TJ 44109, 30 mars 2026, RG 25/03319

Minute n° 26/211

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 30 Mars 2026

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DEMANDEURS :

Monsieur [D] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [M] [Q] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Demandeur représenté par
Me Severine FERRE-GUITTENY avocat au barreau de NANTES - 74
D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [I] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Défenderesse représentée par
Me André RAIFFAUD, avocat au barreau de NANTES - 14B
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Octobre 2025
date des débats : 02 Février 2026
délibéré au : 30 Mars 2026

RG N° RG 25/03319 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OCDG

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Severine FERRE-GUITTENY
CCC Me André RAIFFAUD
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, Monsieur et Madame [G] ont donné à bail à Madame [I] [C] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 608,76 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.288,04 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 5 août 2025, Monsieur et Madame [G] ont fait citer Madame [I] [C], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 2.223,81 euros avec intérêts compter du commandement ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation avec indexation ;
- une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 2 février 2026, Monsieur et Madame [G] actualisent leur créance à la somme de 1.787,16 euros.

Madame [I] [C] conclut au débouté de la demande.
Reconventionnellement, elle sollicite une somme de 2.223,81 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans pour apurer son arriéré locatif.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 30 mars 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, en tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 7 août 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 1.787,16 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 26 janvier 2026.
Madame [I] [C] conteste ce décompte aux motifs qu'il inclut une taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui n'est pas prévue au bail et que les régularisations sont tardives.
En ce qui concerne la taxe, elle relève des charges de droit par application de l'article VIII de l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 listant les charges récupérables. Cette charge est justifiée par le bailleur par la production des avis d'imposition afférents. Il n'y a donc pas lieu de déduire les montants retenus à ce titre, nonobstant le montant de zéro indiqué sur le bail à cet égard qui ne peut conduire qu'à une réclamation annuelle sans étalement sur douze mois au titre des provisions.
En ce qui concerne la tardiveté des régularisations, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut demander un paiement par douzième dans cette hypothèse. En revanche, cela ne peut se traduire par un effacement de la dette alors qu'une prescription ou un abus de droit ne sont pas justifiés.

Par voie de conséquence, il convient de tenir Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.787,16 euros avec intérêts à compter de la présente décision.

Et il convient de débouter la locataire de sa demande reconventionnelle en paiement d'une somme équivalente à la demande.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.288,04 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En ce qui concerne la demande de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement.
En l'espèce, Madame [I] [C] n'a jamais cessé de régler son loyer et les difficultés sont apparus lors des régularisations annuelles notamment celles de fin 2024. Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande de délais sur deux ans, soit un paiement par mensualités de 74 euros et un dernier majoré du solde.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu'elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 608,76 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 30 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS