TJ 77288, 3 avr. 2026, RG 25/04807

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04807
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IERD

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

SA [Adresse 2] 3F [Localité 3] ET MARNE anciennement dénommée la SA d’HLM RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

Madame [V] [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT,

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
Mme [V] [G] [Y]
M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SA d’HLM 3F [Localité 3] ET MARNE anciennement dénommée la SA d’HLM [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [G] [Y]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 5]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er avril 2016, la SA d'HLM [Adresse 8] a loué à Mme [V] [G] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 577,89 € hors charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 avril 2016, la SA d'HLM [Adresse 8] a également loué à Mme [V] [G] [Y] deux emplacements de stationnement situé au [Localité 6] référencé B175P-0136 et B175P-0020, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la SA d'HLM 3F [Localité 3] ET MARNE anciennement dénommé la SA d'HLM [Adresse 8] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 590,97 € au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2024, mois d'octobre 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 30 avril 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SA d'HLM 3F [Localité 3] ET MARNE a fait assigner Mme [V] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,Ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,Condamner la locataire à payer la somme de 11 370,15 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 août 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la reprise effective des lieux,Condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner la locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 août 2025.

L'affaire initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025, a été renvoyée à l’audience du 3 février 2026 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 3 février 2026, la SA d'HLM 3F [Localité 3] ET MARNE représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 16 356,54 €, au titre des loyers et charges échus au 21 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise qu’ aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de septembre 2025.

Citée par acte délivré à l'étude du Commissaire de justice, Mme [V] [G] [Y] comparaît. Elle reconnaît la dette et son montant sans faire de proposition pour l'apurer.

Sur interrogation du tribunal elle indique ne pas avoir de dossier de surendettement en cours. Elle explique avoir deux enfants de 15 et 17 ans. Elle ajoute percevoir actuellement le RSA, mais avoir un entretien le 5 pour un emploi.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 avril 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d'HLM 3F [Localité 3] ET MARNE anciennement dénommé la SA d'HLM RESIDENCE URBAINE DE FRANCE verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 21 janvier 2026, la dette locative de Mme [V] [G] [Y] s’élève à la somme de 16 356,54 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 novembre 2024.

- Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme [V] [G] [Y] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 1er avril 2016 et 14 avril 2016 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et pour les emplacements de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant les emplacements de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 15 janvier 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris.

L’expulsion de Mme [V] [G] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Mme [V] [G] [Y] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [G] [Y] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d'HLM 3F [Localité 3] ET MARNE anciennement dénommé la SA d'HLM [Adresse 8] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS