TJ 13055, 29 janv. 2026, RG 25/06667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :
Le 03 avril 2026
à Me MEESSEN Dora
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 avril 2026
à M. [X] [R]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06667 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GGK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SISBROSS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [X]
né le 14 Mai 1963, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du notarié du 8 janvier 2020, La SCI SISBROSS a acquis de la SCI JMD PATRIMOINE un bien immobilier sis [Adresse 3] à Marseille.

A son acquisition, ce bien était loué à Monsieur [R] [X] selon acte sous seing privé du 1er octobre 2013, pour une durée de six années, contre un loyer mensuel de 430 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Le 28 mars 2025, La SCI SISBROSS a fait signifier à Monsieur [R] [X] un congé à effet au 30 septembre 2025, justifié par la réalisation de travaux dans le bien.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, La SCI SISBROSS a fait délivrer au locataire une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, La SCI SISBROSS a fait assigner Monsieur [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

- Prendre acte du terme du bail par l’effet du congé pour motifs légitime et sérieux en date du 30 septembre 2025 ;
- constater qu’à compter du 1er octobre 2025, Monsieur [R] [X] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] ;
- En conséquence : ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [X] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux par remise des clefs ;
- autoriser La SCI SISBROSS, propriétaire, à les expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance d'un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- condamner Monsieur [R] [X] à payer par provisions les éventuels frais de déménagement et de garde meuble sui seraient dus en vue de la complète libération des lieux ;
- condamner Monsieur [R] [X] à payer à La SCI SISBROSS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 460 euros par mois d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 ;
- condamner Monsieur [R] [X] à payer par provision à La SCI SISBROSS la somme de 2 570 euros au titre des arriérés de loyers ;
- condamner Monsieur [R] [X] à payer par provision à La SCI SISBROSS la somme de 354,03 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022, 2023 et 2024 ;
- condamner Monsieur [R] [X] à payer à La SCI SISBROSS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 29 janvier 2026, l’affaire a été retenue.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI SISBROSS maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 047 euros et confirme la déduction à intervenir d’une somme de 400 euros versée en 2025 non portée au décompte. Elle s’oppose à l’octroi de délais. Elle indique que le locataire a quitté les lieux le 22 décembre 2025.

Monsieur [R] [X], comparant en personne, indique avoir quitté les lieux depuis le 9 décembre 2025, le bailleur l’ayant informé en janvier 2025 du caractère inhabitable du logement. Il indique être bénéficiaire du RSA et avoir d’autres dettes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur les demandes de validation du congé, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

Le congé délivré par la bailleresse au terme du dernier bail renouvelé par tacite reconduction, se fonde sur le motif légitime et sérieux prévu par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire en cas d'inexécution de l'une des obligations lui incombant.

La SCI SISBROSS caractérise le motif légitime et sérieux de son congé par le fait que « le bailleur doit procéder à des travaux de rénovation, restructuration et d’amélioration au sein de l’appartement, nécessitant la libération des lieux loués ».

Monsieur [R] [X] indique avoir quitté les lieux le 9 décembre 2025, après avoir été informé de son caractère inhabitable.

Or, de la même manière qu'une demande de prononcé de la résiliation d'un bail excède les pouvoirs du juge des référés, la demande tendant à voir valider un congé pour motif légitime et sérieux relève de l'appréciation du juge du fond. En effet, le motif légitime et sérieux n'étant pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail, cela suppose d'apprécier le sérieux du motif, soit la réalité des motifs invoqués, mais également sa légitimité, et le cas échéant l’intention du bailleur.

Dès lors que l'appréciation de la validité du congé pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation ni d’éventuels frais de déménagement et de garde meuble.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit :«Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, La SCI SISBROSS actualise oralement la dette locative à la somme de 3 047 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 22 décembre 2025. Elle produit un décompte en attestant.

Monsieur [R] [X] ne conteste pas cette dette dans son principe ni dans son montant.

Par conséquent, Monsieur [R] [X] sera condamné à payer à La SCI SISBROSS la somme de 2 647 euros au titre des loyers impayés au 22 décembre 2025, déduction faite du dernier versement réalisé par le défendeur.

Sur la demande en paiement des régularisations de charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »
Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.
Le bailleur peut toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.

En l’espèce, la SCI SISBROSS justifie des régularisations des charges pour les années 2022, 2023 et 2024 par la production des récapitulatifs détaillés par clé de répartition et par poste de charge. Déduction faite des provisions versées annuellement, il sollicite la somme de 354,03 euros qui n’est pas contestée.

Dès lors Monsieur [R] [X] sera condamné à payer à La SCI SISBROSS la somme de 354,03 euros au titre des régularisations des charges pour les années 2022, 2023 et 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [X] succombant partiellement seront condamnés aux dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,