CA Besancon, 31 mars 2026, RG 25/00113

ASW/LZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00113 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E3OC

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 31 MARS 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 novembre 2024 - RG N°22/00769 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL

Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L'affaire a été examinée en audience publique du 27 janvier 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [Y] [T]

né le 21 octobre 1981 à [Localité 1]

de nationalité française

Profession : Technicien,

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Représenté par Me Lidwine SIMPLOT, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉES

Madame [U] [F]

née le 06 mars 1963 à [Localité 3]

de nationalité française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP XAVIER CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [A] [Q]

née le 15 juin 1983 à [Localité 3]

de nationalité française

Profession : Assistante,

demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

Représentée par Me Lise LACHAT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-001385 du 13/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

---

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par acte notarié du 8 avril 2021, Mme [U] [F] a acquis de M. [Y] [T] et de Mme [A] [Q] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le prix de 160 000 euros.

Le 29 mars 2022, son conseil a dénoncé aux vendeurs l'existence d'un viche caché en raison de la présence de chauves souris sous la toiture, et les a mis en demeure de procéder au règlement de dommages et intérêts ainsi qu'à l'annulation de la vente.

Par acte du 13 juin 2022, Mme [U] [F] a fait assigner Mme [A] [Q] et M. [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de paiement de dommages et intéréts.

Par jugement rendu le 19 novembre 2024, le tribunal a :

- condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 18 000 euros pour les frais de reprise de la toiture, la somme de 17 000 euros pour les frais de plâtrerie, peinture et pose de plaques, la somme de 180 euros pour les frais d'insecticides, et la somme de 1 056 euros pour les frais d'obturation, soit une somme totale de 36 236 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 4], cadastré section ZK n° [Cadastre 1],

- condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

- condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

- condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Claude,

- condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de Mme [Q] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur l'existence de vices cachés

- qu'il ressortait de l'expertise du cabinet Saretec du 23 septembre 2021 que la toiture de l'immeuble était occupée par une colonie de chauves-souris qui étaient la cause de nuisances sonores et olfactives,

- qu'un constat d'huissier du 17 novembre 2021 attestait en outre de la présence de nombreuses mouches mortes devant les fenêtres, de coulures brunâtres sur le lambris des chambres à proximité de la fenêtre de toit ainsi que des taches de même couleur sur le parquet à l'aplomb des coulures et excréments de chauves-souris,

- qu'un compte-rendu du 14 août 2021 de la Commission de protection des eaux, du patrimoine, de l'environnement, du sous-sol et des chiroptères relevait des bruits de grattement au niveau d'une cloison conduisant à la découverte de trois chauves-souris prises au piège ainsi que de quinze cadavres plus anciens, outre une odeur de putréfaction,

- que la configuration de la toiture permettait aux chauves-souris de disposer de nombreux points d'accès,

- qu'une note de la même commission en date du 30 mai 2022 dénombrait la présence de 136 chauves-souris dans la sous-toiture,

- que l'immeuble acquis présentait en conséquence des défauts,

- que les rapports de la commission des 14 août 2021 et 17 novembre 2023 mentionnaient que l'organisme avait déja été contacté le 18 avril 2017 par Mme [A] [Q] en raison de nuisances sonores au niveau des chambres des enfants les empêchant de dormir, ainsi que pour des infiltrations au niveau du plafond qu'elle attribuait à la présence de chauves-souris pour en avoir vu une vingtaine s'envoler de la toiture,

- que ces constatations établissaient que les défauts étaient donc antérieurs à la vente de l'immeuble,

- que si Mme [F] avait visité l'immeuble à plusieurs reprises, elle n'avait pu procéder à la vérification de l'espace situé entre le plafond des chambres et la charpente dans la mesure où ses vendeurs l'avaient informée de l'absence de trappe d'accès au toit,

- qu'en tous les cas, il n'était pas démontré que lors de ses visites, Mme [F] avait pu se rendre compte de la présence des chauves-souris,

- qu'il ressortait toutefois du procès-verbal de constat que la toiture se trouvait en bon état général,

- que les désordres n'étaient dès lors que la conséquence de la présence des chauves-souris,

- que malgré les nuisances, Mme [F] était restée dans la maison, de sorte qu'elle ne pouvait être considérée comme impropre à son usage qui ne s'en trouvait que diminué,

- que la résolution des nuisances nécessitait la réalisation de travaux de reprise de la toiture qui représentaient un coût supplementaire à la charge de l'acquéreur qui, en connaissance des defauts, aurait acquis le bien à un moindre prix,

- que l'immeuble était dès lors affecté de vices cachés ;

Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés

- qu'il était établi que les vendeurs avaient connaissance de l'existence des vices avant la vente qu'ils avaient donc volontairement cachés,

- que la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente n'avait en conséquence pas vocation à s'appliquer ;

Sur la restitution partielle du prix de vente

- que la somme due devait être égale à la valeur des travaux nécessaires à la suppression du vice,

- que la réfection totale de la toiture n'était pas préconisée, de sorte qu'au regard des montants indiqués dans les devis produits, le coût des opérations strictement nécessaires à la résolution des vices s'élevait à 18 000 euros,

- qu'il apparaissait utile de procéder à la réfection totale des chambres en placoplatre, ainsi qu'à la reprise des peintures,

- que pour rétablir la salubrité du logement, des frais d'insectiside s'avéraient indispensables,

- qu'il en était de même des frais destinés à obturer la toiture pour empêcher les chauves-souris d'accéder à la sous-toiture ;

Sur les dommages et intérêts

- que la connaissance des vices cachés par les vendeurs étant acquise, Mme [F] avait droit à une indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.

Par déclaration du 23 janvier 2025, M. [Y] [T] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs du jugement, à l'exception de celui rejetant la demande de Mme [Q] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de celui relatif à l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 juillet 2025, il demande à la cour :

- d'infirmer les dispositions du jugement du tribunal judiciaire de Vesoul du 19 novembre 2024 qui ont prononcé :

sa condamnation in solidum avec Mme [A] [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 18 000 euros pour les frais de reprise de la toiture, la somme de 17 000 euros pour les frais de plâtrerie, peinture et pose de plaques, la somme de 180 euros pour les frais d'insecticide, la somme de 1 506 euros pour les frais d'obturation, soit une somme totale de 36 236 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], cadastré section ZK n°[Cadastre 1],

sa condamnation in solidum avec Mme [A] [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

sa condamnation in solidum avec Mme [A] [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

sa condamnation in solidum avec Mme [A] [Q] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Claude,

sa condamnation in solidum avec Mme [A] [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

le rejet de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

- de débouter Mme [U] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui,

- de rejeter toutes les demandes formées par Mme [U] [F] au titre de son appel incident,

- de condamner Mme [U] [F] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [U] [F] aux dépens avec droit pour Me Simplot de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 juillet 2025, Mme [A] [Q] demande à la cour :

- d'infirmer les dispositions du jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu'il :

l'a condamnée in solidum avec M. [Y] [T] à payer à Mme [U] [F] la somme de 18 000 euros pour les frais de reprise de la toiture, la somme de 17 000 euros pour les frais de plâtrerie, peinture et pose de plaques, la somme de 180 euros pour les frais d'insecticide, et la somme de 1 056 euros pour les frais d'obturation, soit une somme totale de 36 236 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], cadastré section ZK n° [Cadastre 1],

l'a condamnée in solidum avec M. [Y] [T] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

l'a condamnée in solidum avec M. [Y] [T] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

l'a condamnée in solidum avec M. [Y] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Claude,

l'a condamnée in solidum avec M. [Y] [T] à payer à Mme [U] [F] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

a rejeté sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent, et statuant à nouveau

- de débouter Mme [U] [F] de l'ensemble de ses demandes,

- de condamner Mme [U] [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 juillet 2025, Mme [U] [F] demande à la cour :

- de la dire bien fondée et justifiée,

- de dire et juger l'appel interjeté par M. [Y] [T] d'une part et Mme [A] [Q] d'autre part, mal fondé et injustifié,

- de les rejeter,

Par conséquent,

- de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul en date du 19 novembre 2024, en ce qu'il a retenu que :

« Il est dans ces conditions établi que les défauts susmentionnés diminuent tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.

En conséquence, il est acquis que l'immeuble acquis par Mme [F] auprès des consorts [T]-[Q] est affecté de vices cachés »,

- de l'infirmer en ce qui concerne l'indemnisation de ses dommages subis,

Et statuant à nouveau,

- de condamner solidairement et in solidum Mme [A] [Q] et M. [Y] [T] à lui payer :

12 611,30 euros au titre de la rénovation des plateries consécutive aux dégâts occasionnés,

30 483,80 euros au titre de la reprise de la toiture pour empêcher les chauves-souris de nicher dans l'immeuble,

180 euros au titre de la facture de la société Morisot Alphagi du 6 octobre 2023,

1 056 euros au titre des travaux d'obturation,

4 315,30 euros TTC pour la pose de plaques,

346,25 euros TTC pour la pose de cale,

600 euros par mois à titre d'indemnité de jouissance, à compter de 8 avril 2021, jusqu'au jugement à venir devenu définitif,

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

- de condamner M. [Y] [T] à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice en date des 17 novembre 2021 et 9 octobre 2023 dont distraction à la SCP Claude,

- de condamner Mme [A] [Q] à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice en date des 17 novembre 2021 et 9 octobre 2023 dont distraction à la SCP Claude.

La clôture a été ordonnée le 6 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026.

Elle a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur le vice caché

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code énonce que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l'article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

1. Sur l'existence d'un vice caché

Mme [U] [F] fait valoir que l'immeuble dont elle a fait l'acquisition auprès des consorts [T]-[Q] est infesté de chauves-souris qui le rendent inhabitable compte-tenu des nuisances provoquées. Elle renvoie à plusieurs rapports de la Commission de protection des eaux, à l'expertise de son assureur protection juridique du 3 septembre 2021, à un constat de commissaire de justice, ainsi qu'à des témoignages, et explique que ce n'est pas parce qu'elle a visité le bien à trois reprises qu'elle a pu se convaincre de la présence de chauves-souris sous la toiture.

Pour obtenir l'infirmation de la décision déférée, M. [Y] [T] soutient que Mme [F] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un vice caché, faisant également valoir que les différents rapports versés ne font le constat d'aucun désordre. Il indique que la présence de chauves-souris dans une maison située à la campagne n'est pas constitutive d'un vice et que s'il avait lui-même contacté la Commission de protection des eaux au printemps 2017, ce n'était qu'en raison de légers bruits en toiture qui faisaient suspecter leur présence, et non parce que ces bruits étaient constitutifs de désagréments.

Mme [A] [Q] confirme les propos de M. [T], ajoutant que l'huissier auquel Mme [F] a fait appel n'a fait que reprendre les affirmations de celle-ci, et qu'il n'est pas démontré que des chauves-souris constituent une menace pour une maison.

Réponse de la cour

L'existence d'une colonie de chauves-souris implantée au niveau de la toiture de la maison acquise par Mme [F] résulte clairement non seulement des constatations de la Commission de protection des eaux du 30 mai 2022, qui a dénombré 136 individus à l'envol, dont 122 ont décollé sous les tuiles faitières et 14 sont sortis au niveau d'une planche sous la goutière, mais aussi de celles faites par cette même commission le 23 juin 2021, de l'expertise contradictoire de la protection juridique de Mme [F] du 23 septembre 2021, ainsi que des constats de commissaire de justice versés aux débats.

La réalité de cette présence n'est d'ailleurs pas contestée par M. [T] et Mme [Q], et s'ils font valoir qu'elle ne constitue pas un vice affectant l'immeuble, il ressort cependant :

- du rapport d'expertise contradictoire de la société Saretec du 23 septembre 2023, que des excréments de chauves-souris ont été retrouvés dans une chambre à l'intérieur d'un aménagement, ainsi que dans un réduit,

- du rapport de la Commission de protection des eaux établi le 14 août 2021, que le 23 juin 2021, trois jeunes sérotines ont été retrouvées coincées dans une cloison entre un couloir et une chambre, trois autres ont été trouvées fraichement mortes dans cette même cloison, ainsi qu'une quinzaine de cadavres en état de décomposition, le tout dans une odeur de putréfaction et des résidus de pupes d'insectes,

- du procès-verbal du 17 novembre 2021, qu'une quantité importante de mouches mortes a été constatée dans de nombreuses pièces de l'habitation, outre la présence de coulures brunes sur le lambris et la porte d'entrée d'une chambre, de taches brunes sèches sur le parquet au droit des coulures, et d'excréments de chauves-souris sur la moquette,

- du procès-verbal de constat du 9 octobre 2023, la présence d'excréments de chauves-souris sous les tuiles de la toiture, notamment en plusieurs endroits le long de la faîtière, outre une odeur d'ammoniac et de fientes.

Aussi, compte-tenu de l'ampleur de ces désordres et nuisances, tels qu'ils résultent de ces pièces, et du laps de temps de deux mois écoulé entre la date de la vente, intervenue le 8 avril 2021, et celle du constat de la Commission de protection des eaux du 23 juin 2021, il doit nécessairement en être déduit que la présence des chauves-souris était préexistante à la vente, ce d'autant que la commission a précisé que les chauves-souris étant très attachées et extrèmement fidèles au gîte de mise-bas qu'elles ont choisi, il n'y a aucune raison qu'elles aient disparu de l'habitation entre 2017 et 2021.

Il sera relevé à cet égard que la Commission de protection des eaux a écrit le 14 août 2021 avoir été sollicitée en avril 2017 par Mme [Q] pour des problèmes de bruits au niveau des chambres empêchant leurs jeunes enfants de dormir, d'infiltrations marrons localisées au niveau d'un plafond en frisette, et suite à l'observation d'au moins vingt chauves-souris à l'envol sur trois points d'accès identifiés en toiture.

Sur ce point, le rapport mentionne que lors d'un déplacement sur les lieux le 12 mai 2017, il avait été constaté des excréments de chauves-souris derrière un volet, confirmant ainsi la présence de ces animaux au niveau de la toiture.

Par ailleurs, si effectivement Mme [F] a visité le bien avant la vente, M. [T] et Mme [Q] lui ont confirmé qu'il n'y avait pas d'accès aux combles depuis l'étage, de sorte que la réalité de la situation n'était pas décelable. Elle l'était d'autant moins que la Commission de protection des eaux a pu écrire, dans son rapport du 17 novembre 2023, que la perception des nuisances était fonction des personnes, de la période de l'année, de la météo, de l'intensité des chaleurs estivales et du fait que les chauves-souris étaient peu actives en journée.

L'impossibilité pour Mme [F] de se convaincre de la présence de chauves-souris par un simple examen visuel des lieux en vue de leur acquisition est donc établie, et la connaissance de cette situation et de ses désagréments tels que signalés en 2017 par les vendeurs l'aurait manifestement amenée, sinon à renoncer à l'achat de la maison, au moins à contracter à un prix différent tenant compte des travaux nécessaires à remédier aux désordres.

Or, sur ce point, la Commission de protection des eaux explique, et cela n'est contredit par aucun élément, que les nuisances sont récurrentes et s'étendent sur environ six mois chaque année, et qu'une réfection de la toiture sans maintien de la colonie ne peut réglementairement s'envisager, en l'absence de toutes solutions alternatives, que dans un cadre dérogatoire aux interdictions applicables aux espèces protégées.

En conséquence, la cour retiendra, comme l'a pertinemment fait le premier juge, que le bien vendu était effectivement affecté d'un vice caché.

2. Sur l'exonération de la garantie des vices cachés

M. [Y] [T] renvoie à la clause d'exclusion des vices cachés contenue à l'acte de vente pour refuser sa garantie, faisant valoir qu'il n'appartient pas au vendeur de prouver que l'acquéreur ne pouvait pas avoir connaissance des vices, qu'il n'avait avec Mme [Q] connaissance d'aucun vice affectant la maison et qu'ils n'ont caché aucune information à Mme [F].

Mme [A] [Q] reprend à son compte l'argumentation de M. [T] et fait valoir sa bonne foi.

Mme [U] [F] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

L'acte de vente du 8 avril 2021 prévoit en page 9 que :

"L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

. des vices apparents,

. des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:

. si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,

. ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du VENDEUR."

Les parties n'ont pas la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, et il est établi, par les écrits de la Commission de protection des eaux, que M. [T] et Mme [Q] avaient connaissance, avant la vente et au moins depuis 2017, de la présence des chauves-souris sous la toiture de leur habitation vendue, ainsi que des nuisances qu'elles pouvaient occasionner.

Les vendeurs connaissaient donc les vices affectant la chose lors de la conclusion du contrat de vente, et rien au dossier ne permet de constater qu'ils ont porté cette information à la connaissance de Mme [F].

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a écarté l'application de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte.

II. Sur la demande de restitution d'une partie du prix

L'article 1644 du code civil dispose qu'au titre de la garantie des vices cachés, l'acheteur peut soit rendre la chose et se faire restituer le prix, soit la conserver et se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, Mme [F] ne sollicite pas l'annulation de la vente, mais opte pour l'action estimatoire en demandant un remboursement partiel du prix correspondant au coût des travaux nécessaires à la suppression du vice.

A cet effet, la société Saretec, dans son rapport d'expertise du 23 septembre 2021, conclut à un coût de travaux supérieur à 40 000 euros pour permettre d'éviter les nuisances directes liées à la présence de la colonie de chauves-souris.

Quant à la Commission de protection des eaux, elle mentionne, dans son rapport du 17 novembre 2023, que par application du code de l'environnement, la recherche et l'effort de cohabitation entrepris avec les mammifères protégés devront être poursuivis et nécessiteront, quelles que soient les options retenues, d'assurer le retrait d'une part non négligeable de l'isolant actuel avec aspiration de l'ensemble des zones et surfaces concernées par des accumulation de guano, de garantir un colmatage efficient des accès existants ou une étanchéité susceptible de ne plus permettre aux individus de longer des pièces de charpentes et de descendre au contact direct des plafonds, murs ou cloisons de pièces intérieures, et de prévoir, pour la colonie, un gîte de substitution durable et fonctionnel.

1. Sur la reprise de la toiture

Mme [F] indique, dans ses conclusions, avoir accepté le devis de l'entreprise Pons N° I-23-05-13 du 22 mai 2023 d'un montant de 30 483,80 euros qu'elle verse en pièce N°33, précisant que les travaux ont commencé.

Il est cependant observé que le spécimen produit au dossier n'est pas signé, et qu'il n'est pas justifié de la nécessité d'une réfection intégrale de la toiture, y compris des fenêtres de toit. En revanche, la dépose de l'ensemble de la couverture est nécessaire pour qu'il soit notamment procédé au nettoyage des combles et au remplacement de l'isolant.

La cour estime en conséquence que le vice relevé justifie la somme allouée en première instance pour la reprise de la toiture, soit 18 000 euros, laquelle correspond à la mise en place d'un échafaudage, au démontage et à l'évacuation de la couverture, au bachage, au nettoyage des combles, à la dépose et à l'évacuation de l'isolant existant, ainsi qu'à l'isolation en toiture et sa ventilation.

Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.

Sur la rénovation des plâtreries, la pose de plaques et les peintures

Le devis auquel Mme [F] renvoie au titre des travaux de rénovation de plâtrerie est daté du 23 septembre 2021 (pièce N°2) et s'élève à un montant de 12 611,30 euros.

Mme [F] verse également une facture du 10 janvier 2024 (pièce N°38) d'un total de 4 315,30 euros, outre une facture du 31 janvier 2024 à hauteur de 346,25 euros (pièce N°39).

Les constats de commissaire de justice, le rapport d'expertise contradictoire et les différents rapports de la Commission de protection des eaux établissent la nécessité d'effectuer des travaux de rénovation dans les chambres et au niveau des plafonds afin de remédier aux salissures relevées dont l'existence s'explique par la seule présence des chauves-souris.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par M. [T] et Mme [Q], les prestations comprises dans ces devis et factures ne sont pas identiques puisque :

- le devis du 23 septembre 2023 se rapporte à la dépose des lambris et de l'isolant des rampants à l'étage, à leur mise en déchetterie, ainsi qu'à la pose d'une nouvelle ossature avec un isolant en laine de bois et membrane,

- la facture du 10 janvier 2024 se rattache à des travaux de recouvrement du lambris bois aux plafonds par des plaques de platre standard vissées,

- et celle du 31 janvier 2024 est relative à des travaux de peinture.

Compte-tenu de ces éléments, ajoutés au fait que la Commision de protection des eaux avait observé qu'il était utile de remplacer ou d'évacuer les matériaux actuels possiblement souillés ou imprégnés par l'odeur du guano, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le coût des travaux de peinture et d'isolation à la somme totale de 17 000 euros.

2.Sur les frais d'insecticide

Mme [F] justifie d'une facture du 6 octobre 2023 d'un montant de 180 euros relative à un traitement insecticide contre les mouches sur la façade de la maison (pièce N°35).

M. [T] et Mme [Q] soutiennent que la pulvérisation d'insecticide effectuée au niveau de la façade n'est pas en lien avec le vice.

La présence de nombreuses mouches au domicile de Mme [F] est attestée par les différents constats versés, et il est établi par procès-verbal de commissaire de justice du 9 octobre 2023 que trois jours après la pulvérisation discutée, des excréments de chauves-souris en quantité substantielle ont été retrouvés sous les tuiles, et notamment au niveau de la faîtière de la toiture.

Or, le lien entre des résidus de pupes d'insectes et la présence des chauves-souris a été relevé par la Commission de protection des eaux, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a jugé que le traitement par insecticide apparaissait nécessaire au rétablissement de la salubrité de l'habitation.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

3. Sur les travaux d'obturation

Mme [F] justifie d'une facture du 28 février 2023 relative à des travaux d'obturation des passages des chauves-souris en toiture pour un montant de 1 056 euros, et il a été constaté que la présence de ces mammifères à cette date était toujours effective, rendant cette prestation nécessaire.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.

III. Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [F]

1. Sur l'indemnité de jouissance

Aux termes de l'article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est en outre tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que Mme [F] réside dans une maison dont elle n'a pu jouir pleinement, et cela est notamment établi tant par les procès-verbaux de commissaire de justice que par les attestations descriptives de divers proches ayant été dans les lieux et qui démontrent les nuisances affectant certaines pièces de la maison utilisées quotidiennement, telles que les chambres et la salle de bain.

L'indemnité fixée par le tribunal à la somme de 500 euros, proportionnée au préjudice effectivement subi, sera en conséquence confirmée.

2. Sur le préjudice moral

Il est démontré que Mme [F] a été confrontée au vice affectant son bien immédiatement après la vente, dont ses vendeurs lui ont caché l'existence.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la faute des consorts [T]-[Q] et condamné ces derniers in solidum au paiement d'une somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [F].

IV. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera confirmée s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [T] sera condamné aux dépens d'appel, en ce non compris les frais des procès-verbaux de constat des 17 novembre 2021 et 9 octobre 2023, dont distraction à la SCP Claude, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [T] seraégalement condamné à payer à Mme [F] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du même code.

Les autres demandes formées au titre des frais de défense irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS