TJ 75056, 3 avr. 2026, RG 25/09842

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [X] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eva CHOURAQUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09842 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFVN

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 03 avril 2026

DEMANDEURS
Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
Madame [T] [P], demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #X1

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #X1

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [X] [D], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09842 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFVN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] ont consenti un bail d'habitation à M. [R] [D] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1347 euros et d'une provision pour charges de 170 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4551 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [D] le 30 mai 2025.

Par assignation du 16 octobre 2025, M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder immédiatement à l'expulsion de M. [R] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 13653 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 2000 euros au titre de la remise en état de la porte d'entrée,
- 79 092 euros au titre des fruits perçus des sous locations non autorisées majorés des intérêts au taux légal à compter de l'assigantion,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 décembre 2025, M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils indiquent que le locataire a mis en location l'appartement sur booking.com sans autorisation et en violation des termes du bail et sollicitent la restitution des sommes perçues à ce titre ainsi que les frais de remise en état de la porte d'entrée repeinte à neuf lors de l'entrée dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [R] [D].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4551 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 octobre 2025, M. [R] [D] leur devait la somme de 13653 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 4551 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1517 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande au titre des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Cette prérogative du droit des biens de solliciter la restitution des fruits civils de la chose appartient au propriétaire ou au titulaire du droit réel approprié.

La demande de restitution de fruits civils est une action de nature réelle mais mobilière, laquelle est ainsi soumise au délai de prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans. Le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer.

En l'espèce, les bailleurs justifient, outre de sa qualité de bailleur du bien vis-à-vis de M [R] [D], de sa qualité de propriétaire ;

Les bailleurs sollicitent une somme de 79092 euros sur la période de février à octobre 2025 en retenant un prix moyen pour la nuitée de 343,50 euros soit 10 305 euros par mois.

Ce calcul ne saurait emporter la conviction en ce que la lecture des commentaires ne permet nullement de retenir une occupation constante du bien sur la période visée.

En revanche, il est possible de déterminer que le bien a été loué 28 nuits (3 nuits à [Q], 1 nuit à [U], 1 nuit à [S], 6 nuits à [G], 7 nuits à [Localité 3], 2 nuits à [O], 5 nuits à [N] et 3 nuits à Anonyme) entre le mois d'avril et le mois d'août 2025, pour un prix moyen de 343,50 euros pour un total perçu de 9618 euros.

M [R] [D] sera condamné à verser cette somme aux bailleurs.

5. Sur la demande au titre des frais de remise en état de la porte d'entrée

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les demandeurs ne versent pas aux débats l'état des lieux d’entrée démontrant le parfait état de la porte d'entrée au début du bail les liant à M. [R] [D]. Ils ne versent pas non plus de facture ou de devis de nature à établir la réalité des travaux de remise en état effectués ou leur montant.

Ils seront en consequent déboutés de leur demande à ce titre.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1800 euros à la demande de M. [H] [P], Mme [T] [P] et Mme [Z] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS