TJ 75056, 30 mars 2026, RG 25/03440

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03440 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFXM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, SAS CABINET GERARD SAFAR - [Adresse 2], représenté par le cabinet de Me IDIART Cécile, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], vestiaire #C1931

DÉFENDERESSE
Madame [S] [D], demeurant [Adresse 4], représentée par le cabinet de Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5], vestiaire #C0240

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge,assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 30 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 30 mars 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03440 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFXM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [D] est propriétaire au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et géré par le syndic LA SOCIÉTÉ GERARD SAFAR.

Il a été constaté par le syndic que Mme [S] [D] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressées.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui ont été adressées.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions d'actualisation, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de :
-condamner Mme [S] [D] à lui payer la somme de 8665, 09 € pour les charges impayées du 02/12/2022 au 29/04/2025, appel du 1er avril 2025 inclus,
-condamner Mme [S] [D] à lui payer la somme de 996 € au titre des frais engagés,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 pour la somme de 3964,78 €, à compter de l'assignation pour la somme de 4999,48 € et à compter des conclusions d'actualisation pour le surplus,
- condamner Mme [S] [D] à lui payer la somme de 300 € de dommages et intérêts,
-condamner Mme [S] [D] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Cécile IDIART.

***

Dans ses conclusions, Mme [S] [D] demande :
- le débouté du SDC pour sa demande de 996 € au titre des frais engagés,
- l'octroi d'un délai de 24 mois pour apurer sa dette,
- le débouté de la demande de dommages-intérêts du SDC,
- la limitation des frais irrépétibles à 200 €.

***

A l'audience du 28 janvier 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé la dette comme indiqué dans ses conclusions d'actualisation. Il s'est opposé à tout délai de paiement, vu les incohérences de sa déclaration de revenus, l'absence de revenus du travail ou de remplacement et n'étant même pas avéré que le bien a été libéré et prêt à être vendu (absence de mandat de vente). Il relève que ses impayés datent de décembre 2022, soit bien avant la cessation de paiement de son locataire en février 2025. Il propose un an de délai en subsidiaire, avec règlement des charges à l'échéance.

Le conseil de Mme [S] [D] a exposé ses difficultés pour faire expulser par voie judiciaire le locataire de l'appartement malgré congé, et sans percevoir l'indemnité d'occupation, ce qui explique ses difficultés de paiement de charges, outre l'augmentation des charges et d'importants travaux votés en AG.
Elle considère que le recours à l'avocat est prématuré, l'absence de paiement relevant d'une impossibilité de payer et non d'une résistance abusive.
Elle verse aux débats son avis d'IR 2024 et déclare attendre un retour à meilleure fortune dès la mise en vente de son appartement.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l'espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que Mme [S] [D] est bien propriétaire des lots n° 806, 204 et 375 au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à un global de 75/21800 des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme [S] [D] n'a pas contesté attestent comme suit de l'existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

- le contrat de syndic (pièces 31,32)

-Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023, 2024 et 2025 (pièces 27, 28, 46) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l'année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrés par LA SOCIÉTÉ GERARD SAFAR (pièce 29, 30, 47), et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,

- Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l'attention de l'intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 02/12/2022 et le 01/10/2025 (pièces 7 à 18, 21, 37 à 44).

-une mise en demeure en date du 02/12/2022 et en date du 18 mars 2025 (3964,78 euros en principal) attestant de l'inexécution des obligations de propriétaire de Mme [S] [D] (pièce 33),

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de Mme [S] [D] arrêté au 29/04/2025 également produit aux débats (pièce 37, 37 bis) reflétant les appels de fonds susdits pour un solde de créance de charges et travaux de 8665, 09 €. Il intègre aussi les sommes versées ponctuellement par le copropriétaire au cours de cette période et les frais de recouvrement, traités ci-après.

En l'espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l'existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libérée.

Mme [S] [D] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 8665, 09 € pour les charges impayées entre le 02/12/2022 et le 01/10/2025, arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025 pour la somme de 3964,78 €, à compter de l'assignation pour la somme de 4999,48 € et à compter des conclusions d'actualisation pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l'espèce, il ressort des pièces 3, 20, 22, 24 , 34, 35 la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de Mme [S] [D].

Les frais doivent néanmoins, au vu des contrats de syndic, être rectifiés comme suit :
" Transmission dossier assignation " (à l'avocat ?) : 300 € et non 450 € selon la page 3 de la fiche d'information.
De même, si les frais de mise en demeure d'un tarif unitaire de 60 € sont pour la plupart justifiés, certains sont portés à 90 € (" transmission MED avocat ") et 126 €, selon des stipulations qu'on cherchera en vain dans le contrat de syndic. Il convient donc de ramener ces différentes sommes à 60 € TTC.
Il appartiendra au SDC de régler ce problème d'interprétation contractuelle avec le syndic.

Mme [S] [D] sera donc condamnée à payer au titre des frais nécessaires la somme de 60 euros x 7 + 300 € = 720 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l'espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain et de la présence de deux paiements dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2022 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (75/21800 ), compte tenu de la durée de défaillance, mais aussi de la présence de plusieurs paiements honorables de Mme [D] sur le décompte en 2023 et début 2024, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 150 € à ce titre.

IV. Sur la demande de délais

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Mme [S] [D] prévoit un retour à meilleure fortune dans les 24 mois.
Elle justifie d'un contentieux pour récupérer l'appartement litigieux d'où son locataire refuse de partir malgré jugement JCP du 17/12/2024 ayant notamment validé le congé pour vendre, si bien que l'objectif de liquider ce bien n'est pas douteux.
L'avis d'IR pour 2024 de la défenderesse, faisant état d'un revenu foncier de 5600 € alors qu'il devrait être de 18000 €, illustre également sa problématique de perception de l'indemnité d'occupation, ce qui tend à accréditer sa présentation des faits, malgré l'absence manifeste de revenus du travail ou de remplacement - ce qui n'est pas en soi une situation anormale.
Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 11/02/2025, déclenchant un délai de deux mois achevé le 12 avril 2025, sans que rien ne soit précisé sur la libération de l'appartement, dont on peut raisonnablement supposer, au terme de cette nouvelle période de trêve hivernale, qu'il a été libéré.

Dès lors, étant acquis que l'appartement est d'ores et déjà en vente, un délai de 15 mois parait suffisant pour trouver un acheteur et signer l'acte authentique, au terme duquel Mme [S] [D] sera mise en état de solder sa dette de charges.

Au vu de ses justificatifs et compte tenu de l'importance de la dette, et étant relevés des efforts de paiement tout au long de la période considérée, il sera accordé à Mme [S] [D] un délai de 15 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, Mme [S] [D], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d'équité ne justifie que Mme [S] [D] soit déchargée de l'indemnité que l'article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS