TJ 53130, 31 mars 2026, RG 25/00265

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n° 26/00091
N° RG 25/00265 - N° Portalis DBZC-W-B7J-ECIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [U], [L], [X] [E]
né le 13 Février 1948 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [Y], [G] [T] épouse [E]
née le 04 Octobre 1947 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Me Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [Z] [D]
née le 24 Juin 1981 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Virginie RONDEAU, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendu en premier ressort.
- Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à Me LECHARTRE
Copie certifiée conforme à Me RONDEAU
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2023, Monsieur [U] [E] et Madame [Y] [T] épouse [E] ont conclu avec Madame [Z] [D] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 680 €.

Suivant courrier recommandé du 15 juillet 2024 avec avis de réception, non réclamé, Monsieur et Madame [E] ont mis Madame [D] en demeure de régler les loyers impayés, à hauteur de 1.190 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Monsieur et Madame [E] ont fait délivrer à Madame [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.075,34 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au mois de février 2025, et d’avoir à fournir une attestation d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, Monsieur et Madame [E] ont fait assigner Madame [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

Le dossier a été appelé à l’audience du 1er juillet 2025 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 3 février 2026, Monsieur et Madame [E], représentés par leur conseil, reprennent leurs écritures et demandent de :

- constater que la clause résolutoire a produit ses effets pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers le 29 avril 2025,
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef y compris de ses animaux domestiques dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [D] à payer au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation la somme de 3.669,08 € sauf à parfaire,
- condamner Madame [D] à payer la somme de 1.300 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner Madame [D] à payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,
- débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Monsieur et Madame [E] soutiennent que Madame [D] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et charges depuis la délivrance du commandement de payer et que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis. Ils soulignent qu’elle n’a pas justifié dans le délai imparti par le commandement délivré d’une assurance locative et que le document produit dans le cadre de l’instance présente une garantie sur une durée de 5 mois, qui a pris fin début novembre 2025.

Au titre des demandes formées par Madame [D], Monsieur et Madame [E] affirment que plusieurs interventions ont eu lieu concernant la chaudière à gaz, depuis le mois de décembre 2023, permettant la réparation des dysfonctionnements. Sur l’expertise judiciaire sollicitée, ils estiment qu’il s’agit d’une demande dilatoire en ce qu’elle ne justifie pas d’une surconsommation d’électricité au vu de la surface du bien et des factures produites. Ils sollicitent le rejet de cette demande d’expertise.
Ils ajoutent que d’anciens bailleurs de Madame [D] ont pu faire face à des problématiques d’impayés de loyers. Enfin, ils font valoir que Madame [D] aurait quitté le logement à titre d’habitation principale.

Madame [D], représentée par son conseil, soutient ses conclusions écrites et demande de :

- débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions sur quelque fondement que ce soit,
- avant-dire droit, ordonner une expertise judiciaire avec la mission suivante :
• prendre connaissance des pièces des parties et notamment du rapport d’intervention de l’EURL [I] du 18 juin 2024,
• se rendre sur les lieux au [Adresse 4],
• indiquer s’il existe des dysfonctionnements de la chaudière et dans l’affirmative indiquer le coût de la surconsommation de gaz imputable aux dysfonctionnements,
• faire les comptes entre les parties,
• d’une manière générale, fournir à la juridiction tout élément lui permettant d’apprécier les responsabilités de chaque partie et les préjudices subis notamment le préjudice économique et de jouissance subis par Madame [D],
- dire qu’en cas de refus ou de remplacement de l’expert nommé, il sera procédé à son remplacement sur simple requête de la partie la plus diligente,
- fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport au greffe,
- constater que Madame [D] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Madame [D] fait valoir que dès l’entrée dans les lieux loués, elle a fait face à des dysfonctionnements concernant la température de l’eau. Elle ne conteste pas qu’une entreprise est intervenue début 2024 pour y remédier. Toutefois, elle maintient qu’elle a fait face à un coût très important de frais de chauffage au gaz, lié à un dysfonctionnement des thermostats, ne permettant pas l’arrêt des radiateurs, ce malgré deux autres interventions en juin et octobre 2024. Actuellement, elle indique couper le chauffage en semaine et ne le mettre en marche que les week-ends lorsqu’elle accueille ses quatre enfants, mais indique que l’importance des frais à ce titre persiste. Madame [D] conteste le contenu des attestations produites par Monsieur et Madame [E] relativement à son train de vie et à son état d’esprit tendant à s’affranchir de ses obligations locatives.
Elle justifie d’une attestation d’assurance et s’oppose ainsi à la résiliation du bail pour ce motif.

Au titre des impayés locatifs, Madame [D] soutient que l’obligation de paiement du loyer et des charges est subordonnée à l’obligation de délivrance par le bailleur d’un logement décent au sens des articles 7 a) et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que les APL ont toujours été versées aux bailleurs et qu’elle a repris le règlement du loyer en juin, juillet et août 2025. Elle note au surplus que le décompte produit dans le cadre de cette instance présente un loyer augmenté, alors même qu’elle n’a pas été informée de l’application de l’indexation du loyer. Sur ce dernier point, elle estime que cette augmentation ne peut s’appliquer pour la période de décembre 2024 à décembre 2025 et qu’elle suppose en outre de justifier du DPE du logement, alors que les logements de classe F et G ne peuvent bénéficier d’une indexation. Elle indique souhaiter se maintenir dans les lieux et reprendre le versement du loyer courant. Mais toutefois, avant-dire droit, Madame [D] estime nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les travaux nécessaires pour rendre le logement loué décent et calculer la surconsommation d’électricité imputable aux propriétaires pour faire les comptes entre les parties.
Madame [D] s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts, faute de justifier d’un préjudice subi.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Selon l’article 232 du Code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, pour soutenir sa demande d’expertise, Madame [D] verse aux débats :

- la fiche d’intervention de l’EURL [I] en date du 18 juin 2024 indiquant que « la chaudière fonctionne bien par rapport au norme fabricant mais il manque sur l’installation de chauffage un clapet anti-thermosiphon qui permettrait de couper le chauffage quand le thermostat d’ambiance est à l’arrêt. En effet l’installation de chauffage est très correcte et la pente du cuivre d’alimentation des radiateurs est parfaite ; cela entraîne un thermosiphon naturel qui font chauffer les radiateurs. L’absence du clapet anti-thermosiphon provoque ce phénomène. Il faudrait poser un clapet anti-thermosiphon pour supprimer ce phénomène et deux vannes d’arrêt pour faciliter l’intervention sur la chaudière ».
- un courrier du 5 mars 2025 au titre d’un dernier avis de recouvrement au titre d’une facture d’énergie impayée à hauteur de 2.366,32 € auprès d’EDF.
- un courrier électronique du 22 mai 2025 de la société ILEK faisant état de 20385 kWh consommés entre le 27 août 2024 et le 5 mai 2025, pour un montant à facturer de 3.009,19 €, soit un dépassement de 2.032,32 € des mensualités réglées.
- la facture émise par ILEK en date du 27 août 2025 présentant un montant de 3.227,01 €. Cette facture porte la précision d’une consommation estimée à 6.772 kWh et une consommation effective de 21.339 kWh sur la période concernée.

Ces éléments concernent le fonctionnement de la chaudière, dont il ressort des pièces produites qu’elle a fait l’objet de trois interventions de l’EURL [I] le 18 décembre 2023, le 18 juin 2024 et le 3 octobre 2024.

Si Madame [D] produit des factures d’énergie présentent un montant certain, ces éléments ne permettent pas d’établir que la consommation effective ne correspond pas à la consommation attendue du logement loué, alors même que les habitudes de consommation n’ont pas été vérifiées. En effet, Madame [D] ne démontre pas que ces consommations sont en lien avec un manquement au critère de performance énergétique minimal.

En l’absence d’éléments suffisants permettant de justifier des investigations sur l’existence d’un manquement des bailleurs à leurs obligations au titre de la décence du logement, il ne sera pas fait droit à la demande d’expertise judiciaire.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 30 avril 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance

L'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Les dispositions du contrat de bail unissant les parties prévoient que à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou de remboursement de charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice (article 7 – page 4).

Le bail impose au preneur d’assurer contre l’incendie, l’explosion, la foudre, le bris et dégâts des eaux à une compagnie d’assurance notoirement solvable, ses mobiliers et glaces, ainsi que les risques locatifs et les recours des voisins. Il devra maintenir ces assurances pendant toute la durée du bail, en justifier ainsi que du paiement des primes à toutes demandes du bailleur (article 3 – page 3).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Monsieur et Madame [E] ont fait délivrer à Madame [D] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, reproduisant les dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification.

Madame [D] n’établit pas qu’elle a justifié d’une assurance locative en vigueur dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Elle verse aux débats une attestation d’assurance multirisque habitation souscrite auprès de la SA PACIFICA au titre du bien loué, en date du 28 juin 2025, visant une validité à compter de ce jour et jusqu’au 9 novembre 2025. Ces éléments sont insuffisants à démontrer que Madame [D] avait bien souscrit une assurance contre les risques locatifs dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mars 2025.

Par conséquent, Madame [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur et Madame [E] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [D] est occupante sans droit ni titre à compter du 28 mars 2025. Il y a lieu de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de cette date et jusqu'à la libération définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 17-1 de cette loi précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Il ressort des termes du bail que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 680 € (article 4 – page 3).

Il est également prévu que le montant du loyer ne subira aucune variation pendant la première année du contrat. Mais dès le début de la deuxième année il pourra être révisé en fonction des variations de l’indice de référence des loyers (IRL), l’indice du troisième trimestre 2023 est 141.03 (article 5 – page 3).

L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur et Madame [E] ne justifient avoir adressé aucun courrier ou quittance à Madame [D] lui indiquant qu’ils entendaient se prévaloir de l’indexation du loyer. L’intention d’appliquer cette clause d’indexation ressort uniquement des décomptes produits, sans aucune demande expresse formée en ce sens à la locataire. Aucune demande n’est fondée sur ces dispositions dans les conclusions des bailleurs, auxquelles ils se sont référé à l’audience ou lors des observations formées à l’oral par leur conseil.Il convient donc de constater que Monsieur et Madame [E] ne parviennent pas à justifier d’avoir effectivement formé une demande au titre de la révision du loyer dans les délais impartis par les textes susvisés, les privant de la possibilité de se prévaloir des loyers indexés auprès de Madame [D].

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et l’actualisation de la créance arrêtée au 23 janvier 2026, incluant le terme de janvier 2026) que les bailleurs justifient de la créance à hauteur d’un montant de 3.422 €.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 3.422 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.075,34 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Monsieur et Madame [E] ne caractérisent pas de préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges. Ils seront déboutés de leur demande formée au titre de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires engagées par les bailleurs, il convient de condamner Madame [D] à leur verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS