TJ 33063, 31 mars 2026, RG 25/02034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DOSSIER N° RG 25/02034 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ETE

DEMANDERESSE

[Adresse 1], Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 753 967 900, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
Dont le siège social est : [Adresse 2]

représentée par Maître Anne JOURDAIN de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSSES

SCI [A], immatriculée au RCS de Rodez sous le n° 393 230 750, prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est : [Adresse 3]

représentée par Maître Delphine MEAUDE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Fabienne BEX, avocat plaidant au barreau d’ALBI

HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER, société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège
Dont le siège social est : [Adresse 4]

représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Sophie LADOUES-DRUET, Vice-présidente
GREFFIER : Isabelle BOUILLON, Greffier, lors des débats, Céline GABORIAU lors de la mise à disposition

A l’audience publique tenue le 24 Février 2026 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 31 mars 2026
Formules exécutoires aux avocats
Copies Certifiées Conformes
par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [A] avait donné à bail des locaux commerciaux de boulangerie situés à EYSINES.

La cour d’appel de [Localité 1] a condamné par arrêt en date du 10 août 2022, la bailleresse à prendre en charge des travaux de conformité sollicités après une visite de l’inspection du travail en novembre 2011, à hauteur de 31 364,50 € HT soit 37 100 € TTC et 1 790,00 € HT (soit 2 148,00 € TTC), consistant en la construction d’un bâtiment modulaire composé de 2 bungalows et des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. La cour d’appel a fait injonction à la SCI [A] de faire réaliser les travaux dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard pendant une durée de 30 jours. En cours d’instance, le bail qui avait fait l’objet de transmissions successives a été repris par la SARL [Z] [I] [Q].

Se prévalant de cet arrêt, notifié à avocat le 29 septembre 2022 puis signifié à partie le 9 novembre 2022, non frappé de pourvoi, la SARL [Z] [I] [Q] a fait assigner la SCI [A] par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025 afin de voir liquidée l’astreinte fixée par cette décision et que soit ordonnée la fixation d’une nouvelle astreinte définitive.

La société [Z] [I] [Q], suivant assignation en date du 23 septembre 2025, a appelé à la cause la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER, propriétaire des locaux depuis la vente intervenue le 10 juillet 2025, a sollicité notamment la jonction des deux instances, ce qui a été ordonné par le juge de l’exécution lors de l’audience du 2 décembre 2025.

Par conclusions soutenues à l’audience du 24 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL [Z] [I] [Q] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

A titre liminaire,

DECLARER la société [Z] [I] [Q] recevable et fondée en ses demandes ;

DECLARER la société [Z] [I] [Q] recevable et fondée en sa mise en cause de la société HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER à l'effet de lui rendre opposable le jugement à intervenir ;

Ce faisant,

ORDONNER la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par la cour d’appel dans l’arrêt prononcé le 10 août 2022, à la somme de 30 000 euros et ce faisant,

CONDAMNER la SCI [A] à payer à la société [Z] [I] [Q] la somme de 30.000 euros,

Afin d’assurer l’exécution complète par la SCI [A] de son obligation de faire construire un bâtiment modulaire composé de deux bungalows, comme ordonné par la Cour d’appel, ORDONNER que cette obligation soit assortie d’une astreinte définitive de 5 000 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de trente jours,

Afin d’assurer l’exécution complète par la société HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER de son obligation de faire construire un bâtiment modulaire composé de deux bungalows, comme ordonné par la Cour d’appel, ORDONNER que cette obligation soit assortie d’une astreinte de 5 000 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de trente jours,

Par ailleurs,

DEBOUTER la société SCI [A] de sa demande de condamnation de la société [Z] [I] [Q] au paiement de la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTER la société SCI [A] de l’intégralité de ses demandes, fins moyens et conclusions plus amples ou contraires ;

Enfin,

DEBOUTER la société HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins moyens et conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER in solidum la SCI [A] et la société HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à la société [Z] [I] [Q] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions soutenues à l’audience du 24 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI [A] demande au juge de l’exécution de :

REJETER toutes conclusions comme injustes et mal fondées

DEBOUTER la SARL [Z] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER la SARL [Z] [I] au paiement de la somme de 500,00 € au titre du préjudice moral

CONDAMNER la SARL [Z] [I] au paiement de la somme de 3 000,00 € au titre du l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions soutenues à l’audience du 24 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER demande au juge de l’exécution de :

A titre principal,

ORDONNER la mise hors de cause de la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER En conséquence,

DEBOUTER la SARL [Z] [I] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI [A] à garantir et relever indemne la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL [Z] [I] [Q] à payer à la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

1) Sur les demandes principales

- Sur la détermination du débiteur de l'obligation de travaux assortie d'une astreinte

L’article 119 du code civil dispose que : « Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »
La SCI HAZEM fonde sa demande de mise hors de cause sur une clause figurant dans l'acte notarié en date du 10 juillet 2025, reçu par Me [Y] [T], Notaire à PESSAC, aux termes duquel elle a acquis de la SCI [A] le bâtiment donné à bail à la [Z] [I].
Il figure en effet dans cet acte en ses pages 15 et 16, une stipulation relative au litige alors en cours avec le locataire occupant le local de boulangerie, le vendeur stipulant « vouloir faire son affaire personnelle de la procédure en cours et de toutes ses conséquences directe set indirectes, le tout de manière à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet à quelque titre que ce soit. ».

Cependant le principe de l’effet relatif des conventions prévu à l’article 1199 du code civil, rend cette clause inopposable aux tiers, dont la SARL [Z] [I] [Q].

Le bailleur qui vend son immeuble n'est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu'il était propriétaire et dont la charge lui incombait, le nouveau bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme du bien loué, de sorte qu’en l’espèce le preneur est fondé à agir à l’encontre de son bailleur actuel et du précédent, visé dans la condamnation de la cour d’appel.

Si seule la SCI [A] pourrait être condamnée au paiement de l’astreinte ordonnée par la cour d’appel dans l’arrêt précité, la SCI HAZEM actuel bailleur pourra être tenue, au titre de son obligation de délivrance conforme, au paiement d’une éventuelle nouvelle astreinte.

- Sur la liquidation de l’astreinte et sur la fixation d’une nouvelle astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“L'astreinte est indépendante des dommages-intérêts.
L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif.
Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire”.

L’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir”.

L’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.
Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère”.
Toutefois, au visa de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et de son Protocole n° 1 applicable depuis le 1er novembre 1998, le juge du fond doit se livrer lors de la liquidation d'une astreinte provisoire à un contrôle de proportionnalité entre l'atteinte portée au droit de propriété du débiteur et le but légitime qu’elle poursuit, sans pour autant, à ce stade de l'évolution de la jurisprudence, considérer les facultés financières de celui-ci.

Enfin, l’article R121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que:
« Le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. »

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 10 août 2022 enjoignait à la SCI [A] de faire procéder aux travaux de mise en conformité en ces termes :
« Condamne la SCI [A] à prendre en charge à hauteur de 31 364,50 euros HT (soit 37 100 euros TTC) et 1 790 euros HT (soit 2 148 euros TTC) les travaux de mise en conformité des locaux donnés à bail tels que décrits par l’expert, consistant en la construction d’un bâtiment modulaire composé de deux bungalows et les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;
Donne acte à la société [Z] [I] [Q] venant aux droits de la société la Baguette [G] [X] que sur présentation de la facture de la société Atemco elle offre de régler la somme de 10 735,50 euros HT soit 12 900 euros TTC correspondant aux travaux relatifs à la partie stockage tels que chiffrés par l’expert ;
Fait injonction à la SCI Eysines de faire réaliser les travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de 30 jours ;
Dit que passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, la société [Z] [I] [Q] venant aux droits de la société la Baguette [G] [X] pourra faire réaliser les travaux, la SCI Eysines étant alors condamnée à lui payer les sommes de 31 364,50 euros HT soit 37 100 euros TTC et de 1 790 euros HT soit 2 148 euros TTC, outre le coût supplémentaire lié à l’augmentation potentielle du montant du devis à date, avec indexation sur l’indice du coût de la construction en prenant comme indice de référence le dernier indice connu avant l'établissement des devis des entreprises concernées, et intérêts au taux légal, sur les sommes indexées à compter du prononcé de l’arrêt”.

La décision a été signifiée le 9 novembre 2022, le délai de trente jours expirait le 9 février 2023.

Cependant la SCI [A] justifie avoir effectué les démarches d’urbanisme nécessaires, la déclarati on préalable des travaux a été délivrée le 19 avril 2023.
La SCI [A] produit un procès-verbal de réception des travaux en date du 28 janvier 2025 (pièce 9 défendeur).

La SARL [Z] [I], demandeur, rapporte la preuve que les travaux n’ont pas été réalisés conformément aux exigences de l'arrêt avec les deux constats effectués les 5 juillet et 29 septembre 2023 (pièces 11 et 14 du demandeur), avec la mise en place d’un seul bungalow sur les deux prévus, sur le positionnement de ce premier bungalow, sur la réalisation de cette première construction positionnée sur un terre plein en cailloux, sur la mise en place d’un cache container à la place du second bungalow.

La SCI [A], débitrice de l’obligation de mise en conformité, ne rapporte pas la preuve de s’être libérée de cette obligation par la réalisation de travaux conformément à l’arrêt précité, cette obligation s’entendant par la réalisation de travaux conformes aux règles de l’art en matière de construction.

Au regard du début d‘exécution de l’obligation mise à sa charge, il y a lieu de fixer l’astreinte définitive à 500 euros par jours et liquider l’astreinte à la somme de 15 000 euros soit 30 jours x 500 euros et condamner la SCI [A] au paiement de cette somme.

Il apparait en outre nécessaire de fixer une astreinte provisoire qui sera définie au dispositif et mise à la charge du précédent et de l’actuel bailleur.

2) Sur la demande reconventionnelle [W]

Selon l'article L.213-6 du Code de l'organisation judiciaire, « Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire ».

La demande reconventionnelle de la SCI HAZEM, tendant à être garantie par son vendeur en application de la clause spécifique de l’acte authentique de vente sera rejetée car elle excède la compétence du juge de l’exécution saisit en liquidation de l’astreinte, cette demande relève de la compétence du juge du fond.

3) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI [A] et la SCI HAZEM INVESTISSEMENT IMMOBILIER parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnées in solidum à verser une indemnité, que l’équité commande de fixer à 15000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article R 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS