TJ 76540, 20 mars 2026, RG 25/00034

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT D’ORIENTATION DIRECTE EN VENTE FORCÉE

DU 20 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00034 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NNFY
AFFAIRE :
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1]", agissant poursuite et diligence de ses représeNtants légaux et représenté par son syndic en exercice le CABINET [R] GESTION, SAS, immaticulée au registre du commerce et des sociétés de Rouen sous le numéro 413 189 937 et dont le siège social est au [Adresse 2]
C/
Société [W]

NAC :78 A

Créancier poursuivant :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE “[Adresse 3]", dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuite et diligence de ses représentants légaux et représenté par son syndic en exercice le CABINET [R] GESTION, SAS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rouen sous le numéro 413 189 937 et dont le siège social est au [Adresse 2],

représentée par la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidants, vestiaire : 153
Et plaidant par Maître JAVELOT

Débiteur saisi :

Société [W], SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY, sous le numéro 901 669 127, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL 1556 AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidants, vestiaire : 154
Et plaidant par Maître Thomas DUBREIL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU

GREFFIER : Valérie LIDOUREN

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 février 2026 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 20 Mars 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, Greffier présent lors du prononcé.

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Selon commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 juillet 2025 et publié le 2 septembre 2025 au service de publicité foncière ROUEN, volume 2025 S n°48, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dont le siège social est situé [Adresse 7] à Rouen, et représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] Gestion, a fait procéder à la saisie des biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [W] et situés dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété à ROUEN (76), [Adresse 8] (lot n°116, les 580/10000èmes du sol et les 530/10000èmes des autres parties communes du bâtiment 2, les 136/1000èmes du sol et des ouvrages de la cour (cadastrée section ZC n°[Cadastre 1]) et les 580/10000èmes des parties communes générales), lesdits biens étant cadastrés section ZC n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 28 octobre 2025 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de ROUEN.

Le 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dont le siège social est situé [Adresse 7] à Rouen, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [R] Gestion, a fait assigner la SCI [W] devant le juge de l’exécution, statuant en matière immobilière, du tribunal judiciaire de Rouen, lui demandant au visa des articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution de :

- constater que les conditions des articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies,

- constater que le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire et constater en conséquence la validité de la procédure de saisie immobilière,

- dire et juger que sa créance s’élève à la somme sauf mémoire de
6 595,74 euros arrêtée au 15 octobre 2025, outre les intérêts de droit courus depuis,

- dire et juger que s’ajoutent à cette créance les frais judiciaires et d’exécution engagés au titre de la procédure de saisie immobilière, qui, le cas échéant, seront taxés dans le jugement à intervenir,

1. En cas de vente amiable :

- fixer en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deça duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits,

- taxer les frais de poursuite, outre l’émolument de vente prévu à l’article A444-191 V du code de commerce à calculer sur le montant du prix de vente définitif,

- rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin,

- dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente,

- rappeler que l’acte notairé de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés,

- rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné,

- rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L331-1 et suivants et R331-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

2. En cas de vente forcée :

- ordonner la vente forcée, sur la mise à prix de 25 000€ des biens et droits immobiliers saisis,

- fixer la date de l’audience de vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

- déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

- autoriser l’aménagement des publicités en l’étendant à deux sites internet,

- en tout état de cause, condamner la SCI [W] au paiement de la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, la SCI [W] demande au juge de l’exécution statuant en matière immobilière de:

- constater la nullité de l’acte introductif d’instance, faute de justification par le syndic de l’autorisation expresse donnée par l’assemblée générale des copropriétaires mentionnant la mise à prix envisagée,

A défaut :

- renvoyer l’affaire,

A défaut et en tout état de cause :

- autoriser la vente amiable du bien dans les conditions de prix et de délais qu’il lui plaira dans les conditions de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

- fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

- juger ce que de droit quant aux frais de poursuite du créancier poursuivant.

A l’audience d’orientation du 06 février 2026, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a maintenu sa demande de vente forcée.

Le conseil de la SCI [W] a indiqué avoir dégagé sa responsabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies - c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable - et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance :

Par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de la copropriété doit être muni d’une autorisation spéciale pour pouvoir engager une procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le procès verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023 dont il ressort qu’il a autorisé (résolution 10.1) le syndic à engager une procédure de saisie immobilière des lots appartenant à la SCI [W] qui était redevable d’une somme de 3 077,26€ à la date du 10 mai 2023. Le syndicat des copropriétaires a également fixé (résolution 10.2) le montant de la mise à prix des lots à 25 000€.

L’autorisation ainsi donnée est suffisamment précise puisqu’elle permet d’identifier la procédure à engager, le copropriétaire débiteur, le montant de la dette et les lots à saisir.

C’est donc en vain que la SCI [W] invoque le défaut d’habilitation du syndic pour engager la présente procédure de saisie immobilière au nom du syndicat des copropriétaires. Le moyen de nullité sera en conséquence rejeté.

Sur la demande de renvoi :

La SCI [W] ne produit aucun élément de nature à fonder sa demande de renvoi. Celle-ci sera en conséquence rejetée. Sur le titre exécutoire :

Le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire, à savoir la copie d’un jugement rectificatif rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 septembre 2023 ayant condamné la SCI [W] au paiement des sommes, avec anatocisme, de :

- 2 337,17€ au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 3 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2022,

- 999,27€ au titre des provisions sur charges et appels de fonds sur travaux à échoir, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- 492,95€ au titre des frais de recouvrement,

- 700€ de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il justifie également de la signification du jugement par acte du 27 octobre 2023 et d’un certificat de non opposition daté du 11 avril 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions de l’article L311-4 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Sur le montant de la créance :

Sur le fondement du titre et du décompte produit par le créancier poursuivant et arrêté au 15 octobre 2025, il convient de retenir la créance comme suit :

* principal : 5 329,39€
* intérêts échus : 1 023,56€
* frais : 242,79€

Soit un total de 6 595,74€, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 6 352,95€ à compter du 16 octobre 2025.

Sur l’état hypothécaire :

L’état hypothécaire versé aux débats justifie des droits de la SCI [W] sur le bien saisi.

Sur la demande de vente forcée :

Si une demande de vente amiable a été formulée par la SCI [W], aucun élément n’a été produit à l’appui pour démontrer qu’elle pourrait être conclue dans des conditions satisfaisantes. Dans ces conditions, il y a lieu par conséquent d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet des poursuites, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Il convient dans ces conditions d’ordonner la vente forcée du bien saisi à l’audience d’adjudication du vendredi 26 juin 2026 à 14 heures.

Sur la publicité :

Les mesures de publicité seront aménagées, conformément aux articles R322-37 et suivant du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens :

Il n’apparaît pas en revanche inéquitable de laisser à la charge du créancier poursuivant ses frais exposés en marge des dépens. Sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS