TJ 75056, 27 mars 2026, RG 23/06162

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BOURA

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DERRADJI-DESLOIRE

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8ème chambre
3ème section

N° RG 23/06162
N° Portalis 352J-W-B7H-CZVLY

N° MINUTE :

Assignation du :
25 avril 2023

JUGEMENT
rendu le 27 mars 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. ARELMA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1559, et par Maître Marc FLACELIERE, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [H] SYNDIC
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/06162 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVLY

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Arelma est propriétaire des lots n°66 (appartement), n°25 (cave) et d’une quote-part en indivision du lot n°68 (palier commun des lots n°66 et n°67) de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (15ème arr.).

Le syndic de copropriété de l’immeuble est la société [H] Syndic de copropriété, désignée lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2021.

Par un jugement du 18 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment annulé une décision (n°24) prise par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est à nouveau réunie le 16 février 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2023, la SCI Arelma a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de contester à titre principal la validité de cette réunion.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, et au visa des articles 10-1 et 42 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Arelma demande au tribunal de :

- prononcer l’annulation intégrale de la délibération de l’assemblée générale du 16 février 2023 en raison de la nullité de la convocation du 17.01.2023, pour défaut de qualité à agir et du défaut de capacité de la SAS [H] syndic de copropriété en l’absence de carte professionnelle à jour à la date des convocations et de l’assemblée générale ;

- rejeter intégralement l’argumentation en défense du syndicat des copropriétaires et le débouter de sa demande reconventionnelle formée à l’encontre de la SCI Arelma au titre de charges impayées et en dommages et intérêts ;

- dispenser la SCI Arelma, représentée par son gérant M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et condamner le syndicat des copropriétaires à conserver à sa charge l’ensemble des frais relatifs à la convocation à l’assemblée générale du 16.02.2023 et à la présente procédure en annulation la décision de l’assemblée générale du 16 février 2023 ;

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

- condamner la défenderesse aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Derradji qui pourra en poursuivre le recouvrement en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- dire irrecevable l’action de la SCI Arelma ;

Subsidiairement,
- débouter la SCI Arelma de sa demande d’annulation de l’assemblée du 16 février 2023 ;

Reconventionnellement,
- condamner la SCI Arelma au paiement de la somme de 4 090,71 euros au titre des charges de copropriété 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions et capitalisation s’il y a lieu ;
- condamner la SCI Arelma au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner la SCI Arelma aux dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Sandrine Zalcman, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 3 septembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026, puis au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

En application des dispositions précitées, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la convocation ou la tenue de l’assemblée générale (Cass., 3e civ. 24 mars 2015, n°13-28.799).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité de l’action de la SCI Arelma en faisant valoir que celle-ci ne disposerait pas de la qualité de copropriétaire opposant, dès lors qu’elle a voté en faveur de plusieurs résolutions adoptées.

En réplique, la SCI Arelma fait valoir qu’elle a exercé son recours dans le délai légal ; que la contestation de la régularité des décisions d’assemblée générale est recevable indépendamment de l’existence d’un grief ; qu’elle a voté « contre l’essentiel » des résolutions lui faisant grief, et que l’irrégularité de la convocation ne saurait être « couverte » par ces quelques votes.

Sur ce,

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est établi et non contesté que la SCI Arelma s’est vu notifier le procès-verbal de l’assemblée contestée par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 2 mars 2023, si bien qu’elle a exercé son action dans le délai imparti à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît en outre que la SCI Arelma a voté en faveur de plusieurs décisions adoptées par la copropriété (n°9.1, 9.2, 9.4, 9.6 et 9.9), étant rappelé que le copropriétaire opposant est celui qui s’oppose à une résolution adoptée par la majorité, ou celui qui vote en faveur d’une résolution rejetée (copropriétaire dit « réputé opposant »).

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, le fait de ne pas disposer de la qualité de copropriétaire opposant pour l’ensemble des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale la prive du droit de contester cette réunion, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles affectant la convocation.

La SCI Arelma devra par conséquent être déclarée irrecevable en sa demande en annulation de l’assemblée générale du 16 février 2023.

Au surplus, sur le fond, il doit être relevé que les contestations formées par la SCI Arelma à l’encontre de la convocation à l’assemblée générale du 16 février 2023 sont inopérantes et que celle-ci aurait en toute hypothèse été mal fondée en sa demande en annulation.

A l’examen des pièces produites et des conclusions respectives des parties, il est constant :

- que le 7 décembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné en qualité de syndic la SARL [H] syndic de copropriété, représentée par sa gérante Mme [S] [B] [Z] et dont le numéro SIRET est 514 831 130 00026 ;

- qu’une carte professionnelle de syndic, produite aux débats et mentionnée au contrat de syndic, a été délivrée le 15 décembre 2020 par la Chambre de commerce et d’industrie de [Localité 4]-de-France à la SARL [H] syndic de copropriété, dont le représentant légal était alors Mme [S] [B] [Z] ; que cette carte était valable jusqu’au 14 décembre 2023 ;

- que la SARL [H] Syndic de copropriété s’est transformée en société par actions simplifiée (SAS) le 22 juillet 2022 et a changé de dirigeant, Mme [S] [B] [Z] ayant quitté la société ; que la société a déménagé son siège social au [Adresse 5] à [Localité 1] le 27 septembre 2022 ;

- que les convocations à l’assemblée générale du 16 février 2023, datées du 17 janvier 2023, comportent en en-tête un logo et la mention « AMG [H] Syndic », et indiquent en bas de page « AMG [H] Syndic [Adresse 6] ; SIRET 514 831 130 00026 ».

La SCI Arelma soutient que l’assemblée générale du 16 février 2023 aurait été convoquée de manière irrégulière, car les convocations auraient été adressées par une personne morale inexistante, dépourvue de mandat de la part de l’assemblée générale et non titulaire d’une carte professionnelle de syndic, en violation des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite « Hoguet ») et de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite « ALUR »).

Ceci est toutefois manifestement inexact, à de multiples titres. Tout d’abord, la SCI Arelma se méprend sur l’identité du titulaire de la carte professionnelle de syndic, qui n’est pas le représentant légal de la société mais la personne morale elle-même, comme cela est indiqué de manière claire et non équivoque sur la carte (« titulaire : Sarl [H] Syndic de copropriété [Adresse 7] ; représentant légal : [B] [Z] [S] »).

Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’une cession de parts sociales et un changement de gérant n’ont aucun effet sur la validité de la carte professionnelle de syndic de la société (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.360).

Il ne peut donc être valablement soutenu que la société [H] Syndic de copropriété aurait été dépourvue de carte professionnelle après le départ de Mme [B] le 22 juillet 2022, puisque la carte n’est pas attachée à la personne du représentant légal mais à la société elle-même. La démission de la représentante légale du syndic n’est ainsi aucunement susceptible d’avoir une incidence sur la validité de la convocation.

Par ailleurs, il est constant que la SARL [H] Syndic de copropriété s’est transformée en SAS lors d’une assemblée générale des associés le 22 juillet 2022. Ceux-ci ont pris soin de préciser dans leur annonce légale qu’« il a été décidé de transformer la société en société par actions simplifiée sans la création d’un être moral nouveau. La dénomination de la société, son capital, son siège, sa durée, son objet et la date de clôture de son exercice social demeurent inchangés ».

Le changement de statut social (passage d’une société à responsabilité limitée à une société par actions simplifiée) n’a en effet aucune incidence quant au mandat donné par l’assemblée générale, tout comme à propos de la validité de sa carte professionnelle. Il ne s’agit pas d’un changement de personne morale, la société exerçant les fonctions de syndic étant toujours celle identifiée sous le numéro SIRET est 514 831 130 (figurant sur la carte professionnelle tout comme en bas de page de la convocation).

Si un tel changement de statut social impose certes des démarches de régularisation de la part des nouveaux gérants et actionnaires, c’est précisément ce que le nouveau gérant indique avoir engagé dans un courriel du 13 janvier 2023, reproduit par la demanderesse : « Je vous indique que je suis en relation depuis le 5 septembre dernier avec la CCI n°formalité C7501AA29768 pour le changement de titulaire de la carte professionnelle dédiée à cette structure ». La carte professionnelle « actualisée » a par ailleurs été versée aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, l’usage d’une dénomination commerciale (« AMG [H] Syndic ») dans la convocation datée du 17 janvier 2023 est là encore sans incidence sur sa validité. Il est en effet établi que l’auteur de la convocation est la société désignée par l’assemblée générale le 7 décembre 2021 et identifiée par le numéro SIRET est 514 831 130.

Il ne pouvait donc raisonnablement y avoir un doute sur l’identité de l’auteur de la convocation à l’assemblée générale et le fait que celui-ci était titulaire d’un mandat de la copropriété, tout comme d’une carte professionnelle en cours de validité aux 17 janvier 2023 et 16 février 2023.

2 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 4 090,71 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété dont serait redevable la SCI Arelma. Ont été versés aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2021, 16 février 2023 et 16 novembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices budgétaires courant d’octobre 2020 à septembre 2022 inclus, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au troisième trimestre 2024 inclus.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Arelma est débiteur de 4 066,71 euros.

La SCI Arelma élève plusieurs contestations et fait tout d’abord valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une décision d’assemblée générale donnant mandat au syndic d’engager une procédure judiciaire en recouvrement de charges impayées à son encontre.

Ce moyen est toutefois totalement inopérant, un syndic n’ayant aucunement à être autorisé par l’assemblée générale à agir en recouvrement de charges contre un copropriétaire. L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en effet que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. (…) Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ».

La demanderesse soutient également que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi préalable d’un courrier la mettant en demeure de régler un arriéré de charges de copropriété.

Aucun texte ne prévoit cependant une obligation de mettre en demeure le débiteur avant de pouvoir agir en recouvrement de charges de copropriété, et la mise en demeure n’a d’incidence que sur le cours de l’intérêt au taux légal. Par ailleurs, une demande reconventionnelle en paiement constitue un « acte portant interpellation suffisante » au sens de l’article 1344 du code civil et doit donc être assimilée à une mise en demeure.

La SCI Arelma soutient enfin que la situation serait « confuse » car les appels de fonds ont été émis par deux sociétés distinctes (AMG [H] Syndic SAS puis SAS [H] Syndic), et qu’elle a toujours réglé les appels de fonds émanant du syndic exerçant ses fonctions de manière régulière.

Sur ce point, il doit être relevé que les sommes dues par un copropriétaire au titre des charges de copropriété et des cotisations au fonds de travaux le sont à raison de la seule qualité de copropriétaire, en exécution des décisions d’assemblée générale, et à partir de la clause de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.

En aucun cas un copropriétaire ne peut donc se prévaloir d’une éventuelle irrégularité quant à la raison sociale du représentant légal de la copropriété - auteur des appels de charges - pour se refuser au paiement de sommes exigibles du simple fait qu’elles résultent de décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires. Les appels de charges sont une modalité du recouvrement des charges et cotisations par le syndicat des copropriétaires, et n’ont aucune incidence sur leur exigibilité.

La demanderesse ne formant pas d’autre contestation quant à la créance du syndicat des copropriétaires, et ne justifiant pas avoir exécuté son obligation de paiement, elle sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 4 090,71 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété (arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus).

B – Sur la demande au titre d’une procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'abus du droit d'ester en justice peut être caractérisé tant en
demande qu'en défense, ainsi que dans l'exercice des voies de recours.
Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/06162 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVLY

Il appartient au demandeur à l'action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d'agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi par la faute de la SCI Arelma, à qui il reproche d’avoir agi de manière abusive à son encontre.

S’il apparaît effectivement que l’action de la SCI Arelma était entachée d’une irrecevabilité manifeste (défaut de la qualité de copropriétaire opposant), il n’est pas démontré que celle-ci aurait agi dans le seul but de nuire à la copropriété. Il est par ailleurs relevé que par un jugement du 18 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment annulé une décision prise par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 1231-7 du code civil dispose qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

L’article 1231-6 du même code dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La SCI Arelma ayant été mise en demeure de payer à compter de la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 24 septembre 2024.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Arelma, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Décision du 27 mars 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/06162 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVLY

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Arelma sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,