TJ 75056, 31 mars 2026, RG 23/01461

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BELUSA

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DAYAN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/01461 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRJ

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 31 Mars 2026
DEMANDEURS

Monsieur [S] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2] (BELGIQUE)

Monsieur [X] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3] (BELGIQUE)

Madame [G] [Y] née [J]
[Adresse 3]
[Localité 4] (LUXEMBOURG)

représentés par Maître Matisse BELUSA de la SELARL RESOLUTIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0013

DÉFENDERESSE

S.A.S. MARCEAU INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0418

Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/01461 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par ise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [S] [J], M. [X] [J] et Mme [G] [J] épouse [W] [O] sont propriétaires non occupants de l’ensemble de l’immeuble et louent les appartements du troisième au sixième étage à des fins d’habitation.

La SAS Marceau Invest exploite depuis novembre 2018 une discothèque sous le nom « Le Medellin » au sous-sol de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte du 30 janvier 2023, les consorts [J] ont fait assigner la société Marceau Invest devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, les consorts [J] sollicitent de :

« Juger recevable et bien fondée les demandes de Monsieur [S] [J], Monsieur [X] [J], Madame [G] [W] [O], épouse [J] ;

Juger que la diffusion de sons amplifiés opérée par la société Marceau Invest, dans son établissement « le Medellin » sis [Adresse 4] à [Localité 7], a constitué un trouble anormal du voisinage entre le 1er juillet 2021 et le 28 mars 2023, en ce qu’elle n’a respecté la règlementation en vigueur applicable aux activités impliquant la diffusion de sons amplifiés,
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En conséquence,

Condamner la société Marceau Invest, exploitante de la discothèque « le Medellin » sise [Adresse 4] à [Localité 7], à verser à Monsieur [S] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [W] [O] épouse [J] des dommages et intérêts d’un montant de 145.821,05€ se décomposant comme suit :
141.120€ au titre de la perte des loyers (entre le 1er juillet 2021 et le 28 mars 2023) ;
3.448,55€ au titre des frais d’acousticien ;
1.252,50€ au titre des frais d’huissier de justice.

En tout état de cause :

Condamner la société Marceau Invest aux entiers dépens,

Condamner la société Marceau Invest à verser à Monsieur [S] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [W] [O] épouse [J], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter la société Marceau Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la société Marceau Invest demande de :

« DEBOUTER Monsieur [S] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [S] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [G] [J] à payer à la société MARCEAU INVEST la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 3 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire des consorts [J]

Sur le trouble anormal de voisinage

Les demandeurs font valoir que la diffusion nocturne de sons amplifiés par la discothèque Le Medellin durant les jours d’ouverture de l’établissement entre le 1er juillet 2021 et le 28 mars 2023, en violation des seuils fixés par l’article R 571-26 du code de l’environnement, et en dépit d’une convocation par l’autorité administrative le 15 décembre 2022, leur cause un trouble anormal de voisinage au sens de l’article 1253 du code civil ayant récemment codifié la jurisprudence en la matière. Ils précisent que l’ampleur des troubles ont conduit leur locataire du troisième étage à quitter les lieux et que les locataires du sixième étage s’en sont également plaints. Ils ajoutent que si l’exploitation du [Localité 8] est antérieure au bail, le trouble est bien postérieur à l’entrée des locataires dans les lieux.

La société Marceau Invest conteste tout manquement à la réglementation en vigueur comme en témoigne selon elle l’absence de fermeture administrative de l’établissement. Elle ajoute que même en l’absence d’infraction, dans un souci d’entretenir de bonnes relations de voisinage, elle a entrepris des démarches pour limiter les bruits résiduels allégués, ce qui témoigne de sa bonne foi. Elle fait observer que les locataires des quatrième et cinquième étage n’ont fait aucune doléance. Elle en déduit que tant l’existence d’un trouble que le caractère anormal de celui-ci au sens de l’article 1253 du code civil ne sont pas établis. Elle ajoute qu’elle exploitait déjà une discothèque avant l’installation des locataires des consorts [J], qui reconnaissent eux-mêmes que le trouble pré-existait.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Les dispositions de l’article 1253 du code civil qui a introduit dans ce code une responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, issues de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adopter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, ne sont pas applicables au litige, bien qu’invoquées par les parties.

Sont donc applicables en l’espèce les principes prétoriens de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage et l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation, devenu ultérieurement L. 113-8, applicable au présent litige, qui énonce que les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

L’article R. 571-26 du code de l’environnement prévoit par ailleurs que les bruits générés par les activités impliquant la diffusion de sons amplifiés à des niveaux sonores élevés dans les lieux ouverts au public ou recevant du public ne peuvent par leur durée, leur répétition ou leur intensité porter atteinte à la tranquillité ou à la santé du voisinage. En outre, les émissions sonores des activités visées à l'article R. 571-25 qui s'exercent dans un lieu clos n'engendrent pas dans les locaux à usage d'habitation ou destinés à un usage impliquant la présence prolongée de personnes, un dépassement des valeurs limites de l'émergence spectrale de 3 décibels dans les octaves normalisées de 125 hertz à 4 000 hertz ainsi qu'un dépassement de l'émergence globale de 3 décibels pondérés A.
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L’article R. 571-25 du code de l’environnement fait référence aux activités se déroulant dans un lieu ouvert au public ou recevant du public, clos ou ouvert, et impliquant la diffusion de sons amplifiés.

En l’espèce, il est constant que la discothèque Le Medellin, fermée au début de l’année 2021 en raison de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, a rouvert le 25 juin 2021.

Au soutien de leur demande, les consorts [J] produisent notamment un courriel du 16 juillet 2021 de M. [I], locataire d’un appartement au troisième étage de l’immeuble indiquant au gestionnaire quitter l’appartement le jour même en raison des nuisances sonores provenant de la discothèque Le Medellin diffusant de la musique continue jusqu’à 5h30 du matin depuis sa réouverture, ainsi que des échanges de courriels entre le gestionnaire locatif et Mme [I] entre le 5 septembre 2021 et le 3 novembre 2021 dont il se déduit que les locataires ont quitté l’appartement durant l’été et affirment avoir été contraints de résider à l’hôtel en raison des nuisances sonores.

Les nuisances alléguées par les locataires du troisième étage sont objectivées a posteriori par les tests entrepris par la société General Acoustics le 24 septembre 2021 entre 4h30 et 5h50 du matin. Il en ressort en effet que les niveaux sonores diffusés dans l’établissement Le Medellin étaient supérieurs aux niveaux maximums autorisés, malgré la présence d’un limiteur afficheur/enregistreur dans l’établissement.

La société Marceau Invest, qui affirme avoir été diligente et s’être assurée du respect de la réglementation en vigueur, ne produit pas les mesures réalisées par l’acousticien qu’elle a mandaté en novembre 2021. Le bureau d’études acoustiques Bien Entendu est ensuite intervenu le 25 avril 2022 pour installer un limiteur de pression acoustique dans la discothèque, ce qui accrédite l’absence de conformité de l’installation antérieure.

Dans ces conditions et dans la mesure où les locataires évoquent explicitement les nuisances dans leurs courriels et que les mesures réalisées sont éloignées de seulement trois mois du début des nuisances alléguées, et en l’absence de toute pièce contraire émanant de la défenderesse, il convient de considérer que les seuils réglementaires étaient dépassés dès le 25 juin 2021.

Par ailleurs, si le défendeur estime que les prétendues nuisances ont nécessairement cessé après l’installation du limitateur en avril 2022, les demandeurs justifient de plaintes postérieures des locataires du sixième étage.

Ainsi, dans un courrier du 20 mai 2022, M. et Mme [L], locataires de l’appartement au sixième étage depuis le 1er mai 2022 indiquent qu’ils ne peuvent dormir depuis leur emménagement en raison du volume sonore de la musique de l’établissement de 23h20 à 5 heures du matin. Mme [L] a déposé à ce titre une main courante auprès des services de police le 2 juin 2022.

Dans un courriel adressé au gestionnaire le 5 décembre 2022, Mme [L] déclare que « les nuisances sonores ont repris depuis la veille de la dernière expertise sonore le 23/11 en présence de votre conseil. Après une période de pseudo-accalmie, les nuisances sonores ont repris à l’identique de notre entrée dans les lieux. (…) Depuis notre emménagement le 1er mai, nous n’avons connu quasiment aucune nuit de sommeil complète».
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Il ressort du courriel du 27 octobre 2022 de M. [N] [H], inspecteur du Pôle Musique et sons amplifiés à la préfecture de police de [Localité 1], qu’il a réalisé des mesures le 23 octobre 2022 à 4h du matin et a adressé une mise en demeure à la société Marceau Invest, et entend adresser une lettre de procédure contradictoire. M. [H] a par ailleurs précisé au conseil des demandeurs par courriel du 27 octobre 2022 que sans retour de l’exploitant, un arrêté de suspension d’activité musicale pourrait être prononcé.

Les doléances des locataires du sixième étage sont donc corroborées par l’existence d’une procédure administrative concomitante jusqu’à la fin du mois d’octobre 2022.

Aucune pièce ne démontre cependant la persistance des nuisances après la fin du mois d’octobre 2022, le courriel de Mme [L] du 28 mars 2023 ne permettant pas de dater avec précision l’arrêt des nuisances.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le niveau sonore de la musique diffusée dans la discothèque Le Medellin dépassait les seuils réglementaires du 25 juin 2021 au 27 octobre 2022.

S’il est constant que la discothèque Le Medellin est exploitée depuis 2018, soit avant l’entrée en jouissance des locataires des consorts [J] le 10 mars 2021 d’après le bail communiqué, la défenderesse n’est pas fondée à se prévaloir de l’antériorité de son activité par rapport au bail dès lors que l’activité n’était pas conforme à la réglementation applicable aux émissions sonores des activités impliquant la diffusion de sons amplifiés à des niveaux sonores élevés dans les lieux recevant du public.

Compte tenu de la nature des nuisances, de leur survenue la nuit et de leur répétition pendant près d’un an et demi, le trouble causé par la discothèque Le [Localité 8] exploitée par la société Marceau Invest aux consorts [J] excède les inconvénients normaux du voisinage.

Sur les préjudices

Sur la perte de chance de louer le bien

Les demandeurs exposent avoir été dans l’impossibilité de louer l’appartement au troisième étage du 1er août 2021 jusqu’au 28 mars 2023 faute de pouvoir assurer à un éventuel locataire la jouissance paisible du bien au regard des nuisances ayant entraîné le départ des précédents locataires. Ils précisent que ces derniers n’ont pas réglé le loyer de juillet en raison des nuisances, en sorte que leur préjudice de perte locative s’établit sur 21 mois. Ils soutiennent qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des fermetures d’établissements en raison de la crise sanitaire sur la période considérée dès lors que leurs locataires étaient déjà partis. Ils ajoutent que si l’activité de la discothèque préexistait à la signature du bail, les nuisances n’ont débuté que lors de sa réouverture le 25 juin 2021. Ils indiquent que la société Marceau Invest ne rapporte pas la preuve de la demande de son gérant pour louer l’appartement et qu’en tout état de cause, un éventuel refus ne saurait leur être reproché compte tenu des circonstances.

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La défenderesse réplique que la preuve du lien de causalité entre le départ des locataires et les nuisances sonores n’est pas rapportée. Elle ajoute que l’impossibilité de louer le bien n’est pas justifiée, alors que seule la chambre à coucher est potentiellement concernée et que les demandeurs ont refusé de louer l’appartement à un associé de la société Marceau Invest. Elle ajoute que les troubles n’ont pas affecté tout l’appartement mais seulement la chambre à coucher.

Sur ce, compte tenu de la nature des nuisances troublant la tranquillité du sommeil des occupants du troisième étage et ayant motivé leur départ en quelques semaines après la réouverture de la discothèque, les bailleurs ne pouvaient garantir à un potentiel futur locataire la jouissance paisible des lieux, en sorte que le bien ne pouvait être loué.

La défenderesse n’apporte aucun élément justifiant de la proposition alléguée de son gérant de louer le bien.

Les consorts [J] subissent donc un préjudice directement lié aux nuisances sonores de la discothèque exploitée par la société Marceau Invest.

Les consorts [J] justifient d’un contrat de bail du 16 février 2021 à effet au 10 mars 2021 portant sur un appartement de 223,90 m2 pour un loyer hors charges de 6 000 euros, outre 720 euros de provisions sur charges mensuelles. Le montant du loyer est conforme au loyer de référence majoré indiqué sur le bail.

Il ressort de la quittance versée aux débats que les locataires ont réglé leur loyer du mois de juin 2021. Les demandeurs ne versent pas aux débats l’état des lieux de sortie des locataires, en sorte que la date de départ au 31 juillet 2021 alléguée n’est pas établie. Il ressort des échanges de courriels entre Mme [I] et le gestionnaire de l’appartement, notamment au sujet de l’état des lieux de sortie et du dépôt de garantie, que les locataires étaient partis au 5 septembre 2021.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le loyer de juillet n’aurait pas été payé, le seul courriel du 25 octobre 2021 dans lequel le gestionnaire locatif indique que le loyer de juillet n’a pas été réglé à cause des nuisances, ne constituant pas une preuve objective de cette dette locative alors que Mme [I] allègue en réponse avoir payé 12 000 euros, soit l’équivalent de deux mois de loyers, malgré des nuisances ayant débuté à la fin du mois de juin.

Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte des périodes de fermeture de l’établissement en raison des congés estivaux ou de fermetures administratives liées à la crise sanitaire en 2021 et 2022, dès lors qu’il ne s’agissait que de fermetures temporaires, en sorte que la cessation des nuisances n’était pas pérenne et ne garantissait pas au bailleur de pouvoir louer son bien.

Les demandeurs ont donc subi un préjudice sur 14 mois de septembre 2021 à octobre 2022 inclus.

Ce préjudice s’analyse non en une perte locative mais en une perte de chance de louer le bien à compter du départ des locataires, s’établissant à 90% au regard de la localisation et de la nature du bien qui était auparavant loué.

Le préjudice des consorts [J] est donc de 84 672 euros (0,9 x 6 720 x 14).

La société Marceau Invest sera condamnée à leur payer cette somme.
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Sur les frais d’acousticien et d’huissier de justice

Les consorts [J] font valoir que ces frais constituent un préjudice indemnisable distinct des frais irrépétibles.

La défenderesse fait valoir que ces frais, qu’elle a partiellement pris en charge, ne sont pas indemnisables.

Les demandeurs justifient de frais de 1 846,55 euros et 1 602,00 euros TTC facturés le 2 août 2021 et le 14 octobre 2021 par la société General Acoustics, soit un montant total de 3 448,55 euros TTC, et de
1 252,50 euros TTC de frais d’huissiers relatifs à un procès-verbal de constat du 24 septembre 2021, date des premiers mesurages acoustiques.

Ces frais seront indemnisés au titre des frais irrépétibles.

La demande spécifique des consorts [J] à ce titre sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société Marceau Invest, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

La société Marceau Invest, tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit comme le sollicite la société Marceau Invest.

PAR CES MOTIFS,