TJ 92050, 2 avr. 2026, RG 22/07098

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
02 Avril 2026

N° RG 22/07098 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XXL4

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [J] [A] [M], [Y] [P] [K]

C/

[H] [V] [I] [R], [T] [E] [N], [S] [L], S.A.S. LA [O] PARISIENNE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [J] [A] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [Y] [P] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706 et Maître Jennifer GUIGUI, avocat plaidant au barreau de Grasse

DEFENDEURS

Monsieur [H] [V] [I] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [T] [E] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Baptiste DUMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0104

Madame [S] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP SANTINI - BOULAN - LEDUCQ - DUVERGER, avocat postulant au barreau de Nanterre, vestiaire : 713 et Me Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat plaidant au barreau de DIJON

S.A.S. LA [O] PARISIENNE
[Adresse 4]
[Localité 5]

défaillante, faute d’avoir constitué avocat

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur
Murielle PITON, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur
Murielle PITON, Juge
Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE
 
Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente reçue le 18 juin 2021 par Me [Q] [B], notaire à [Localité 6] (75), avec la participation de Me [S] [L], notaire à [Localité 7] (52), M. [H] [R] et Mme [T] [N] se sont engagés à vendre à M. [F] [M] et Mme [Y] [K], dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis [Adresse 5] à [Localité 8] (92), cadastré section L n°[Cadastre 1], le lot n°35 (pavillon), au prix de 580 000 euros, comprenant 2700 euros pour les meubles cédés et 577 300 euros pour le bien en lui-même. Celle-ci a été conclue par l’intermédiaire de la société par actions simplifiée La [O] Parisienne, agence immobilière.

L’acte authentique de vente a été reçu le 25 août 2021 par Me [B], toujours avec la participation de Me [L]. Une superficie de 70,38 m² a été mentionnée dans l’acte de vente.

Par ordonnance en date du 5 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné une expertise judiciaire destinée à déterminer la superficie du bien et commis à cette fin M. [V] [Z], lequel a déposé son rapport définitif le 24 janvier 2023.

Par actes judiciaires des 3, 4 et 12 août 2022, M. [M] et Mme [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre M. [R], Mme [N], la société La [O] Parisienne, ainsi que Me [L], au visa de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, outre les articles 1104, 1112-1 et 1241 du code civil, aux fins notamment de voir condamner les deux premiers à leur restituer une partie du prix de vente correspondant à la moindre surface qu’ils ont acquise, soit la somme de 185 378,99 euros, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. Ils ont également poursuivi la société La [O] Parisienne, pour obtenir sa condamnation à leur régler cette même somme à titre de dommages-intérêts, et Me [L], aux fins d’engagement de sa responsabilité civile professionnelle de notaire instrumentaire et condamnation de celle-ci à leur rembourser le surplus des frais de notaire correspondant.

Par ordonnance en date du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la production forcée du dernier avis d’imposition sur la taxe foncière relative au bien immobilier juste avant la vente, à réaliser dans un délai maximum de trois semaines à compter de la décision, et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte à ce titre.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, M. [M] et Mme [K] demandent au tribunal de :
- condamner in solidum M. [R] et Mme [N] à leur verser 185 378,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en révision du prix de l’acte de vente du 25 août 2021, en déduction de la superficie artificielle de 22,6 m² qu’ils ont ajoutée au bien ;
- condamner in solidum M. [R] et Mme [N] à leur verser la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en réparation de leurs préjudices subis, directement engendrés par le manquement de ces derniers à leur devoir d'information, leur comportement déloyal et leur mauvaise foi caractérisée ;
- condamner la société La [O] Parisienne à leur verser la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en réparation des préjudices indéniables qui leur ont été infligés par la société, engendrés par un manquement caractérisé à son devoir de conseil et par sa mauvaise foi singulièrement notable au cours de la vente objet du litige ;
- condamner Me [L] à leur verser la somme de 13 903,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en réparation des préjudices caractérisés qu'ils ont subis, découlant de son défaut manifeste d'information et de conseil envers eux ;
- condamner M. [R] et Mme [N], la société La [O] Parisienne et Me [L] au paiement de la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- procéder à la liquidation de l’astreinte, le cas échéant ;
- assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire pour le tout, nonobstant appel et sans constitution de garantie.
 
Les demandeurs avancent, au visa des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, ainsi que 1104, 1112-1 et 1241 du code civil, les moyens suivants.

Ils avancent tout d'abord que le certificat de superficie établi par M. [W] [D] et annexé au bien vendu le 25 août 2021 est erroné, en ce qu’il prend en compte une superficie de 22,6 m² non conforme à la loi dite « Carrez », cela ressortant tout d’abord d'une discordance manifeste entre ce qui demeure mentionné dans cet acte de vente et celui du 28 mars 2018 portant sur le même bien, en l’occurrence 70,38 m² contre 47,78 m², mais aussi des déclarations faites par les vendeurs à l'administration fiscale et du constat de commissaire de justice en date du 14 novembre 2022. Ils expliquent que le rez-de-jardin est en réalité une cave située en sous-sol, à laquelle aucun aménagement n'a été apporté que ce soit en 2018 ou en 2021. Ils en déduisent qu'ils sont bien fondés dans leur action en révision du prix de l’acte de vente en date du 25 août 2021, en ce que la différence de superficie est de 32,1% (22,6/70,38 x 100) ou de 6,42 vingtièmes, ce qui est supérieur au seuil fixé par la loi. Ils soutiennent que le rapport de l'expert judiciaire est entaché d'erreur, celui-ci ayant justement retenu dans la superficie « loi Carrez » la cave litigieuse, alors qu'elle ne remplit pas les conditions fixées. Ils expliquent notamment que, dans l'hypothèse de la transformation d’une cave en local d'habitation, c'est aux vendeurs d’apporter la preuve de cette transformation, de sorte qu’en l’absence d’une telle preuve, la surface de la cave ne doit pas être prise en compte dans le calcul. En l'occurrence, ils font valoir que les défendeurs, vendeurs, ne rapportent pas cette preuve, et ils ajoutent : tout d’abord, qu'il n'y a pas d'éclairage naturel suffisant dans cette cave ; ensuite, que l'air y a été décrit comme lourd et humide par le commissaire de justice lors de son constat, celui-ci ayant constaté l'absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou de tout autre système de ventilation ; et enfin, que la seule existence d'une hauteur sous plafond d’1m80 ne saurait à elle seule suffire pour inclure ces pièces dans le calcul. Ils produisent également une attestation de superficie privative réalisée par M. [V] [Z], expert judiciaire désigné dans ce dossier, réalisée en 2010, évaluant alors la surface « loi Carrez » du pavillon à 49,20 m².

Ils font valoir, ensuite, que M. [R] est un professionnel de l’immobilier, que celui-ci et Mme [N] ont expressément déclaré à l’administration fiscale que la cave litigieuse n’était pas à inclure dans le calcul de la superficie « loi Carrez » du bien, la parcelle étant de surcroit concernée par l’application d’un plan de prévention des risques d’inondations, rendant donc cette même cave inhabitable, qu’aucune autorisation n’a été obtenue de l’assemblée générale des copropriétaires à ce niveau, et qu’ils ont ainsi manqué à leur devoir d’information à l’égard des acquéreurs en ne les informant pas qu’une superficie artificielle de 22,6 m² avait été ajoutée.

Ils soutiennent enfin que M. [R] et Mme [N] ont agi de connivence avec la société La [O] Parisienne, agence immobilière avec laquelle M. [R] travaille en étroite collaboration, et que celle-ci était au courant des manœuvres de son collaborateur pour augmenter artificiellement le nombre de mètres carrés du bien et, de fait, le prix de vente de celui-ci, et qu’elle a manqué à son devoir d’information complète et loyale ainsi que de conseil à l’égard des acquéreurs. Ils en déduisent que celle-ci a engagé sa responsabilité extracontractuelle à leur égard.

Ils ajoutent enfin que Me [L], notaire, a commis un manquement caractérisé à son devoir d’information, de diligence, de vérification et de conseil en s’abstenant : d'une part, de comparer le détail des superficies du bien mentionnées dans le certificat établi par M. [W] [D] annexé à l’acte de vente qu’elle a établi le 25 août 2021, avec celles mentionnées dans l’acte de vente qu’elle a également établi le 28 mars 2018 pour le même pavillon ; et d'autre part, de vérifier, vu le détail des superficies du bien mentionnées dans ce même certificat, la matérialité des travaux d’aménagements qui auraient été réalisés dans le salon et le cellier situés au sous-sol de nature à justifier, trois ans plus tard, une augmentation de plus de 22 m² de la surface totale habitable, et au demeurant après avoir expressément constaté que M. [R] et Mme [N] n’avaient jamais procédé à des travaux dans lesdites parties litigieuses mais exclusivement dans les combles. Ils en déduisent que celle-ci a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard, et qu’elle doit leur rembourser le surplus des frais de notaire correspondant, estimé à 7,5% des 185 378,99 euros réclamés aux vendeurs, soit la somme de 13 903,42 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2023, M. [R] et Mme [N] demandent au tribunal de :
- débouter M. [M] et Mme [K] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux ;
- condamner solidairement M. [M] et Mme [K] à leur payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les demandeurs à payer les entiers dépens.
 
Les défendeurs avancent que le rapport d’expertise judiciaire en date du 24 janvier 2023, établi par M. [V] [Z], démontre bien que la surface « loi Carrez » renseignée dans le certificat de superficie annexé à l’acte de vente est exact, ses conclusions étant les suivantes : « La surface loi Carrez du pavillon est de 70,84 m². Les surfaces annexes d’une hauteur inférieure à 1,80m sont de 23,51 m², réparties sur 3 niveaux ».

Ils ajoutent que le bien immobilier a été précisément décrit dans l’acte authentique de vente, en ce qu’il a notamment été précisé que le pavillon comprenait en rez-de-jardin un salon et un cellier, ce dont les acquéreurs ont pu se convaincre en visitant le bien avec l’agence. Ils font valoir que les consorts [U] ont bien acquis en 2021 un ensemble immobilier d’une surface de 70,38 m², que l’acte de vente reçu en date du 25 août 2021 par Me [B], notaire des consorts [U], ne comporte pas d’erreur sur ce point, et qu’il est avéré que ces derniers n’ont subi aucun préjudice.

Ils concluent en indiquant qu’ils n’ont, de leur côté, commis aucune faute.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, Me [L] demande au tribunal de :
- débouter M. [M] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
- condamner in solidum M. [M] et Mme [K] à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [M] et Mme [K] aux entiers dépens de l’instance ;
- écarter l’exécution provisoire de droit.

La défenderesse fait valoir, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil ainsi que 9 du code de procédure civile, tout d’abord que l’action des demandeurs à son encontre est mal fondée, en ce que la responsabilité du notaire instrumentaire n’est susceptible d’être engagée, en cas de manquement à son devoir de conseil et d’information, que sur le fondement délictuel et non contractuel.

Elle précise que le notaire n’a pas la possibilité de modifier l’état descriptif de division, de sorte qu’il n’a pas à vérifier si des pièces mentionnées comme « salon et cellier en rez-de-jardin » présentent les caractéristiques d’aération adéquates, ni dans quelles conditions elles doivent être entretenues pour être habitables, et que les demandeurs ont fait le choix, malgré l’interrogation qu’elle avait transmise à l’expert en ce sens, de ne pas appeler le diagnostiqueur dans la cause. Elle ajoute que la seule obligation qui incombe au notaire est celle de joindre à son acte un certificat établi par un professionnel qui renseigne la surface « loi Carrez » du bien vendu. Elle conclut en indiquant qu’il n’entre pas dans les obligations du notaire d’effectuer lui-même des relevés de superficie des biens pour lesquels il rédige les actes de cession, et moins encore de contrôler les relevés effectués par des professionnels reconnus dans cette matière.

Elle précise qu’il n’est pas contesté que le certificat de superficie privative annexé à l’acte de vente du 28 mars 2018 fait état d’une surface de 47,78 m², tandis que celui annexé à l’acte de vente du 25 août 2021 mentionne une surface de 70,38 m², mais qu’il ne lui appartenait aucunement de se substituer à un professionnel du mesurage lorsqu’elle a établi son acte authentique. Elle ajoute que les notaires ont pris soin d’interroger les parties sur l’existence d’éventuels travaux réalisés dans l’ensemble immobilier, que par courriel du 5 juin 2021, elle a expressément attiré l’attention du notaire des consorts [U] sur la discordance de surface figurant dans les deux certificats, suite à l’intégration des pièces en rez-de-jardin dans le mesurage, et que celui-ci n’a émis aucune observation sur ce point.

Elle avance que le technicien ayant établi le certificat du 21 avril 2021 a jugé opportun d’inclure dans la surface « loi Carrez » de l’ensemble immobilier le salon et le cellier situés en rez-de-jardin, et qu’il semble bien qu’au regard de la jurisprudence applicable en la matière, le diagnostiqueur se devait de les prendre en compte, l’expert judiciaire ayant conclu dans son rapport d’expertise que la surface « loi Carrez » du pavillon est de 70,84 m², soit quasi-identique à celle mesurée par le diagnostiqueur, et les deux pièces demeurant aménagées et parfaitement habitables. Elle ajoute que la production, par les demandeurs, de l’attestation de superficie privative réalisée par l’expert judiciaire en 2010, retenant alors 49,20 m², n’est pas pertinente, en ce qu’entre 2010 et 2023 des travaux d’aménagement des pièces situées en sous-sol du pavillon ont été réalisés, ce qui explique l’intégration dans le calcul de la surface des deux pièces litigieuses.

Elle en déduit qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations et que les demandeurs échouent à démontrer qu’ils ont subi un quelconque préjudice.

La société La [O] Parisienne, quoique régulièrement assignée par acte remis à étude, n’a pas constitué avocat ; susceptible d'appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire
 
Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l'espèce, s’agissant de la demande formulée par M. [M] et Mme [K] tendant à « procéder à la liquidation de l’astreinte, le cas échéant », il ne pourra qu’être constaté qu’aucune astreinte n’a été prononcée dans le cadre de la présente procédure.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a effet ordonné la production forcée par les défendeurs d’une pièce, à réaliser dans un délai maximum de trois semaines à compter de la décision, mais dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte à ce titre.

Plus généralement, les demandeurs n’ont avancé aucun moyen de droit ou de fait au soutien de leur demande ainsi formulée, comme l’exige pourtant l’article 768 précité du code de procédure civile.

Dans ces conditions, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

1 - Sur la demande en réduction du prix de vente du pavillon

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
 
Aux termes de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
 
Aux termes de l’article 4-2 du même décret, les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente, le juge du fond pouvant souverainement apprécier qu’un local situé au sous-sol d’un bâtiment n’est plus une cave mais a été aménagé et transformé en réserve, et ainsi en déduire à bon droit que ce local doit être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues (3e Civ., 6 septembre 2011, n°10-19.542 & 2 octobre 2013, n°12-21.918 & 6 mai 2014, n°13-16.510).

Si un espace figurant sur les plans annexés au règlement de copropriété et à l’acte de vente est constitué par une cave, laquelle ne peut être confondue avec le reste du bien immobilier, il ne peut être inclus dans le mesurage, sauf à ce que le vendeur rapporte la preuve de la transformation des espaces correspondant à cette même cave en un lieu destiné à un autre usage (3e Civ., 26 octobre 2017, n° 16-23.446).

En l’espèce, il est constant que selon acte authentique reçu le 25 août 2021, M. [R] et Mme [N] ont vendu à M. [M] et Mme [K] le lot n°35, correspondant à un pavillon, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8] (92), au prix de 577 300 euros en ce qui concerne le bien stricto sensu.

Une superficie de 70,38 m² a été mentionnée dans l’acte de vente, lequel précise que le pavillon comprend notamment ce qui suit : « Au rez-de-jardin - sous-sol : un salon et un cellier ; au rez-de-chaussée : une entrée et une cuisine ouverte sur séjour ; au premier étage : une chambre, un bureau et une salle d’eau avec WC, combles aménagés partiellement en dressing au-dessus. »

Le certificat de mesurage du 21 avril 2021 émis par M. [W] [D] est annexé, et il mentionne une superficie de 70,38 m² pour 91,55 m² de surface au sol, dont :
- Rez-de-jardin – salon : 17,48 m² pour 18,42 m² au sol (-1,80 m sous l’escalier),
- Rez-de-jardin – cellier : 4,22 m² (idem au sol).
Soit 21,7 m² de surface comptée dans le rez-de-jardin litigieux.

Il convient de noter que M. [R] et Mme [N] avaient eux-mêmes acquis ce bien selon acte authentique de vente des 28 et 30 mars 2018, lequel mentionne une superficie de 47,78 m², avec référence à un certificat de mesurage en date du 13 juin 2017, qui avait exclu du calcul ces deux pièces, mentionnées alors que se trouvant au sous-sol de la maison.

M. [V] [Z] a été désigné comme expert judiciaire dans le cadre du présent dossier, et a déposé son rapport le 24 janvier 2023, concluant comme suit : « La surface Carrez du pavillon est de 70,84 m². Les surfaces annexes d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont de 23,51 m² réparties sur 3 niveaux. »

Celui-ci a maintenu ses conclusions en réponse aux dires transmis par les demandeurs, en précisant que « pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente », et que « la destination physique des lieux l’emporte à présent sur celle figurant dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. » Il ajoute que « ce lot a donc fait l’objet de travaux et d’aménagements sans déclarations et sans demande d’autorisation, ni auprès du syndic ni auprès de l’urbanisme », que « le règlement de copropriété autorisait les travaux d’aménagement », mais que « cette autorisation n’exonère pas de déclarer ces travaux d’aménagement lors d’une assemblée générale, afin de modifier le descriptif du lot et d’augmenter sensiblement ces quotes-parts de charges en ayant transformé une cave en sous-sol aménagé ».

De surcroît, selon courriel du 18 octobre 2021 adressé par M. [C] [X], instructeur droit des sols de la direction de l’urbanisme de la commune d’[Localité 8] (92), cette parcelle est concernée par l’application du plan de prévention des risques d’inondations, les pièces situées en rez-de-jardin constituant donc des caves et ne pouvant être rendues habitables.

Il se déduit de ce qui précède qu’il n’est pas justifié de la transformation juridique des pièces qui étaient, lors de l’acquisition du bien par M. [R] et Mme [N] en 2018, désignées comme constituant une cave, et par conséquent exclues de la détermination de la superficie du logement selon les dispositions précitées de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 qui l’applique, en surfaces habitables ayant vocation désormais à y être incluses. Or ces deux pièces, selon le rapport d’expertise judiciaire de M. [V] [Z], représentent une surface de 17,68 + 4,23 = 21,91 m², à exclure de la superficie retenue, laquelle n’est donc que de 70,84 - 21,91 = 48,93 m².

La différence entre la superficie « loi Carrez » réelle du bien, en l’occurrence 48,93 m², et celle figurant dans l’acte de vente, à savoir 70,38 m², est donc de 21,45 m², supérieure de plus d’un vingtième (3,54 m²), le vendeur devant par conséquent supporter une diminution du prix proportionnelle à cette moindre mesure, qu’il convient de calculer comme suit : 577 300 ÷ 70,38 x 21,45 = 175 946,08 euros.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner in solidum M. [R] et Mme [N] à verser à M. [M] et Mme [K], ensemble, la somme globale de 175 946,08 euros au titre de la réduction du prix de vente.

2 - Sur la demande au titre manquement des défendeurs à leur devoir d’information

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit (2e Civ., 9 novembre 1976, n° 75-11.737).

En l’espèce, il convient de rappeler que M. [R] et Mme [N] n’ont pas justifié avoir réalisé eux-mêmes l’aménagement des espaces correspondant à la cave du pavillon en un lieu destiné à un autre usage. Ceux-ci ont ainsi acquis ce bien immobilier, en 2018, au prix de 439 000 euros et pour une surface « loi Carrez » de 47,78 m², et l’ont revendu à M. [M] et Mme [K], en 2021, au prix de 580 000 euros pour une surface « loi Carrez » déclarée de 70,38 m².

De la même manière, les avis de taxe foncière pour les années 2021 et 2022, établis selon les données fournies par M. [R] et Mme [N] à l’administration fiscale, retiennent une superficie déclarée du bien de 49 m².

Il résulte de ce qui précède que M. [R] et Mme [N] ainsi vendu à M. [M] et Mme [K] un bien immobilier, pour lequel demeurait mentionnée une surface habitable de 70,38 m², avec inclusion dans ce calcul de superficie de deux pièces en rez-de-jardin, sans déclarations de ces changements à l’administration fiscale ainsi qu’au syndicat des copropriétaires.

Ces éléments, aux termes de l’article 1112-1 précité du code civil, constituaient bien des éléments d’information déterminants pour le consentement de M. [M] et Mme [K], qui l’ignoraient, s’agissant pourtant de la consistance du bien et donc, à l’évidence, du contenu du contrat. M. [R] et Mme [N] ont donc manqué à leur devoir d’information vis-à-vis des demandeurs, leur causant ainsi un préjudice moral, constitué par la découverte inopinée des contraintes précitées et la remise en cause des projets qu’ils avaient pour leur pavillon, qu’il convient d’indemniser.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner in solidum M. [R] et Mme [N] à verser à M. [M] et Mme [K], ensemble, la somme globale de 1000 euros, au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

3 - Sur l'action en responsabilité intentée contre l’agence immobilière

Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs, notamment sur l'existence de désordres apparents affectant le bien vendu, ou de sujétions particulières auxquelles il demeure soumis, qu'en sa qualité de professionnel averti il ne peut ignorer (3e civ., 23 octobre 2013 n° 10-15.687 & 29 mars 2000, n°98-15.215).

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit (2e Civ., 9 novembre 1976, n° 75-11.737).

En l’espèce, si M. [M] et Mme [K] soutiennent que M. [R] et Mme [N] ont agi de connivence avec la société La [O] Parisienne, il ne pourra qu’être constaté que ceux-ci ne produisent aucune pièce probante à ce titre, les coupures de presse et la capture d’écran de page internet versées aux débats ne permettant pas de l’établir.

En revanche, il est constant que la vente litigieuse a été négociée par cette agence immobilière, comme le mentionne l’acte de vente, laquelle se devait donc de visiter le bien avant d’assurer la vente, et d’attirer l’attention des parties sur les spécificités liées à la cave litigieuse qui, quoiqu’intégrée à la superficie « loi Carrez » du bien, se devait de remplir les critères d’habilité d’un logement.

Il ne pourra qu’être rappelé que la parcelle est concernée par l’application du plan de prévention des risques d’inondations de la commune d’[Localité 8] (92).

Dans ces conditions, il convient de condamner la société La [O] Parisienne à verser à M. [M] et Mme [K], ensemble, la somme globale de 1000 euros, au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

4 - Sur l'action en responsabilité intentée contre le notaire

Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (1re Civ., 12 avril 2005, n° 03-14.842).

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, celui-ci devant notamment attirer l'attention des acheteurs sur l'absence de production de justificatifs correspondant aux travaux que les vendeurs déclarent avoir effectués (1re Civ., 13 mars 2019, n° 18-12.234).

Le manquement commis par le notaire ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas conclure la vente objet du litige ou de la conclure à des conditions plus avantageuses (1re Civ., 5 février 2020, n° 18-23.750).

Enfin, la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable (1ère Civ., 14 octobre 2010, pourvoi n°09-69.195)

L'indemnisation prévue par l'article 46 de la loi de 1965 à la charge du vendeur est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation. Il est ainsi jugé que l’action engagée au visa de cet article porte sur la restitution d'une partie du prix et ne constitue pas une action indemnitaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que les frais notariés et droits d'enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant (3e Civ. 22 novembre 2006, n°05-17420). Néanmoins, la réparation de préjudices distincts de la restitution du prix peut être demandée au vendeur dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

En l’espèce, c’est à bon droit que Me [L] fait valoir que l’action de M. [M] et Mme [K] à son encontre est mal fondée, en ce que la responsabilité du notaire instrumentaire n’est susceptible d’être engagée, en cas de manquement à son devoir de conseil et d’information à l’égard des acquéreurs lors d’une vente, que sur le fondement délictuel, et non contractuel comme invoqué à tort par les demandeurs.

Pour le surplus, il est constant que la vente litigieuse a été conclue selon acte authentique du 25 août 2021, avec la participation de Me [L], qui a bien apposé sa signature. Celle-ci se devait donc d’assurer l’efficacité tant objective que subjective de cet acte.

Si, par courrier électronique du 5 juin 2021, Me [L] a indiqué au notaire des acquéreurs qu’une différence de superficie « loi Carrez » existait, elle n’a fait qu’indiquer que celle-ci était liée à un choix du précédent diagnostiqueur de ne pas inclure les pièces litigieuses dans le calcul, alors qu’il n’y avait, selon elle, aucun obstacle à ce niveau, faute de toute autorisation requise de la copropriété ou de l’urbanisme, puisque ne modifiant pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les éléments ci-dessus évoqués ne pouvaient être ignorés de Me [L], qui se devait, au titre de son devoir d’assurer l’efficacité tant objective que subjective de l’acte sur lequel elle a apposé sa signature, de procéder à des vérifications quant à l’existence de ce plan de prévention des risques d’inondations et du caractère potentiellement inhabitable de ces pièces pourtant rajoutées dans la superficie « loi Carrez » totale du bien, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Celle-ci ne saurait pour autant être tenue de procéder au remboursement du surplus des frais de notaire correspondant, comme sollicité à tort par les acquéreurs, l'indemnisation prévue par l'article 46 de la loi de 1965 étant forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente.

Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par M. [M] et Mme [K] contre Me [L] ne pourra qu’être rejetée.

5 - Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

5.1 - Sur les dépens

Selon l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [R] et Mme [N], ainsi que la société La [O] Parisienne, qui succombent en la présente instance, seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696, alinéa 1er, précité du code de procédure civile.

5.2 - Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [R] et Mme [N], ainsi que la société La [O] Parisienne devront supporter les frais irrépétibles engagés par M. [M] et Mme [K] dans la présente instance et que l'équité commande de réparer à raison de la somme globale de 3000 euros.

M. [R] et Mme [N], parties succombantes, seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il convient également de condamner in solidum M. [M] et Mme [K] à verser à Me [L] la somme de 2000 euros, au titre de ses frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5.3 - Sur l’exécution provisoire de droit
 
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler l'exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant en effet d'une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

Rien ne justifie de l’écarter, comme sollicité à tort par la notaire défenderesse, sa demande à ce titre devant donc être rejetée. Il n’y a pas non plus lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit, la demande formulée par M. [M] et Mme [K] en ce sens, sans objet, devant également être rejetée.

PAR CES MOTIFS