TJ 24037, 1 avr. 2026, RG 24/00001

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

MINUTE N° : 26/00040
DOSSIER N° : N° RG 24/00001 - N° Portalis DBXO-W-B7I-CX3V
CODE NAC :70D

JUGEMENT DU 01 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026,

Nous, Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l'audience publique du 04 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

S.C.I. BOCHET-PCET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS, avocats au barreau de PERIGUEUX

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [C] [N] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de TULLE

Madame [V] [L] NEE [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

Formule exécutoire délivrée le :
à :

Copie conforme délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte notarié du 26 septembre 2011, Monsieur [S] [T] et Madame [J] [Q] ont acquis la propriété d'un bien immobilier situé à [Adresse 2], cadastré section BK, sous le numéro [Cadastre 1].

Par acte notarié du 06-07 septembre 2018, Monsieur [T] et Madame [Q] ont vendu ce bien à Madame [B] [Z], laquelle l'a revendu le 17 septembre 2021 à Monsieur [A] [L] et son épouse Madame [V] [E].

Le 06 septembre 2022, la SCI BOCHET-PCET a acquis la propriété voisine, sise [Adresse 1], cadastrée section BK, sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Procédure, prétentions et moyens des parties :

Par acte du 12 mars 2024, enregistré sous le numéro de RG (Répertoire Général) 24/00001, la SCI BOCHET-PCET a fait assigner les époux [L] devant le Tribunal de Proximité de SARLAT, à l’audience du 04 avril 2024, auquel elle a demandé de:

désigner un expert pour réaliser le bornage des propriétés ;ordonner l'implantation contradictoire des bornes limitatives ;dire que les dépens seraient partagés par moitié.
Par acte du 28 juin 2024, enregistré sous le numéro de RG 24/00019, les époux [L] ont appelé en la cause Madame [B] [Z].

Par acte du 14 octobre 2024, enregistré sous le numéro de RG 24/00022, Madame [B] [Z] a appelé en la cause Monsieur [S] [T] (décédé) et Madame [J] [Q].

**

A l'audience du 13 novembre 2024, les parties ont fait part de leur accord sur la demande de bornage et d'implantation des bornes séparatives.

Par jugement avant-dire-droit du 11 décembre 2024, le Tribunal de Proximité a notamment :

- ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 24/00001 et 24/00019 ;
- ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder Monsieur [R] [W], expert-géomètre.

L'expert a rendu son rapport le 13 octobre 2025.

L'affaire a été rappelée à l'audience du 02 avril 2025 et renvoyée aux audiences des 04 juin, 10 décembre 2025 et 04 février 2026.

A cette audience, la SCI BOCHET-PCET, représentée par son conseil, a demandé au Tribunal de :

rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, soulevée par les époux [L] ;rejeter leur demande tendant à voir constater qu'ils justifient de la prescription acquisitive abrégée et de la prescription acquisitive trentenaire sur la parcelle cadastrée section BK n° [Cadastre 1] ;fixer la limite séparative entre d'une part les parcelles cadastrées section BK numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à la SCI BOCHET-PCET, et d'autre part les parcelles cadastrées section BK numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 1] appartenant aux époux [L], à minima à l'aplomb des anciennes latrines existantes sur la façade du bâtiment de la SCI BOCHET-PCET, conformément aux conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [R] [W] ; ordonner l'implantation contradictoire de bornes limitatives matérialisant cette limite ;dire et juger que le mur de façade du bâtiment de la SCI BOCHET-PCET ne peut être qualifié de mitoyen et appartient exclusivement à la SCI BOCHET-PCET ;constater que la construction dénommée véranda ou préau fermé, édifiée sur la propriété des époux [L], empiète sur la propriété de la SCI BOCHET-PCET ;condamner Monsieur et Madame [L] à supprimer cet empiétement et à remettre les lieux dans leur état antérieur, notamment en procédant :
à la démolition de la partie du préau fermé qui se situe sur la propriété de la SCI BOCHET-PCET ;au retrait de tous les ancrages de poutres fixés dans le mur privatif de la SCI BOCHET-PCET ;à la modification de la structure du plancher qui s'ancre dans le mur de la SCI BOCHET-PCET ;à la restitution à la SCI BOCHET-PCET de la libre disposition de sa façade Sud et de la venelle lui appartenant.
assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;condamner les époux [L] à cesser immédiatement toute occupation ou utilisation de la bande de terrain appartenant à la SCI BOCHET-PCET ;condamner les époux [L] à payer à la SCI BOCHET-PCET la somme de 3 215, 66 euros TTC par mois à compter du 06 décembre 2022 et jusqu'à la réalisation complète des travaux, en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;condamner les époux [L] à payer à la SCI BOCHET-PCET la somme de 3 172, 86 euros TTC au titre des honoraires de l'expert ;condamner les époux [L] à payer à la SCI BOCHET-PCET la somme de 986, 40 euros TTC au titre des frais de bornage amiable tenté par Monsieur [H] [U] ;condamner les époux [L] à payer à la SCI BOCHET-PCET la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;condamner les époux [L] aux entiers dépens. 
A l'appui de sa demande, la SCI BOCHET-PCET expose qu'elle a découvert fortuitement sur le terrain de ses voisins la construction d'une véranda édifiée contre son bâti, avec des poutres ancrées dans le mur de sa propriété et qui empiète sur cette dernière.
Elle ajoute avoir alors saisi à l'amiable un géomètre en la personne de Monsieur [H] [U] lequel a confirmé l'existence de cet empiétement.
Elle rappelle que l'expert désigné par le tribunal a rendu les mêmes conclusions.
Elle considère par ailleurs que les époux [L] ne sont pas fondés à invoquer la prescription acquisitive dans la mesure où ils ne sont pas des possesseurs de bonne foi et ne justifient d'aucun titre leur ayant transmis la propriété de la bande de terrain litigieuse, d'autant que l'expert a relevé que les travaux de construction de la véranda avaient été réalisés en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables à ce secteur sauvegardé.
Elle demande en conséquence au tribunal d'entériner les conclusions de l'expert judiciaire quant à l'implantation des bornes séparatives et d'en tirer les conséquences en contraignant notamment les époux [L] à supprimer l’empiétement constaté.

En réponse, les époux [L], également représentés par leur conseil, ont demandé au Tribunal de :

débouter la SCI BOCHET-PCET de sa demande de fixation des limites séparatives conformément aux conclusions du rapport d'expertise du 13 octobre 2025 ;juger que les époux [L] justifient de la prescription acquisitive abrégée et à défaut de la prescription acquisitive trentenaire sur la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 1] ;fixer la limite séparative entre les parcelles cadastrées BK n° [Cadastre 1] et BK N° [Cadastre 4] d'une part, et la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2] d'autre part, au droit du mur de la façade de l'immeuble de la parcelle BK n° [Cadastre 2] ;ordonner l'implantation des bornes limitatives matérialisant cette limite ;juger irrecevables les demandes de la SCI BOCHET-PCET tendant à la qualification du mur, à la constatation d'un empiétement et à l'indemnisation d'un prétendu préjudice de jouissance, comme excédant l'office du juge saisi dans le cadre de la présente action en bornage ;juger que ces demandes ne relèvent pas de la compétence du juge du bornage mais du juge du fond, seul compétent en matière de propriété ;condamner la SCI BOCHET-PCET aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise amiable et judiciaire, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l'appui de leurs demandes, les époux [L] exposent qu'ils contestent formellement les conclusions du rapport d'expertise en ce que le tracé de bornage proposé par l'expert repose notamment sur l'existence de latrines et d'un œil-de-bœuf dans la véranda des époux [L], et s'appuie principalement sur des documents cadastraux, lesquels, de jurisprudence constante, n'ont qu'une valeur indicative et fiscale et ne peuvent être considérés comme des titres de propriété.
Ils font valoir en second lieu que par le biais de la prescription acquisitive, qu'elle soit abrégée ou trentenaire, ils ont acquis la propriété de la bande de terrain litigieuse, sur laquelle est en partie édifié leur préau.
Ils rappellent sur ce point que l'action en bornage n'est pas interruptive de la prescription acquisitive et que le juge du bornage est compétent pour statuer sur une exception ou un moyen de défense tenant à cette prescription.
Ils rappellent que l'acte par lequel ils ont acquis leur bien immobilier évoque expressément l'existence du préau, tout comme celui par lequel leur prédécesseur, Madame [Z], a acquis elle-même ce bien.
Ils estiment en conséquence être des possesseurs de bonne foi et que leur possession remplit les conditions telles qu'exigées par les articles 2261 et 2272 du Code Civil.
Ils précisent que l'expert judiciaire a fixé en 2015 la date de réalisation du préau litigieux, de sorte que la prescription décennale, non interrompue par l'action en bornage initiée par la SCI BOCHET-PCET, est acquise.
Subsidiairement, ils font valoir que la possession de la venelle sur laquelle a été édifié le préau est quant à elle trentenaire puisque cette venelle n'a jamais été accessible depuis le fonds de la SCI BOCHET-PCET et a toujours été exclusivement intérieure aux propriétaires du [Adresse 2].
Ils font valoir enfin que les demandes additionnelles de la SCI BOCHET-PCET, qui doivent en réalité s'analyser en une action en revendication de propriété, excèdent l'office du juge du bornage et doivent être jugées irrecevables.
Ils demandent en conséquence au tribunal de ne pas entériner les conclusions de l'expert et de dire que la limite séparative doit être établie en bordure du mur de façade de la SCI BOCHET-PCET.

Madame [B] [Z], également représentée par son conseil, a demandé au Tribunal de Proximité de :

débouter la SCI BOCHET-PCET de l'ensemble de ses demandes ;juger que les époux [L] bénéficient de la prescription acquisitive abrégée et à défaut de la prescription trentenaire pour la parcelle cadastrée BK N° [Cadastre 1] ;condamner la SCI BOCHET-PCET à régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.
Elle rejoint l'analyse des époux [L] selon laquelle une partie du raisonnement de l'expert-géomètre repose sur des documents cadastraux dont l'objet est uniquement fiscal et n'emportent pas preuve de propriété.
Elle ajoute qu'une partie également du raisonnement de l'expert reposant sur les signes architecturaux (présence des latrines et d'un œil-de-bœuf sur la façade de la propriété de la SCI BOCHET-PCET), n'emporte aucune certitude sur les choix des propriétaires de l'époque de fixer la limite séparative entre les fonds.
Elle considère elle aussi que les époux [L] sont fondés à invoquer la prescription acquisitive, abrégée, mais également trentenaire, et rappelle que la portion de terrain litigieuse n'était pas accessible directement par le bâtiment de la SCI BOCHET-PCET mais uniquement par l'intérieur de l'actuelle maison [L] et ce, au moins depuis 1964.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

-SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la prescription acquisitive:

Aux termes de l'article 2272 du Code Civil, « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

L'article 2265 du même code rappelle que « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur (...) ».

Sur la recevabilité du moyen tiré de la prescription acquisitive :

Il n'est pas contestable que la prescription acquisitive peut être invoquée à titre de moyen de défense lorsque elle tend à faire échec à la procédure de bornage engagée.
En d'autres termes, le juge saisi d'une action en bornage est compétent pour statuer sur la prétention du défendeur à la propriété de la parcelle concernée, notamment sur la prescription acquisitive invoquée par ce défendeur.

Le moyen des époux [L] tiré de l'existence d'une prescription acquisitive sera en conséquence jugé recevable.

Sur les caractéristiques de la possession revendiquée :

L'article 2261 du Code Civil énonce que « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

C'est à celui qui invoque l'existence d'une possession ne remplissant pas ces critères d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, c'est au moment de l'entrée en possession que doivent s'apprécier les conditions de cette possession.

La possession est dite publique lorsque le possesseur ne dissimule pas les actes matériels de possession aux personnes qui auraient intérêt à les connaître.
Il suffit, pour que le « vice de clandestinité » puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse.

De même, elle est dite paisible lorsqu'elle est exempte de violences matérielles ou morales dans son appréhension et durant son cours.
Au surplus, s'il n'est ni démontré, ni même allégué, que le possesseur a acquis ou gardé la possession d'un fonds au moyen de voies de fait accompagnées de violences matérielles ou morales, qui seules peuvent rendre non paisible la possession invoquée pour la prescription, la simple réclamation d'un tiers n'empêche pas la possession de son adversaire d'être utile.
Dès lors, une action en bornage ne peut empêcher à elle seule l'exercice d'une action en revendication.

En l'espèce, il convient de relever que la SCI BOCHET-PCET ne rapporte pas la preuve d'une possession ne remplissant pas les critères de l'article 2261 et aucun élément du dossier ne contredit les affirmations des propriétaires du bien situé au [Adresse 2] selon lesquelles leur possession de la bande de terrain jouxtant le mur de la SCI BOCHET-PCET a été continue, non interrompue, paisible et publique.

Il apparaît en effet que de fait, depuis la construction du préau litigieux, les époux [L] et leurs prédécesseurs ont joui de ce bien sans rencontrer le moindre obstacle et de manière continue.

Il est constant par ailleurs que cette possession est publique, l'occupation de la bande litigieuse par les propriétaires du numéro [Adresse 2] étant visible de la rue.

Enfin, aucun acte de violences matérielles ou morales n'est alléguée par la SCI BOCHET-PCET.
Cette possession est en conséquence paisible.

Sur la prescription acquisitive décennale :

* sur la durée de la possession :

Il convient en premier lieu de relever que l'action en bornage n'est pas interruptive de la prescription.
En effet, l'assignation en bornage, qui tend exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre les fonds, ne constitue pas un acte interruptif de la prescription acquisitive.

Il ressort par ailleurs des éléments du débat que le premier acte de vente du bien immobilier litigieux, qui évoque expressément l'existence du préau comme faisant partie du bien vendu aux propriétaires du numéro [Adresse 2], est celui intervenu le 06-07 septembre 2018 (vente par Monsieur [T] et Madame [Q] à Madame [Z]).
L'acte suivant (vente le 17 septembre 2021 par Madame [Z] aux époux [L]) reprend lui aussi expressément l'existence de ce préau.

L'expert indique par ailleurs que sur un cliché IGN de 2015, la construction du préau litigieux apparaît nettement.

Il convient en conséquence, ainsi que le conclut l'expert, de considérer que le préau a été construit durant l'année 2015.

Il est constant dès lors qu'à la date de la présente décision, plus de dix années se sont écoulées depuis la construction du préau litigieux et l'occupation du terrain sur lequel il est construit par les propriétaires du bien situé au [Adresse 2].

* sur la bonne foi des époux [L] :

Il convient de rappeler que l'article 2272 du Code Civil exige du possesseur qui invoque la prescription acquisitive décennale d'être de bonne foi.

La bonne foi consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire.

Enfin, l'article 2274 du même code rappelle que la bonne foi est toujours présumée et qu'il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l'espèce, il est constant que les époux [L] ne pouvaient supposer qu'une contestation pourrait naître quant à la propriété du préau dont ils ont pris possession puisque ce préau est expressément indiqué dans l'acte notarié par lequel ils ont acquis leur bien mais également dans l'acte de vente précédent.

Ils doivent donc être considérés comme des possesseurs de bonne foi.

Enfin, ils ont incontestablement acquis le bien litigieux par un juste titre celui-ci étant un acte notarié translatif de propriété.

Dès lors, et nonobstant les conclusions de l'expert-géomètre (qui ne s'est cependant pas prononcé sur la prescription acquisitive), il apparaît que les conditions posées par les articles 2261 et 2272 du Code Civil sont réunies et il y a lieu de juger que les époux [L] ont prescrit depuis plus de 10 ans la portion de terrain litigieuse.

Compte-tenu de ce qui précède, la prescription acquisitive ayant opéré, il convient de fixer la limite séparative entre les parcelles cadastrées BK n° [Cadastre 1] et BK N° [Cadastre 4] d'une part, et la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2] d'autre part, au droit du mur de la façade de l'immeuble de la parcelle BK n° [Cadastre 2] et d'ordonner l'implantation des bornes limitatives matérialisant cette limite.

Les demandes de la SCI BOCHET-PCET, dont certaines ne relèvent d'ailleurs pas de la compétence du Tribunal de Proximité (en effet, si le Tribunal de Proximité est compétent pour statuer sur une exception ou moyen de défense impliquant l'examen d'une question de nature immobilier pétitoire, ainsi que cela a déjà été relevé, il n'a pas compétence pour statuer sur la demande accessoire à une demande en bornage tendant à voir englober dans le fonds du demandeur une bande de terrain, lorsque cette question est soulevée par le demandeur) seront en conséquence rejetées.

-Sur les dépens et les frais de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI BOCHET-PCET succombe dans le cadre de la présente instance, il conviendra en conséquence de la condamner aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
En effet, si l'article 646 prévoit que le bornage se fait à frais communs, ce partage suppose l'accord des parties et il en est autrement en cas de contestation de l'une d'entre elles.
Ainsi, la partie qui échoue dans ses réclamations doit supporter tout ou partie des dépens que le débat par elle provoqué, a occasionnés.

L'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit également que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [L] d'une part, et de Madame [Z] d'autre part, les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, et notamment les honoraires de leur conseil.

Une somme de 1 500 euros sera allouée à chacun de ce chef.

PAR CES MOTIFS