TJ 69123, 31 mars 2026, RG 22/05845

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 22/05845 - N° Portalis DB2H-W-B7G-W7TD

Jugement du 31 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

S.C.I. [Adresse 1]
C/
A.S.L. ILOT [Adresse 1] [Adresse 1], de l’immeuble situé [Adresse 2], représentée par son Directeur la SA GALYO, Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représentée par le syndic en exercice la SA GALYO

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SCP COTTET-BRETONNIER, NAVARRETE
- 279
la SELARL LINK ASSOCIES
- 1748
la SARL VJA AVOCATS
- 127

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 D du 31 Mars 2026 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2025 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eddy NAVARRETE de la SCP COTTET-BRETONNIER, NAVARRETE, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

A.S.L. ILOT [Adresse 1] [Adresse 1], de l’immeuble situé [Adresse 2], représentée par son Directeur la SA GALYO, domiciliée : chez SA REGIE GALYO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représentée par le syndic en exercice la SA GALYO, domicilié : chez SA GALYO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Par assemblée générale du 26 avril 2022, l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE ILOT [Adresse 1], sise [Adresse 1] et [Adresse 2] (ASL) et ayant pour objet l’acquisition de certains volumes et la gestion de l’ensemble immobilier « Ilot [Adresse 1] », a rejeté un certain nombre de résolutions soumises à l’ordre du jour par la SCI [Adresse 1], propriétaire de locaux d’activités et de bureaux n°8, 9 et 10 composant le volume 49 situé à l’entresol du bâtiment A1 « Résidence [Adresse 1] » partie ouest, en vue de favoriser son activité commerciale d’enseignement sportif.

Par exploit du 6 juillet 2022, la SCI [Adresse 1] a donné assignation à l’ASL et au « SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2] » en vue de l’annulation de ladite assemblée.

Par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées le 20 mars 2024, la SIC [Adresse 1] demande qu’il plaise au tribunal :
Vu l’article 1103 du Code civil
Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile
Vu L’article *R421-17 du Code de l’Urbanisme
Vu l'article L581-1, L581-3 et L581-6 du Code de l’Environnement
Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires
PRONONCER la recevabilité et le bien fondé des moyens et prétentions de la SCI [Adresse 1]
A titre principal,
PRONONCER la nullité du Procès-Verbal de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022 en raison du non-respect des statuts de l’ASL ILOT [Adresse 1]
A titre subsidiaire,
PRONONCER l’incompétence de l’assemblée générale de l’ASL en ce que les résolutions 18, 21,
24, 25, 26, 27, 28, 29, 34, 35, 36, 37, 38 à 41, 42, 43, 44, 45, 47 n’entrent pas dans l’objet de l’ASL
Par conséquent,
PRONONCER la nullité des résolutions 18, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 34, 35, 36, 37, 38 à 41, 42,
43, 44, 45, 47 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022
ET
PRONONCER la nullité des résolutions 18, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 34, 35, 36, 37, 38 à 41, 42,
43, 44, 45, 47 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022 en ce qu’elles ne respectent pas les
règles de majorité prévues par les statuts de l’ASL
Individuellement,
PRONONCER la nullité des résolutions n°37 à 41 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022 interdisant l’apposition d’une enseigne commerciale
PRONONCER la nullité de la résolution n°36 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022
relative à la dépose du bloc de climatisation présent en bordure de façade sur la coursive ouest et la mise aux normes de sécurité-incendie prévues au règlement de copropriété
PRONONCER la nullité de la résolution n°45 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022
relative à la vente d’une partie commune pour abus de majorité et rupture d’égalité entre les copropriétaires
PRONONCER la nullité de la résolution n°47 de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022 portant sur la modification des horaires d’ouvertures des portillons
En tout état de cause,
CONDAMNER l’ASL ILOT [Adresse 1], représentée par son Directeur, la SA GALYO au
paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts
DEBOUTER l'ASL ILOT [Adresse 1] de sa demande de retrait des enseignes et plantes vertes installées sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision
à intervenir
CONDAMNER l’ASL ILOT [Adresse 1], représentée par son Directeur, la SA GALYO, au
paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de VJA AVOCATS
DEBOUTER l'ASL ILOT [Adresse 1] de sa demande de paiement de la somme de 3 000 euros au
titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 1] fait valoir :
- que l’assemblée générale de l’ASL en date du 26 avril 2022 s’est prononcée sur le fondement des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non des statuts de l’ASL
- que l’ASL ne justifie pas des mandats de représentation des syndicats présents
- que le directeur de l’ASL, la régie Galyo devait, selon l’article 11 des statuts, assurer la présidence de l’assemblée et non le secrétariat de séance
- qu’il n’existe pas de signature du procès-verbal à l’endroit du président de séance
- que les résolutions litigieuses ne rentrent pas dans le champ de compétence de l’ASL qui est limitée aux volumes 1,5,6,19,22,34,35,36 et 40
- qu’aucun motif valablement tiré du règlement de copropriété du volume 23 (logements bâtiment A1) ne justifiait l’interdiction d’installer une enseigne commerciale au titre de l’activité exercée (résolutions n°37 à 41)
- que la résolution n°36 contenant une demande d’enlèvement d’un compresseur de climatisation par la société Actys était conforme à la remise aux normes des évacuations au regard du même règlement
- que le refus d’acquérir la coursive des lots 980 à 984 attenante (résolution n°45) était illégale dès que la société Actys avait pu auparavant la coursive des lots 957 à 978
- que le refus de placer des plantes décoratives dans la coursive (résolution n°44) ne s’explique par aucune présente d’insectes nuisibles démontrée
- que le refus de rétablir d’une entrée permanente dans l’immeuble par la [Adresse 5] (résolution n°29) se heurte aux stipulations de l’acte de vente des 15 et 17 avril 2019 et aux conditions d’exercice de l’activité de la société qui est l’enseignement sportif
- que le refus d’étendre les horaires de l’entrée par la [Adresse 5] (résolution n°47) n’est pas compatible avec l’autorisation d’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété
- que les propriétaires membres de l’ASL ont été irrégulièrement convoqués comme « copropriétaires » de l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, l’ASL demande qu’il plaise :
VU L'ORDONNANCE N° 2004-632 DU 1ER JUILLET 2004 RELATIVE AUX ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES
VU LE DECRET N°2006-504 DU 3 MAI 2006 PORTANT APPLICATION DE L'ORDONNANCE N° 2004-632 DU 1ER JUILLET 2004 RELATIVE AUX ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES
A titre principal
DEBOUTER la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de l’ASL ILOT [Adresse 1] ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à retirer les enseignes et les plantes vertes installées sans aucune
autorisation dans les parties communes de l’ASL, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
En toute hypothèse
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser à l’ASL ILOT [Adresse 1] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de
[W] [G].

Au soutien de ses prétentions, l’ASL fait valoir :
- que la détermination de la majorité à atteindre s’effectue en fonction de l’objet du vote, la référence aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale constituant un abus de langage
- que la résolution n°18 n’ayant donné lieu à aucun vote, elle ne peut être annulée
- que les résolutions n°21 et 211 visant à mettre en place un service nettoyage régulier des façades vis-à-vis des pigeons, la solution moins onéreuse d’une pose de pièges à la charge de chaque propriétaire ayant retenue en 2023, les résolutions n°24 et 241 visant à commander une étude des travaux de réfection des colonnes d’eau fuyardes, la résolution n°25 sollicitant la mise aux normes des éclairages des parties communes, la résolution n°27 sollicitant la mise en place d’éclairages supplémentaires dans le parc, la résolution n°28 sollicitant l’amélioration des prestations d’entretien du parc, la résolution n°29 sur le libre accès permanent aux piétons, refusé pour raison de sécurité alors qu’il reste possible de nuit par interphone, la résolution n°35 sollicitant la fermeture de l’espace de stockage des vélos, la résolution n°43 sollicitant la mise en place d’éclairage jusqu’à 23 h et la résolution n°47 relative au libre accès aux piétons jusqu’à 23 h, refusé pour raison de sécurité, n’ont pas atteint la majorité de l’article 10 1°)
- que la résolution n°34 sollicitant la suppression de l’emplacement des vélos dans le local situé à côté de l’accès de l’immeuble côté nord, la résolution n°36 sollicitant la suppression du bloc de climatisation de la société Actys Patrimoine sur le balcon sud, déjà autorisée par l’assemblée générale du 29 avril 2021 et apparaissant comme la source d’un conflit de voisinage étranger à l’ASL dans la mesure où l’issue de secours reste libre, les résolutions n°37, 38, 39, 40 et 41 sur l’installation d’enseignes, posées sans autorisation alors qu’elles ne peuvent être autorisées qu’à titre exceptionnel par le règlement de copropriété dans la limite du volume 23 correspondant à l’assiette de l’ensemble immobilier et sous le contrôle notamment du directeur de l’ASL, n’ont pas atteint la majorité de l’article 10 2°)
- que la résolution n°45 relative à l’acquisition de la coursive, alors que le respect des normes de sécurité des personnes n’était pas démontré, n’a pas atteint la majorité de l’article 10 3°)
- que la résolution n°44 relative à l’installation de plantes vertes dans les coursives, alors que l’apparition d’insectes nuisibles avait été constatée et que la présence de ces plantes a été constatée par commissaire de justice le 13 septembre 2022, n’a pas atteint la majorité de l’article 10 4°)
- que la résolution n°26 relative à la mise en place de nouveaux éclairages dans l’escalier et la résolution n°42 relative l’installation de robinets ont été adoptées conformément aux vœux de la SCI [Adresse 1]
- que la société Galyo, président de l’ASL, n’avait aucun mandat à présenter pour représenter les syndicats de propriétaires dont elle était le syndic, et que la désignation du président de séance a fait l’objet de la résolution n°1
- que la signature du président de séance sous la qualification de scrutateur ne nuit pas à son identification
- que la gestion de l’ASL ne se limite pas aux volumes dont elle a vocation à devenir propriétaire et qu’elle est ainsi compétente pour la gestion du volume 49, fruit de la subdivision des volumes 7 et 8
- que la société [Adresse 1] ne démontre pas son préjudice.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], n’a pas comparu.

MOTIFS

Le 1er décembre 2025 est parvenu au tribunal un courrier de Monsieur [O] [Q], gérant de la société [Adresse 1] , sollicitant un report d’audience en raison de son état de santé et de son projet de changer d’avocat. Monsieur [Q] n’étant personnellement partie à la procédure et la société [Adresse 1] étant régulièrement représentée dans la procédure, aucun renvoi de l’affaire ne peut être accordé.

Il résulte de l’article 1134 ancien du code civil en vigueur antérieurement au 1er octobre 2016, à la date présumée de constitution de l’ASL ILOT [Adresse 1], que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

- sur la demande principale

Il n’est pas contesté qu’une entité dénommée ASL ILOT [Adresse 1] a tenu une assemblée générale le 26 avril 2022. Quoique soit seulement produit pour tous statuts, inséré dans les conclusions du demandeur, un extrait d’un article 10 au sujet des majorités, sa réalité de cette entité comme association syndicale libre, régie sous cette qualification par les dispositions du code civile et les articles 7 et suivants de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatives aux associations syndicales de copropriétaires, est suffisamment établie par son procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2022 figurant en pièce 3 auquel les parties se réfèrent. Il n’est pas soutenu en particulier qu’il s’agisse en réalité d’un syndicat de copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, quand bien même le dit procès-verbal qualifie les participants de « copropriétaires ».

La signature identifiable du président de séance Monsieur [L] à l’endroit du scrutateur au lieu du président sur la feuille de présence ne permet de douter de sa qualité, ni de la validité du recensement des participants. Aucune nullité de l’assemblée générale ne sera prononcée du chef de l’absence de signature à l’endroit du président sur ce document.

La société [Adresse 1] reproche à la société Régie Galyo de ne pas produire un mandat écrit, comme syndic des syndicats de copropriétaires City Loft, Garage Sud, Local Velo B1 Sky et Sky Avenue – B1 Sky (volumes 24, 03, 41, 28). Elle ne se réfère cependant à aucune disposition des statuts de l’ASL exigeant une telle pièce, alors que, ainsi qu’elle le rappelle elle-même, son acte de vente indique, par référence aux statuts, que les syndics des copropriétés sont considérés comme les mandataires de chaque copropriété membre de l’ASL, sans avoir à justifier d’une autorisation des assemblées générales de copropriétaires. Aucune nullité ne sera prononcée de ce chef.

La résolution n°1 est entachée d’une triple irrégularité selon la SCI [Adresse 1] : s’agissant de la désignation du président de séance en la personne de Monsieur [L] alors que l’article 11 des statuts prévoit qu’il s’agit nécessairement du directeur de l’ASL, en l’espèce la Régie Galyo ; la base de calcul de la majorité est indiquée comme étant 7785/10000èmes alors qu’elle apparaît sur le décompte des présents ou représentés de 7443/10000èmes pour 18 participants ; la majorité indiquée est celle de « l’article 24 », qu’il faut comprendre comme étant la majorité des voix des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance au sens de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, alors que la question relevait de l’article 10-1 des statuts de l’ASL qui prévoit que la décision est « prise par la moitié au moins des membres présents ou représentés, détenant la majorité au moins des voix ». L’ASL considère pour sa part que la SCI [Adresse 1] n’a pas demandé la nullité de la résolution n°1, où elle s’est du reste abstenue, et que la décision a été adoptée à la majorité statutaire sans que la référence à l’article 24 doive prêter à conséquence.

Même si la SCI [Adresse 1] ne vise pas directement la résolution n°1, elle demande la nullité du procès-verbal pour non-respect des statuts en son article 11, dont l’ASL ne conteste pas le contenu quoiqu’il ne soit pas produit, du seul fait de la violation des dispositions prévoyant la désignation du président de séance, de sorte qu’elle demande bien implicitement l’annulation de la résolution n°1 et par suite de l’ensemble du procès-verbal. Bien que la société se soit abstenue lors du vote de cette résolution, il n’est pas allégué que sa demande d’annulation soit irrecevable pour ce motif. Or la désignation à la présidence de séance d’un membre de l’association plutôt que du directeur de l’ASL, « à la majorité simple » et certes en réalité à l’unanimité des participants moins un, est de nature à orienter les débats préalables au vote des résolutions dans un sens différent de celui issu de la désignation du président statutaire, avec un résultat préjudiciable aux intérêts de la SCI [Adresse 1]. L’assemblée générale du 18 janvier 2021 avait d’ailleurs pris soin de désigner sans vote le directeur de l’ASL comme président de séance. La violation de l’article 11 des statuts conduira en conséquence à l’annulation de l’ensemble du procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2022.

La demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 1] n’est pas motivée par la description d’un préjudice subi, de sorte qu’elle sera rejetée.

- sur la demande reconventionnelle

L’ASL demande le retrait des plantes vertes dans les coursives communes et des enseignes installées sans autorisation en se considérant, visant ses statuts, fondée sur son cahier des charges. Elle s’appuie sur un constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2022 mentionnant la présence d’un panneau « Académie de Kung-Fu & Tai-Chi » à gauche du portail, [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], sur la façade du bâtiment et sur un panneau d’affichage commun en façade du [Adresse 7], et des pots de fleurs non entretenues dans le couloir intérieur menant au local de la SCI [Adresse 1]. Celle-ci fait valoir en réponse que la gestion de son volume ne rentre pas dans la compétence de l’ASL et que les enseignes sont nécessaires à son activité, que l’installation d’enseignes est autorisée par le règlement de copropriété et n’a pas été interdite par la municipalité, qu’elle souhaite jouir paisiblement de la coursive longeant son local dont elle souhaite procéder à l’acquisition à l’exemple d’autres sociétés copropriétaires.

S’il ressort de la copie de l’article 2 des statuts de l’ASL reproduit dans ses conclusions que son objet concerne « la gestion et l’entretien des ouvrages, locaux, espaces, aménagements et équipements qui, quoique relevant de l’objet de l’association syndicale à raison de l’usage commune qui est fait par plusieurs volumes, sont compris dans les volumes dont ladite association syndicale n’a pas vocation à acquérir la copropriété » et plus généralement « la gestion, l’entretien, la réfection et le remplacement des ouvrages ou équipements d’usage commun visés au cahier des charges et identifiée audit cahier des charges comme relevant de la compétence de l’ASL », elle ne produit pas ledit cahier des charges, en date du 9 mai 2016, mais uniquement son modificatif du 13 février 2019, ni de précise en quoi le cahier des charges confie à l’ASL le droit d’interdire les enseignes murales et l’occupation de la coursive conduisant au local de la société SCI [Adresse 1]. La demande de retrait des plantes vertes et enseignes sera rejetée.

- sur les demandes accessoires

L’ASL qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Succombant, elle devra verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS