciables à la SAS, [W], [O], la SAS CIMALPES n'a pas pu produire un état des lieux contradictoire réalisé avec les locataires, le dépôt de garantie s'est trouvé restitué prématurément, privant ainsi la SAS, [E] des voies de recours contre les locataires responsables.

Par conséquent, la SAS, [W], [O] justifie le non-paiement des factures de la SAS CIMALPES par la réparation de son préjudice qu'elle considère due par cette dernière du fait d'un défaut d'exécution du contrat qui les lie.

DISCUSSION

Sur l'exécution du contrat

Tout d'abord, le tribunal constate qu'un contrat légalement formé, en l'espèce un mandat de gestion locative non exclusif, a été conclu entre les parties de la présente instance le 28 novembre 2019.

L'article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Si les deux premières années du contrat semblent s'être déroulées de manière satisfaisante par l'exécution respectives des obligations incombant à la SAS CIMALPES et la SAS, [E] de

par le contrat les liant, la saison 2021/2022 a fait apparaître un nombre de factures impayées émises par la SAS CIMALPES au titre de ses prestations réalisées auprès de la SAS, [W], [O].

Si la réalité desdites prestations n'est pas contestée par la SAS, [W], [O], cette dernière considère que la SAS CIMALPES n'a pas pleinement satisfait à ses obligations contractuelles parce qu'aucun état des lieux contradictoire n'a été établi avec les locataires successifs du logement, ce dernier point figurant au contrat selon elle.

Selon la SAS, [E], cette absence d'état des lieux contradictoire a eu pour conséquence le remboursement précipité de leur caution à des locataires responsables de 2 dégradations : parquet taché et éclat sur un vitrage.

Au vu des échanges d'emails à ce sujet entre les parties, les dégradations ont eu lieu durant la dernière quinzaine de mars 2022.

La SAS, [E], subissant ainsi un préjudice qu'elle impute à un défaut d'exécution du contrat par la SAS CIMALPES, refuse en outre de payer l'ensemble des factures de prestations relatives à la période de mai 2021 au à avril 2022, prestations qu'elle considère incomplètes puisque dépourvues d'états des lieux contradictoires.

Cette absence d'état des lieux contradictoire est non contestée par la SAS CIMALPES et clairement exprimé par elle dans les échanges d'emails, cette dernière expliquant que les états des lieux sont réalisés par son personnel d'entretien après chaque départ de locataire et qu'il appartient aux locataires entrants de signaler sous 48 heures un défaut ou une dégradation.

Cette méthode permet logiquement d'identifier les locataires responsables de dégradations mais ne semble pas satisfaire la SAS, [E] qui a découvert cette méthode de travail de la SAS CIMALPES à l'occasion du préjudice évoqué plus haut.

Or, une lecture attentive du mandat de gestion locative qui lie les parties montre que toute latitude est laissée à la SAS CIMALPES dans le choix de la méthode pour l'exécution de ses prestations.

En effet, la longue liste des actes d'administration qui figure au paragraphe « 2.1 – MISSIONS, [W] MANDATAIRE » est précédée de la phrase « En conséquence du présent mandat, le mandataire autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d'administration notamment : »

Et dans le premier groupe de ces actes, on trouve : « -dresser ou faire dresser tous constats d'état des lieux ; », ce point des états des lieux n'étant plus abordé dans la suite du mandat.

Le tribunal observe ainsi qu'au regard des termes du mandat, l'établissement d'états des lieux constitue une simple faculté accordée à la SAS CIMALPES, et non une obligation. Il relève en outre que la notion d'état des lieux « contradictoire » n'y est aucunement mentionnée.

De surcroît, l'examen de la législation concernant la location de meublés de tourisme révèle que ce type de logement n'est pas soumis à l'obligation d'un état des lieux contradictoire mais à la fourniture au locataire d'un simple descriptif du logement comme en dispose l'article L. 242-2 du code du tourisme.

Et comme en dispose l'article 1731 du code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Ainsi, l'absence d'état des lieux n'a pas pour conséquence de priver le loueur de toute voie de recours envers les responsables de dégradations.

Sur les dégradations commises par 2 locataires

Il apparaît à la lecture des emails échangés par les parties que la SAS CIMALPES a bien signalé à la SAS, [E] les dégradations ainsi que leurs auteurs respectifs dans un délai d'une semaine pour l'un et un jour pour l'autre.

Il appartenait ensuite à la SAS, [W], [O] d'instruire les deux incidents directement avec les locataires concernés puisque ces derniers avaient réservé via la plateforme Airbnb, en dehors de toute intervention de la SAS CIMALPES comme l'autorise la non-exclusivité du mandat.

Par conséquent, si la SAS, [E] n'a pas pu obtenir réparation des dégradations auprès des locataires peu scrupuleux, la SAS CIMALPES ne peut être tenue pour responsable de ce préjudice.

En conclusion, le tribunal ne relève aucun manquement de la SAS CIMALPES dans l'exécution de son contrat et ne peut que faire droit à sa demande de règlement des factures qui lui sont dues au titre dudit contrat, tant dans leur principe que dans leur quantum puisque les prestations y afférentes ne sont pas contestées par la SAS, [W], [O].

Dans ces conditions il convient de condamner la SAS, [E] à verser à la SAS CIMALPES la somme de 10 520,25 euros outre les intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 02 mai 2023 (date de la première mise en demeure adressée à la SAS, [E]).

La demande de la SAS, [E] relative à la production de l'ensemble des états des lieux effectués sur la saison 2021/2022 ne répondant pas à une obligation contractuelle de la SAS CIMALPES, le tribunal ne peut que la rejeter.

En outre, ce dernier n'ayant pas retenu les moyens de défense avancés par la SAS, [E], il y a lieu de la débouter de toutes ses autres demandes.

Enfin, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il est équitable d'accorder à la SAS CIMALPES une indemnité que le tribunal fixe à la somme de 2 000 euros.

Les dépens doivent être mis à la charge de la SAS, [W], [O] qui perd son procès.

PAR CES MOTIFS