TJ 13055, 3 mars 2026, RG 22/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 22/00070 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZRPR

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 03 MARS 2026

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FORUM DES ARNAVANTS,
immatriculée au RCS de [Localité 2] de Provence sous le n° 479 746 455 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant M. [U] [Y],

représentée par Me Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

Association UNAPEI ALPES PROVENCE,
association déclarée ayant pour n° SIREN 775 558 968, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David CUSINATO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 01 janvier 2011, un contrat de bail commercial d'une durée de 9 ans a été conclu entre la SCI FORUM DES ARNAVANTS, bailleur, et l'association LA CHRYSALIDE devenue l'association UNAPEI ALPES PROVENCE, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3] 13014 [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 19 juin 2019, la SCI FORUM DES ARNAVANTS a signifié à l'association UNAPEI ALPES PROVENCE un congé pour le 31 décembre 2019 avec offre de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel d'un montant de 61.170,00 Euros à compter du 01 janvier 2020. Au jour du congé, le loyer annuel était égal à 23.101,46 Euros

Le 24 septembre 2021, la SCI FORUM DES ARNAVANTS a notifié à l'association UNAPEI ALPES PROVENCE un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 61.170,00 Euros à compter du 01 janvier 2020.

Par acte en date du 23 décembre 2021, faisant valoir que le déplafonnement du loyer était justifié par la modification des facteurs locaux de commercialité et par la monovalence des locaux, la SCI FORUM DES ARNAVANTS a assigné l'association UNAPEI ALPES PROVENCE aux fins d'obtenir :
- la fixation du loyer la somme de 61.170,00 Euros HT et HC à compter du 01 janvier 2020,
- la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'association UNAPEI ALPES PROVENCE conclut à la fixation du loyer à la somme de 23.101,00 Euros à compter du 01 janvier 2020, faisant valoir que les locaux avaient un caractère polyvalent et que les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas évolué favorablement. Elle demande en outre la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Par jugement du 04 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a :
- dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2020,
- ordonné une expertise judiciaire.

L'expert [M] a déposé son rapport le 02 mai 2025.

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La SCI FORUM DES ARNAVANTS demande
- que le loyer soit fixé à la valeur locative en l'état de l'évolution favorables des facteurs locaux de commercialité et, subsidiairement, de la monovalence des locaux, soit à la somme de 61.378,50 Euros par an HT et HC,
- que l'association UNAPEI ALPES PROVENCE soit condamnée à lui verser la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'association UNAPEI ALPES PROVENCE, invoquant l'absence de caractère monovalent des locaux et d'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, demande que le loyer soit fixé à la somme de 23.101,00 Euros par an et sollicite une somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

- Sur le caractère monovalent des locaux

Le caractère monovalent des locaux, qui s’entend de locaux construits en vue d’une seule utilisation, est l’une des causes justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Pour qualifier un local de monovalent, deux critères distincts doivent être retenus:

-un critère matériel, soit l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique,
- un critère économique, soit l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants.

Les locaux sont à usage de restauration. L'expert [M] a exclu le caractère monovalent en ce que les aménagements nécessaires à l'exercice d'une autre activité pourraient être engagés sans difficultés majeures, s'agissant de travaux de réaménagement intérieur et que l'activité pourrait être remplacée par celle de salle de sport, de bureau administratif ou de magasin.

Le déplafonnement du loyer ne peut donc pas intervenir de ce chef.

- Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité

L'expert [M] a retenu :
- une augmentation du nombre d'établissements de 18,35 %,
- une augmentation du nombre de salariés de 23,68 %.

L'expert [M] a conclu à une évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité en précisant que l'augmentation du nombre de salariés constituait un réservoir potentiel pour le restaurant exploité dans les locaux.

L'expert [M] a procédé à une analyse complète des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. L'évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité sera donc retenue.

- Sur la fixation du loyer

L'expert [M] a évalué la valeur locative de base et a analyse les correctifs qui pouvaient y être apportés de façon détaillée. Il convient de retenir son analyse.

L'expert [M] a fixé le loyer à la somme de 61.378,50 Euros HT et HC.

Toutefois, l'article L145-34 du Code de Commerce prévoit :
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Le loyer doit donc être fixé de la façon suivante :

- 2020 : 25.411,60 Euros HT et HC par an,
- 2021 : 27.952,76 Euros HT et HC par an,
- 2022 : 30.748,03 Euros HT et HC par an,
- 2023 : 33.822,83 Euros HT et HC par an,
- 2024 : 37.205,11 Euros HT et HC par an,
- 2025.40.925,62 Euros HT et HC par an,
- 2026 : 45.018,18 Euros HT et HC par an,
- 2027 : 49.520,00 Euros HT et HC par an.
- 2028 : 54.472,00 Euros HT et HC par an,
- 2029 : 59.919,19 Euros HT et HC par an.

- Sur les autres chefs de demandes

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice-ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

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PAR CES MOTIFS