TJ 31555, 26 mars 2026, RG 25/02606

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02606
N° Portalis DBX4-W-B7J-UL6P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

Madame [Q] [N], intervenante volontaire, en sa qualité d’ayant droit de [E] [L], décédée le 02/11/2025

C/

[F] [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 26 Mars 2026

à la SCP SALESSE & ASSOCIES

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Q] [N], intervenante volontaire, en sa qualité d’ayant droit de Madame [E] [L], décédée le 02 novembre 2025
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jehan de LA MARQUE de la SCP SALESSE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [X]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Anne MORIN, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-018161 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 16 octobre 2025, complétée par décision du 17 octobre 2025,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 octobre 2022, Madame [E] [L] a donné à bail à Madame [F] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 930 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 6 mars 2025, Madame [E] [L] a fait signifier à Madame [F] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Madame [E] [L] Madame [Q] [N] a ensuite fait assigner Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 10.123,71 euros, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025.

Le dossier, appelé à l’audience du 17 octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi au 14 novembre 2025 à la demande de Madame [F] [X].

Madame [E] [L] est décédée le 2 novembre 2025.

Le 14 novembre 2025, le dossier a été renvoyé, afin que les héritiers puissent reprendre l’instance en cours.

A l’audience du 30 janvier 2026, Madame [Q] [N], héritière de Madame [E] [L], est représentée par son conseil et intervient volontairement à l’instance. Elle se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales et demande au juge de :
- recevoir son intervention volontaire, en sa qualité de propriétaire du bien,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 mai 2025,
- ordonner à Madame [F] [X] de quitter les lieux et d’en restituer les clés,
- condamner Madame [F] [X] à lui payer :
- la somme de 9.077,49 euros, au titre des dettes de loyer, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- la somme de 8.395,55 euros, au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 26 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu'à la libération effective du logement,
- rejeter la demande de délai de paiement de Madame [F] [X],
- condamner Madame [F] [X] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Oralement, Madame [Q] [N] demande également l’expulsion de Madame [F] [X].

Au soutien de ses demandes, Madame [Q] [N] indique que Madame [F] [X] ne paye plus ses loyers depuis 2023, que le commandement de payer n’a pas été régularisé et que la résiliation de plein droit est acquise. Elle fait valoir que la locataire doit être expulsée, car le congé délivré le 27 janvier 2026 n’a pas d’effet sur la demande de résiliation et que la remise des clés et l’état des lieux n’ont pas encore eu lieu.

S’agissant de ses demandes en paiement, elle indique que les sommes réclamées sont expliquées dans ses conclusions, qu’il revient à Madame [F] [X] de justifier des paiements à déduire de son loyer et que le dépôt de garantie ne peut être déduit tant que les lieux n’ont pas été restitués.
Sur les délais de paiement, elle fait valoir que Madame [F] [X] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Madame [F] [X], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales et demande :
- constater qu’elle a volontairement quitté les lieux,
- rejeter les demandes de Madame [Q] [N] de résiliation du bail et d’expulsion,
- déduire de l’arriéré locatif au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 26 mai 2025 la somme de 852 euros versées par la CAF ;
- déduire de l’arriéré locatif au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 26 mai 2025 la somme de 880 euros correspondant au dépôt de garantie versé en début de location ;
- lui accorder des délais de paiement à hauteur de 3 ans pour régler sa dette, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 2 ans pour régler sa dette, en application de l’article 1343-5 du code civil ;
- en tout état de cause, débouter Madame [Q] [N] de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [X] fait valoir qu’elle a délivré congé de son logement par courrier recommandé du 27 janvier 2026 et qu’un état des lieux de sortie est prévu le 3 ou le 6 février 2026.
Sur l’arriéré, elle fait valoir que seul un décompte du 13 juin 2025 est produit par la demanderesse et que le calcul des indemnités d’occupation fait dans les conclusions est erroné, car les allocations pour le logement versées par la CAF pour les mois d’octobre et novembre 2025 n’ont pas été déduites. Elle ajoute que son dépôt de garantie doit également être déduit des sommes dues.
S’agissant des délais de paiement, elle fait valoir qu’elle a sombré dans une dépression après le décès d’un cancer de son compagnon, qu’elle a travaillé comme entrepreneur individuel jusqu’en 2024-2025 et qu’elle perçoit le RSA depuis octobre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 6.985,05 euros a été signifié le 6 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer par Madame [F] [X], il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2025.

Le fait que la locataire ait délivré congé ou même qu’elle ait quitté les lieux en fin janvier 2026 n’a pas d’effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, antérieure à ses évènements. Ainsi, la résiliation est intervenue le 7 mai 2025 et Madame [F] [X] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois, dans la mesure où la remise des clés n’a pas été démontrée. A défaut de départ volontaire avec remise des clés, l’expulsion de Madame [F] [X] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation, l’ancien locataire peut être condamné à une indemnité d’occupation, visant à compenser et indemniser l’occupation sans droit ni titre des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Madame [Q] [N] produit un décompte du 13 juin 2025 démontrant que Madame [F] [X] reste devoir la somme de 9.077,49 euros au titre de ses loyers et charges, mensualité de mai 2025 comprise. Ainsi, elle sera condamnée à cette somme au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts à compter de la signification de l’ordonnance, conformément à la demande de Madame [Q] [N].

Madame [F] [X] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux, fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

S’agissant de l'arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2025 au 31 janvier 2026, il sera liquidé à la somme de 7.543,55 euros, tenant compte des paiements réalisés par la CAF pour les mois d’octobre et novembre 2025. En revanche, en l’absence de restitution des clés et d’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie ne peut être déduit de l’arriéré.

Madame [F] [X] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.543,55 euros, avec intérêts à compter de la signification de l’ordonnance, conformément à la demande de Madame [Q] [N], et à une indemnité d’occupation fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années."

L’article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge".

Madame [F] [X] n'a pas repris le paiement de son loyer courant avant l'audience, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, Madame [F] [X] justifie de ressources restreintes, avec le RSA et une prime d’activité, et a toujours à sa charge son fils de 19 ans. Madame [Q] [N], dont le patrimoine est constitué de plusieurs biens immobiliers au vu de l’acte de notoriété, n’a fait connaître aucun besoin particulier.

Aussi, il convient d’accorder à Madame [F] [X] des délais de paiement sur 24 mois pour régler l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation, selon les modalités précisées dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Q] [N], Madame [F] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,