TJ 75056, 31 mars 2026, RG 23/00270

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me SECK

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ALTMANN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/00270 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYWNB

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 31 Mars 2026
DEMANDERESSE

Madame [C] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #C0586, avocat postulant, et par
Maître Matthieu NOËL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en son établissement secondaire et en la personne de son représentant légal y domicilié
[Adresse 4]
[Localité 3]

S.A.R.L. ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en son établissement secondaire et en la personne de son représentant légal y domicilié
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Maître Karine ALTMANN de la SELARL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2070
Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00270 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWNB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [C] [O] est propriétaire des lots n°3 et 4.

Par actes du 30 décembre 2022, Mme [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic la SARL ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER devant ce tribunal en annulation de l’assemblée générale tenue le 25 octobre 2022 et, subsidiairement, de ses résolutions n°7 et 8, et afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, Mme [O] sollicite de :

« DÉCLARER les demandes Madame [C] [O] recevables et bien fondées ;
En conséquence,

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 25 octobre 2022 dans son ensemble ;

Subsidiairement,

ANNULER la résolution n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 25 octobre 2022 ;

ANNULER la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 25 octobre 2022 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.500€ en réparation du préjudice de Madame [C] [O];

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER aux entiers dépens ;

DISPENSER Madame [C] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

NE PAS ÉCARTER l’exécution provisoire. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires et le syndic demandent de :

« JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son Syndic, d’une part, et la Société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER, d’autre part ;

JUGER que la convocation à l’assemblée générale du 25 octobre 2022 a été adressée dans les délais légaux requis ;

JUGER que Madame [O] ne rapporte pas la preuve contraire;

JUGER que la Société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER a bien retranscrit l’ordre du jour complémentaire sollicité par Madame [O] en septembre 2022, en prévision de l’assemblée générale annuelle ;

JUGER que Madame [O] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice personnel ;

JUGER que Madame [O] est irrecevable à formuler des demandes au nom du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] ;

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et à tout le moins, mal fondées ;

CONDAMNER Madame [O] à verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Karine ALTMANN, Avocat aux offres de droit, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 octobre 2022

Mme [O] fait notamment valoir que le délai de convocation prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté puisqu’elle n’a reçu la convocation que le 5 octobre 2022 et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité des convocations.

Sur le fondement des articles 9, 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967, les défendeurs font valoir que la convocation a été expédiée le 3 octobre 2022 et que la demanderesse ne prouve pas qu’elle ait réceptionné le courrier le 5 octobre 2022, la seule mention manuscrite sur l’enveloppe ne suffisant pas.

Il résulte de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même.

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non au copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte par ailleurs des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que seul un copropriétaire opposant ou défaillant peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, Mme [O] produit une enveloppe comportant un cachet d’expédition au 3 octobre 2022, date d’envoi de la convocation que ne contestent pas les défendeurs, et la date du 5 octobre 2022 manuscrite.

Le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de cette preuve, ne produit pas l’avis de réception du courrier.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2022 que Mme [O] était absente lors de l’assemblée générale, si bien qu’elle est recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son ensemble.

Compte tenu de l’absence de preuve de la régularité du délai de convocation, l’assemblée générale du 25 octobre 2022 sera annulée.

Sur la demande indemnitaire à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic

Mme [O] fait valoir que l’irrespect du délai de convocation et la dénaturation des projets de résolution qu’elle souhaitait voir inscrits à l’ordre du jour constituent des fautes du syndic engageant sa responsabilité à son égard. Elle précise sur le fondement de l’article 10 alinea 1er du décret du 17 mars 1967 qu’elle proposait de mandater un syndic coopératif en la personne de la société MATERA, en concurrence de la société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER alors que cette dernière a proposé comme syndic alternatif Madame [O], sans aucune garantie financière, ce qui a faussé le vote des copropriétaires. Elle indique que ces fautes du syndic lui causent un préjudice tenant à son discrédit auprès des autres copropriétaires.

Sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, les défendeurs font valoir que les demandes de Mme [O] sont irrecevables puisqu’elle ne peut exciper d’un prétendu préjudice lié à une responsabilité personnelle du syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00270 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWNB

Sur la dénaturation alléguée des résolutions soumises à l’ordre du jour, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent que l’ordre du jour complémentaire souhaité par Mme [O] a été respecté, dès lors que celui-ci précisait que le conseil syndical bénéficierait de l’offre de la société MATERA mais qu’il était clair que c’était bien le président du conseil syndical qui exerçait les fonctions de syndic.

*

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Le syndicat des copropriétaires, est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.
Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Il est constant qu’un syndic saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.

*

A titre liminaire, il convient d’observer que si le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir tenant à l’absence d’intérêt à agir de la demanderesse, il n’en tire aucune conséquence puisqu’il ne conclut pas à l’irrecevabilité des prétentions dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie le tribunal conformément à l’article 768 du code de procédure civile, mais sollicite seulement le rejet des demandes de Mme [O]. En tout état de cause, cette fin de non-recevoir relevait le cas échéant de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile et n’est plus recevable devant le tribunal.

Il a été établi ci-dessus que la preuve du respect du délai de convocation n’était pas rapportée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la demande d’annulation de l’assemblée générale de Mme [O]. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il appartient cependant désormais à Mme [O] de rapporter la preuve d’une faute délictuelle du syndic à ce titre, ce qu’elle échoue à faire en l’état des éléments versés aux débats.

S’agissant des résolutions inscrites à l’ordre du jour, par un courrier du 5 septembre 2022 et un courriel du 14 septembre 2022, Mme [O] a demandé à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale plusieurs résolutions tendant à l’« adoption du mode du syndicat coopératif », la « souscription de l’offre Matera », et la désignation des membres du conseil syndical.

La convocation à l’assemblée générale mentionne une résolution n°8 prévoyant, en cas de non renouvellement du syndic, la nomination de Madame [C] [O] comme syndic sans garantie financière. La proposition de contrat de la société Matera était annexée à la convocation. Néanmoins, la résolution n’était pas identique à celles proposées par Mme [O], tant sur le plan formel que sur le fond, puisque Mme [O] n’avait pas explicitement mentionné son nom et que la personne exerçant les fonctions de syndic ne pouvait être déjà prévue dans l’hypothèse d’un syndicat coopératif tel que proposé par Mme [O]. En effet, l’assemblée générale devait au préalable désigner les membres du conseil syndical et en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.

Mme [O] ne démontre cependant aucun préjudice résultant de cette irrégularité. Elle ne produit en effet aucune pièce étayant le préjudice moral allégué et le seul fait que le syndic ait informé les copropriétaires de l’existence d’une instance en cours et de la tenue d’une nouvelle assemblée ne suffit pas à le caractériser.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Mme [O], dont la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 a prospéré, sera ainsi dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque, formée avec le syndic, sera rejetée.

Les demandes de Mme [O] à l’égard du syndic seront rejetées dès lors que la responsabilité du syndic n’a pas été retenue.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,