TJ 37261, 27 mars 2026, RG 25/05691

MINUTE N° : 26/00018

JUGEMENT
DU 27 Mars 2026

N° RC 25/05691

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[W] [K]

Débats à l'audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse :
à Me BENDJADOR

copie le :
à M. [K]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me CROISÉ

D'une Part ;
ET :

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 3]

Comparant

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, l'ESH TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à M. [W] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 183,87 euros et 52,42 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 1er octobre 2019.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 26 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de l'ESH TOURAINE LOGEMENT à M. [W] [K]. Il portait sur la somme en principal de 408,18 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 14 mai 2025, l'ESH TOURAINE LOGEMENT a fait assigner M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
- Voir constater acquise au profit de l'ESH TOURAINE LOGEMENT la clause résolutoire visée dans le commandement du 26 décembre 2024 ;
-Voir constater la résiliation du bail en date du 26 septembre 2019 ;
-Subsidiairement et à défaut, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail en date du 26 septembre 2019 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;
En conséquence,
-Voir dire et juger que M. [W] [K] est devenu occupant sans droit ni titre ;
-Voir ordonner son expulsion sans délai et de tout occupant de son chef, et ce au besoin de l'assistance de la force publique si besoin est ;
-Voir condamner les défendeurs à payer au principal à la demanderesse les sommes suivantes :
La somme de 408,18 euros telle que visée au commandement de payer ;
La somme mensuelle de 207,83 euros au titre des loyers dus augmentée des charges justifiées du 26 décembre 2024 à la date de résiliation du bail ;
La somme mensuelle de 207,83 euros au titre de l'indemnité d'occupation augmentée des charges justifiées de la date de la résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
-Le condamner en outre, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à payer à l'ESH TOURAINE LOGEMENT la somme de 600,00 euros ;
- Maintenir l'exécution provisoire de plein droit ;
- S'entendre condamner le défendeur en tous les dépens de la présente instance, y compris les frais de commandement en date du 26 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

L'ESH TOURAINE LOGEMENT, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 425,37 euros. Il ajoute que le débiteur n'a pas effectué de règlements entre septembre et décembre 2025 mais a repris les paiements en janvier 2026. Il perçoit toujours les APL.

M. [W] [K], comparant, expose avoir eu un accident domestique qui lui a fait perdre son emploi en intérim, au mois d'août 2025, si bien qu'il s'est trouvé sans ressources. Il perçoit actuellement 600,00 euros par mois d'allocations chômage. Il dit également chercher un nouvel emploi. Il est suivi par une assistante sociale et il a fait une demande de changement de logement pour pouvoir héberger sa fille.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que M. [W] [K] est célibataire et a une fille âgée de 5 ans qu'il reçoit à son domicile un week-end sur deux. Ses ressources se composent de 650,00 euros d'allocations chômage et 117,00 euros d'aides au logement. Hormis le logement, ses charges courantes sont évaluées à 218,00 euros. Une demande de FSL est en cours d'instruction

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 408,18 euros, en précisant que le locataire dispose d'un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 27 février 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, l'ESH TOURAINE LOGEMENT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 7 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 425,37 euros.

M. [W] [K] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 425,37 euros au 7 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [W] [K] a repris le paiement de ses loyers courants, de sorte qu'il peut prétendre à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Les éléments de sa situation financière font apparaître qu'il est en situation de fragilité, accentuée par l'accident qu'il a subi, lequel constitue un frein dans sa recherche d'emploi. Il a cependant une capacité de remboursement, et sa dette est peu élevée. Il peut donc suivre un rééchelonnement pour de petites mensualités.

Compte tenu de la situation financière du locataire, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 36,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [W] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS