TJ 33063, 30 mars 2026, RG 25/01610

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

5AZ

Minute

N° RG 25/01610 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2LBN

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 30/03/2026
à la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER
Me Fabien FRANCESCHINI
Rendue le TRENTE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 26 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

La Commune de [Localité 1], représentée par son Maire en exercice;
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. OLMYRO, société par actions simplifiée inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 832 852 081, représenté par son représentant légal en exercice ;
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 mai 2025, la Commune de Bordeaux a fait assigner la SAS OLMYRO devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code de tourisme, de voir :
- condamner la SAS OLMYRO au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros par local, soit 750 000 euros pour changement d’usage, sans autorisation préalable, de quinze appartements, d’une superficie totale de 413,45 m² dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] dont le produit lui sera intégralement versé ;
- condamner la SAS OLMYRO au paiement d’une amende de 5 000 euros pour proposition à la location meublée et répétée de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile des dits appartements dont le produit lui sera intégralement versé ;
- condamner la SAS OLMYRO à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir, avec distraction au profit de la SCP CGCB & Asssociés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que la SAS OLMYRO est propriétaire d’un immeuble entier comprenant 15 appartements, situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; que le propriétaire a procédé à la mise en location des 15 appartements en meublé, à plusieurs reprises et pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile sans que ce changement d’usage n’ait fait l’objet d’une demande d’autorisation ; que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2023, elle a informé le représentant légal de la SAS OLMYRO que la location en meublé de tourisme pour des courtes durées à une clientèle n’y élisant pas domicile est soumise à autorisation, et compensation ; que la visite des appartements a eu lieu le 8 janvier 2024 ; qu’un procès-verbal d’infraction a été dressé le 11 janvier 2024 pour une infraction caractérisée depuis 2020 consistant en la location de la totalité d’un immeuble comprenant 15 studios sans autorisation de changement d’usage avec compensation ; que cette location de meublé de tourisme pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile résulte d’annonces mises en ligne sur les plateformes Booking et Airbnb et du constat d’une activité de location saisonnière (à la nuit, à la semaine) depuis 2020 sur 15 lots à destination d’habitation ; que la SAS OLMYRO a changé l’usage des locaux sans y avoir été autorisée ; que cette activité illicite, au titre de laquelle est relevée la présence de 1 179 commentaires entre novembre 2020 et novembre 2023 sur le site Booking et 1 380 nuitées ont été réservées par Airbnb en deux ans (2020-2021), a généré pour la période de 2020 au 11 janvier 2024 un gain estimé à 299 040 euros environ pour un nombre de nuits estimé à 3 738 toutes plateformes confondues ; que la SAS OLMYRO ne s’est pas soumise à l’obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 août 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 26 janvier 2026.

Par des conclusions notifiées le 22 janvier 2026, la Commune de [Localité 1] :
- demande au président du tribunal judiciaire de Bordeaux de se déclarer incompétent pour annuler le procès-verbal d’infraction du 11 janvier 2024 et ses annexes et inviter la SAS OLMYRO à saisir le tribunal administratif,
- réitère ses demandes de condamnation de la SAS OLMYRO à des amendes civiles de 750 000 euros et 5 000 euros,
- demande de voir débouter la SAS OLMYRO de toutes ses demandes,
- réitère sa demande de condamnation de la SAS OLMYRO aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle porte à 5 000 euros.

Par des conclusions notifiées le 25 janvier 2026, la SAS OLMYRO demande de voir :
A titre principal,
- débouter la Ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes fondées sur les articles L. 651-2 CCH,
A titre subsidiaire,
- annuler le procès-verbal du 11 janvier 2024 et ses annexes,
- débouter la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes de condamnations sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,
A titre infiniment subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions le montant de l’amende civile sollicitée au titre de l’article L. 651-2 CCH,
- fixer, en tout état de cause, et au vu des circonstances de cette affaire, l’amende civile à la somme symbolique de un euro pour l’ensemble de l’immeuble
- débouter la Ville de [Localité 1] de sa demande d’amende civile de 5 000 euros sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme,
- rejeter toute demande d’exécution provisoire,
- condamner la Ville de [Localité 1] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Ville de [Localité 1] aux entiers dépens,

faisant valoir qu’elle bénéficiait d’une déclaration préalable tacite de changement de destination résultant du silence gardé par l’administration sur la demande enregistrée sous le numéro DP 033 063 17 Z 3026 et qu’en présence de cette autorisation d’urbanisme tacite et au regard du cadre local, la preuve d’un changement d’usage illicite, apprécié par le local, n’est pas rapportée par la ville de [Localité 1] ; que la procédure de constat d’infraction du 11 janvier 2024 et donc le procès-verbal du 11 janvier 2024, qui ne lui a jamais été notifié, et ses annexes, sont nuls ; que la preuve des locations répétées de courte durée pour chacun des 15 lots n’est pas rapportée.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

- au titre du changement d’usage non autorisé

La Commune fonde sa première demande sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte des pièces produites par la commune de [Localité 1] et n’est pas contesté par la société défenderesse que l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] était à usage d’habitation, lorsque le 4 décembre 2017, la SAS QUINCAILLERIE [Q] alors propriétaire du bien a déposé auprès du Maire de [Localité 1] une déclaration préalable portant sur un changement de destination d’habitation à résidence hôtelière.

La demanderesse justifie que le 23 janvier 2018, après versement de pièces complémentaires le 2 janvier 2018, le Maire de [Localité 1] a pris une décision d’opposition à la déclaration préalable de changement de destination.

Elle soutient que cette décision a été notifiée à la SAS QUINCAILLERIE [Q], à l’adresse renseignée dans la déclaration ([Adresse 2] à [Localité 1]), par lettre recommandée avec accusé de réception qui a été retournée par la Poste pour erreur d’adressage, la véritable adresse étant [Adresse 2] à [Localité 5].

Si elle produit un avis de réception d’un courrier recommandé adressé le 26 janvier 2018 à la SAS QUINCAILLERIE [Q] sise [Adresse 2] à [Localité 1], revenu avec la mention “Défaut d’accès ou d’adressage”, elle ne justifie pas du contenu de ce courrier et plus particulièrement qu’il contenait la décision d’opposition du 23 janvier 2018.

Dès lors, il n’est pas démontré que la décision d’opposition a été régulièrement notifiée au pétitionnaire à l’adresse qu’il avait renseignée dans sa déclaration préalable, fusse-t-elle erronnée.

En outre, alors que la Mairie de [Localité 1] savait l’adresse erronnée pour s’être vu retourner un premier courrier du 11 décembre 2017 avec la même mention “Défaut d’accès ou d’adressage” et avait de ce fait adressé le dit courrier au représentant de la SAS QUINCAILLERIE [Q], Monsieur [A] [Q], par un email du 29 décembre 2017 et lui avait également transmis par voie électronique, par précaution, un deuxième courrier adressé par voie postale, elle ne justifie pas d’une telle diligence s’agissant de la notification de la décision d’opposition, ni avoir demandé l’adresse exacte pour y envoyer le courrier de notification de la décision.

Plus encore, alors que Monsieur [C] [Q], président de la SAS OLMYRO devenue propriétaire de l’immeuble dans le cadre d’une cession familiale, s’est inquiété auprès de la Mairie de [Localité 1], en la personne de l’instructrice du dossier qui l’avait contacté par courriel, du sort réservé à la déclaration préalable DP 033 063 17 Z 3026 par un email du 25 avril 2018, aucune réponse ne lui a été apportée.

Ce n’est qu’à la suite d’une demande de délivrance d’un certificat de non opposition à la DP formée par Monsieur [Q] par un courriel du 12 décembre 2019, qu’il lui a été répondu le 18 décembre 2019 que la demande n’avait pas fait l’objet d’un accord tacite mais d’une décision d’opposition, la dite décision n’étant pas jointe et qu’il était invité à se rapprocher des services afin de voir si et comment la situation pourrait être régularisable.

Monsieur [Q] ayant été destinataire de ce courriel, la SAS OLMYRO ne justifie d’aucune démarche ultérieure et il résulte des pièces et de ses propres écritures qu’elle a poursuivi la l’exploitation locative de son immeuble, qu’elle avait initiée en 2017, jusqu’à ce qu’elle soit destinataire du courrier de demande de rendez-vous pour une visite de l’immeuble de la commune de [Localité 1] du 7 juillet 2023 reçu le 9 juillet 2023.

Les locaux sont constitués de quinze appartements meublés et équipés, proposés à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée.

Il s’agit de meublés de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Compte-tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l’infraction entre 2020 et décembre 2023, au titre de laquelle le gain est estimé à 299 040 euros pour les 15 appartements selon le procès-verbal d’infraction - dont il n’appartient pas à la présente juridiction d’apprécier la légalité ou la validité -, mais qui révèlent le manque de transparence et de diligence de la part de la Mairie, ayant pu maintenir la SAS OLMYRO dans la croyance d’une acceptation tacite de la déclaration préalable dès lors qu’elle n’avait jamais été ni destinataire ni informée de la décision d’opposition jusqu’en décembre 2019 et qu’elle en était informée de manière informelle à cette date sans que la dite décision ne lui soit communiquée et sans que la Mairie ne se manifeste durant les trois ans et demi suivants, il y a lieu de condamner la SAS OLMYRO à une amende civile de 3 000 euros par appartement soit 45 000 euros au total.

- au titre du défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois), que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Par dérogation, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

Par délibération du 10 juillet 2017, le conseil municipal de la Ville de [Localité 1] a décidé de soumettre toute location d’un meublé de tourisme à une déclaration préalable donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement visé à l’article L. 324-1-1 précité.

Le procès-verbal d’infraction relève que la SAS OLMYRO a procédé à un enregistrement sur le portail Taxe de séjour en Résidence [Etablissement 1] et non en meublé de tourisme tel que cela aurait dû être fait, dont il est résulté la non-délivrance de numéro d’enregistrement, absent de l’annonce sur le site Booking.com.

La SAS OLMYRO ne justifie pas avoir effectué la déclaration préalable pour les locations en meublé de tourisme.

Toutefois, compte-tenu du contexte ci-avant rappelé dont il résulte qu’elle a pu croire à une acceptation tacite de la déclaration préalable de changement de destination d’habitation à résidence hôtelière, confortée en cela par la mise en place sur la voie publique d’un panneau indiquant “Hôtel Cohen - 2 min - 130m” par la Mairie dont elle justifie par la production de photographies de mars 2023, la demande de condamnation à une amende civile sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’équité commande de débouter les deux parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne la SAS OLMYRO à payer à la commune de [Localité 1] une amende civile d’un montant de 45 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 1] ;

Déboute la commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.