TJ 33063, 31 mars 2026, RG 24/02707

N° RG 24/02707 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7L7

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 MARS 2026 50A

N° RG 24/02707
N° Portalis DBX6-W-B7I- Y7L7

AFFAIRE :

[T] [L]
[I] [O]
[Q] [N]
C/
MAF
SCP [A] [R]
SA BANQUE CIC SUD OUEST

Grosse Délivrée
le :
à
SELARL ABR & ASSOCIES
SCP DACHARRY & ASSOCIES
SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE
AARPI [Localité 2] DE KERLAND

1 copie M. [K] [U], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,
Madame BOULNOIS, Vice-Président,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026, délibéré prorogé au 31 Mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [T] [L]
né le 19 Septembre 1954 à [Localité 3] (SEINE MARITIME)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/02707 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7L7

Madame [I] [O]
née le 12 Juin 1971 à [Localité 5] (VAL DE MARNE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Q] [N]
né le 29 Février 1952 à [Localité 7] (HAUTS DE SEINE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Me Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

MAF en sa qualité d’assureur de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Me David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP [F] en qualité de mandataire liquidateur de la SARLU [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Me Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SA BANQUE CIC SUD OUEST
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Me Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2008, rectifié le 19 juillet 2009, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [O] ont acquis de la SARLU [Adresse 9][Adresse 10], en état futur d’achèvement, un appartement et une place de stationnement en sous-sol, au sein de la résidence dénommée “[Adresse 6]” à [Localité 11] (33).

Monsieur [Q] [N] a également acquis, dans les mêmes conditions, un appartement situé dans cette même résidence.

La livraison était prévue pour au dernier trimestre 2010 pour Monsieur [T] [L] et Madame [I] [O] suivant convention modificative du 14 octobre 2009 et au 31 octobre 2010 pour Monsieur [Q] [N].

La SARL D’ARCHITECTURE [M] [P], aujourd’hui en liquidation judiciaire et assurée auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) a participé à la maîtrise d’œuvre de l’opération.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST avait accordé une garantie financière d’achèvement en application de l’article R. 261-21 du code de la construction.

La SARLU [Adresse 6] a été placée en redressement judiciaire le 19 mars 2014, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 18 février 2015.

Constatant l’abandon et l’inachèvement du chantier, Monsieur [W] [X] et Madame [H] [E] épouse [X], autres acquéreurs en état futur d’achèvement, ont obtenu, par ordonnance de référé du 14 octobre 2013 la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [D] [V] qui a déposé son rapport le 05 mai 2020 après que sa mission ait été étendue à divers autres désordres et acquéreurs dont Monsieur [L] et Monsieur [N], suivant ordonnances des 07 et 28 avril 2014, 22 novembre 2016.

Par ordonnance du 11 avril 2018 prononcée à la requête de la SCP [A] [R] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU VILLA D’ARGUIN, le président du tribunal de commerce de Bordeaux a désigné la SELARL PN DUCATEL aux fins de réalisation de toutes démarches, techniques, juridiques et contractuelles nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

Par ordonnance du 08 octobre 2018, le juge chargé du contrôle de la mesure d’expertise confiée à Monsieur [V] a également désigné Monsieur [U], expert comptable, afin d’examiner le préjudice fiscal invoqué par les acquéreurs.

Considérant avoir subi un important préjudice résultant du retard de livraison et de la perte d’une partie de la superficie vendue, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [O] ainsi que Monsieur [N] ont, par acte des 13, 15 et 20 juillet 2021, fait saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU [Adresse 6], la MAF et la SA CIC SUD OUEST.

Par ordonnance du 04 février 2022, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 21 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Monsieur [T] [L], Madame [I] [O] et Monsieur [N] contre la MAF.

Par ordonnance du 03 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des prétentions des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [U], a ordonné le retrait du rôle et dit que l’affaire pourrait être inscrite à la requête de la partie la plus diligente et a sursis à statuer sur les dépens.

L’affaire a été réinscrite le 22 mars 2024 à la demande de Monsieur [L] par conclusions du même jour, suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [U] le 10 octobre 2023.

Par ordonnance du 06 juin 2025, le juge de la mise en état a condamné la SA BANQUE CIC SUD OUEST à verser à Monsieur [T] [L] la somme de 50.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice, et celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a débouté les parties pour le surplus et condamné la SA BANQUE CIC SUD OUEST aux dépens du présent incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2025, Monsieur [Q] [N] sollicitait au visa des articles 1240, 1641 et suivants du code civil de :
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST à lui verser les sommes de :
- 125.402 euros au titre du préjudice locatif,
- 4.461,49 euros au titre des intérêts intercalaires,
- 38.500 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu’à mars 2021 inclus,
- 17.452 euros au titre de la non-disposition des meubles,
- 10.000 euros au titre de la perte du cellier,
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- FIXER sa créance à l’état des créances de la SARLU [Adresse 6] à cette même somme de 201.815,49 euros,
- DEBOUTER la SA BANQUE CIC SUD OUEST, et toute autre partie de toutes demandes contraires,
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST in solidum avec la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU [Adresse 6] aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et dire, s’agissant de ceux mis à la charge de la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU VILLA D’ARGUIN, qu’ils seront passés dans les frais privilégiés de la procédure collective de la SARLU [Adresse 6].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, Monsieur [T] [L] sollicitait au visa des articles 1240, 1641 et suivants du code civil de :
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST à lui verser la somme de 204.238,88 euros,
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
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- FIXER sa créance à l’état des créances de la SARLU [Adresse 6] à cette même somme de 204.238,88 euros,
- DEBOUTER la SA BANQUE CIC SUD OUEST, et toute autre partie de toutes demandes contraires,
- CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST in solidum avec la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU [Adresse 6] aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et dire, s’agissant de ceux mis à la charge de la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU VILLA D’ARGUIN, qu’ils seront passés dans les frais privilégiés de la procédure collective de la SARLU [Adresse 6].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2025, la SCP [F] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARLU VILLA D’ARGUIN sollicitait de :
- DEBOUTER Monsieur [Q] [N] et Monsieur [T] [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,
- CONDAMNER Monsieur [Q] [N] et Monsieur [T] [L] à payer à la liquidation judiciaire de L’EURL [Adresse 6] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur [Q] [N] et Monsieur [T] [L] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2025, la SA BANQUE CIC SUD OUEST sollicitait au visa de l’article 1240 du code civil de :
- REJETER les demandes formées par Monsieur [T] [L], Madame [I] [O] et Monsieur [Q] [N],
- subsidiairement, s’il était fait droit à leurs demandes, LIMITER le montant des condamnations prononcées à son encontre à de justes proportions et à sa quote-part de responsabilité dans la survenance des préjudices invoqués dans la limite de 15 % et REJETER en tout état de cause les demandes relatives à la perte des celliers, au surcoût d’intérêts, d’assurance-crédit et au préjudice de jouissance,
- très subsidiairement, CONDAMNER la MAF à la relever indemne de toutes condamnations mises à sa charge ayant pour cause une défaillance de l’EURL D’ARCHITECTURE [M] [P],
- DEBOUTER Monsieur [T] [L], Madame [I] [O] et Monsieur [Q] [N] de toutes demandes contraires,
- DEBOUTER la MAF de toutes demandes contraires,
- CONDAMNER tout succombant in solidum le cas échéant aux dépens d’instance et à la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, la MAF ès qualités d’assureur de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] sollicitait de :
- DEBOUTER toutes parties de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
- subsidiairement, LIMITER le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à la quote-part de responsabilité de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] dans la survenance des préjudices invoqués,
- à titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER la SA BANQUE CIC SUD OUEST à la garantir et la relever indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

- DECLARER OPPOSABLE à toutes parties le montant du plafond de garantie et la franchise contractuelle figurant dans la police souscrite auprès d’elle,
- LIMITER le montant de l’indemnité totale pouvant être allouée à Monsieur [N] à la somme de 37.700 euros,
- LIMITER le montant de l’indemnité totale pouvant être allouée aux consorts [J] à la somme de 35.184 euros,
- REJETER le bénéfice de l’exécution provisoire,
- CONDAMNER la partie qui succombera à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La clôture est intervenue le 21 novembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

Il a été soulevé d’office à l’audience de plaidoirie l’irrecevabilité des demandes de fixation au passif de la SARLU [Adresse 11] formées par les demandeurs en l’absence de décision du juge commissaire en application de l’article R 624-5 du code de commerce.

MOTIFS

Sur les demandes formulées par Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] à l’encontre de la SCP [A] [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARLU [Adresse 6]

Conformément aux articles L 622-21, L 624-2 et R 624-5 du code de commerce, le juge commissaire est exclusivement compétent pour statuer sur l’admission ou le rejet d’une créance sauf à surseoir à statuer en invitant les parties à saisir le juge du fond compétent dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

En l’espèce, la SASU VILLA D’ARGUIN a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 19 mars 2014 convertie en liquidation judiciaire le 18 février 2015.

Monsieur [T] [L], Monsieur [Q] [N] et Madame [I] [O] ont assigné la SCP [F] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SASU [Adresse 6] par acte de commissaire de justice du 23 mars 2021.

A l’audience du 09 décembre 2025, le juge de la mise en état a relevé d’office le moyen tiré de l’interdiction des poursuites contre la SASU VILLA D’ARGUIN édicté à l’article L 622-21 du code de commerce et a invité Monsieur [Q] [N], Monsieur [T] [L] et Madame [I] [O] à produire la décision du juge commissaire en vertu de l’article R 624-5 du code de commerce à peine d’irrecevabilité de leurs demandes à son encontre.

Ceux-ci ont indiqué qu’ils ne disposaient pas d’une telle décision.

Cependant, il découle des dispositions susvisées que toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective est interdite.

Dès lors le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu'en suivant la procédure de vérification de passif, l'admission de la créance devant être soumise à la décision du juge commissaire, en application de l'article L. 624-2 du code de commerce.

La seule hypothèse dans laquelle le juge du fond de droit commun pourrait être amené à statuer sur la créance, en l'absence d'instance en cours au moment de l'ouverture de la procédure collective, est celle dans laquelle le juge commissaire serait saisi d'une contestation dans le cadre de cette procédure, dont il estimerait qu'elle excède ses pouvoirs juridictionnels, décidant alors de surseoir à statuer après avoir invité les parties à saisir le juge compétent en application de l’article R 624-5 du code de commerce.

En conséquence, les demandes formées par Monsieur [Q] [N] et Monsieur [T] [L] tendant à la fixation de ses créances au passif de la liquidation judiciaire de la SASU [Adresse 6] sont irrecevables.

Sur les responsabilités

De jurisprudence constante, le manquement contractuel d’une partie est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers si celui-ci est la cause de leur dommage.

- La SA BANQUE CIC SUD OUEST

Le 17 juillet 2008, la SARLU [Adresse 6] a conclu avec la SA BANQUE CIC SUD OUEST une garantie financière d’achèvement conforme à l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, aux termes de laquelle la banque s’engageait, vis-à-vis des acquéreurs des lots, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en assurant les dépenses indispensables à celui-ci, à l’exception des défauts de conformité ou malfaçons.

L’obligation ainsi contractée par la SA BANQUE CIC SUD OUEST est une obligation de résultat qui lui imposait de fournir, sans retard excessif, les sommes nécessaires à l’achèvement contractuel de l’immeuble, en cas de défaillance financière du vendeur.

A défaut de respecter son engagement, le garant d’achèvement doit supporter les conséquences dommageables subies par les acquéreurs.

En l’espèce, les consorts [Y] soutiennent que le refus de la SA BANQUE CIC SUD OUEST d’exécuter loyalement sa garantie de parfait achèvement, pendant plusieurs années, est à l’origine et la cause du retard apporté à l’achèvement de l’immeuble et par suite de la livraison tardive de leurs appartements.

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Pour s’opposer à la mise en cause de sa responsabilité la SA BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir que le préalable à la mise en oeuvre de sa garantie résidait dans la détermination des travaux à réaliser afin de permettre l’achèvement de l’ouvrage et que ceux-ci ne pouvaient être définis avant la fin de l’expertise judiciaire dont la durée excessive ne lui était pas imputable, l’expert ayant notamment envisagé au cours de ses opérations la démolition intégrale de l’immeuble rendant dès lors la garantie de parfait achèvement sans objet.

Sur ce dernier point, il est exact que dans sa note de synthèse du 17 juin 2015, l’expert indiquait qu’au “vu des non-conformités la démolition et reconstruction à neuf de cet immeuble avec des intervenants compétents et bien dirigés s’avéreraient très certainement être la solution la plus fiable et pérenne”.

Cependant, dès son courrier du 21 juin 2013, le gérant de la société [Adresse 6], évoquait la question de la question de l’inachèvement et la possibilité de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement dont le coût total des travaux s’élevait selon lui à la somme de 127 984 euros.

Cette situation d’impossibilité d’achèvement en l’absence de fonds disponibles pour ce faire, était d’ores et déjà connue de la banque, celle-ci ayant été amenée à quatre reprises à prolonger le crédit accompagnement consenti au promoteur, jusqu’au 30 juin 2012, et à payer pour son compte certaines de ses factures jusqu’en août 2012.

Par courriel du 05 novembre 2013 adressé à la SA BANQUE CIC SUD OUEST, le gérant de la société [Adresse 6] s’alarmait du caractère intenable de la situation dans laquelle la banque plongeait sa société en refusant de financer les travaux d’achèvement et alertait celle-ci sur le risque d’actions contentieuses des propriétaires ne pouvant bénéficier de leur bien à la date contractuellement fixée.

Finalement, face à l’immobilisme de la SA BANQUE CIC SUD OUEST, par courrier recommandé en date du 09 décembre 2013, la société [Adresse 6] mettait en demeure la SA BANQUE CIC SUD OUEST de mobiliser sa garantie financière d’achèvement.

A cette date, la SA BANQUE CIC SUD OUEST était ainsi parfaitement informée que le chantier n’était pas terminé et même arrêtée et que son intervention financière était déterminante.

S’agissant de l’argument selon lequel il était nécessaire pour la SA BANQUE CIC SUD OUEST, avant de mobiliser sa garantie, de déterminer la nature des travaux d’achèvement, celui-ci ne peut être retenu dans la mesure où le courrier du 21 juin 2013 adressé par le gérant de la société [Adresse 6] était accompagné d’un tableau particulièrement précis, lot par lot et marché par marché, des montants à financer s’élevant à 127 984,50 euros somme relativement modeste au regard du coût global de l’opération immobilière.

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Face à cet évaluatif précis des travaux restant à réaliser pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage, et plusieurs mois avant l’ordonnance faisant droit à la demande d’expertise des consorts [X], la SA BANQUE CIC SUD OUEST ne rapporte pas la preuve d’une quelconque demande faite à la société [Adresse 6] afin d’obtenir des précisions complémentaires sur la nature des travaux ce qu’elle soutient pourtant, dans le cadre de la présente instance, avoir été déterminant dans son choix à cette période.

De même, la note aux parties communiquée par l’expert en date du 17 décembre 2013 permettait à la SA BANQUE CIC SUD OUEST de disposer d’un constat des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

Malgré ces informations, la SA BANQUE CIC SUD OUEST restera passive concernant la demande de mobilisation de sa garantie et n’assumera son obligation de financement qu’à la fin du deuxième semestre 2020, soit avec presque huit années de retard.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST est également mal fondée à soutenir qu’elle était tenue d’attendre les conclusions de l’expert [V] dont la mission s’est étalée sur plusieurs années dès lors qu’aucun dispositif contractuel, légal ou réglementaire ne subordonnait son obligation au résultat d’une expertise judiciaire qu’elle n’avait au surplus pas sollicitée.

Par ailleurs, la SA BANQUE CIC SUD OUEST ne peut prétendre avoir été temporairement exonérée de cette obligation de financement par la présence de malfaçons susceptibles de contraindre à la destruction de l’immeuble, alors qu’il n’est rapporté la preuve d’interrogations de l’expert sur ce point qu’à l’occasion de ses constatations portées à la connaissance des parties dans sa note du 17 juin 2015, soit dix-huit mois après la demande de garantie du promoteur.

Enfin, la SA BANQUE CIC SUD OUEST ne peut sérieusement soutenir avoir faciliter les opérations d’achèvement des travaux “en ayant oeuvré début 2018", soit plus de 4 ans après la demande de la société [Adresse 6], “à la désignation de la SARL PN DUCATEL” chargée de déterminer la nature des travaux nécessaires à l’achèvement, alors que la nature de ceux-ci et l’enveloppe financière nécessaire étaient d’ores et déjà déterminées, comme évoqué ci-dessus.

Il résulte de l’ensemble que l’impécuniosité de la société [Adresse 6] étant avérée à la date du 10 décembre 2013 au point qu’elle sera placée quelques semaines plus tard en redressement judiciaire, il appartenait à la SA BANQUE CIC SUD OUEST, non tenue de se transformer en constructeur, de financer à partir de cette date les travaux permettant de finir l’immeuble et dont elle connaissait la nature, soit directement auprès du promoteur soit en procédant à la désignation d’un mandataire ad hoc.

La position d’attente adoptée par la SA BANQUE CIC SUD OUEST qui devait au contraire agir rapidement pour mettre à disposition les fonds nécessaires à l’achèvement du chantier constitue un manquement contractuel constitutif d’une faute délictuelle à l’égard de Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] ayant généré un dommage sous la forme d’un préjudice financier et de jouissance dont elle doit réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle.

- La MAF

Celle-ci fait l’objet d’une action directe de la part de Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] en sa qualité d’assureur de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P].

Par arrêt du 21 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des consorts [Y] formées contre la MAF.

Néanmoins, la SA BANQUE CIC SUD OUEST sollicite que la MAF la relève indemne de toutes condamnations.

En l’espèce, le dossier de permis de construire avait été établi par un autre architecte, le cabinet [G] et [B] [S].

Le contrat d’architecte liant la société [Adresse 6] à la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] prévoyait une mission partielle expressément limitée à l’établissement des plans commerciaux, au dossier de consultation des entreprises, aux consultations et marchés, à la direction des études et travaux et à l’assistance aux opérations de réception.

La maîtrise d’oeuvre d’exécution était dévolue à la société AMP qui a résilié son contrat le 23 octobre 2010, cette mission ayant été reprise à compter du 18 octobre 2010 par la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] qui, en raison d’impayés, a mis un terme prématuré à son intervention par courriel du 28 juin 2012.

Elle n’avait donc pas une mission complète se déroulant de la conception initiale à la réception de l’ouvrage mais une mission partielle et évolutive, prématurément interrompue.

Il appartient à la SA BANQUE CIC SUD OUEST de rapporter la preuve d’un manquement fautif précisément imputable à cet architecte eu égard aux chefs de mission qui lui étaient dévolus, et en relation avec les dommages invoqués.

Or, quels que soient les reproches formulés par la SA BANQUE CIC SUD OUEST à l’encontre du rapport d’expertise judiciaire, elle n’établit aucune faute imputable à la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] et génératrice, ne serait-ce que partiellement, des préjudices dont les consorts [Y] sollicitent réparation.

En effet, alors que plusieurs maîtres d’oeuvre se sont succédé, la liquidation judiciaire des intervenants n’a pas permis d’accéder aux comptes-rendus de chantier, à l’exception d’un seul.

Il résulte du rapport de l’expert [V] que l’absence de prise en compte des règles de la sécurité incendie est imputable à la phase conception, étrangère à la mission de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] et ce d’autant plus que la destination initiale de l’immeuble avait été modifiée à la demande du maître d’ouvrage.
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En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’aucun élément précis ne permet d’établir objectivement un défaut de suivi du chantier de la part de l’architecte.

Bien plus encore, il ressort de ce même rapport que rien ne s’opposait techniquement à ce que l’immeuble soit achevé en 2013 et que si les sommes avaient été avancées par le CIC pour achever le chantier, ce dernier le serait au jour du dépôt du rapport alors que son abandon a permis que l’immeuble soit occupé de manière illicite et dégradé en conséquence.

Par ailleurs, les malfaçons et non-conformités auraient pu être traitées ultérieurement, sans empêcher le constat d’une réception, assortie de réserves.

Il n’est donc pas établi que la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] soit en tout ou partie à l’origine du considérable retard de livraison observé.

Le recours de la SA BANQUE CIC SUD OUEST à l’encontre la MAF ès qualités d’assureur de la SARL D’ARCHITECTURE [M] [P] sera donc intégralement rejeté.

Sur les préjudices

Il a été jugé ci-dessus que par sa faute, la SA BANQUE CIC SUD OUEST a participé à la réalisation des dommages consécutifs au retard de livraison.

Le point de départ de sa garantie doit être fixé au 10 décembre 2013, date à laquelle l’incapacité financière du promoteur à achever la construction était acquise et qui sera retenu comme point de départ du caractère fautif du refus de prise en charge par la SA BANQUE CIC SUD OUEST.

Les préjudices ont continué à courir jusqu’au 03 mai 2022, date d’achèvement du chantier.

- S’agissant du préjudice locatif

- A l’égard de Monsieur [T] [L]

Monsieur [T] [L] sollicite de se voir allouer la somme de 74.453 euros au titre de sa perte de revenus locatifs.

Il est produit aux débats le bail commercial conclu avec la société ESTIVEL, qui faisait manifestement partie du même groupe que la SASU [Adresse 6], en date du 15 septembre 2008.

Ce bail, portant sur un T3 soumis aux dispositions de l’article 261 D 4° c du code général des impôts applicable aux résidences hôtelières imposables à la TVA, prévoyait un loyer annuel équivalent à 50 % HT du chiffre d’affaires HT réalisé sur les locations à l’exclusion des prestations de service annexes, et laissait au bailleur la charge des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ainsi que les taxes foncières, d’ordures ménagères, redevance audiovisuel ainsi que les abonnements et consommations de fluides et énergies.

Le bailleur pouvait également disposer de son bien pour un maximum de six semaines entre le 1er avril et le 30 octobre, dont deux semaines au maximum sur la période juillet/août.

L'expert judiciaire a évalué les revenus locatifs annuels sur la base des données locatives de la plaquette commerciale de présentation de la [Adresse 11], ce que nul ne remet en cause. Il a ensuite appliqué un taux de remplissage de 64,52 %, sauf sur l'année 2020 au cours de laquelle il retient un taux de remplissage plus faible en raison de la période relative à l'épidémie de Covid 19, puis un taux d'inflation, ce qui n'est également pas remis en cause. Il a ensuite soustrait des revenus ainsi escomptés une économie de charges non supportées.

La BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir qu'il convient en outre de soustraire des dépenses d'investissements non supportées générant une économie selon la note de Monsieur [C] [Z] produite par la MAF en cours d'expertise. Cependant, en réponse au dire relatif à cette pièce (page 22 de l'expertise), Monsieur [U] a indiqué que l’absence d’amortissement du bien non livré ne reflète aucune économie au sens d’une réduction de dépenses mais un simple différé de comptabilisation et que tout au plus l’intéressé verra-t-il la date de renouvellement de l’immobilisation décalée à due concurrence au terme de sa durée de vie ce qui correspond à un avantage très marginal.

Dès lors, l'évaluation de l'expert judiciaire sera retenue.

Ainsi, il sera retenu le préjudice locatif évalué par Monsieur [U] du 10 décembre 2013 à décembre 2021. Il convient d'y ajouter la période de janvier 2022 au 03 mai 2022, l'expert judiciaire n'ayant pas calculé le préjudice locatif sur l'année 2022.

Monsieur [T] [L] conteste le calcul de l’expert en ce qui concerne l’abattement au titre des frais de copropriété et l’abattement pour les dépenses électriques.

S’agissant des charges de copropriété, la pièce produite (pièce 53 dossier demandeur) est sans valeur probante, le calcul de l’expert sera donc retenu.

Il en va de même du tableau produit au titre de la consommation électrique (pièce 54 dossier demandeur).

En conséquence, la SA BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 50 662,85 euros au titre de son préjudice locatif correspondant à la période de décembre 2013 à mai 2022.

- A l’égard de Monsieur [Q] [N]

Monsieur [Q] [N] sollicite de se voir allouer la somme de 73 146,00 euros au titre de sa perte de revenus locatifs.

Il est produit aux débats le bail commercial conclu avec la société ESTIVEL, qui faisait manifestement partie du même groupe que la SASU [Adresse 6], en date du 17 septembre 2008.

Ce bail, portant sur un T3 soumis aux dispositions de l’article 261 D 4° c du code général des impôts applicable aux résidences hôtelières imposables à la TVA, prévoyait un loyer annuel équivalent à 50 % HT du chiffre d’affaires HT réalisé sur les locations à l’exclusion des prestations de service annexes, et laissait au bailleur la charge des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil ainsi que les taxes foncières, d’ordures ménagères, redevance audiovisuel ainsi que les abonnements et consommations de fluides et énergies.

Le bailleur pouvait également disposer de son bien pour un maximum de six semaines entre le 1er avril et le 30 octobre, dont deux semaines au maximum sur la période juillet/août.

L'expert judiciaire a évalué les revenus locatifs annuels sur la base des données locatives de la plaquette commerciale de présentation de la [Adresse 11], ce que nul ne remet en cause. Il a ensuite appliqué un taux de remplissage de 64,52 %, sauf sur l'année 2020 au cours de laquelle il retient un taux de remplissage plus faible en raison de la période relative à l'épidémie de Covid 19, puis un taux d'inflation, ce qui n'est également pas remis en cause. Il a ensuite soustrait des revenus ainsi escomptés une économie de charges non supportées.

La BANQUE CIC SUD OUEST fait valoir qu'il convient en outre de soustraire des dépenses d'investissements non supportées générant une économie selon la note de Monsieur [C] [Z] produite par la MAF en cours d'expertise. Cependant, en réponse au dire relatif à cette pièce (page 22 de l'expertise), Monsieur [U] a indiqué que l’absence d’amortissement du bien non livré ne reflète aucune économie au sens d’une réduction de dépenses mais un simple différé de comptabilisation et que tout au plus, l’intéressé verra-t-il la date de renouvellement de l’immobilisation décalée à due concurrence au terme de sa durée de vie ce qui correspond à un avantage très marginal.

Dès lors, l'évaluation de l'expert judiciaire sera retenue.

Ainsi, il sera retenu le préjudice locatif évalué par Monsieur [U] du 10 décembre 2013 à décembre 2021. Il convient d'y ajouter la période de janvier 2022 au 03 mai 2022, l'expert judiciaire n'ayant pas calculé le préjudice locatif sur l'année 2022.

En conséquence, la SA BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée à payer à Monsieur [Q] [N] la somme de 49 737,90 euros au titre de son préjudice locatif correspondant à la période de décembre 2013 à mai 2022.

- S’agissant du préjudice de jouissance

Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] prétendent respectivement à l’allocation d’une somme au titre de la perte de jouissance privative de leur lot durant la période hivernale sur la période allant du 31 octobre 2010 au mois de mai 2022.

Ils soutiennent que suivant le contrat de bail, la société ESTIVEL, bailleur, ne gérait les biens que du mois d’avril au mois d’octobre de chaque année et que sur le reste de l’année leur jouissance était gratuite.

Cependant, contrairement à ce que font valoir les demandeurs, le bail commercial prévoyait la possibilité d’un usage personnel du bailleur se traduisant en une sous-location limitée s’agissait de la seule période du 1er avril au 30 octobre à 6 semaines dont 2 semaines maximum au cours des mois de juillet et d’août de chaque année.

Il était également stipulé que l’occupation du bailleur serait facturée à 100 % du tarif d’hébergement publié chaque année par le preneur pour les appartements du même type et pour la même période et que cette occupation personnelle ferait néanmoins l’objet d’un reversement au bailleur de 70 % du tarif d’hébergement des semaines occupées en lieu et place d’un reversement de 50 % en dehors de cette période.

Il résulte des contrats de bail que le droit d’occupation directe qui leur était contractuellement réservé était restreint et payant et qu’ils ne peuvent prétendre à un préjudice financier à ce titre et que, s’agissant des reversements, ceux-ci ne constituaient pas un gain net mais une simple déduction imputée sur les loyers dus par les bailleurs.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] ne peuvent donc prétendre à un préjudice financier à ce titre.

Néanmoins, il est établi tel qu’ils l’invoquent, qu’ils ont été réellement privés de la possibilité de profiter personnellement du bien dans les conditions contractuelles ci-dessus rappelées.

Ce préjudice, purement immatériel, concernant la période de décembre 2013 à mai 2022 sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 5 000,00 euros chacun mis à la charge de la SA BANQUE CIC SUD OUEST.

- S’agissant de la demande au titre du surcoût des intérêts

- Monsieur [T] [QX] sollicite une somme de 35 363 euros au titre du
surcoût d’intérêts s’appuyant sur les conclusions de l’expertise.

Il résulte des pièces produites que le contrat de prêt souscrit par Monsieur [T] [L] auprès de la BNP devait être mis en remboursement en septembre 2009.

Compte tenu des retards de chantier l’emprunt n’a été mis en remboursement qu’en septembre 2011, néanmoins, Monsieur [T] [L] a obtenu un différé de remboursement d’emprunt d’un an, les remboursements débutant ainsi en septembre 2012.

Les intérêts intercalaires réclamés par ce dernier et retenus par l’expert correspondent donc à une période antérieure au manquement de la SA BANQUE CIC SUD OUEST à ses obligations de garant fixé au mois de décembre 2013.

Dès lors, le préjudice sollicité par Monsieur [T] [L] n’étant pas en lien direct avec le manquement de la SA BANQUE CIC SUD OUEST, celui-ci sera débouté de sa demande.

- Monsieur [Q] [N] sollicite une somme de 4.461,49 euros au titre des intérêts intercalaires au titre du prêt souscrit.

A l’appui de sa demande, Monsieur [Q] [N] produit un tableau d’amortissement débutant pour la première échéance à juin 2011.

Il ne résulte pas de cette simple pièce la démonstration de paiement d’intérêts intercalaires ce que l’expert avait déjà préalablement relevé dans son expertise.

Monsieur [Q] [N] sera donc débouté de ce chef.

- sur le préjudice au titre du supplément d’assurance-crédit

Modifiant substantiellement à la baisse le montant de sa demande initiale, Monsieur [T] [L] sollicite une somme de 30 090,23 euros au titre du surcoût d’assurance (au lieu de 45 529,11 dans ses premières demandes) faisant valoir que par suite du rééchelonnement de la période de remboursement qu’il a été contraint de solliciter puisque son appartement ne lui a pas été livré à la date prévue, cela lui a causé un manque de trésorerie important en l’absence de perception des loyers.

Il appartient à Monsieur [T] [L] de rapporter la preuve d’un coût supplémentaire en lien direct avec la faute commise par la SA BANQUE CIC SUD OUEST.

Or, il a été jugé ci-dessus que le différé de remboursement antérieur à décembre 2013 ne peut être pris en compte.

Par ailleurs en 2020, deux aménagements du prêt ayant des incidences sur les cotisations d’assurance sont intervenus à savoir une désolidarisation d’avec son ex-femme avec reprise d’une quotité à 100 % pour Monsieur [T] [L] et un allongement du prêt.

Or, les incidences de la séparation du couple [J] sur le montant de la cotisation ne peuvent être prises en compte.

Enfin, Monsieur [T] [L] sollicite une indemnisation sur la durée totale du prêt restant dû et que ce préjudice, comme le souligne la SA BANQUE CIC SUD OUEST, n’est pas certain à ce jour, le prêt pouvant faire l’objet d’un remboursement anticipé.

Monsieur [T] [L], ne démontrant pas l’existence d’un préjudice lié au supplément d’assurance crédit en lien direct avec le seul manquement de la SA BANQUE CIC SUD OUEST à ses obligations de garant, sera débouté de cette demande.

- S’agissant de la non-disposition des meubles

Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] font valoir qu’en raison du retard dans l’achèvement de la construction causé par le refus de la SA BANQUE CIC SUD OUEST à exécuter sa garantie de parfait achèvement, le mobilier devant meubler leurs appartements respectifs conformément au contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’a pas été fourni, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la SA BANQUE CIC SUD OUEST.

Le contrat incluait la livraison du mobilier qui n’a pas été livré et est depuis perdu.

N° RG 24/02707 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7L7

Le retard imputable à la SA BANQUE CIC SUD OUEST est responsable de ce défaut de livraison, celle-ci n’étant pas possible dans un immeuble inachevé.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST sera donc condamnée à verser à la somme de 17.452 euros à Monsieur [Q] [N] et la somme de 15.595 euros à Monsieur [T] [QX] conformément aux calculs et montants retenus par l’expert.

- S’agissant de la perte du cellier

Si Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] sollicitent une indemnisation au titre de la perte du cellier dans le cadre de la mise en oeuvre des travaux préparatoires.

Ceux-ci échouent à démontrer que ce dommage serait en lien avec la faute commise par la SA BANQUE CIC SUD OUEST ainsi qu’au retard de livraison.

En conséquence, Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N] seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST sera condamnée aux dépens comprenant les dépens comprenant les frais d’expertise supportés par Monsieur [T] [L] et Monsieur [Q] [N].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la SA BANQUE CIC SUD OUEST à payer à Monsieur [Q] [N] et Monsieur [T] [L] la somme de 5.000,00 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS