TJ 59350, 19 févr. 2026, RG 24/11877

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11877 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4PV

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

[H] SOLIDAIRE POUR L'HABITAT, venant aux droits de l'Association [Localité 3] METROPOLE NORD.

S.A. [H] BATISSEUR DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE, venant aux droits de la SA-UES HABITAT [Localité 3].

C/

[Y] [O] épouse [A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SOLIHASOLIDAIRE POUR L'HABITAT, venant aux droits de l'Association [Localité 3] METROPOLE NORD., dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. [H] BATISSEUR DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE, venant aux droits de la SA-UES HABITAT [Localité 3]., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [O] épouse [A], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-christophe DANGLETERRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 septembre 2012, [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE France, a donné à bail à Mme [Y] [A] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 220,61 euros, outre une provision sur charges de 19,54 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2024, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT a fait signifier à Mme [Y] [A] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, ainsi qu’un commandement de payer la somme principale de 1.006,69 euros, lesdits commandements visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE ont fait assigner Mme [Y] [O] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire, et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut du paiement des loyers et le défaut de justifier d'une assurance,
A défaut, prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties pour défaut du paiement du loyer et défaut de justifier d'une assurance,Ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,Condamner Mme [Y] [A] à lui payer :les loyers et charges dus soit la somme de 1.073,68 euros au 30 septembre 2024 assortie également des intérêts légaux, à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus,* les sommes dues entre le jour de l'arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l'échéance,
* une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu'au jugement à intervenir,
* la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience du 3 juillet 2025, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE comparaissent représentées par leur conseil. Elles se réfèrent à leurs demandes contenues dans leur acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette à la somme de 1073,46 euros.

Mme [Y] [O] épouse [A], citée à personne, n'a pas comparu.

Par mention au dossier du 9 octobre 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 20 novembre 2025 afin que [H] produise le justificatif de la réception par la Caf de la lettre de saisine en date du 13 février 2024.

A l'audience de renvoi, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE comparaissent représentées par leur conseil et maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser la dette à la somme de 2132,72 euros.

Elle s'en rapporte à justice sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Mme [Y] [O] épouse [A] comparait représentée par son conseil. Elle ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs sur 36 mois à hauteur de 40 euros le 5 de chaque mois. Elle précise qu'une demande de FSL doit être effectuée et sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

Elle déclare ne pas bénéficier pas d'une procédure de surendettement en cours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

sur la recevabilité de l'action pour défaut de paiement des loyers :
En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 :

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »
En l'espèce, si l'assignation a bien été notifiée au préfet le 22 octobre 2024, soit moins de six semaines avant l'audience, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE échouent à rapporter la preuve de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). En effet, seul est produit à cette fin une lettre simple datée 13 février 2024 intitulé adressé à la Caf du Nord, lequel ne permet pas d'établir le signalement effectif de la situation d'impayés aux organismes payeurs des aides au logement en l'absence de preuve de l'envoi dudit courrier, conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé.

Par conséquent, l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE seront déclarés irrecevables en leur action.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance :

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs. Une telle clause ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois a été signifié le 3 avril 2024 à Mme [Y] [O] épouse [A].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucune attestation d’un assureur ou de son représentant n’a été remise au bailleur dans le délai imparti d'un mois ni même à l'audience.

Mme [Y] [O] épouse [A] n'établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 3 mai 2024, 24h00, et d'ordonner l'expulsion du logement de Mme [Y] [O] épouse [A], devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d’une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE fait ressortir une dette d’un montant de 1.850,74 euros arrêtée au 31 octobre 2025, après soustraction des frais « Eficash » non justifiés.

Mme [Y] [O] épouse [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et à la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE la somme de 1.850,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 pour la somme de 1.006,69 euros, à compter de l’assignation du 17 octobre 2024 pour la somme de 66,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Mme [Y] [O] épouse [A] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 282,18 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et à la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [Y] [O] épouse [A] propose de s'acquitter de la dette locative par versements mensuels de 40 euros. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif de revenus ni de charges de sorte qu'elle n'établit pas être en situation de régler l'intégralité de la dette dans le délai légal. En outre, il ressort du décompte versé aux débats qu'elle ne paie plus son loyer depuis plus de deux ans alors même que la part à charge est minime, l'aide personnalisée au logement couvrant presque intégralement le montant du loyer et charges, et qu'elle n'a pas repris le paiement du loyer avant l'audience ni effectué des versements en vue d'apurer la dette locative.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Y] [O] épouse [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de justifier d'une assurance du 3 avril 2024 et de l'assignation.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par l'association [H] SOLIDAIRES POUR L'HABITAT et la S.A [H] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS